Com o mercado imobiliário em Londres e noutras grandes cidades, como Manchester, a continuar a crescer, é importante garantir que, se é proprietário de um imóvel arrendado, está plenamente consciente dos seus direitos para proteger o seu investimento.

A propriedade de um contrato de arrendamento residencial de longa duração pode ser um ativo valioso. No entanto, à medida que o prazo do contrato de arrendamento diminui ao longo do tempo, o valor desse ativo também diminui, infelizmente. A Lei da Reforma do Arrendamento e do Desenvolvimento Urbano de 1993 (com as alterações que lhe foram introduzidas) confere aos inquilinos, enquanto grupo, o direito, mediante qualificação, de forçar a venda da propriedade do edifício ou de parte do edifício. Este processo é conhecido como enfranchisement coletivo.

Compreendemos a importância para os proprietários de ter uma estratégia que funcione em toda a carteira de propriedades para preservar os seus investimentos em propriedade horizontal e obter o melhor prémio possível.

O direito de voto coletivo tem uma série de vantagens, nomeadamente 

• Os arrendatários podem conceder a si próprios arrendamentos prolongados de 999 anos.
• Os arrendatários adquirem o controlo da gestão do edifício.
• Os arrendatários podem alterar o seu contrato de arrendamento para deixarem de ter de pagar a renda fundiária.  
• Os arrendatários podem corrigir os defeitos do seu contrato de arrendamento.

Qualificação para a aquisição colectiva de direitos?

Qualificação do edifício - O arrendatário deve, em primeiro lugar, verificar se o edifício é elegível:

• Deve ser um edifício autónomo ou parte de um edifício.
• Deve haver pelo menos 2 apartamentos no edifício.
• Pelo menos dois terços dos apartamentos devem ser arrendados a ‘inquilinos qualificados’.
• Os inquilinos qualificados que queiram participar na aquisição de direitos (os inquilinos participantes) devem ser proprietários de, pelo menos, metade dos apartamentos do edifício e de, pelo menos, dois apartamentos no total.
• A área de pavimento interior não pode ser utilizada para fins não residenciais em mais de 25%
• O edifício não pode ser um bem protegido (ou seja, um edifício situado num recinto de uma catedral ou um bem do National Trust)

Qualificação do arrendatário - Um arrendatário é um ‘inquilino elegível’ se

• são titulares de um contrato de arrendamento de longa duração, ou seja, um contrato de arrendamento com um prazo de vigência de, pelo menos, 21 anos (quando concedido); ou
• um contrato de arrendamento mais curto que contenha uma cláusula que preveja um direito de renovação perpétua; ou
• um contrato de arrendamento que pode ser rescindido por morte, casamento ou numa data desconhecida (incluindo as chamadas cláusulas ‘Príncipe de Gales’); ou
• a continuação de um contrato de arrendamento de longa duração ao abrigo da Lei da Habitação do Governo Local de 1989, após o termo do prazo original; ou
• um contrato de arrendamento de propriedade partilhada em que a quota-parte do inquilino é de 100%; ou
• Um contrato de arrendamento concedido ao abrigo do ‘direito de compra’ ou do ‘direito de aquisição em condições de aluguer ou hipoteca’.
• O senhorio do arrendatário não pode ser um fundo de habitação de beneficência quando o apartamento é fornecido no âmbito das funções da instituição de beneficência
• O arrendatário não pode ter um contrato de arrendamento comercial
• O arrendatário não pode ser proprietário de mais de 2 apartamentos no edifício (em conjunto ou em nome próprio)

Preparação para a aquisição do direito de voto

Instrução de consultores profissionais

Recomenda-se que os arrendatários contratem advogados experientes para os ajudarem a reunir toda a informação necessária, estabelecerem que o edifício e os arrendatários se qualificam para o direito de aquisição colectiva e para os ajudarem em todos os passos preparatórios necessários antes de apresentarem a notificação inicial e para os ajudarem em todos os passos subsequentes, incluindo a transmissão do título e a concessão de novos arrendamentos após a aquisição.

Recomenda-se também uma avaliação inicial do imóvel por um avaliador qualificado, para que os inquilinos qualificados tenham uma ideia do prémio a pagar pelo freehold. Os inquilinos poderão então decidir se pretendem avançar e se necessitam de algum financiamento externo. O preço a pagar pela propriedade depende de uma série de factores, incluindo o valor de mercado dos apartamentos individuais e a duração dos contratos de arrendamento. O preço a pagar pelo freehold será mais elevado se os contratos de arrendamento tiverem menos de 80 anos.

Financiamento

Os inquilinos elegíveis podem querer criar um fundo numa fase inicial para cobrir as etapas preparatórias iniciais, incluindo a obtenção do relatório de avaliação, a recolha de informações, a criação de uma empresa, a redação de um acordo de participação e a preparação da notificação inicial de reclamação.

Acordo de participação

Nos casos em que o edifício e os arrendatários se qualificam para a aquisição colectiva, recomenda-se que todos os inquilinos participantes celebrem entre si um acordo formal de participação que trate de questões como os direitos de voto, a negociação e o acordo das condições, as contribuições financeiras de cada inquilino e o direito de os arrendatários obterem novos contratos de arrendamento de longa duração do proprietário após a compra.

Comprador nomeado

Os inquilinos participantes devem escolher um Comprador ou Compradores Nomeados. Esta é a pessoa ou pessoas ou empresa que será nomeada na notificação inicial para comprar o património e tornar-se o novo senhorio.

O Comprador Nomeado pode ser uma pessoa, um ou mais inquilinos, uma sociedade ou um trust. Atualmente, a legislação não prevê qualquer controlo ou qualificação para a seleção dos compradores nomeados.

A opção mais comum é uma sociedade detida a 100% pelos arrendatários e, se for este o veículo escolhido pelos arrendatários participantes, a sociedade deve ser constituída antes de ser apresentada no Anúncio inicial. 

O processo de aquisição de direitos

• Os inquilinos participantes devem assinar uma “Notificação inicial” que contém determinadas informações essenciais sobre o edifício e os arrendatários, com os dados do comprador nomeado e o preço que pretendem pagar.
• O aviso é notificado ao Freeholder e a todos os senhorios intermediários.
• A notificação estabelece uma “Data de resposta” até à qual o proprietário da propriedade horizontal deve responder à notificação. Esta data deve ser, pelo menos, dois meses após a notificação. Se os inquilinos elegíveis decidirem retirar a notificação inicial, não podem apresentar outra notificação durante 12 meses.
• A notificação inicial desencadeia os procedimentos legais para a aquisição da propriedade e os inquilinos participantes são conjunta e individualmente responsáveis pelos custos razoáveis do senhorio a partir da data em que este recebe a notificação. Por conseguinte, é importante que a notificação esteja completa e não contenha imprecisões ou descrições incorrectas, porque, embora estas possam, em alguns casos, ser corrigidas através de um pedido ao tribunal de comarca, é uma área de despesas que deve ser evitada. Um aviso incompleto pode ser rejeitado por não ser válido.
• Os inquilinos qualificados têm o direito de registar o aviso inicial no Registo Predial. Isto proporciona proteção aos inquilinos contra a venda da propriedade pelo senhorio, uma vez que qualquer comprador da propriedade, após o registo do aviso inicial, adquirirá a propriedade sujeita ao pedido de aquisição de direitos.
• Após a notificação do aviso inicial, o senhorio tem o direito de exigir provas do título de propriedade dos inquilinos participantes sobre os seus apartamentos. O senhorio dispõe de um prazo de 21 dias a contar da data de envio da notificação inicial para solicitar as informações.
• Se esta informação for necessária, deve ser fornecida pelo comprador nomeado no prazo de 21 dias. Se os inquilinos qualificados não apresentarem provas do título de propriedade, o aviso inicial será considerado retirado, com os custos a cargo do senhorio.
• O Freeholder deve enviar uma Contra-Notificação indicando se aceita o direito de aquisição dos inquilinos participantes e, em caso afirmativo, quais os termos em que concorda e quais os que não concorda.
• Se o Proprietário não responder à Notificação Inicial, ou responder após a Data de Resposta, os inquilinos qualificados têm direito a adquirir o Freehold nos termos e prémio estabelecidos na Notificação Inicial. O Comprador Nomeado deve requerer ao tribunal, no prazo de seis meses, uma Ordem de Aquisição, caso contrário a Notificação Inicial é considerada revogada.
• Se o proprietário apresentar uma contra-aviso que não admita o pedido de aquisição de direitos (por exemplo, alegando que menos de dois terços dos apartamentos estão arrendados a inquilinos qualificados), o comprador nomeado terá de apresentar um pedido ao tribunal, no prazo de 2 meses após a contra-aviso, para que seja declarada a validade do aviso inicial.
• Se o Freeholder enviar uma contra-aviso admitindo o pedido de enfranchisement mas contestando os termos, segue-se um período de pelo menos dois meses em que as partes tentarão negociar um acordo.
• Se as condições não forem acordadas no prazo de 2 meses, o comprador nomeado pode requerer ao First Tier Tribunal (Property Chamber) uma decisão sobre as condições que não foram acordadas. A data limite para o pedido é de 6 meses a partir da data da contra-notificação dos proprietários.
• O Tribunal de Primeira Instância dará instruções para preparar o processo para a audiência e, se o assunto for levado a uma audiência final, o tribunal determinará as condições em litígio.
• A decisão do First-tier Tribunal torna-se definitiva 21 dias após o seu envio pelo Tribunal. Os recursos devem ser interpostos dentro deste prazo para o Lands Tribunal com autorização do Tribunal.
• O proprietário deve apresentar um projeto de contrato no prazo de 21 dias a contar da data em que a decisão do tribunal se torna definitiva (tendo em conta os direitos de recurso).
• Prevê-se que as partes celebrem o contrato no prazo de dois meses a contar da data em que a decisão do Tribunal se tornar definitiva.
• Se este período de 2 meses decorrer sem que haja troca de contratos, então os inquilinos participantes devem requerer ao tribunal, no prazo de mais dois meses, uma ordem de aquisição de propriedade.

Se tiver alguma dúvida, contacte um membro da nossa equipa.