Inleiding
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches zal be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld tegen West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Op 30 juli 2015 werd uitspraak gedaan in deze langverwachte zaak. In deze zaak gaat het om de vraag of huurders die opzettelijk hun contractuele verplichtingen hebben geschonden, vrijstelling van verbeurdverklaring moeten krijgen, wanneer zij hun gedrag enigszins hebben bijgesteld en met name omdat verbeurdverklaring de verhuurder een onverwachte winst zou opleveren.
Achtergrond
De appellanten, de heer en mevrouw Freifield, waren langdurige pachters van zeven panden. De huurders verhuurden een van de panden in onderhuur aan een “omstreden Chinees restaurant (“het Chinese restaurant”)”. De vermeende praktijken van het restaurant lieten veel te wensen over, waaronder “slecht afvalbeheer, rookpauzes en het bereiden van voedsel op een binnenplaats achter het Chinese restaurant (die niet in het bezit was van de verweerder) en lawaaierige airconditioningunits”.
De huurovereenkomst bevatte de volgende bepalingen:
- Het is niet toegestaan om slechts een deel van het verhuurde pand te verhuren
- Het is niet toegestaan het verhuurde pand geheel of gedeeltelijk onder te verhuren zonder toestemming van de verhuurder (waarbij deze toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd)”
Desondanks hebben de heer en mevrouw Freifield zonder toestemming van de hoofdverhuurder een onderhuurovereenkomst voor een van de eenheden gesloten en hebben zij daarmee de bovengenoemde bepalingen geschonden.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
De heer en mevrouw Freifield hebben geen gevolg gegeven aan de kennisgeving op grond van artikel 146, waarna de verhuurder in een andere procedure via een tegenvordering heeft getracht de huurovereenkomst te beëindigen.
Vrijstelling van verbeurdverklaring
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
De rechter oordeelde dat het verlenen van de toekomstige onderhuurovereenkomst een opzettelijke schending vormde van de bepalingen inzake vervreemding in de huurovereenkomst, aangezien tijdens het kruisverhoor was gebleken dat de heer Freifield zich bewust was van zijn verplichting om hiervoor toestemming te vragen.
De rechter oordeelde tevens dat de heer en mevrouw Freifield hadden nagelaten andere verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst naar behoren na te komen.
De rechter stond voor een afweging; de verhuurder zou, gezien de waarde van het erfpachtrecht, een onverwachte meevaller ontvangen, maar de rechter was van mening dat dit niet doorslaggevend mocht zijn, omdat dit anders zou betekenen dat “huurders met waardevolle erfpachtcontracten straffeloos inbreuken zouden kunnen plegen”. De rechter was van mening dat de waarde van het erfpachtrecht de heer en mevrouw Freifield juist extra reden had moeten geven om hun verplichtingen uit hoofde van de erfpachtovereenkomst naar behoren na te komen, en dat het nalaten daarvan aanleiding gaf tot bezorgdheid over de toekomstige relatie, met name wanneer de schending opzettelijk was. De rechter oordeelde dat de huurder een zware bewijslast had om vrijstelling van verbeurdverklaring te verkrijgen. Hij concludeerde met de uitspraak dat “De Freifelds staan voor een duizelingwekkende, maar niet per se onmogelijke klim naar de top van de kwijtschelding van verbeurdverklaring”.
Er werd derhalve geen vrijstelling verleend.
Verdere toepassing
Ongeveer op hetzelfde moment dat het vonnis werd uitgesproken, probeerden de heer en mevrouw Freifield het verlies van hun huurovereenkomst te voorkomen door op het allerlaatste moment afstand te doen van de toekomstige onderhuurovereenkomst die de oorzaak was van de contractbreuk
De heer en mevrouw Freifield hebben een verzoek om vrijstelling ingediend op grond van het feit dat de schending was verholpen; zij vroegen om zes maanden de tijd om hun huurovereenkomst te verkopen, bij gebreke waarvan de verhuurder een onverwachte winst van tussen de 1 miljoen en 2 miljoen pond zou ontvangen.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Beroep
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an extra penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
Cruciaal was dat het Hof van Beroep oordeelde dat de rechter de evenredigheidstoets niet had toegepast als een op zichzelf staande afweging die op eigen merites moest worden beoordeeld. De rechter had ten onrechte geoordeeld dat er geen onrechtvaardigheid was bij het afwijzen van het verzoek en had de waarde van de huurovereenkomst verkeerd ingeschat. De heer en mevrouw Freifield kregen daarom een vrijstelling van verbeurdverklaring voor zes maanden, zodat de hoofdhuurovereenkomst kon worden verkocht.
Briggs LJ verklaarde dat huurders uit deze zaak niet mogen afleiden dat zij hun verplichtingen kunnen negeren en dat hun verval van het huurrecht zal worden kwijtgescholden. “In elk geval zal een evenwicht moeten worden gevonden, en er kunnen zich zeker gevallen voordoen waarin zelfs een aanzienlijk bedrag aan de verhuurder moet worden overgedragen, indien er geen andere manier kan worden gevonden om de nakoming van de verplichtingen van de huurders te waarborgen.’
Opmerking
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the matter sooner and more cost effectively.
(Let op: This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
