Revisioni storiche degli affitti: Rischi e rimedi per locatori e affittuari commerciali

 Rent review clauses are a standard feature of modern commercial leases. They are generally designed to ensure that rent keeps pace with the market over the term of the lease. In practice, however, reviews are sometimes missed, delayed, or simply not actioned.

Il risultato è quello che spesso viene definito “revisione storica dell'affitto”, ovvero una revisione dell'affitto che avrebbe dovuto essere effettuata anni prima ma che non è stata attuata.

When a historic rent review is triggered, disputes often follow. Substantial rent arrears may be claimed retrospectively, interest may accrue, and tenants may find themselves facing unexpected liabilities to pay in a short space of time. Conversely, landlords who have failed to review rent in a timely fashion may, in certain circumstances, find they cannot recover what they hoped.

At Ronald Fletcher Baker, we regularly advise both landlords and tenants on disputes arising from historic rent reviews. This article explores why historic rent reviews arise, the legal framework, and the practical and strategic considerations for each side.

Perché nascono le revisioni storiche degli affitti?

Diversi scenari possono portare a lasciare in sospeso una revisione dell'affitto per un lungo periodo di tempo:

• Svista amministrativa: i locatori o gli agenti di gestione semplicemente non notificano un avviso di revisione in tempo.
• Ritardo strategico: le parti a volte rinviano le discussioni sulla revisione in previsione di cambiamenti del mercato.
• Uncertainty over lease terms: disputes about review clauses can discourage action.
• Cambio di proprietà: quando i contratti di locazione vengono assegnati o i portafogli di investimento venduti, le opportunità di revisione dell'affitto possono essere trascurate.

Qualunque sia il motivo, la questione diventa spesso se e come sia possibile attuare una revisione dell'affitto.

Il quadro giuridico

Time is not usually “of the essence”. It is important to check the specific terms of your lease to determine precisely what the position is. Most modern rent review clauses make clear that ’time is not of the essence’ and therefore it may, depending on the circumstances of the case, be possible for a rent review to be triggered at any time after the review date, and the new rent (once determined) volontà be payable retrospectively from the review date.

Courts have held in previous cases that, unless the lease expressly makes time of the essence, a landlord does not lose the right to initiate a review merely because the review date has passed.

La giurisprudenza

Alcuni casi chiave hanno chiarito i principi relativi alla revisione dell'affitto nei contratti di locazione commerciale:

• United Scientific Holdings Ltd contro Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: ha confermato che il tempo non è “essenziale” nelle revisioni degli affitti, a meno che non sia espressamente indicato. Una revisione può essere avviata con anni di ritardo e l'affitto rivisto si applicherà retroattivamente.
• Scottish & Newcastle plc contro Raguz [2008] UKHL 65: confirmed that once the reviewed rent is determined, the tenant is liable for arrears back to the review date. This will be subject to the terms of the specific lease.

Data di valutazione

Importantly, the rent is determined as at the review date, not the date when the review is finally conducted. Valuers must therefore look back to market conditions on that historic date, which can be difficult if the review is many years late.

 Interessi di mora

La maggior parte dei contratti di locazione prevede che, una volta accertato il canone di locazione rivisto, gli arretrati dalla data di revisione alla determinazione siano pagabili con gli interessi. Questo può rendere le revisioni storiche molto costose per gli inquilini.

Rischi per i locatori

Valuation difficulties: instructing valuers to assess market rent retrospectively can be complex, costly and contested.

• Tenant resistance: tenants may attempt to challenge late reviews, arguing waiver, estoppel, or that the landlord has lost the right.
• Cash flow: landlords may face long litigation before recovering arrears.
• Lacune nella documentazione: i cambi di proprietà o lo smarrimento di documenti possono compromettere la rivendicazione del locatore.

Rischi per gli inquilini

• Grandi debiti imprevisti: gli arretrati per molti anni, più gli interessi, possono essere invalidanti.
• Uncertainty for business planning: until the review is resolved, the true rent liability remains unclear.
• Difese limitate: a meno che il tempo non sia essenziale, a seconda dei fatti del caso specifico, i locatari possono avere difficoltà a sfuggire alla responsabilità.
• Potential insolvenza consequences: large historic arrears can put tenant businesses at risk.

Guida pratica

Per i proprietari

• Audit leases regularly: check review dates and ensure notices are served promptly.
• Non date per scontato che una revisione dell'affitto sia persa: anche se sono passati anni, potreste ancora avere il diritto di avviarla.
• Rivolgersi a periti specializzati: le valutazioni storiche sono complesse e spesso molto contestate.
• Controllare la formulazione del contratto di locazione: alcuni contratti di locazione più vecchi possono includere una formulazione che rende il tempo essenziale, nel qual caso un ritardo può essere fatale.
• Consider settlement: in some cases, agreeing a forward-looking rent can be more commercial than pursuing historic arrears.

Per gli inquilini

• Esaminate il contratto di locazione: verificate con attenzione se il tempo è esplicitamente indicato come essenziale.
• Seek valuation advice early: a robust expert report is crucial in resisting inflated landlord claims.
• Negoziare gli interessi: anche se gli arretrati sono dovuti, gli inquilini possono essere in grado di negoziare una riduzione o una rinuncia agli interessi.
• Sollevare argomentazioni di carattere equitativo: in alcuni casi, l'estoppel o la rinuncia possono costituire una difesa, in particolare se il comportamento del locatore lasciava intendere che non si sarebbe proceduto alla revisione.
• Pianificare il flusso di cassa: prepararsi all'impatto finanziario di eventuali arretrati.

Considerazioni strategiche

• Transazione vs. contenzioso: le revisioni storiche spesso si basano su controversie di valutazione, che sono costose da affrontare. Un accordo precoce può essere ragionevole dal punto di vista commerciale.
• Condizioni di mercato: se il mercato è sceso dalla data di revisione, gli inquilini possono trarre vantaggio dall'insistere sulla revisione anche se in ritardo. Al contrario, i locatori possono strategicamente ritardare se le date storiche li favoriscono.
• Proprietari/inquilini successivi: le revisioni storiche possono complicare le cessioni e le vendite di investimenti. La due diligence dovrebbe sempre includere una revisione degli affitti.

 Domande frequenti

È mai troppo tardi per un locatore effettuare una revisione dell'affitto (durante la locazione)?

Il caso Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 è l'autorità che stabilisce che la responsabilità per un pagamento insufficiente è dovuta il giorno in cui l'affitto è stato concordato o determinato e non quando inizia il periodo di revisione o quando il processo di revisione è stato avviato.

Questo approccio è stato seguito nella causa Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB), in cui il tribunale ha deciso che il diritto del locatore di avviare la revisione dell'affitto non era prescritto, nonostante un ritardo di 13 anni nell'attivazione della revisione dell'affitto.

Poiché il locatore non aveva ancora avviato la revisione dell'affitto e il termine per presentare una richiesta di recupero degli arretrati non scadeva fino a quel momento, aveva diritto all'aumento dell'affitto. Se il contratto di locazione è ancora in essere, il diritto contrattuale del locatore alla revisione dell'affitto sopravvive a tempo indeterminato.

In genere, a condizione che il contratto di locazione non preveda un termine essenziale, può essere possibile attuare revisioni storiche dei canoni di locazione.

C'è modo per un inquilino di resistere?

Tra le possibili argomentazioni vi sono l'estoppel, la rinuncia o il fatto che la formulazione del contratto di locazione preveda l'essenza del tempo. In caso contrario, è difficile evitare la responsabilità.

In generale, il locatore potrebbe essere esonerato dall'avviare la revisione dell'affitto solo se avesse dichiarato all'inquilino che non l'avrebbe avviata e l'inquilino avesse agito a suo danno facendo affidamento su tale dichiarazione. Si tratterebbe di uno scenario insolito.

Cosa succede se il locatore è cambiato durante il periodo di locazione?

A seconda dei fatti specifici del caso, i locatori subentranti possono essere in grado di far valere le revisioni dell'affitto, a condizione che il titolo e gli avvisi siano assegnati e notificati correttamente. Le lacune nella documentazione possono creare controversie.

E se il mercato alla data della revisione fosse inferiore al canone di passaggio?

Most modern commercial leases contain “upward-only” clauses, meaning rent cannot fall on review. Even if market rent was lower, rent will remain the same.

Il locatore può effettuare una revisione dell'affitto dopo la fine della locazione?

Se il locatore non attiva una revisione dell'affitto durante il contratto di locazione, è improbabile che possa fare affidamento sulle disposizioni in materia di revisione dell'affitto contenute nel contratto di locazione dopo la fine del contratto per poter richiedere il ‘pagamento insufficiente’. Si tratta dell'aumento dell'affitto tra l'affitto attuale e il nuovo affitto che sarebbe stato dovuto dall'inquilino alla data di revisione, se la revisione dell'affitto fosse stata completata.

I diritti e gli obblighi contenuti nel contratto di locazione cessano al termine della durata contrattuale. In generale, anche il diritto del locatore di richiedere l'aumento del canone di locazione.

Cosa succede se il contratto di locazione commerciale è scaduto ma l'inquilino è rimasto? Il locatore può ancora esercitare una revisione dell'affitto?

Once the lease has been terminated (which must be by a method recognised by the LTA 1954), the landlord is unlikely to be able to call for any rent review for this period.

It might be possible for a historic rent review to be triggered during a statutory continuation under the Landlord and Tenant Act 1954. The case of Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was clear that certain forms of rent review wording do not allow for a rent review once the contractual term has ended. However, the judgment indicates that if the wording in the lease had been drafted differently, it might have produced a different result.

Tuttavia, ogni caso sarà specifico e la legge non è certa su questo punto. Questa situazione complicata illustra quanto sia importante per i locatori tenere sotto controllo le revisioni dell'affitto e assicurarsi di attivarle prima della scadenza del contratto.

Durante il periodo di continuazione legale, il modo abituale per affrontare la revisione dell'affitto per il periodo che va dalla notifica dell'avviso di cui all'articolo 25 alla concessione del nuovo contratto di locazione è quello di presentare una domanda di affitto provvisoria in attesa della concessione di un nuovo contratto di locazione ai sensi della LTA 1954.

L'affitto per il nuovo contratto di locazione sarà stabilito dal tribunale se non concordato.

Qual è l'effetto del Limitation Act 1980?

Una volta concordato o determinato il canone di locazione rivisto, il canone sarà diventato esigibile.

Section 19 of the Limitation Act 1980 limits a claim for recovery of rent arrears to 6 years from the date the arrears became due i.e., the date the rent is agreed or determined. Once the rent review has been completed, a commercial landlord should take steps to collect the uplifted rent. If more than 6 years pass, the right to collect that uplifted rent will likely be lost.

L'inquilino può far valere l'essenza del tempo notificando un avviso?

The decision in Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirms that the tenant is not able to make time of the essence by servire a notice purporting to do so. Unless the lease provides a specific right, the tenant must wait for the landlord to initiate the process.

Conclusione

Le revisioni storiche dei canoni di locazione possono diventare oggetto di forti contestazioni.

Delaying the rent review is not advisable where it can be avoided. It puts the tenant in a difficult position if they are unaware of how much aggiuntivo rent will become due and they have not budgeted accordingly. There is also a greater risk of the tenant resisting the rent review, giving rise to litigation.

Per i proprietari, le revisioni storiche degli affitti possono rappresentare un'opportunità per correggere anni di mancati pagamenti, ma comportano anche rischi probatori e di contenzioso. Per gli inquilini, invece, possono portare ad arretrati sostanziali e inaspettati.

La legge è chiara: a meno che il contratto di locazione non preveda espressamente il contrario, esiste una presunzione relativa che il tempo non sia essenziale e quindi le revisioni dell'affitto possono essere avviate in ritardo e la responsabilità può risalire alla data della revisione. Ma ogni caso dipende da un'attenta interpretazione del contratto di locazione.

At Ronald Fletcher Baker, our Contenzioso immobiliare team has extensive experience advising on rent review disputes, including complex historic reviews. Whether you are a landlord seeking to recover arrears or a tenant facing a claim, we can guide you through the risks, defences, and opportunities for resolution.

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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department together with Senior Litigation Partner, David Burns. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892 o contattando David Burns al numero D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.