Nomine di amministrazione controllata da parte di finanziatori ponte: guida con domande e risposte

I finanziatori intermediari spesso nominano dei curatori fallimentari in virtù dei poteri previsti dalla legge e dai contratti, al fine di recuperare rapidamente i crediti insoluti quando i mutuatari risultano inadempienti nei confronti dei propri prestiti. 

Il presente articolo illustra alcune delle domande più frequenti relative alla procedura di nomina, ai quadri normativi e ai meccanismi di recupero che disciplinano le amministrazioni controllate a tariffa fissa e quelle previste dal Law of Property Act (LPA). 

1. Fondamenti giuridici e autorità costituzionale 

D: In base a quali disposizioni di legge un finanziatore ponte ha il potere di nominare un curatore fallimentare? 

A: Il potere legale di nominare i curatori fallimentari deriva da Sezione 101, comma 1, punto iii), della Legge sulla proprietà (LPA) del 1925. La presente sezione conferisce il potere di nominare un curatore in relazione a qualsiasi ipoteca o gravame costituito mediante atto pubblico. 

Tuttavia, poiché i poteri previsti dalla LPA del 1925 sono limitati, i finanziatori ponte tendono solitamente ad ampliare esplicitamente tali disposizioni tramite le clausole espresse dei propri documentazione relativa alle obbligazioni o ai gravami legali. Ciò dà vita a un “destinatario di oneri fissi” contrattuale i cui poteri operativi vanno ben oltre il semplice quadro normativo previsto dalla LPA. 

D: Quando sorge giuridicamente e diventa esercitabile il potere legale di nominare un curatore fallimentare? 

A: Sotto Articolo 103 della LPA del 1925, il potere legale di vendita — e, per estensione, il potere di nominare un curatore fallimentare — sorge non appena il debito ipotecario diventa esigibile (in genere alla data di scadenza contrattuale). 

Tuttavia, diventa solo esercitabile quando è soddisfatto uno dei seguenti criteri previsti dalla legge: 

• Al debitore ipotecario è stata notificata una diffida al pagamento del capitale ipotecario e, a tre mesi dalla notifica, si è verificata un’inadempienza nel pagamento di una parte o dell’intero importo. 

• Una parte degli interessi relativi al mutuo è in arretrato e non è stata pagata per due settimane dopo la scadenza. 

• Si è verificata una violazione di una delle disposizioni contenute nell’atto ipotecario o nella LPA del 1925, diversa dall’impegno a pagare il capitale ipotecario o gli interessi. 

È importante sottolineare che quasi tutti i moderni contratti di prestito ponte modificano o escludono contrattualmente l’articolo 103. Ciò consente al creditore di esercitare immediatamente i propri poteri nel momento in cui si verifica un evento di inadempimento definito contrattualmente, senza dover attendere la scadenza dei termini previsti dalla legge. 

2. Lo status di agenzia e il principio di non responsabilità 

D: Qual è il significato del rapporto di “rappresentanza presunta” nell’ambito di un’amministrazione controllata ai sensi della LPA? 

A: Sotto Articolo 109, comma 2, della LPA del 1925, salvo diversa indicazione espressa nell'atto ipotecario, il curatore fallimentare è considerato agente del debitore ipotecario (il mutuatario). 

Ciò dà origine a un costrutto giuridico intenzionale con conseguenze commerciali significative: 

• Tutela del creditore: Poiché il cessionario agisce in qualità di agente del mutuatario, il finanziatore ponte evita le responsabilità tipiche di un “creditore ipotecario in possesso”. Un creditore ipotecario in possesso ha un obbligo di responsabilità oggettiva nei confronti del mutuatario ed è esposto a potenziali responsabilità in caso di cattiva gestione o sperpero dei beni. 

• Responsabilità del mutuatario: Il mutuatario rimane l'unico responsabile degli atti, delle omissioni, dei contratti e delle negligenze del curatore fallimentare nel corso della procedura di amministrazione controllata. 

• Cessazione del rapporto di agenzia: Qualora il debitore venga sottoposto a liquidazione coatta amministrativa, la qualifica del curatore fallimentare in qualità di agente della società cessa. Tuttavia, il potere del curatore fallimentare di detenere e disporre del bene oggetto di garanzia permane, e questi agisce di fatto come titolare a tutti gli effetti in relazione a tale bene. 

3. Aspetti procedurali della nomina 

D: Quali misure concrete deve adottare un creditore per nominare validamente un curatore fallimentare ed evitare che venga contestata l'invalidità della nomina? 

A: Poiché un appuntamento non valido potrebbe costituire un motivo di ricorso violazione di proprietà mobili e fondi, gli istituti di credito devono attenersi rigorosamente a una sequenza procedurale ben definita: 

1. Verifica di un evento di inadempimento: Deve sussistere effettivamente un inadempimento definito contrattualmente (ad esempio, mancato rimborso alla scadenza, violazione di un covenant finanziario non sanata). 

2. Notifica di una richiesta formale: Il creditore deve notificare una richiesta formale di rimborso immediato conforme ai termini contrattuali. Se il documento di credito prevede un termine di preavviso specifico, tale termine deve essere trascorso. Se il prestito è rimborsabile “a richiesta”, il creditore concede spesso al debitore un lasso di tempo ragionevole per effettuare il bonifico. 

3. Appuntamento: La nomina deve avvenire per iscritto, generalmente sotto forma di atto. Deve indicare esplicitamente il beneficiario e dichiarare chiaramente che il potere di nomina previsto dal documento di garanzia è maturato. Se la nomina avviene tramite atto, quest’ultimo deve essere validamente sottoscritto dal nominante (ad esempio, il creditore). Nel caso delle società, ciò richiede in genere la firma di due amministratori, oppure di un amministratore e del segretario della società. Se firmato da una persona fisica, deve essere firmato in presenza di un testimone indipendente. 

4. Assunzione della carica: La nomina non ha efficacia giuridica fino a quando il curatore fallimentare non abbia firmato l'atto o accettato formalmente la carica. Ai sensi del Regolamento sull'insolvenza, tale accettazione deve avvenire entro la fine della giornata lavorativa successiva al ricevimento dell'atto. 

5. Avvisi previsti dalla legge: 

• Registro delle Imprese: Se il mutuatario è una persona giuridica, compilare il modulo RM01 deve essere consegnato al Registro delle Imprese entro 7 giorni della nomina ai sensi della Sezione 859K del Companies Act del 2006. 

• Catasto: La domanda deve essere presentata utilizzando il modulo RX1 e AP1 per iscrivere una restrizione o annotare la nomina a fronte del titolo registrato. 

4. Ambito di competenza e strategie di gestione patrimoniale 

D: In che modo le strategie di cessione dei beni del curatore differiscono nel caso di un onere fisso standard rispetto ai soli poteri previsti dalla legge in materia di LPA? 

A: Un curatore fallimentare nominato ai sensi della legge, senza ulteriori poteri, dispone di poteri limitati, che si restringono principalmente alla riscossione dei canoni di locazione, alla stipula di polizze assicurative sull’immobile e all’esecuzione di riparazioni di base. Egli non possiede un potere intrinseco di vendita previsto dalla legge; tale potere rimane di competenza del creditore. 

Al contrario, un soggetto dotato di poteri contrattuali ricevitore a tariffa fissa opera in base a un ampio ventaglio di poteri espressi, descritti in modo esplicito nell'atto ipotecario. Ciò consente di adottare diverse strategie di recupero: 

Strategia di applicazione	Meccanismo giuridico/operativo	Obiettivo giuridico principale
Realizzazione immediata	Cessione tramite asta pubblica o trattativa privata in virtù di espressi poteri contrattuali di vendita.	Liquidazione rapida dell'attività per estinguere il debito senior in condizioni di mercato volatili.
Gestione attiva degli attivi	Regolarizzazione dei contratti di locazione per motivi di lavoro, risoluzione di controversie relative ai confini strutturali o sanamento di violazioni in materia urbanistica.	Ridurre i rischi che compromettono la commerciabilità al fine di massimizzare il valore lordo di realizzo.
Completamento dello sviluppo	Avvalersi dei poteri straordinari per contrarre prestiti, incaricare appaltatori principali e portare a termine i lavori in sospeso.	Evitare gli forti sconti di valutazione applicati dal mercato ai cantieri incompleti o in fase di stallo.

5. Priorità finanziarie e ripartizione dei fondi 

D: Qual è l'ordine di priorità previsto dalla legge per la distribuzione dei proventi realizzati dal curatore fallimentare? 

A: L'utilizzo dei fondi ricevuti da un curatore LPA è disciplinato da Articolo 109, comma 8, della Legge sulla proprietà del 1925. I proventi devono essere distribuiti nel seguente ordine sequenziale preciso: 

1. Affitto, tariffe e tasse: Il pagamento di tutte le spese, le imposte comunali, le tasse e i contributi relativi all’immobile ipotecato. 

2. Gravami pregressi: Tenendo conto di tutte le somme annuali o di altri pagamenti, nonché degli interessi su tutte le somme di capitale, aventi priorità rispetto all’ipoteca in virtù della quale egli è amministratore giudiziario. 

3. Commissione e spese del destinatario: Il pagamento della commissione legittima del curatore fallimentare, dei premi assicurativi e del costo delle riparazioni eseguite su indicazione del creditore. 

4. Interessi subordinati/prioritari: Pagamento degli interessi maturati e dovuti in relazione a qualsiasi importo di capitale dovuto ai sensi dell'ipoteca. 

5. Debito principale: Pagamento dell'importo principale dovuto a titolo di ipoteca (il debito ponte, comprese le penali contrattuali per inadempimento). 

6. Residuo in eccesso: Pagamento dell'eventuale residuo finale alla persona che, se non fosse stato per il possesso del curatore fallimentare, avrebbe avuto diritto a percepire i proventi dell'immobile ipotecato (ad esempio, i titolari di ipoteche di secondo grado o il mutuatario). 

6. Mitigazione dei rischi e contromisure da parte del mutuatario 

D: Quali vie legali può intraprendere un mutuatario per contestare o impedire l'amministrazione controllata? 

A: I mutuatari sollevano solitamente ricorsi su tre fronti giuridici principali: 

• Provvedimento inibitorio: Richiesta di un provvedimento inibitorio provvisorio volto a impedire la nomina o la proposta di cessione di beni. Per ottenere il provvedimento, il mutuatario deve soddisfare i American Cyanamid principi, dimostrando che sussiste una questione di merito da sottoporre a giudizio e che il risarcimento dei danni non costituirebbe un rimedio adeguato.  

• Richieste di risarcimento per violazione dei doveri: Sebbene i curatori fallimentari non abbiano un obbligo generale di diligenza nei confronti dei debitori di scegliere il momento assolutamente migliore per la vendita, essi hanno comunque un obbligo equitativo di buona fede. Devono adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile al momento della vendita. Se un curatore fallimentare cede un bene tramite una vendita affrettata senza un'adeguata campagna di commercializzazione, il debitore può presentare un reclamo per la differenza. 

• Moratorie in caso di insolvenza: Se il mutuatario è una persona giuridica idonea, la presentazione della domanda di Amministrazione ai sensi dell’Allegato B1 della Legge sull’insolvenza del 1986, ciò determina un automatico, previsto dalla legge moratoria. Ciò impedisce a un curatore con incarico a titolo oneroso o a un curatore LPA di avviare o proseguire azioni esecutive senza il consenso dell’amministratore o l’autorizzazione del tribunale. 

Contattaci – David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso  

David Burns, socio senior dello studio legale specializzato in contenzioso, vanta una vasta esperienza nella rappresentanza dei mutuatari nei casi in cui i creditori abbiano nominato un curatore fallimentare. Per qualsiasi domanda su questo argomento, si prega di contattare David Burns via e-mail. d.burns@rfblegal.co.uk oppure chiama direttamente il numero 0207 467 5751.