Qual é o valor da indemnização a que tenho direito por negligência na transferência de propriedade?

Qual é o valor da indemnização a que tenho direito por negligência na transferência de propriedade?

Se um agente imobiliário ou um advogado especializado em imóveis residenciais cometer um erro durante uma compra, venda, renovação de hipoteca, transferência de participação, prorrogação de contrato de arrendamento ou outra transação imobiliária, poderá ter direito a reclamar uma indemnização. O montante que pode reclamar por negligência na transação imobiliária depende do prejuízo que efetivamente sofreu, do que o advogado deveria razoavelmente ter feito e se o erro dele causou o seu prejuízo.

Na prática, os pedidos de indemnização por negligência na transferência de propriedade visam, geralmente, restabelecer a situação financeira em que provavelmente se encontraria se o erro não tivesse ocorrido. Isso significa que o valor de um pedido de indemnização pode variar entre algumas centenas de libras e muitos milhares, e, em alguns casos, muito mais. Na RFB Legal, ajudamos os clientes a perceber se têm direito a uma reclamação e qual a indemnização que, de forma realista, poderá ser obtida.

O que é negligência na transferência de propriedade?

A negligência na transferência de propriedade ocorre quando um advogado ou um agente imobiliário licenciado não cumpre o nível de competência e diligência esperado de um profissional imobiliário razoavelmente competente, e essa falha lhe causa um prejuízo financeiro. Isto pode ocorrer em questões de transferência de propriedade residencial, incluindo a compra ou venda de uma casa, a gestão de imóveis em regime de arrendamento, a renovação de hipotecas, a transferência de capital próprio, a compra de um imóvel para investimento ou a gestão de prorrogações de arrendamento e de aquisição de direitos de propriedade.

Nem todos os erros constituem negligência. Algumas situações são simplesmente resultados infelizes, enquanto outras fazem parte dos riscos inerentes a uma transação imobiliária. Para que uma ação judicial seja bem-sucedida, é geralmente necessário demonstrar três aspetos:

• o agente imobiliário tinha para consigo um dever de diligência;
• violaram esse dever ao agir abaixo do padrão exigido; e
• o erro deles causou-lhe uma perda financeira quantificável.

Como é calculada a indemnização?

Não existe um montante fixo para os pedidos de indemnização por negligência na transferência de propriedade. A indemnização é normalmente calculada com base no prejuízo efetivo causado pelo erro. Tal pode incluir a diferença entre o valor do imóvel que esperava e o valor que recebeu, custos judiciais adicionais, custos de avaliação, comissões hipotecárias, juros de mora ou custos de resolução de um problema que deveria ter sido identificado mais cedo.

Por exemplo, se comprou um imóvel e o seu advogado não detectou um vício importante no título de propriedade, poderá reclamar o custo da correção desse vício ou a redução de valor que este causou. Se o seu agente imobiliário não detectou um problema relacionado com o arrendamento e, posteriormente, teve de pagar uma quantia avultada para prolongar o contrato de arrendamento, esse custo poderá ser recuperável se for possível provar a negligência.

No entanto, normalmente não é possível invocar apenas a decepção ou o stress numa ação por negligência no âmbito de uma transação imobiliária. A lei centra-se normalmente nas perdas financeiras, embora algumas perdas associadas possam ser indemnizadas em circunstâncias limitadas.

Exemplos de reclamações frequentes por negligência na transferência de propriedade

Cada caso é diferente, mas entre os exemplos mais comuns contam-se:

• não ter verificado devidamente a titularidade antes da conclusão da transação;
• ausência de cláusulas restritivas, servidões ou questões relacionadas com os limites;
• não presta aconselhamento sobre a duração do contrato de arrendamento, a renda fundiária ou os riscos associados às despesas de condomínio;
• não comunicar um problema relacionado com a hipoteca ou um requisito do credor;
• problemas relacionados com a falta de regulamentação de construção ou de licença de construção;
• atrasar uma transação e provocar a perda de um negócio ou custos de penalização;
• não proteger os interesses de um cliente numa transferência de participação ou numa nova hipoteca;
• não cumprir instruções claras ou não informar sobre riscos importantes.

Por exemplo, se não for informado ao comprador que o contrato de arrendamento tem um prazo residual curto, o imóvel poderá valer menos do que o esperado e ser mais difícil de vender ou de refinanciar posteriormente. Se o advogado do vendedor não tratar corretamente dos documentos de titularidade, a venda poderá sofrer atrasos ou fracassar, o que acarreta custos que poderiam ser evitados.

O que pode reclamar?

O montante a recuperar numa ação por negligência na transferência de propriedade pode incluir alguns ou todos os seguintes elementos, dependendo dos factos:

• o custo da correção do erro do advogado;
• a desvalorização do imóvel;
• juros hipotecários adicionais ou custos financeiros;
• despesas legais adicionais ou custos profissionais;
• custos de levantamento ou pesquisa desperdiçados devido ao erro;
• danos decorrentes de uma venda ou compra que não se concretizou;
• custos de defesa numa ação judicial ou de resolução de um litígio relativo à titularidade, quando for o caso.

Em alguns casos, uma ação judicial pode também envolver o que se designa por argumento da “perda de oportunidade”, em que a negligência reduziu a possibilidade de se alcançar um resultado mais favorável. Isto pode aplicar-se, por exemplo, se um comprador tivesse renegociado o preço caso tivesse sido informado atempadamente sobre uma questão relevante.

Como funciona normalmente o processo de reclamação

Se considera que o seu notário foi negligente, é aconselhável agir rapidamente. O processo começa frequentemente com a análise do seu processo de transferência de propriedade, dos documentos do imóvel, da documentação da hipoteca, da correspondência e de quaisquer resultados de verificações ou de conclusão do processo. Isto ajuda a identificar o que correu mal e se o prejuízo foi causado por um erro profissional e não por outro fator.

Um advogado que lida com reclamações por negligência em transações imobiliárias irá, normalmente, avaliar:

• que dever se lhe devia;
• se o advogado violou esse dever;
• que prejuízo sofreu;
• como é que esse prejuízo deve ser calculado;
• se existem prazos ou questões relacionadas com a prescrição.

As reclamações são frequentemente resolvidas por meio de correspondência e negociação, antes de se chegar a um processo judicial. Em muitos casos, a seguradora de responsabilidade civil profissional do advogado acaba por intervir. Uma reclamação bem preparada deve expor os factos de forma clara, explicar a negligência e comprovar o prejuízo financeiro com documentos e pareceres de peritos, sempre que necessário.

O que influencia o montante que pode receber?

Vários fatores podem afetar o valor de um pedido de indemnização. Os mais importantes são a dimensão do prejuízo, a solidez das provas e o facto de o prejuízo ter sido ou não causado diretamente por negligência. Se o próprio pudesse ter evitado o prejuízo agindo de forma razoável, a indemnização poderá ser reduzida.

O tribunal ou a seguradora também podem analisar se teve alguma responsabilidade, se o problema teria sido descoberto de qualquer forma e se o prejuízo é demasiado remoto, ou seja, se está demasiado distante do erro do advogado para ser indemnizável. É por isso que é importante obter aconselhamento jurídico detalhado antes de fazer suposições sobre o valor de um pedido de indemnização.

Existem também prazos rigorosos para as ações por negligência profissional. Em muitos casos, esse prazo é de seis anos a contar da data do ato negligente ou, por vezes, de três anos a contar da data em que tomou conhecimento, ou deveria razoavelmente ter tomado conhecimento, do problema. Uma vez que os prazos podem ser complexos, é aconselhável procurar aconselhamento assim que suspeitar de um problema.

Erros comuns que podem reduzir o valor de um pedido de indemnização

Alguns clientes demoram demasiado tempo a procurar aconselhamento, o que pode dificultar a recolha de provas e implicar o risco de não cumprir os prazos de prescrição. Outros não guardam cópias de documentos essenciais, tais como declarações de conclusão, e-mails, propostas de crédito hipotecário, relatórios de titularidade ou resultados de levantamentos topográficos. Sem estes documentos, pode ser mais difícil provar o que deveria ter sido aconselhado e quais as perdas daí decorrentes.

Outra questão comum é esperar ser indemnizado pelo custo total de uma transação imobiliária simplesmente porque surgiu um problema. Na realidade, normalmente só são indemnizáveis as perdas causadas pela negligência. Se um imóvel já estivesse afetado por um problema distinto, ou se o mesmo resultado tivesse ocorrido mesmo com aconselhamento adequado, a indemnização poderá ser limitada.

Como um agente imobiliário ou um advogado especializado em imóveis residenciais pode ajudar

Um advogado com experiência em litígios imobiliários residenciais e negligência na transferência de propriedade pode avaliar se tem um pedido de indemnização válido e qual poderá ser o seu valor. Pode analisar o processo de transferência de propriedade, identificar violações de deveres, reunir provas dos prejuízos e aconselhá-lo sobre a melhor forma de resolver a situação.

Na RFB Legal, a nossa equipa especializada em direito imobiliário compreende tanto o processo de transferência de propriedade como as questões jurídicas que podem surgir quando algo corre mal. Ajudamos regularmente os nossos clientes em questões relacionadas com a transferência de propriedade residencial, arrendamentos e litígios imobiliários, e o nosso objetivo é fornecer aconselhamento claro e prático, numa linguagem simples e acessível. Quer a sua questão esteja relacionada com uma compra, venda, refinanciamento, transferência de capital próprio ou transação de arrendamento, podemos ajudá-lo a compreender as suas opções.

Perguntas mais frequentes

Que montante de indemnização posso receber por negligência na transferência de propriedade?

Isso depende do montante real da sua perda financeira. Alguns pedidos de indemnização envolvem montantes relativamente modestos, enquanto outros dizem respeito a perdas significativas relacionadas com defeitos no título de propriedade, problemas com o arrendamento ou uma transação imobiliária que não se concretizou.

Posso reclamar se o meu advogado especializado em transações imobiliárias simplesmente cometeu um erro?

Nem todos os erros constituem negligência. Normalmente, é necessário demonstrar que o erro ficou aquém do padrão de um advogado ou notário razoavelmente competente e que lhe causou prejuízo.

Tenho de ir a tribunal?

Nem sempre. Muitas reclamações por negligência na transferência de propriedade são resolvidas por via de negociação ou através da seguradora. Por vezes, é necessário recorrer a processos judiciais, mas estes não são o ponto de partida em todos os casos.

Posso reclamar por danos morais ou por transtornos?

Normalmente, as ações judiciais centram-se nas perdas financeiras. O stress e os transtornos, por si só, não costumam ser suficientes numa ação por negligência em transações imobiliárias, embora possam ser relevantes em situações específicas.

Qual é o prazo para apresentar uma reclamação?

Os prazos podem ser rigorosos e dependem das circunstâncias. Se achar que algo correu mal, é melhor procurar aconselhamento o mais rapidamente possível.

Fale com a RFB Legal sobre o seu pedido de indemnização por negligência na transação imobiliária

Se considera que o seu agente imobiliário, advogado ou especialista em direito imobiliário residencial cometeu um erro que lhe causou prejuízos, a RFB Legal pode analisar o seu caso e aconselhá-lo sobre o valor provável de qualquer pedido de indemnização. Oferecemos orientação clara e prática, adaptada às suas circunstâncias, e trabalhamos para resolver litígios de forma eficiente sempre que possível. Contacte a RFB Legal para obter aconselhamento sobre negligência na transferência de propriedade, reclamações relativas a imóveis residenciais e questões relacionadas com o direito imobiliário em toda a Inglaterra e no País de Gales.