Il mio istituto di credito ponte ha nominato dei curatori fallimentari: posso impedirglielo?

Introduzione 

Discovering that your bridging lender has appointed a Law of Property Act (LPA) or fixed charge receiver is one of the most critical moments in a sviluppo immobiliare or investment project. Bridging loans are designed as short-term, fast-liquidity options. However, their high interest rates and rigid maturity dates mean that if an exit strategy fails, default happens quickly. 

A differenza dei tradizionali istituti di credito ipotecario, gli istituti che concedono prestiti ponte raramente attendono mesi prima di avviare le trattative. Essi ricorrono abitualmente ai poteri contrattuali per aggirare completamente i tribunali, nominando curatori indipendenti incaricati di assumere il controllo, gestire e vendere l’immobile dato in garanzia. 

Se ti trovi in questa situazione come mutuatario, la prima domanda che ti viene in mente è semplice: posso impedirglielo? 

Comprendere il potere del ricevitore 

Per contestare con successo la nomina di un curatore fallimentare, è necessario innanzitutto comprendere il meccanismo giuridico alla base della sua nomina. Ai sensi di Sezione 101 della Legge sulla proprietà del 1925, a lender gains the statutory power to appoint a receiver the moment the mortgage money becomes due. Bridging loan agreements usually expand these statutory powers through express contractual clauses. 

Il paradosso dell'agenzia 

Un aspetto peculiare di un LPA o di un curatore fallimentare con diritto di pegno fisso è il loro status giuridico. In quasi tutti gli atti di finanziamento ponte, il curatore fallimentare è designato contrattualmente come agente del mutuatario, non del mutuante. Questa struttura offre vantaggi evidenti al mutuante: 

• Esclusione di responsabilità: Poiché il destinatario agisce in qualità di vostro agente, il creditore non viene classificato come “creditore ipotecario in possesso dell’immobile”, il che lo protegge dai rischi legati a una cattiva gestione dell’immobile. 

• Autorità diretta: Il curatore fallimentare può riscuotere l'affitto e mettere in vendita l'immobile senza bisogno di previa autorizzazione del tribunale. 

Contestazione della validità della nomina 

Il modo più diretto per impedire l’insediamento di un curatore è dimostrare che la sua nomina era giuridicamente invalida sin dall’inizio. Poiché l’amministrazione controllata è un provvedimento drastico, i creditori devono attenersi a rigide procedure legali. Qualsiasi vizio procedurale può rendere nulla la nomina, trasformando il curatore in un intruso nella vostra proprietà. 

Errori procedurali comuni 

• Assenza di inadempienza tecnica: Un creditore non può nominare un curatore fallimentare a meno che non si sia verificato un “evento di inadempimento” formale ai sensi del contratto di prestito. Se il creditore sostiene che tu abbia mancato una scadenza, ma tu disponi di prove documentali relative a una proroga concordata contrattualmente, tale nomina è priva di fondamento giuridico. 

• Richieste errate: Alcuni contratti di finanziamento ponte prevedono che il creditore invii una richiesta formale di rimborso, concedendo al debitore un determinato periodo di preavviso prima di nominare un curatore fallimentare. Se il creditore non ha notificato correttamente tale richiesta o l’ha inviata a un indirizzo errato, la nomina può essere impugnata. 

• Esecuzione affrettata: Il potere legale di nomina previsto dalla LPA del 1925 sorge solo quando il credito ipotecario è diventato esigibile e becomes exercisable under Section 103 (e.g., interest is in arrears for two months, or a covenant has been breached). If the lender acts prematurely, the appointment is invalid. The lender volontà likely include provisions in their facility letter which sets the basis upon which they can appoint receivers.  

Ricorso alle ingiunzioni del tribunale per impedire una vendita 

Nei casi in cui i curatori fallimentari stiano adottando misure per vendere il bene del debitore a un prezzo inferiore al valore di mercato, i debitori spesso valutano se sia possibile presentare istanza all’Alta Corte per ottenere un provvedimento cautelare urgente. 

Il criterio della convenienza 

Per ottenere un provvedimento inibitorio, il vostro team legale deve convincere il tribunale su diversi fronti, in base a quanto stabilito American Cyanamid principi: 

1. Questione seria da esaminare: È necessario dimostrare l’esistenza di una controversia giuridica effettiva in merito al debito, all’inadempimento o alla condotta del creditore o del curatore fallimentare. 

2. Il risarcimento dei danni è inadeguato: È necessario dimostrare che ricevere un risarcimento finanziario in un secondo momento non compenserà la perdita del bene (ciò è talvolta possibile quando si tratta di beni immobiliari unici o di abitazioni private, ma ogni caso va valutato in base alle circostanze specifiche). 

3. Il criterio della convenienza: Il tribunale valuta il danno che subirai a causa di una vendita immediata rispetto al rischio che il creditore correrebbe qualora la vendita venisse ritardata. 

L'ostacolo finanziario 

I mutuatari devono tenere presente che i tribunali sono generalmente restii a impedire a un creditore di far valere la propria garanzia, a meno che il mutuatario non versi la somma contestata in conto deposito presso il tribunale. Tuttavia, è possibile ottenere un provvedimento inibitorio senza tale requisito qualora si riesca a dimostrare l’esistenza di una frode, di un evidente errore di calcolo da parte del creditore o che il curatore agisca in malafede. 

Implementazione del Menon contro Pask Tutela dei proprietari di immobili 

If the bridging loan is secured against your personal residenziale home, or if you live inside the property as an owner-occupier, the landscape changes. 

Nel caso storico di Menon contro Pask, l'Alta Corte ha chiarito in che modo i curatori fallimentari devono gestire i mutuatari che occupano l'immobile. 

La sentenza e la tutela prevista dall'articolo 36 

Il tribunale ha confermato che, sebbene i curatori fallimentari abbiano il diritto legale di intentare azioni di rivendicazione del possesso nei confronti dei mutuatari a proprio nome, i singoli mutuatari residenziali possono tutelarsi ricorrendo a Articolo 36 della Legge sull'amministrazione della giustizia del 1970. 

Under Section 36, a judge has the discretionary power to adjourn possession proceedings, or suspend an eviction order, if the borrower can show they can clear the arrears or redeem the loan within a “reasonable period.” 

Per poter invocare con successo questa difesa contro un ricevitore di collegamento, è necessario presentare al giudice prove concrete e verificabili, quali: 

• Un'offerta di riscatto formale e vincolante da parte di un operatore di rifinanziamento soggetto a regolamentazione. 

• Un contratto in vigore e firmato per la vendita del bene a un prezzo che copra interamente il debito. 

Contestare le commissioni nascoste e i rapporti iniqui 

Le controversie relative ai prestiti ponte raramente vertono esclusivamente sull’importo capitale; spesso sono determinate dal rapido accumulo di interessi di mora, commissioni di estinzione e spese di gestione del prestito. Se tali costi rendono impossibile il rimborso, è possibile contestare la struttura del debito sottostante. 

Relazioni inique (Legge sul credito al consumo del 1974) 

Under Section 140A of the Consumer Credit Act 1974, courts have broad powers to rewrite loan agreements if they find the relationship between the lender and borrower is unfair. This protection can apply to commerciale bridging loans if the borrower is an individual or partnership. Factors that trigger an unfair relationship include: 

• Pratiche creditizie predatorie: Istituzioni creditizie che concedono prestiti con l’esplicito intento di provocare un’insolvenza per poter acquisire il bene immobile (strategie “loan-to-own”). 

• Commissioni non dichiarate: Commissioni occulte versate dall'istituto di credito all'intermediario che ti ha presentato il prestito. 

• Mancanza di trasparenza: Esecuzione affrettata senza concedere al mutuatario il tempo necessario per richiedere una consulenza legale indipendente. 

Clausole penali illegali 

A seguito della sentenza della Corte Suprema nella causa Cavendish Square Holding BV contro El Makdessi, una penale per inadempimento non è applicabile se è eccessiva, esorbitante o priva di una legittima giustificazione commerciale. Se le penali per inadempimento vengono eliminate, l’inadempimento può essere sanato, rendendo così nulla la procedura di amministrazione controllata. 

Misure da adottare in caso di nomina di curatori fallimentari  

I curatori fallimentari agiscono rapidamente. Non appena vengono nominati, contatteranno i vostri inquilini, le compagnie assicurative e gli agenti immobiliari per assumere il controllo dei proventi e della gestione del bene. Non intervenire aumenta il rischio di perdere la vostra proprietà. 

Per revocare le designazioni dei destinatari, è necessario agire entro i primi giorni dalla nomina: 

1. Richiedi il rendiconto completo del prestito: Chiedete a un avvocato specializzato di richiedere un dettaglio trasparente dell’importo del riscatto, individuando eventuali spese nascoste o gonfiate. 

2. Verifica dei documenti relativi alle nomine: Verificare le date esatte, le firme e le modalità di notifica utilizzate dal creditore al momento della nomina del curatore fallimentare. 

3. Assicurati un futuro finanziario sereno: Keep working on your refinancing options or asset sales. A judge is much more likely to halt a receiver if you can present a realistic, time-limited plan to pay off the lender. 

Contattaci – David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso, e Ben Lewis, avvocato 

David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso, e Avvocato associato, Ben Lewis vanta una vasta esperienza nella rappresentanza dei mutuatari nei casi in cui i creditori abbiano nominato un curatore fallimentare. Per qualsiasi domanda in merito, si prega di contattare David Burns via e-mail. d.burns@rfblegal.co.uk oppure chiama direttamente il numero 0207 467 5751 oppure contatta Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.