Wat als mijn zakelijke huurder de huur niet meer betaalt?

Wanneer een commerciële huurder stopt met het betalen van de huur, sta je als verhuurder voor een acute uitdaging die doortastend optreden vereist. Hoe langer de huurachterstand oploopt, hoe ingewikkelder en duurder het wordt om de achterstallige huur te innen. Of je nu uiteindelijk de huurovereenkomst wilt behouden of het pand weer in bezit wilt nemen en een nieuwe huurder wilt vinden, het is van essentieel belang dat je op de hoogte bent van je wettelijke rechten en de beschikbare rechtsmiddelen. 

Deze gids leidt u door een aantal praktische stappen die commerciële verhuurders zouden moeten overwegen bij het niet betalen van huur, van het eerste contact tot formele juridische stappen. Door snel te handelen en veelvoorkomende valkuilen te vermijden – met name het onbedoeld afzien van uw recht op verbeurdverklaring – kunt u het verschil maken tussen een snelle oplossing en langdurige financiële problemen. 

Wat u onmiddellijk moet doen als uw zakelijke huurder de huur niet meer betaalt 

Voordat u zich in ingewikkelde juridische procedures stort, moet u snel en methodisch te werk gaan. Het niet betalen van huur betekent doorgaans dat een of meer huurtermijnen niet zijn nagekomen – in Engeland en Wales is commerciële huur meestal per kwartaal verschuldigd op de gebruikelijke kwartaaldagen: 25 maart, 24 juni, 29 september en 25 december. 

Als uw huurder op de vervaldag niet betaalt, telt elke dag vertraging. Hier volgt een eenvoudige checklist in vijf stappen die u onmiddellijk kunt volgen: 

1. Controleer de huurovereenkomst – Bekijk de bepalingen inzake huurbetaling, de bepalingen inzake verval van rechten, de opzeggingstermijnen en alle bepalingen betreffende schendingen van de huurvoorwaarden en de vergoeding van kosten en uitgaven; 

2. Bereken de achterstallige bedragen nauwkeurig – Leg precies vast wat er verschuldigd is, inclusief eventuele rentebepalingen en de data waarop elk bedrag opeisbaar werd; 

3. Neem nog dezelfde dag contact op met de huurder – Neem, afhankelijk van de omstandigheden en uw doel, eerst telefonisch of per e-mail contact op om na te gaan of het om een vergissing, een tijdelijk liquiditeitsprobleem of iets ernstigers gaat; 

4. Zorg dat u alles schriftelijk vastlegt – Leg alle communicatie vast, inclusief data, tijden en wat er is gezegd of afgesproken 

5. Vermijd handelingen die tot het verlies van verjaringsrechten kunnen leiden – Ga niet akkoord met gedeeltelijke betalingen, stuur geen automatische aanmaningen voor huur of servicekosten voor toekomstige kwartalen en onderhandel niet over nieuwe voorwaarden zonder juridisch advies 

Dit laatste punt verdient extra aandacht. Zodra het recht op ontbinding is ontstaan, kan het aanvaarden van een gedeeltelijke betaling van een huurder – nadat u op de hoogte bent van de contractbreuk – ertoe leiden dat u afstand doet van uw recht om de huurovereenkomst wegens die achterstallige betalingen te ontbinden. Evenzo kan elke handeling die de huurovereenkomst als voortdurend erkent – zoals het eisen van de huur of servicekosten voor het volgende kwartaal – uw rechtspositie ondermijnen en uw recht op ontbinding van de huurovereenkomst doen vervallen. 

Bepaal meteen bij het begin of het uw doel is om deze huurder te behouden en de achterstallige huur te innen, of om het pand weer in bezit te krijgen en een nieuwe huurder te vinden. Deze beslissing bepaalt welke stappen u onderneemt en in welke volgorde. 

De eerste stappen – contact opnemen met de huurder en het probleem in kaart brengen 

Afhankelijk van uw doelstelling kan vroegtijdige, gestructureerde communicatie vaak huurachterstanden oplossen zonder dat er dure en tijdrovende gerechtelijke procedures nodig zijn. Voordat u formele juridische stappen onderneemt, helpt het om te begrijpen waarom de huurder is gestopt met het betalen van de huur, zodat u de juiste aanpak kunt kiezen. 

Neem rechtstreeks contact op met de huurder en vraag wat de reden is voor de achterstallige betaling. Veelvoorkomende verklaringen zijn onder meer: 

• Tijdelijke liquiditeitsproblemen als gevolg van seizoensschommelingen of een eenmalige uitgave 

• Financiële problemen op langere termijn die wijzen op een mogelijk faillissement 

• Een geschil over servicekosten of andere verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst 

• Beschuldigingen dat de verhuurder heeft nagelaten reparaties of onderhoud uit te voeren 

Het is belangrijk te beseffen dat huurders op grond van veel moderne commerciële huurovereenkomsten over het algemeen niet het recht hebben om de huur eenzijdig in te houden, zelfs niet als zij beweren dat de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. Hoewel dergelijke beweringen relevant kunnen zijn voor een eventueel geschil, vormen zij op zichzelf geen rechtvaardiging voor het niet betalen van de huur. 

Als de huurder aangeeft in financiële moeilijkheden te verkeren, kunt u overwegen om bewijsstukken te vragen, zoals: 

• Recente managementverslagen 

• Kasstroomprognoses 

• Bewijsstukken van financieringsaanvragen of gesprekken met investeerders 

Aan de hand van deze informatie kunt u beoordelen of het probleem daadwerkelijk van tijdelijke aard is of dat er sprake is van structurele insolventie. Wanneer de betalingsachterstand slechts één of twee kwartalen betreft, de huurder een solide betalingsgeschiedenis heeft en de onderliggende onderneming levensvatbaar lijkt, kan het de moeite waard zijn om een betalingsregeling voor de korte termijn te bespreken. 

Belangrijke waarschuwing: Als u deelbetalingen accepteert of instemt met een wijziging van de betalingstermijnen zonder een zorgvuldig opgestelde schriftelijke overeenkomst, kan dit ertoe leiden dat u afstand doet van uw recht om de huurovereenkomst wegens die achterstallige betalingen te beëindigen. Dit kan ook neerkomen op een permanente wijziging van de huurvoorwaarden. 

Eventuele informele gesprekken kunnen worden gevolgd door een brief of e-mail “zonder voorbehoud” waarin: 

• Geeft een samenvatting van wat er is besproken 

• Maakt duidelijk dat er geen afstand wordt gedaan van wettelijke rechten 

• Bevestigt dat eventuele voorlopige afspraken onder voorbehoud van formele vastlegging zijn 

Wij raden u aan juridisch advies in te winnen voordat u contact opneemt met de huurder.   

Wat als er geen overeenstemming met de huurder kan worden bereikt? 

Als de dialoog mislukt, de huurder zijn betalingsverplichtingen blijft verzuimen of de achterstand toeneemt – bijvoorbeeld wanneer er twee of meer opeenvolgende kwartalen onbetaald blijven – kunt u besluiten om formele maatregelen te nemen. 

Commerciële verhuurders hebben, afhankelijk van de omstandigheden van elk geval, verschillende mogelijke juridische opties tot hun beschikking, waaronder: 

• Verbeurdverklaring van de huurovereenkomst – Beëindiging van de huurovereenkomst en herbezetting van het pand 

• Een deel van de huurwaarborg opnemen – Het gebruik van zekerheden die zijn vastgelegd in een akte van huurwaarborg om achterstallige betalingen te dekken 

• Een borgsteller of voormalige huurder aanspreken – Vorderingen op derden die garant stonden voor de huurverplichtingen 

• Gerechtelijke procedures – Het indienen van een vordering om een vonnis te verkrijgen en betaling af te dwingen 

• Invordering van achterstallige commerciële huur (CRAR) – Handhavingsambtenaren opdracht geven om de bezittingen van huurders in beslag te nemen en te verkopen 

• Aanmaning en insolventieprocedures – Het indienen van formele vorderingen die kunnen leiden tot een faillissements- of liquidatieverzoek 

Deze opties sluiten elkaar niet uit. Soms kunt u ze achtereenvolgens toepassen – bijvoorbeeld door de huurovereenkomst te beëindigen en vervolgens een borg aansprakelijk te stellen voor de openstaande huur. U moet echter zorgvuldig omgaan met de timing en de kwesties rond het afzien van rechten, om te voorkomen dat u uw positie verzwakt. 

De beste keuze hangt af van verschillende factoren: 

• De schijnbare solvabiliteit van de huurder 

• De kracht van de lokale huurmarkt 

• Het bedrag en de ouderdom van de achterstallige betalingen 

• Uw commerciële doelstellingen als verhuurder 

Moet ik een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten? 

Verbeurdverklaring is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen en het pand weer in bezit te nemen wanneer de huurder zijn verplichtingen op ernstige wijze schendt. Van deze rechtsmiddel kan alleen gebruik worden gemaakt als de huurovereenkomst een verbeurdverklaringsclausule bevat – ook wel een “herbezitclausule” genoemd.” 

De meeste commerciële huurovereenkomsten in Engeland en Wales bevatten een dergelijke clausule, die doorgaans in werking treedt wanneer de huur gedurende een bepaalde periode onbetaald blijft, meestal 14 of 21 dagen na de vervaldatum. In de clausule staat meestal dat dit geldt “ongeacht of er al dan niet formeel om betaling is verzocht”, waardoor een formele aanmaning overbodig is. 

Er bestaan twee vormen van verbeurdverklaring: 

• Vreedzame terugkeer – Het vervangen van de sloten wanneer het pand leegstaat en onbewoond is, zonder geweld te gebruiken of de openbare orde te verstoren 

• Gerechtelijke procedures inzake bezit – Het indienen van een vordering tot verbeurdverklaring bij de rechter, wat leidt tot een gerechtelijk bevel tot inbezitneming 

Houd, voordat u verdergaat, rekening met de volgende zakelijke aspecten: 

• Is er in deze regio veel vraag naar dit soort woningen? 

• Hoe lang duurt het realistisch gezien om een nieuwe huurder te vinden die de markthuur betaalt? 

• Bent u bereid het vooruitzicht op verdere huuropbrengsten van de huidige huurder op te geven? 

Het risico van kwijtschelding van verbeurdverklaring: Huurders kunnen bij de rechter een verzoek indienen om vrijstelling van verval. Als zij alle achterstallige huur, rente en de redelijke kosten van de verhuurder betalen, zal de rechter waarschijnlijk vrijstelling verlenen en de huurovereenkomst herstellen. Dit betekent dat verval wellicht slechts tijdelijke druk uitoefent in plaats van een definitieve oplossing te bieden, met name wanneer de huurder over financiële middelen beschikt. 

Afstand doen van rechten is een cruciaal punt. Elke handeling van u of uw vertegenwoordigers waarmee u erkent dat de huurovereenkomst van kracht blijft – terwijl u op de hoogte bent van de schending – kan ertoe leiden dat u afstand doet van uw recht op ontbinding. Het meest voorkomende voorbeeld hiervan is het eisen of aanvaarden van huur die na de schending verschuldigd is. 

Het niet betalen van de huur wordt beschouwd als een “definitieve” contractbreuk. Het afzien van uw recht op verbeurdverklaring voor de achterstallige huur van het kwartaal maart betekent niet automatisch dat u dit recht niet kunt uitoefenen bij toekomstige achterstallige betalingen. Het afzien van dit recht kan uw positie echter ernstig verzwakken en verdere stappen bemoeilijken. 

Zodra u hebt besloten om de huurovereenkomst op te zeggen, dient u het volgende te doen: 

• Stop met het versturen van automatische huurherinneringen 

• Vermijd onderhandelingen over de voorwaarden voor voortgezette bewoning 

• Vraag juridisch advies voordat u iets communiceert dat zou kunnen worden opgevat als een bevestiging van de huurovereenkomst 

Praktische aandachtspunten bij het opzeggen van een bedrijfsruimtehuurovereenkomst 

Voordat u de deurwaarders opdracht geeft tot een vreedzame herbezetting, dient u de volgende voorbereidende stappen te nemen: 

• Controleer de exacte bewoordingen van de vervalclausule 

• Zorg ervoor dat de huurovereenkomst geen woonruimten omvat  

• Bereken de achterstallige bedragen tot op de dag nauwkeurig, inclusief eventuele contractuele rente 

• Controleer of er afstand is gedaan van het recht op verbeurdverklaring 

Bij het opnieuw invoeren: 

• Maak gebruik van bevoegde deurwaarders of advocaten met ervaring op het gebied van commerciële verbeurdverklaring 

• Maak een inventaris op van alle spullen van huurders die op het terrein zijn achtergelaten 

• Leg de staat van het pand vast met foto’s voorzien van datum en tijdstempel 

Nadat de bal is veroverd: 

• Zorg ervoor dat de spullen van de huurder op een verantwoorde manier worden bewaard, en geef de huurder de gelegenheid deze op te halen 

• Houd rekening met de verplichting tot het betalen van bedrijfsbelasting en de verzekeringsvereisten 

• Begin meteen met het op de markt brengen van het pand als u het opnieuw wilt verhuren 

Mag ik geld van de huurwaarborg gebruiken om achterstallige huur te betalen? 

Veel commerciële huurovereenkomsten worden ondersteund door een akte van huurwaarborg, waarbij de huurder een bedrag – doorgaans drie tot zes maanden huur plus btw – stort dat door de verhuurder wordt aangehouden als zekerheid voor de huur en andere bedragen die op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zijn. 

Als er een huurwaarborg is, kunt u daar mogelijk geld van opnemen om onbetaalde huur, rente en soms ook servicekosten of verzekeringspremies te dekken, afhankelijk van de precieze bewoordingen in de akte. 

Wanneer het opnemen van middelen zakelijk gezien zinvol is: 

• De achterstand heeft betrekking op één enkel kwartaal waarin geen betaling is gedaan 

• De huurder heeft over het algemeen een goede betalingsgeschiedenis 

• Er is een realistische verwachting dat de huurder de borgsom binnen een bepaalde termijn (meestal 30 tot 60 dagen) zal aanvullen 

Wanneer je de aanbetaling misschien beter kunt behouden: 

• Er bestaat twijfel over de solvabiliteit van de huurder op lange termijn 

• U verwacht dat er nog meer betalingsachterstanden zullen ontstaan en wilt zekerheid voor toekomstige achterstallige betalingen 

• U overweegt verbeurdverklaring, CRAR of het aansprakelijk stellen van borgstellers 

Het risico van ontheffing: Het gebruik van de borgsom om achterstallige betalingen te vereffenen kan, afhankelijk van de documenten en het tijdstip, worden beschouwd als een bevestiging van de huurovereenkomst. Hierdoor kan uw recht op ontbinding wegens die specifieke wanbetaling komen te vervallen. Als ontbinding een mogelijkheid is, dient u deze mogelijkheid dus in overweging te nemen en die beslissing te nemen voordat u de borgsom opneemt. 

Voorbeeldtijdlijn: 

Datum	Evenement
24 juni 2026	Driemaandelijkse huur verschuldigd
15 juli 2026	Er zijn 21 dagen verstreken, de achterstand is bevestigd
Half juli 2026	De verhuurder beslist: eerst een boete opleggen of een bedrag van de borgsom inhouden
Eind juli 2026	Indien de borgsom wordt verbeurd: ga over tot herinschrijving; indien niet: trek het bedrag af en verzoek de huurder het aan te vullen

Kan ik de borg of de voormalige huurder aansprakelijk stellen voor de achterstallige huur? 

In veel commerciële huurovereenkomsten is een persoonlijke of zakelijke borg opgenomen die belooft de huur te betalen en de verplichtingen van de huurder na te komen indien deze in gebreke blijft. Indien de structuur van de huurovereenkomst dit toestaat, kunt u mogelijk vorderingen instellen tegen andere partijen dan de huidige huurder. 

Het onderscheid tussen “oude” en “nieuwe” huurovereenkomsten is van fundamenteel belang: 

• Oude huurovereenkomsten (verleend vóór 1 januari 1996): De oorspronkelijke huurder kan voor de volledige looptijd aansprakelijk blijven, zelfs na overdracht van de huurovereenkomst 

• Nieuwe huurovereenkomsten (toegekend op of na 1 januari 1996): Wanneer een huurder de huurovereenkomst overdraagt, is hij in het algemeen ontheven van toekomstige aansprakelijkheid, tenzij hij een erkende garantieovereenkomst (AGA) heeft gesloten 

In het kader van een AGA staat de vertrekkende huurder garant voor de nakoming van de verplichtingen door de nieuwe overnemer zolang deze overnemer huurder blijft, maar niet langer. 

Bij wie kun je een vordering indienen wegens huurachterstand? 

• De huidige huurder 

• Elke borg die in de huurovereenkomst of in een aanvullende akte wordt genoemd 

• Bij oude huurovereenkomsten, de oorspronkelijke huurder 

• Indien er sprake is van een AGA, dan is de voormalige huurder die de garantie heeft verstrekt 

De kennisgevingsverplichting op grond van artikel 17 is van cruciaal belang. Om een vaste vergoeding (zoals de hoofdsom, servicekosten of verzekeringspremie) terug te vorderen van een voormalige huurder of diens borgsteller, moet u binnen zes maanden nadat het bedrag verschuldigd is geworden een schriftelijke kennisgeving op grond van artikel 17 betekenen. Als u deze termijn laat verstrijken, loopt u het risico het recht om dat specifieke bedrag van die partij terug te vorderen volledig te verliezen. 

Voorbeeld: Als de driemaandelijkse huur van £ 25.000 op 25 maart 2026 verschuldigd was, moet u de kennisgeving op grond van artikel 17 uiterlijk op 24 september 2026 betekenen om uw vordering op een voormalige huurder of borg te behouden. 

Nog een overweging: Een partij die na een geldige kennisgeving op grond van artikel 17 het volledige bedrag betaalt, kan op grond van artikel 19 van de Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 het recht hebben om een “overriding lease” te eisen. Hierdoor zou deze partij in feite uw directe huurder worden voor de rest van de looptijd. Overweeg zorgvuldig of u wilt dat een mogelijk problematische garantsteller of voormalige huurder deze positie inneemt. 

De kracht van de overeenkomst beoordelen alvorens actie te ondernemen 

Voordat u een kennisgeving op grond van artikel 17 of een formele sommatie naar een borg stuurt, moet u nagaan of die partij daadwerkelijk in staat is te betalen: 

• Controleer de documenten bij Companies House op zakelijke borgstellers 

• Controleer recente rekeningen op tekenen van financiële problemen 

• Houd rekening met de rapporten van kredietbeoordelaars 

Het heeft weinig zin om juridische kosten te maken om een borg aan te klagen die al insolvent is of zich in een herstructureringsprocedure bevindt. Richt uw middelen liever op partijen die daadwerkelijk in staat zijn te betalen. 

Moet ik een gerechtelijke procedure starten om achterstallige huur te innen? 

U kunt een gerechtelijke procedure starten om de vordering op uw zakelijke huurder te innen zonder de huurovereenkomst onmiddellijk te beëindigen. Op deze manier blijft de huurovereenkomst van kracht terwijl u de achterstallige huur via de gerechtelijke weg vordert. 

Voordelen van een gerechtelijke procedure: 

• Als de huurder geen steekhoudende verdediging heeft, kunt u mogelijk een kort geding aanspannen en relatief snel een vonnis van de County Court (CCJ) of een vonnis van het High Court verkrijgen 

• Een vonnis kan ten laste van het vermogen of de bankrekeningen van de huurder ten uitvoer worden gelegd 

• De dreiging van een vonnis en tenuitvoerlegging zet vaak aan tot betaling 

• Een aanmaningsbrief van advocaten gespecialiseerd in commercieel vastgoed, waarin achterstallige bedragen, rente en kosten duidelijk worden uiteengezet, leidt vaak tot een schikking zonder dat er een volledige rechtszaak aan te pas komt 

Te overwegen nadelen: 

• Als de huurder zich tegen de vordering verweert, kan de procedure langdurig en kostbaar zijn 

• Een huurder die op het punt staat failliet te gaan, beschikt mogelijk niet over vermogensbestanddelen waarop beslag kan worden gelegd 

• Bij betwiste vorderingen kunnen tegenvorderingen worden ingesteld (bijvoorbeeld omdat de verhuurder zou hebben nagelaten reparaties uit te voeren) 

Handige tip: Als u een vonnis krijgt van meer dan £ 600, kunt u dit doorverwijzen naar het High Court, zodat de deurwaarders van het High Court de tenuitvoerlegging kunnen uitvoeren. Zij werken vaak sneller en doeltreffender dan de deurwaarders van de County Court. 

Waarschuwing inzake vrijwaring: Het instellen van een procedure wegens achterstallige huur kan verenigbaar zijn met het voortzetten van de huurovereenkomst, maar wees voorzichtig. Als u van plan bent de huurovereenkomst te beëindigen, onderneem dan geen stappen waarbij u de huurovereenkomst als nog van kracht beschouwt, aangezien u hierdoor mogelijk afstand doet van uw recht om de huurovereenkomst te beëindigen. 

Handhavingsmogelijkheden na het verkrijgen van een vonnis 

Zodra u een rechterlijke uitspraak hebt, zijn er verschillende handhavingsmethoden beschikbaar: 

• Handhavingsambtenaren – Makelaars opdracht geven om goederen van de huurder in beslag te nemen 

• Schuldvordering van een derde partij – Bedragen op de bankrekeningen van de huurder blokkeren 

• Betalingsbevel – De schuld zeker stellen op onroerend goed dat eigendom is van de huurder 

De keuze hangt af van welke bezittingen de huurder heeft en waar deze zich bevinden. Als er weinig informatie beschikbaar is, kunt u een bevel tot het verstrekken van informatie aanvragen, waardoor de huurder wordt gedwongen om voor de rechter te verschijnen en gegevens over zijn bezittingen en inkomen bekend te maken. 

Hoe kan ik gebruikmaken van de regeling voor het invorderen van achterstallige commerciële huur (CRAR)? 

Invordering van achterstallige commerciële huur – beter bekend als CRAR – is een wettelijke procedure op grond van de Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 waarmee verhuurders van bedrijfsruimten achterstallige huur kunnen invorderen zonder naar de rechter te stappen. 

Via CRAR kunt u bevoegde deurwaarders opdracht geven om beslag te leggen op de goederen van de huurder en deze te verkopen om de achterstallige huur te innen. 

Belangrijkste vereisten en beperkingen: 

• Het pand moet volledig voor commerciële doeleinden worden verhuurd op basis van een schriftelijke huurovereenkomst 

• CRAR kan de hoofdsom van de huur, de btw en de rente terugvorderen 

• De verhuurder kan geen servicekosten of verzekeringspremies in rekening brengen, tenzij deze in de huurovereenkomst uitdrukkelijk als huur zijn aangemerkt 

De tijdlijn van CRAR: 

Stap	Tijdstip
De huur moet achterstallig zijn	Ten minste 7 dagen
Betalingsbevel betekend	Biedt minimaal 7 volle dagen (zondagen en feestdagen niet meegerekend)
Handhavers zijn aanwezig	Na afloop van de opzegtermijn
Invoerwijze	Alleen via open of ontgrendelde deuren (geen inbraak bij het eerste bezoek)
Genomen maatregelen	Neem de goederen in bewaring, sluit een overeenkomst inzake gereguleerde goederen of haal de goederen weg om ze te verkopen

CRAR kan soms worden toegepast ten aanzien van onderhuurders door hen schriftelijk te verzoeken de huur rechtstreeks aan u te betalen totdat de achterstand is weggewerkt. 

Voordelen: 

• Er is geen reden om een gerechtelijke procedure te starten 

• Een duidelijk wettelijk kader met vastgestelde termijnen 

• Een sterke onderhandelingspositie wanneer de huurder waardevolle voorraden of apparatuur ter plaatse heeft 

Beperkingen: 

• Niet beschikbaar wanneer het pand gedeeltelijk uit woonruimte bestaat 

• Niet van toepassing wanneer de huurder weinig of geen in beslag te nemen vermogensbestanddelen heeft 

• De huurovereenkomst wordt niet beëindigd – het huurverband blijft bestaan 

Moet ik een aanmaning sturen en een insolventieprocedure overwegen? 

Een wettelijke aanmaning is een formele schriftelijke sommatie tot betaling van een onbetwiste schuld. Wanneer er in een vroeg stadium geen daadwerkelijk geschil bestaat over het verschuldigde bedrag, kan het versturen van een wettelijke aanmaning een krachtig middel zijn om betaling te stimuleren – of een grond vormen voor een insolventieprocedure indien er niet wordt betaald. 

Huidige drempelwaarden in Engeland en Wales: 

Soort debiteur	Minimale schuld	Gevolgen van niet-betaling
Individueel	£5,000	Kan een faillissementsaanvraag ondersteunen
Bedrijf	£750	Kan een verzoek tot faillietverklaring ondersteunen

Het proces: 

1. Dien de ingebrekestelling bij de huurder in 

2. De huurder heeft 21 dagen de tijd om het volledige bedrag te betalen of tot een bevredigende overeenkomst te komen 

3. Als zij niet betalen en de schuld niet op gegronde gronden betwisten, kan dit wijzen op onvermogen om schulden te betalen op het moment dat deze opeisbaar worden 

4. U kunt dan een faillissementsaanvraag of een verzoek tot liquidatie indienen 

Vaak is de dreiging alleen al voldoende. Veel huurders die wel kunnen betalen, maar andere schuldeisers voorrang geven, zullen snel geld bij elkaar zien te krijgen als ze met een dreigend faillissement worden geconfronteerd. 

Waarschuwing: Als er sprake is van een reëel geschil over het verschuldigde bedrag – bijvoorbeeld een echt meningsverschil over de berekening van de servicekosten of over de vraag of het pand onbruikbaar is geworden – kan de huurder verzoeken om de aanmaning nietig te verklaren. Als dit verzoek wordt toegewezen, kan u worden veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de huurder, die aanzienlijk kunnen zijn. 

Aanmaningen en insolventieprocedures zijn bedoeld om de solvabiliteit te toetsen, niet om de inhoudelijke merites van huurgeschillen te beoordelen. Ze mogen niet worden gebruikt als een louter commerciële snelkoppeling voor incasso wanneer de onderliggende vordering daadwerkelijk wordt betwist. 

Moet ik met mijn zakelijke huurder onderhandelen over een gespreide betalingsregeling? 

Wanneer de huurder verder solvabel is en de betalingsachterstand het gevolg is van tijdelijke moeilijkheden – zoals een tijdelijke terugval in de omzet of onverwachte uitgaven – kan een zorgvuldig opgestelde betalingsregeling de relatie tussen verhuurder en huurder in stand houden en tegelijkertijd ervoor zorgen dat de vordering geleidelijk wordt geïnd. 

Een betalingsplan moet doorgaans het volgende bevatten: 

• Een plan voor het wegwerken van historische achterstanden binnen een bepaalde periode (meestal 6 tot 12 maanden) 

• Duidelijke data en concrete bedragen voor elke termijn 

• Bevestiging dat de lopende huur volledig en op tijd moet worden betaald, naast de aflossingen van de huurachterstand 

• Rente over achterstallige bedragen tegen een vastgesteld tarief 

Belangrijke aandachtspunten bij het opstellen: 

• Maak een duidelijk onderscheid tussen achterstallige huur en toekomstige huurverplichtingen 

• Zorg ervoor dat de verhuurder het recht behoudt om de huurovereenkomst te beëindigen in geval van toekomstige schendingen 

• Zorg voor strenge standaardbepalingen – bijvoorbeeld dat de verhuurder bij het uitblijven van een termijnbetaling onmiddellijk het recht op de woning kan intrekken of de resterende achterstallige bedragen onmiddellijk opeisbaar kan stellen 

De overeenkomst dient te worden vastgelegd in een formele bijlage of een wijzigingsakte, waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat er geen afstand wordt gedaan van bestaande rechten van de verhuurder, tenzij dit uitdrukkelijk wordt vermeld. 

Voordelen van een betalingsregeling: 

• Zorgt voor een goede relatie tussen verhuurder en huurder 

• Zorgt ervoor dat het pand verhuurd blijft en inkomsten blijft genereren 

• Voorkomt de kosten, vertraging en onzekerheid van een rechtszaak of het opnieuw verhuren 

• Hierdoor kan een huurder die te maken heeft met een tijdelijke terugval in de omzet zich herstellen 

Beperkingen: 

• Als het bedrijf van de huurder structureel niet levensvatbaar is, kan een betalingsregeling het probleem alleen maar uitstellen 

• De achterstand kan blijven oplopen als de huurder zich niet aan de afbetalingsregeling houdt 

• Verhuurders moeten eerst financiële informatie inwinnen voordat ze akkoord gaan, om er zeker van te zijn dat het plan haalbaar is 

Conclusie – de juiste oplossing kiezen wanneer een commerciële huurder de huur niet meer betaalt 

Wanneer een commerciële huurder stopt met het betalen van huur, moet u snel een keuze maken tussen twee algemene strategieën: het behouden van de huurovereenkomst door middel van gestructureerde oplossingen zoals betalingsregelingen, het opnemen van de huurgarantie, CRAR of gerechtelijke procedures; of het beëindigen van de huurovereenkomst door middel van verbeurdverklaring, eventueel in combinatie met maatregelen tegen borgstellers om de betaling te innen. 

Er is geen enkele oplossing die voor elke situatie geschikt is. Houd bij uw beslissing rekening met het volgende: 

• De ogenschijnlijke solvabiliteit en betalingsbereidheid van de huurder 

• De kracht van de lokale huurmarkt en de vooruitzichten op een hogere huurprijs bij een nieuwe huurder 

• Het bedrag en de looptijd van de achterstallige huur 

• Uw algemene beleggingsstrategie en risicobereidheid 

Tijdens dit complexe proces is het van essentieel belang dat u niet onbedoeld afstand doet van uw rechten op verbeurdverklaring. Het aannemen van huur, het aangaan van informele afspraken of het nemen van maatregelen die de huurovereenkomst bevestigen, kan uw rechtspositie ondermijnen. 

Gezien de financiële belangen en de juridische complexiteit die hiermee gepaard gaan, doen verhuurders er goed aan juridisch advies in te winnen alvorens ingrijpende stappen te ondernemen – met name voordat zij de huurovereenkomst ontbinden, de borgsom inhouden, een kennisgeving op grond van artikel 17 sturen of een aanmaning tot betaling versturen. Tijdig gespecialiseerd advies van ervaren advocaten op het gebied van commercieel vastgoed kan uw positie veiligstellen en u helpen het beste resultaat te behalen, gezien uw specifieke situatie. 

Als u te maken heeft met huurachterstanden van een zakelijke huurder en advies op maat nodig heeft over uw specifieke huurovereenkomst, de betalingsregeling voor de achterstallige huur en uw doelstellingen, neem dan contact op met David Burns, Senior Litigation Partner, via D.Burns@rfblegal.co.uk of bel rechtstreeks naar 0207 467 5751 om de mogelijkheden te bespreken.