With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long residencial lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• Os arrendatários podem conceder a si próprios arrendamentos prolongados de 999 anos.
• Os arrendatários adquirem o controlo da gestão do edifício.
• The leaseholders can vary their lease so they vontade no longer have to pay ground rent.  
• Os arrendatários podem corrigir os defeitos do seu contrato de arrendamento.

Qualificação para a aquisição colectiva de direitos?

Qualificação do edifício - O arrendatário deve, em primeiro lugar, verificar se o edifício é elegível:

• Deve ser um edifício autónomo ou parte de um edifício.
• Deve haver pelo menos 2 apartamentos no edifício.
• Pelo menos dois terços dos apartamentos devem ser arrendados a ‘inquilinos qualificados’.
• Os inquilinos qualificados que queiram participar na aquisição de direitos (os inquilinos participantes) devem ser proprietários de, pelo menos, metade dos apartamentos do edifício e de, pelo menos, dois apartamentos no total.
• A área de pavimento interior não pode ser utilizada para fins não residenciais em mais de 25%
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Confiança property)

Qualificação do arrendatário - Um arrendatário é um ‘inquilino elegível’ se

• são titulares de um contrato de arrendamento de longa duração, ou seja, um contrato de arrendamento com um prazo de vigência de, pelo menos, 21 anos (quando concedido); ou
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; ou
• um contrato de arrendamento que pode ser rescindido por morte, casamento ou numa data desconhecida (incluindo as chamadas cláusulas ‘Príncipe de Gales’); ou
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a propriedade partilhada lease where the tenant’s share is 100%; or
• Um contrato de arrendamento concedido ao abrigo do ‘direito de compra’ ou do ‘direito de aquisição em condições de aluguer ou hipoteca’.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• O arrendatário não pode ser proprietário de mais de 2 apartamentos no edifício (em conjunto ou em nome próprio)

Preparação para a aquisição do direito de voto

Instrução de consultores profissionais

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before serviço the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Financiamento

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Acordo de participação

Nos casos em que o edifício e os arrendatários se qualificam para a aquisição colectiva, recomenda-se que todos os inquilinos participantes celebrem entre si um acordo formal de participação que trate de questões como os direitos de voto, a negociação e o acordo das condições, as contribuições financeiras de cada inquilino e o direito de os arrendatários obterem novos contratos de arrendamento de longa duração do proprietário após a compra.

Comprador nomeado

Os inquilinos participantes devem escolher um Comprador ou Compradores Nomeados. Esta é a pessoa ou pessoas ou empresa que será nomeada na notificação inicial para comprar o património e tornar-se o novo senhorio.

O Comprador Nomeado pode ser uma pessoa, um ou mais inquilinos, uma sociedade ou um trust. Atualmente, a legislação não prevê qualquer controlo ou qualificação para a seleção dos compradores nomeados.

A opção mais comum é uma sociedade detida a 100% pelos arrendatários e, se for este o veículo escolhido pelos arrendatários participantes, a sociedade deve ser constituída antes de ser apresentada no Anúncio inicial. 

O processo de aquisição de direitos

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• O aviso é notificado ao Freeholder e a todos os senhorios intermediários.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• Os inquilinos qualificados têm o direito de registar o aviso inicial no Registo Predial. Isto proporciona proteção aos inquilinos contra a venda da propriedade pelo senhorio, uma vez que qualquer comprador da propriedade, após o registo do aviso inicial, adquirirá a propriedade sujeita ao pedido de aquisição de direitos.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Se esta informação for necessária, deve ser fornecida pelo comprador nomeado no prazo de 21 dias. Se os inquilinos qualificados não apresentarem provas do título de propriedade, o aviso inicial será considerado retirado, com os custos a cargo do senhorio.
• O Freeholder deve enviar uma Contra-Notificação indicando se aceita o direito de aquisição dos inquilinos participantes e, em caso afirmativo, quais os termos em que concorda e quais os que não concorda.
• Se o Proprietário não responder à Notificação Inicial, ou responder após a Data de Resposta, os inquilinos qualificados têm direito a adquirir o Freehold nos termos e prémio estabelecidos na Notificação Inicial. O Comprador Nomeado deve requerer ao tribunal, no prazo de seis meses, uma Ordem de Aquisição, caso contrário a Notificação Inicial é considerada revogada.
• Se o proprietário apresentar uma contra-aviso que não admita o pedido de aquisição de direitos (por exemplo, alegando que menos de dois terços dos apartamentos estão arrendados a inquilinos qualificados), o comprador nomeado terá de apresentar um pedido ao tribunal, no prazo de 2 meses após a contra-aviso, para que seja declarada a validade do aviso inicial.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Se as condições não forem acordadas no prazo de 2 meses, o comprador nomeado pode requerer ao First Tier Tribunal (Property Chamber) uma decisão sobre as condições que não foram acordadas. A data limite para o pedido é de 6 meses a partir da data da contra-notificação dos proprietários.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the assunto proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• A decisão do First-tier Tribunal torna-se definitiva 21 dias após o seu envio pelo Tribunal. Os recursos devem ser interpostos dentro deste prazo para o Lands Tribunal com autorização do Tribunal.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Prevê-se que as partes celebrem o contrato no prazo de dois meses a contar da data em que a decisão do Tribunal se tornar definitiva.
• Se este período de 2 meses decorrer sem que haja troca de contratos, então os inquilinos participantes devem requerer ao tribunal, no prazo de mais dois meses, uma ordem de aquisição de propriedade.

Should you have any questions please call to speak to a member of our team.