Een betalingsachterstand op je hypotheek kan een van de meest stressvolle ervaringen zijn voor een huiseigenaar. Voor veel leners is de eerste indicatie dat de zaken zijn geëscaleerd de komst van een formele aanmaning en vaak wordt deze gevolgd door correspondentie waarin wordt gedreigd met een bezitsactie.
Niet-nakoming van een hypotheek leidt niet automatisch tot terugneming. Het wettelijke kader voor de gedwongen executie door de kredietverstrekker in woningen legt de nadruk op evenredigheid, billijkheid en de mogelijkheid van de kredietnemer om zijn betalingsachterstand te herstellen. Centraal in dat kader staat de wettelijke bevoegdheid van de rechtbank om bezit uit te stellen of op te schorten wanneer terugbetaling realistisch haalbaar is.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe wanbetaling op hypotheken ontstaat, hoe kredietverstrekkers hun zekerheden afdwingen, wat de rol van de rechtbank is volgens sectie 36 van de Administration of Justice Act 1970 en welke rechten en opties kredietnemers hebben die hun huis dreigen kwijt te raken.
Hypotheekverzuim en de zekerheid van de kredietverstrekker
Een woninghypotheek is zowel een leningsovereenkomst als een zekerheidsregeling. De lener is verplicht om de lening terug te betalen in overeenstemming met de hypotheekvoorwaarden, terwijl de geldschieter een wettelijke hypotheek op het onroerend goed neemt als zekerheid voor die verplichting.
Een wanbetaling op een hypotheek ontstaat meestal wanneer een kredietnemer een betalingsachterstand heeft door de vereiste maandelijkse betalingen niet te doen. Er kan ook sprake zijn van wanbetaling wanneer de kredietnemer andere hypotheekvoorwaarden schendt, zoals het niet verzekeren van de woning, een betalingsachterstand op gekoppelde gedekte leningen of het verhuren van de woning zonder toestemming van de kredietverstrekker.
Zodra er sprake is van wanbetaling, heeft de kredietverstrekker in principe het recht om zijn zekerheid af te dwingen. Die afdwinging neemt vaak de vorm aan van een inbezitnemingsprocedure, hoewel inbezitneming niet automatisch of bestraffend bedoeld is.
Pre-actie gedrag en vroegtijdige betrokkenheid
Van woninghypotheekverstrekkers wordt verwacht dat ze, voordat ze een bezitsprocedure starten, constructief met kredietnemers in gesprek gaan en alternatieven voor bezit overwegen. Dit omvat het verstrekken van duidelijke informatie over de betalingsachterstand, het onderzoeken van voorstellen voor terugbetaling en het geven van redelijke tijd aan kredietnemers om advies in te winnen.
Vanuit het perspectief van de kredietnemer is vroegtijdige betrokkenheid van cruciaal belang. Rechtbanken kunnen ongunstig staan tegenover gevallen waarin correspondentie is genegeerd of waarin kansen om zaken op te lossen niet zijn benut. Als een lener een realistisch plan kan aantonen om de betalingsachterstand aan te pakken, zijn kredietverstrekkers vaak bereid om tijdelijke regelingen of herziene betalingsschema's te overwegen.
Informele regelingen bieden echter beperkte bescherming. Als er financiële problemen aan de gang zijn, is juridisch advies vaak nodig om ervoor te zorgen dat de voorstellen realistisch zijn, goed onderbouwd en betrouwbaar als er een procedure wordt aangespannen.
Bezitsprocedures en de rol van de rechtbank
Als de betalingsachterstand aanhoudt en er geen overeenkomst wordt bereikt, kan de kredietverstrekker een procedure voor inbezitneming starten bij de arrondissementsrechtbank. Dit is een formele juridische procedure waarbij een bevel tot bezit van de woning wordt aangevraagd.
Belangrijk is dat het uitvaardigen van een procedure niet betekent dat teruggave onvermijdelijk is. De rechtbank dwingt niet alleen de contractuele rechten van de kredietverstrekker af, maar oefent een wettelijke discretionaire bevoegdheid uit bij het bepalen of bezit moet worden bevolen en, zo ja, onder welke voorwaarden.
Leners hebben het recht om een verweerschrift in te dienen, de hoorzitting bij te wonen en hun positie en financiële omstandigheden uit te leggen. De rechtbank verwacht duidelijk bewijs te zien van inkomsten, uitgaven, betalingsachterstanden en eventuele voorstellen voor terugbetaling.
Sectie 36 van de Wet op de rechtsbedeling van 1970
Een centrale bescherming voor woningkredietnemers die met bezit bedreigd worden, is sectie 36 van de Administration of Justice Act 1970. Deze bepaling geeft de rechtbank de bevoegdheid om in zaken met betrekking tot een hypotheek op een woning de procedure uit te stellen, de uitvoering van een bevel tot bezit op te schorten of de datum voor bezit uit te stellen.
De belangrijkste vraag onder sectie 36 is of de kredietnemer waarschijnlijk in staat is om alle bedragen die verschuldigd zijn onder de hypotheek, inclusief achterstallige betalingen, binnen een redelijke termijn te betalen om te voorkomen dat hij/zij met bezit wordt geconfronteerd. Als de rechtbank ervan overtuigd is dat dit haalbaar is, kan ze de kredietnemer toestaan om onder voorwaarden in het huis te blijven wonen.
De rechtbank kan daarom naar eigen goeddunken kredietnemers tijd geven om de achterstallige bedragen te betalen door de procedure uit te stellen, de executie op te schorten of het bezit op te schorten, op voorwaarde dat de kredietnemer de verschuldigde bedragen waarschijnlijk binnen een redelijke termijn zal betalen.
Wat een “redelijke termijn” is, is afhankelijk van de feiten. Rechtbanken zullen rekening houden met de omvang van de betalingsachterstand, de resterende looptijd van de hypotheek, de inkomsten en uitgaven van de kredietnemer en eventueel bewijs van gewijzigde omstandigheden. Hoewel er geen vaste formule is, beoordelen rechtbanken vaak de betaalbaarheid over de resterende looptijd van de hypotheek, vooral wanneer de betalingsachterstanden niet buitensporig zijn.
Sectie 36 dooft de rechten van de kredietverstrekker niet uit, maar stelt de rechtbank in staat om deze rechten af te wegen tegen de mogelijkheid van de kredietnemer om het verzuim te herstellen en zijn huis te behouden.
Opgeschort bezit en naleving
Wanneer een opgeschort bevel tot bezit wordt gegeven, is naleving van cruciaal belang. Als de kredietnemer zich aan de betalingsvoorwaarden houdt, kan de kredietverstrekker het bezit niet afdwingen. Als betalingen echter uitblijven, kan de kredietverstrekker een verzoek indienen om het bevel uit te voeren zonder een nieuwe procedure te starten.
Leners die nog meer problemen ondervinden, moeten onmiddellijk advies inwinnen. Rechtbanken behouden de bevoegdheid om bevelen tot inbezitneming te wijzigen of opnieuw op te schorten als de omstandigheden veranderen, maar uitstel kan de kans op succes aanzienlijk verkleinen.
Geschillen buiten betalingsachterstanden
Bezitsprocedures voor hypotheken zijn niet altijd eenvoudige gevallen van betalingsachterstand. Leners kunnen de juistheid van het achterstallige bedrag betwisten, de toepassing van rente of kosten betwisten, of twijfels uiten over de afdwingbaarheid van de leenovereenkomst.
In complexere zaken kunnen bezitsprocedures botsen met andere eigendomsgeschillen, zoals inbreuken op het erfpachtrecht, achterstallige servicekosten of concurrerende gewaarborgde leningen. Deze zaken vereisen een zorgvuldige behandeling om ervoor te zorgen dat alle relevante kwesties op de juiste manier worden voorgelegd aan de rechtbank.
Gevolgen van bezit en verkoop
Als het bezit uiteindelijk wordt afgedwongen en de woning wordt verkocht, wordt de opbrengst eerst gebruikt om de hypotheekschuld en executiekosten af te lossen. Een eventueel overschot wordt teruggegeven aan de kredietnemer, terwijl een eventueel tekort voor rekening van de kredietnemer blijft.
Dit is een cruciaal punt. Inbeslagname betekent niet noodzakelijk het einde van de financiële blootstelling van de kredietnemer. Als de verkoopprijs onvoldoende is om de hypotheek af te lossen, kan de kredietverstrekker de kredietnemer vervolgen voor het resterende saldo.
Het belang van vroeg juridisch advies
Zaken over wanbetaling van hypotheken zijn zeer feitgevoelig en de uitkomst hangt vaak af van de kwaliteit van het bewijs dat aan de rechtbank wordt voorgelegd. Vroegtijdig juridisch advies kan kredietnemers helpen om hun rechten te begrijpen, realistische aflossingsvoorstellen op te stellen en effectief in gesprek te gaan met kredietverstrekkers.
Voor kredietverstrekkers zorgt tijdig advies ervoor dat de handhavingsactie voldoet aan de wettelijke vereisten en vermindert het risico op vertraging of betwisting.
Conclusie
Het is ongetwijfeld ontmoedigend om geconfronteerd te worden met een procedure voor inbeslagname na het niet aflossen van een hypotheek, maar inbeslagname is geen automatisme. Leners die vroeg in actie komen, geloofwaardige aflossingsvoorstellen doen en het juiste advies inwinnen, kunnen soms de ernstigste gevolgen voorkomen. Omgekeerd kan passiviteit of een verkeerd begrip van de bevoegdheden van de rechtbank leiden tot onnodige escalatie.
Gespecialiseerd advies in onroerendgoedgeschillen is essentieel bij het navigeren door deze zaken en het bereiken van evenredige, praktische resultaten.
Geschillen over onroerend goed: Neem contact met ons op
Ben Lewis is advocaat op de afdeling procesvoering van RFB.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Ben Lewis via e-mail op B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
