L’alba di una nuova era: una guida completa alla legge sui diritti degli inquilini

Il private rented sector in England is undergoing its most profound transformation in nearly forty years. Legge sui diritti degli inquilini del 2025, che ha ricevuto l’approvazione reale il 27 ottobre 2025, ha ufficialmente smantellato i tradizionali quadri normativi che disciplinavano i contratti di locazione. Con le sue disposizioni strutturali fondamentali entrate in vigore il 1° maggio 2026, la normativa riequilibra radicalmente il rapporto tra gli 11 milioni di inquilini del settore privato del Paese e gli oltre 2 milioni di proprietari. 

By eradicating section 21 evictions, rewriting contract structures, and imposing strict penalties for non-compliance, the Act aims to fundamentally change the private rented sector. This article provides an exhaustive, granular analysis of the provisions established by the Renters’ Rights Act, exploring what they mean for tenants, landlords, and the broader housing market. 

1. L'abolizione degli sfratti ‘senza colpa’ previsti dalla Sezione 21 

The absolute cornerstone of the Renters’ Rights Act is the total abolition of Sezione 21 notices. Previously, under the Housing Act 1988, landlords could evict a tenant at the end of a fixed term—or during a periodic tenancy—without stating any legal reason, giving just two months’ notice. This mechanism was frequently cited by housing charities as a primary driver of tenant insecurity and homelessness. 

Under the new law, all “no-fault” evictions are illegal. Landlords seeking to reclaim their proprietà must exclusively use the reformed Section 8 possession process. This requires the landlord to state a specific, legally valid ground in a court of law and prove its legitimacy. 

Norme transitorie relative alla Sezione 21 

• To prevent a sudden logjam, the government introduced precise transitional provisions: 

• Landlords had until 30 April 2026 to legally serve an old-style Section 21 notice. 

• Per ogni atto di notifica valido notificato prima del 1° maggio 2026, il procedimento giudiziario di espropriazione dovrà essere avviato entro il 31 luglio 2026. 

• Dopo il 31 luglio 2026, la procedura senza colpa sarà definitivamente chiusa e tutti i contratti di locazione in corso saranno interamente soggetti ai nuovi parametri giuridici. 2.

2. La fine dei contratti di locazione a tempo determinato 

In tandem with the ban on no-fault evictions, the Act has eliminated Assured Shorthold Tenancies (ASTs) and fixed-term contracts. Historically, renters signed contracts locking them into six-, twelve-, or twenty-four-month blocks. While this provided predictable cash flow for landlords, it could have the effect of trapping tenants in substandard conditions, making it incredibly difficult to escape hazardous housing or adjust to unexpected life changes. 

A partire dal 1° maggio 2026, tutti i contratti di locazione privati saranno contratti a tempo indeterminato, rinnovabili automaticamente, denominati “contratti periodici garantiti”. 

Modifiche strutturali fondamentali ai contratti 

Conversione automatica: Qualsiasi contratto di locazione a tempo determinato in essere prima del 1° maggio 2026 è stato automaticamente convertito, a partire da tale data, in un contratto di locazione periodico garantito. Nessuna delle due parti ha dovuto intraprendere alcuna azione per dare avvio a tale conversione. 

Flessibilità per gli inquilini: Renters can choose to end their tenancy at any point—even from day one of the agreement—by providing a maximum of two months’ written notice to the landlord. This notice can be delivered via modern communication methods, including email and text. 

Clausole di interruzione non valide: Eventuali “clausole di rescissione” preesistenti, volte a consentire ai locatori di rescindere i contratti in modo arbitrario, sono ora giuridicamente nulle e inapplicabili. 

3. Riforma dei motivi di restituzione previsti dalla Sezione 8 

Poiché i proprietari non possono più avvalersi della Sezione 21, la legge ha completamente rivisto e ampliato i motivi di sfratto previsti dalla Sezione 8, al fine di garantire che i proprietari possano comunque riottenere il possesso dei propri beni in circostanze ragionevoli.  

Trasferirsi effettivamente nell'immobile o venderlo 

Se un locatore intende vendere l'immobile o trasferirvisi personalmente (o consentire a un familiare stretto di farlo), può avvalersi dei motivi previsti dalla Sezione 8 modificata. Tuttavia, si applicano i seguenti limiti rigorosi: 

• Il periodo di copertura di 12 mesi: Ai proprietari è vietato per legge avvalersi di tali motivi durante i primi 12 mesi di un nuovo contratto di locazione.  

• Proroga dei termini di preavviso: Landlords must give a minimum of 4 months’ written notice if they invoke the selling or moving-in grounds, granting tenants ample time to secure alternative accommodation. 

Gestione degli arretrati di affitto e dei comportamenti antisociali 

Per tutelare i proprietari da inquilini poco collaborativi, la legge mantiene i motivi basati sulla colpa: 

• Rent Arrears Threshold: For a mandatory eviction order, the threshold for serious rent arrears has been increased from two months to three months of unpaid rent. The notice period required for landlords to act on rent arrears stands at 4 weeks. 

• Comportamenti antisociali: I motivi legati a comportamenti antisociali gravi o a danni intenzionali alla proprietà rimangono in vigore, consentendo termini di preavviso più brevi al fine di tutelare le comunità e l’integrità dei beni. 

L'eccezione relativa al mercato delle assicurazioni sanitarie per studenti (HMO) 

Il settore degli affitti per studenti ha sostenuto con forza che i contratti di locazione a tempo indeterminato avrebbero interrotto il naturale ciclo accademico. In risposta a ciò, la legge definitiva include il Motivo 4A, un meccanismo specifico per le abitazioni a occupazione multipla (HMO) destinate agli studenti. 

I proprietari possono sfrattare i gruppi di studenti alla fine dell'anno accademico per liberare l'immobile in vista del prossimo ciclo di ammissioni, a condizione che diano un preavviso di 4 mesi che deve scadere tra il 1° giugno e il 30 settembre. I proprietari erano tenuti a notificare tale intenzione agli attuali inquilini studenti entro il 31 maggio 2026. 

4. Misure restrittive contro le guerre di offerte per gli affitti e limiti finanziari 

La natura estremamente competitiva del mercato degli affitti nell’ultimo decennio ha portato alla diffusione delle cosiddette “guerre di offerte”, in cui potenziali inquilini alla disperata ricerca di un alloggio offrivano centinaia di sterline in più rispetto al prezzo richiesto per assicurarsi un appartamento. La legge sui diritti degli inquilini (Renters’ Rights Act) vieta sistematicamente questa pratica al fine di ridurre i costi iniziali eccessivi. 

Divieti di accesso al mercato e trasparenza dei prezzi 

• Divieto di guerre di offerte: I proprietari e le agenzie immobiliari sono tenuti per legge a pubblicare un prezzo richiesto specifico e trasparente in tutti gli annunci immobiliari. Costituisce reato sollecitare, incoraggiare o accettare offerte o proposte superiori al prezzo indicato nell'annuncio. 

• Limiti sull'anticipo dell'affitto: I proprietari non possono esigere il pagamento anticipato di più mesi di affitto come condizione per la stipula di un contratto di locazione. La legge modifica il Tenant Fees Act 2019, stabilendo che i proprietari possano richiedere solo un massimo di un mese di affitto in anticipo. 

• Tempistica of Payment: Landlords and agents are banned from accepting or holding rent advance payments before a formal tenancy agreement has been physically or digitally signed. 

5. Controllare gli aumenti degli affitti e contestare gli aumenti 

Le norme relative alla valutazione annuale dei canoni di locazione 

• Frequenza: L'affitto può essere aumentato solo una volta per anno solare. Ai proprietari è vietato aumentare l'affitto nei primi 12 mesi di un nuovo contratto di locazione. 

• L'obbligo previsto dal modulo 4A: Tutti gli aumenti dell'affitto devono essere effettuati utilizzando il modulo ufficiale 4A del governo. Eventuali “clausole di revisione dell'affitto” inserite in passato nei contratti esistenti sono legalmente nulle e non possono essere applicate. 

• Notice Requisiti: I proprietari devono fornire agli inquilini un preavviso scritto formale di almeno due mesi prima che qualsiasi aumento dell'affitto possa entrare legalmente in vigore. 

• Ricorsi dinanzi al Tribunale di primo grado: If a tenant believes a proposed rent increase exceeds the genuine open-market rate for similar properties in their local area, they retain the right a appeal the hike to an independent First-Tier Tribunal. The tribunal volontà assess local data and fix the rent at an accurate market value, stripping away retaliatory price spikes. 

6. Eliminazione della discriminazione generalizzata 

The Renters’ Rights Act introduces strict anti-discrimination protections: 

Gruppo protetto	Pratiche vietate ai sensi della legge
Famiglie con bambini	I proprietari e le agenzie immobiliari non possono rifiutarsi di visionare la richiesta, di esaminarla o di concedere un contratto di locazione solo perché il richiedente ha dei figli.
Beneficiari di prestazioni sociali	“No DSS” policies are explicitly illegal. Applicants using Universal Credit or housing benefits to cover rent must be evaluated identically to salaried applicants.

Landlords can still perform standard financial affordability checks and request references, but they can no longer discard applications automatically based on family status or income source. 

7. Il diritto di richiedere animali da compagnia 

The Act introduces a highly publicised structural shift regarding domestic animals. Renters now have a legal right to request permission to keep a pet in their home. 

Una volta ricevuta una richiesta scritta da parte di un inquilino, il locatore è tenuto a rispondere entro 28 giorni. Gli è vietato per legge “negare il consenso senza motivo valido”. Se il locatore decide di respingere la richiesta, deve fornire per iscritto una motivazione valida e giustificabile (ad esempio, norme edilizie o restrizioni del contratto di locazione principale che vietano espressamente la presenza di animali). 

Al fine di tutelare i proprietari da eventuali danni finanziari causati dagli animali, la legge consente ai proprietari di richiedere agli inquilini di stipulare un'assicurazione per gli animali domestici oppure di farsi carico delle spese ragionevoli sostenute dal proprietario per la stipula di una polizza assicurativa a copertura dei danni materiali causati da un animale domestico. 

8. Conformità, applicazione delle norme e fasi future 

The Renters’ Rights Act equips local housing authorities with upgraded enforcement powers and substantial financial penalties. Local authorities have received an initial £18.2 million in dedicated funding to expand their enforcement capacity. 

Aumento delle multe e delle sanzioni pecuniarie 

Non-compliant landlords face steep civil penalties administered directly by local councils. For instance, a landlord who fails to serve the compulsory Government Tenant Information Sheet to existing tenants by the initial 31 May 2026 deadline faces civil fines of up to £7,000. 

In caso di violazioni gravi o persistenti — quali lo sgombero illegale, la pratica delle aste per l’assegnazione degli affitti o il mancato rispetto delle ordinanze del tribunale — le autorità locali possono infliggere sanzioni pecuniarie fino a 40.000 sterline. Inoltre, i tribunali possono emettere ordinanze di rimborso dell’affitto (RRO) che impongono ai proprietari disonesti di rimborsare fino a 24 mesi di affitto direttamente all’inquilino. 

La tutela dei depositi come condizione preliminare 

Critically, deposit protection has become a hard precondition for possession. A court will systematically reject a landlord’s Section 8 application if the tenant’s security deposit was not correctly registered with an approved protection scheme, or if the mandatory prescribed information was not formally served at the start of the tenancy. 

Il piano di attuazione graduale (2026–2035) 

Sebbene le riforme fondamentali in materia di locazioni siano entrate in vigore nel maggio 2026, la normativa prevede un piano di attuazione graduale e pluriennale: 

[Maggio 2026] -> Abolizione della Sezione 21 e dei contratti a tempo determinato; entrata in vigore del divieto di offerte 

[Fine 2026] -> Lancio della banca dati nazionale sul settore degli affitti privati 

[Metà del 2027] -> Digitalizzazione del sistema dei tribunali per le controversie in materia di alloggi; estensione al settore sociale 

[2028] -> Entrata in vigore del difensore civico obbligatorio per i locatori del settore degli affitti privati 

[2035] -> Piena attuazione dello standard “Decent Homes” e della legge Awaab nel settore degli alloggi privati (PRS) 

• Late 2026 (The PRS Database): A centralized national register will launch. All residenziale landlords must register themselves and their properties. Landlords will be blocked from advertising properties or initiating legal possession claims if they are unregistered. 

• Metà del 2027 (digitalizzazione dei tribunali): Il governo punta a realizzare la completa digitalizzazione end-to-end dei tribunali competenti in materia di alloggi per accelerare le udienze legittime relative alla Sezione 8. 

• 2028 (Il difensore civico del PRS): Landlords will be forced to join a new, independent Landlord Ombudsman scheme. This will allow tenants to resolve maintenance and communication disputes for free, avoiding costly court processes. 

• L'orizzonte a lungo termine (Legge di Awaab e standard per alloggi dignitosi): The government will expand the Decent Homes Standard and Awaab’s Law into the private rental market, legally forcing landlords to investigate and repair hazardous damp and mould within explicit, fast, legally binding windows. 

Conclusione: trovare il giusto equilibrio 

La legge sui diritti degli inquilini rappresenta un enorme cambiamento di paradigma per il settore abitativo in Inghilterra.  

For landlords, the Act undeniably demands higher operational standards, flawless record-keeping, and proactive legal compliance. Critics argue that the removal of fixed terms and the expansion of tenant freedoms may increase operational turnover and costs. Ultimately, landlords need to adopt a more professional approach to in light of the substantial changes brought about by the Renters Rights Act.  

David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso – Contattaci  

David Burns, Senior Contenzioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to residential property disputes. For richieste on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk  o telefonicamente al numero 0207 467 5751.