Inleiding
De mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen is een van de meest ingrijpende maar noodzakelijke rechtsmiddelen waarover een verhuurder beschikt. In een ideale wereld zouden schendingen worden rechtgezet en zou de relatie worden hersteld, maar vaak is dat niet het geval, waardoor beëindiging de enige realistische optie is. Dit kan vaak leiden tot uitkomsten die op het eerste gezicht oneerlijk lijken, waarbij een verhuurder een meevaller krijgt door de waardestijging van het eigendomsrecht. Dit verlies wordt door huurders des te zwaarder gevoeld wanneer huurovereenkomsten worden beschermd op grond van de Landlord and Tenant Act 1954 of wanneer het gaat om langlopende huurovereenkomsten.
De rechtbanken streven ernaar een evenwicht in deze verhouding te bewerkstelligen door middel van hun ruime discretionaire bevoegdheid om vrijstelling van verbeurdverklaring te verlenen. Deze bevoegdheid werd al vastgelegd in de zaak Hyman v Rose [1912] AC 623, waarin Lord Loreburn op bladzijde 631 de rol van de rechtbank als volgt omschreef:
“…De rechtbank dient alle omstandigheden en het gedrag van de partijen in overweging te nemen. Het lijkt mij nu dat, aangezien de wet zo uitdrukkelijk voorziet in een ruime beoordelingsbevoegdheid – wat ongetwijfeld betekent ongetwijfeld bedoeld om te voorkomen dat iemand het verliest wat bij eerlijke handel aan iemand anders toekomt, door misbruik te maken van een schending waarvan hij geen evenredige en onherstelbare schade ondervindt, is het niet raadzaam om rigide regels vast te stellen ter begeleiding van die beoordelingsbevoegdheid.”
Freifeld tegen West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Op 30 juli 2015 werd uitspraak gedaan in deze langverwachte zaak. In deze zaak gaat het om de vraag of huurders die opzettelijk hun contractuele verplichtingen hebben geschonden, vrijstelling van verbeurdverklaring moeten krijgen, wanneer zij hun gedrag enigszins hebben bijgesteld en met name omdat verbeurdverklaring de verhuurder een onverwachte winst zou opleveren.
Achtergrond
De appellanten, de heer en mevrouw Freifield, waren langdurige pachters van zeven panden. De huurders verhuurden een van de panden in onderhuur aan een “omstreden Chinees restaurant (“het Chinese restaurant”)”. De vermeende praktijken van het restaurant lieten veel te wensen over, waaronder “slecht afvalbeheer, rookpauzes en het bereiden van voedsel op een binnenplaats achter het Chinese restaurant (die niet in het bezit was van de verweerder) en lawaaierige airconditioningunits”.
De huurovereenkomst bevatte de volgende bepalingen:
- Het is niet toegestaan om slechts een deel van het verhuurde pand te verhuren
- Het is niet toegestaan het verhuurde pand geheel of gedeeltelijk onder te verhuren zonder toestemming van de verhuurder (waarbij deze toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd)”
Desondanks hebben de heer en mevrouw Freifield zonder toestemming van de hoofdverhuurder een onderhuurovereenkomst voor een van de eenheden gesloten en hebben zij daarmee de bovengenoemde bepalingen geschonden.
De verhuurder heeft een kennisgeving gedaan op grond van artikel 146 van de Law of Property Act 1925 (‘kennisgeving op grond van artikel 146’). Een kennisgeving op grond van artikel 146 geeft de huurder een redelijke termijn om eventuele schendingen te verhelpen; indien hij dit nalaat, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen.
De heer en mevrouw Freifield hebben geen gevolg gegeven aan de kennisgeving op grond van artikel 146, waarna de verhuurder in een andere procedure via een tegenvordering heeft getracht de huurovereenkomst te beëindigen.
Vrijstelling van verbeurdverklaring
In maart 2013 hebben de heer en mevrouw Freifield verzocht om vrijstelling van verbeurdverklaring onder de voorwaarden die de rechtbank passend achtte,
De rechter oordeelde dat het verlenen van de toekomstige onderhuurovereenkomst een opzettelijke schending vormde van de bepalingen inzake vervreemding in de huurovereenkomst, aangezien tijdens het kruisverhoor was gebleken dat de heer Freifield zich bewust was van zijn verplichting om hiervoor toestemming te vragen.
De rechter oordeelde tevens dat de heer en mevrouw Freifield hadden nagelaten andere verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst naar behoren na te komen.
De rechter stond voor een afweging; de verhuurder zou, gezien de waarde van het erfpachtrecht, een onverwachte meevaller ontvangen, maar de rechter was van mening dat dit niet doorslaggevend mocht zijn, omdat dit anders zou betekenen dat “huurders met waardevolle erfpachtcontracten straffeloos inbreuken zouden kunnen plegen”. De rechter was van mening dat de waarde van het erfpachtrecht de heer en mevrouw Freifield juist extra reden had moeten geven om hun verplichtingen uit hoofde van de erfpachtovereenkomst naar behoren na te komen, en dat het nalaten daarvan aanleiding gaf tot bezorgdheid over de toekomstige relatie, met name wanneer de schending opzettelijk was. De rechter oordeelde dat de huurder een zware bewijslast had om vrijstelling van verbeurdverklaring te verkrijgen. Hij concludeerde met de uitspraak dat “De Freifelds staan voor een duizelingwekkende, maar niet per se onmogelijke klim naar de top van de kwijtschelding van verbeurdverklaring”.
Er werd derhalve geen vrijstelling verleend.
Verdere toepassing
Ongeveer op hetzelfde moment dat het vonnis werd uitgesproken, probeerden de heer en mevrouw Freifield het verlies van hun huurovereenkomst te voorkomen door op het allerlaatste moment afstand te doen van de toekomstige onderhuurovereenkomst die de oorzaak was van de contractbreuk
De heer en mevrouw Freifield hebben een verzoek om vrijstelling ingediend op grond van het feit dat de schending was verholpen; zij vroegen om zes maanden de tijd om hun huurovereenkomst te verkopen, bij gebreke waarvan de verhuurder een onverwachte winst van tussen de 1 miljoen en 2 miljoen pond zou ontvangen.
In grote lijnen werd erkend dat de waarde van de huurovereenkomst tussen de 1 en 2 miljoen pond lag, maar de rechter was van mening dat het onroerend goed slechts een potentiële waarde had die met elke maand die het proces dichterbij kwam, afnam. Dit verzoek werd afgewezen.
Beroep
In de beroepsfase werd aanvullend bewijsmateriaal overgelegd met betrekking tot de aanstelling van professionele beheerders.
Het Hof van Beroep oordeelde dat, op grond van de uitspraak in de zaak Southern Depot Co Ltd tegen British Railways Board [1990] 2 EGLR 39, rechtshulp kan worden verleend, ook al was de schending opzettelijk. Verder werd vastgesteld dat er geen sprake hoeft te zijn van bijzondere omstandigheden. Het opzettelijke karakter van de schending is een relevante overweging, maar de stelling dat vrijstelling alleen in uitzonderlijke gevallen mag worden verleend, zou de discretionaire bevoegdheid van het Hof beperken. Er werd met name een beroep gedaan op de zaak Magnic Ltd tegen Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224:
“[50] Het uitgangspunt bij de uitoefening van onze beoordelingsbevoegdheid moet zijn dat we ons realiseren dat het doel van het voorbehoud van een recht op herbezetting in geval van achterstallige huur of schending van een verbintenis erin bestaat de verhuurder enige zekerheid te bieden voor de nakoming van de verbintenissen van de huurder. Het risico van verbeurdverklaring is niet bedoeld als een extra sanctie voor schending. Het is een uiterste sanctie die bedoeld is om het terugvorderingsrecht van de verhuurder te beschermen tegen voortdurende schendingen van de overeenkomst die niet worden hersteld, en om de nakoming van de overeenkomsten te waarborgen: zie Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 op blz. 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Er kunnen zich uiteraard schendingen voordoen die zo ernstig en onherstelbaar zijn dat het weigeren van vrijstelling gerechtvaardigd is: bijvoorbeeld een onrechtmatige onderverhuur. Maar in de meeste gevallen zal vrijstelling worden verleend op voorwaarde dat de schending wordt hersteld en onder voorwaarden met betrekking tot de kosten.”
Cruciaal was dat het Hof van Beroep oordeelde dat de rechter de evenredigheidstoets niet had toegepast als een op zichzelf staande afweging die op eigen merites moest worden beoordeeld. De rechter had ten onrechte geoordeeld dat er geen onrechtvaardigheid was bij het afwijzen van het verzoek en had de waarde van de huurovereenkomst verkeerd ingeschat. De heer en mevrouw Freifield kregen daarom een vrijstelling van verbeurdverklaring voor zes maanden, zodat de hoofdhuurovereenkomst kon worden verkocht.
Briggs LJ verklaarde dat huurders uit deze zaak niet mogen afleiden dat zij hun verplichtingen kunnen negeren en dat hun verval van het huurrecht zal worden kwijtgescholden. “In elk geval zal een evenwicht moeten worden gevonden, en er kunnen zich zeker gevallen voordoen waarin zelfs een aanzienlijk bedrag aan de verhuurder moet worden overgedragen, indien er geen andere manier kan worden gevonden om de nakoming van de verplichtingen van de huurders te waarborgen.’
Opmerking
Deze zaak illustreert de moeilijke afweging waarmee rechtbanken worden geconfronteerd wanneer zij moeten beslissen of zij hun discretionaire bevoegdheid zullen uitoefenen en vrijstelling van verbeurdverklaring zullen verlenen. Evenredigheid speelt een steeds grotere rol, met name wanneer de huurder opzettelijk in gebreke is gebleven en de verhuurder een onverwachte winst dreigt te behalen. Dergelijke zaken vormen de perfecte voedingsbodem voor kostbare rechtszaken, vooral wanneer de partijen uit het oog verliezen dat verbeurdverklaring bedoeld is als een ultieme sanctie om de nakoming van de contractuele verplichtingen te waarborgen. Een gedetailleerd begrip van de rol van de rechter en het al bij het begin – in plaats van pas aan het einde – van de rechtszaak invoeren van de regeling die uiteindelijk de overhand kreeg, zou de zaak waarschijnlijk sneller en kosteneffectiever hebben opgelost.
(Let op: Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op onze vorige website en dient alleen ter algemene informatie. Hoewel het de juridische situatie weergeeft op het moment van schrijven, kan de wet veranderd zijn sinds de publicatie. Neem contact op met ons team voor up-to-date advies op maat van uw omstandigheden).
