Verzet tegen commerciële huurvernieuwing - Voornemen van verhuurder om te herontwikkelen onder grond F 

Al meer dan zeventig jaar is de Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder) (‘the Act’) has formed the cornerstone of commercieel vastgoed law in England and Wales, attempting to balance the interests of business tenants and the legitimate eigendom rights of landlords. 

Moet een commerciële huurder vertrekken aan het einde van de huurperiode? 

Unless a commerciële lease is ‘contracted out’ of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease on similar terms, also known as ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. 

Momenteel zijn bedrijfshuren van maximaal zes maanden uitgesloten van het voordeel van huurzekerheid. In juni 2025 heeft de juridische commissie echter ‘…provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament zal adopt this recommendation remains to be seen. 

Hoe weet ik of een zakelijke huurder ‘huurzekerheid’ heeft? 

Om te bepalen of een huurovereenkomst is uitgesloten van de bepalingen van de Wet op de huurzekerheid, moet eerst de bestaande huurovereenkomst zorgvuldig worden bekeken. 

De huurovereenkomst zelf moet een clausule bevatten waarin expliciet staat dat beide partijen zijn overeengekomen om de 1954 Act niet toe te passen en dat de juiste procedure is gevolgd.  

De verhuurder moet de huurder een formele ‘waarschuwing’ hebben gegeven waarin hij uitlegt dat hij afziet van zijn recht op verlenging van de huurovereenkomst onder de Landlord and Tenant Act 1954. 

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences. 

Dit kan een eenvoudige verklaring zijn als de huurder de kennisgeving ten minste 14 dagen voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen; of 

A statutory declaration, sworn before a solicitor, if the tenant received the notice less than 14 days before entering into the lease. 

Kan een verhuurder zich verzetten tegen een huurverlenging als hij het pand wil herontwikkelen? 

There are various grounds on which a commercial landlord can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. 

De wet bepaalt dat een verhuurder die zich wil verzetten tegen de verlenging van een zakelijke huurovereenkomst met huurzekerheid, een kennisgeving krachtens artikel 25 van de wet (‘s25-kennisgeving’) moet indienen met een opzegtermijn van minimaal zes maanden en maximaal twaalf maanden. 

When tbv a ‘hostile’ s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: 

‘...bij beëindiging van de huidige huurovereenkomst is de verhuurder van plan... de gebouwen van het bedrijf of een belangrijk deel ervan af te breken, te verbouwen of substantiële bouwwerken op het bedrijf of een deel ervan uit te voeren, wat hij redelijkerwijs niet kon doen zonder het bedrijf in bezit te krijgen’.’. 

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With vastgoedontwikkeling pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about the evidential burden required to successfully oppose renewal. 

Moet de verhuurder enkel aantonen dat fysieke bezittingen vereist zijn om een s25-aanvraag te laten slagen? 

De verhuurder moet aantonen dat hij niet alleen fysiek, maar ook juridisch bezit van het pand nodig heeft. Bijvoorbeeld in Heath tegen Drown the tenant’s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. 

Welke factoren zijn relevant voor een commerciële verhuurder die zijn eigendom wil herontwikkelen om te bepalen of een huurverlenging met succes kan worden aangevochten? 

Grond (f) is alleen van toepassing op werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd op het “bedrijf” (het gedeelte van de bedrijfsruimte dat de huurder in gebruik heeft voor zijn bedrijf), zoals vastgesteld in Joel tegen Swaddle. Als er werk wordt uitgevoerd in het gebouw, maar niet in delen van het gebouw die door de huurovereenkomst zijn verhuurd en die de huurder niet voor bedrijfsdoeleinden bewoont, is grond (f) niet van toepassing. 

Recenter, Sainsbury's Supermarkets Ltd tegen Medley Assets Ltd bevestigd dat “het bedrijf”, met het oog op een vordering op grond (f), de gebouwen betekent eigenlijk bewoond door de huurder op de datum van de hoorzitting. In dit geval was de verhuurder van plan om onder het bestaande vloerniveau van de kelder uit te graven en een nieuwe fundering te maken. Aangezien de huurovereenkomst inclusief de keldervloer was, maar niet eronder, oordeelde de rechtbank dat deze werkzaamheden onder het bedrijf en niet binnen en uiteindelijk irrelevant voor het verzet van de verhuurder tegen een nieuwe huurovereenkomst. 

Een huurder kan tijdens de procedure ook de bewoonde oppervlakte verkleinen om de aanvraag van de verhuurder te verwerpen als de beoogde werkzaamheden alleen betrekking hebben op delen buiten het bedrijf.   

Another consideration for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant’s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. 

Op wat voor soort werken kan een verhuurder vertrouwen onder grond (f)? 

Grond (f) heeft betrekking op de sloop, wederopbouw of substantiële bouwwerken aan het geheel of een substantieel deel van de gebouwen die deel uitmaken van het bedrijf. Werken die de eigenaar al mag uitvoeren krachtens de huurovereenkomst (of krachtens een stilzwijgend recht van toegang) komen niet in aanmerking (Romulus Trading Company Ltd tegen Henry Smith's Charity Trustees). Dit geldt ook voor reparaties die beide partijen in een overeenkomst hebben vastgelegd. Als de verhuurder reparaties moet uitvoeren zonder een uitdrukkelijk recht van binnentreden, zijn de rechten van binnentreden impliciet en zijn de werkzaamheden uitgesloten van overweging. 

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible—for instance, if the proposed works involve permanently removing walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  

Wat is ‘sloop’ onder grond (f)? 

In Ivorygrove Ltd tegen Global Grange Ltd, oordeelde de rechtbank dat sloop moet worden geïnterpreteerd volgens de gewone betekenis en de fysieke handeling van vernietiging van het pand vereist. 

Opdat grond (f) van toepassing zou zijn, moet het pand kunnen worden gesloopt en de uitsluiting van structurele of dragende muren van de sloop staat er niet aan in de weg dat het pand kan worden gesloopt. In Pumperninks of Piccadilly Ltd tegen Land Securities Plc e.a., the Court of Beroep held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. 

In elk geval, of ‘werken’ een sloop vormen en een substantieel deel van het pand zullen aantasten (Atkinson tegen Bettison), is een feitenkwestie.   

Wat is ‘reconstructie’ onder grond (f)? 

Wederopbouw vereist het veranderen van de structuur van het gebouw, meestal door het slopen van bestaande elementen en ze te vervangen in een andere vorm (Percy E Cadle and Company Ltd tegen Jacmarch Properties Ltd). 

Bij het beoordelen van de intentie van een verhuurder om te herbouwen, moet de rechtbank rekening houden met het geheel van de voorgestelde werken, met inbegrip van voorbereidende en afwerkingswerken (Romulus Handel). Bijvoorbeeld het pleisteren van een nieuw gebouwde muur. 

It is important to mention the different decisions reached in Ivorygrove en Global Grange Ltd tegen Marazzi e.a., waar dezelfde verhuurder die voorstelde om vergelijkbare verbouwingswerken uit te voeren aan elk pand zich verzette tegen huurvernieuwingen op grond van grond (f), maar in de eerste wel slaagde en in de tweede niet. 

In Ivoorgaard, oordeelde het Hof dat de werkzaamheden neerkwamen op sloop en wederopbouw van een substantieel deel van het pand, maar in Marazzi besloot de rechtbank dat de werkzaamheden niet neerkwamen op een verbouwing van een substantieel deel van het pand, waardoor het verzoek aan de rechtbank werd afgewezen en de verhuurder zich niet kon verzetten tegen het recht van de huurder op verlenging van de huurovereenkomst. 

Wat zijn ‘substantiële werken’ onder grond (f)? 

Often a common question asked by most landlords, in this context, ‘substantial’ is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill tegen Bedfordshire County Council). 

Daarnaast onderzoeken rechtbanken ook of de wederopbouw echt is of slechts een voorwendsel. Als een verhuurder voorstelt om af te breken en weer op te bouwen in vrijwel identieke vorm, rijst de vraag of het echte doel herontwikkeling is of gewoon het verwijderen van huurders. Hoewel rechtbanken niet van verhuurders eisen dat ze economische rechtvaardiging voor hun plannen aantonen, kan het ontbreken van enig zichtbaar voordeel van de voorgestelde werkzaamheden twijfel doen rijzen over de oprechtheid van de verklaarde intentie van de verhuurder. 

Het is ook belangrijk op te merken dat het Hof constructiewerken van structurele aard weliswaar als een belangrijke overweging zal beschouwen, maar dat dit geen voorwaarde is voor de toepassing van grond (f) (Ivoorgaard). 

Hieronder volgen enkele voorbeelden van uitspraken van het Hof over constructiewerken, hoewel dit niet gezien moet worden als een definitieve lijst: 

• Installatie van boilers en toiletten in het algemeen niet kwalificeren als bouwwerken (Barth). 
• Installatie van riolering en badkamers op plaatsen waar deze nog niet aanwezig waren zal waarschijnlijk kwalificeren als bouwwerken (Romulus). 
• Installatie van een nieuwe trap in het algemeen zal waarschijnlijk kwalificeren als een bouwwerk (Romulus). 
• Het verwijderen van scheidingswanden is een kwestie van feiten en mate (zie de contrasterende beslissingen in Ivoorgaard en Marazzi). 
• Een aanzienlijke hoeveelheid beton neerleggen zal waarschijnlijk kwalificeren als een bouwwerk (Huizen tegen Bloomer-Holt). 
• Installatie van bedrading en sanitair in het algemeen niet kwalificeren als bouwwerken (Barth). 

De juridische test: Wat moet ik als verhuurder bewijzen om succesvol te zijn in mijn verzet tegen een huurverlenging onder grond (f)? 

Ground (f) details three distinct elements that must be established before a court will grant possession- with the burden of proof laying firmly with the landlord. 

1. De verhuurder moet aantonen dat hij van plan is om het pand (of een aanzienlijk deel ervan) af te breken, te verbouwen of er ingrijpende werkzaamheden aan uit te voeren. 
2. They must demonstrate a “firm and settled intention” to proceed with the works, going beyond mere contemplation and supported by credible evidence, and must exist at the date of the hearing. Under the Blackburn principle (Cunliffe tegen Goodman), zelfs een oprechte intentie op het moment van tbv de s25-kennisgeving volstaat niet als deze niet meer bestaat tijdens het proces. 
3. Landlords must prove that they cannot reasonably complete the works while the tenant remains in occupation. This protects tenants from eviction where works could be undertaken around their occupation or with temporary access arrangements. 

De beslissing van het Hooggerechtshof in S Franses Ltd tegen The Cavendish Hotel (Londen) Ltd verduidelijkt dat verhuurders hun intentie om werken uit te voeren moeten bewijzen, ongeacht of de huurder vertrekt, zodat verhuurders geen voorwaardelijke of onzekere plannen kunnen voorleggen. 

De bewijslast voor verhuurders die een beroep willen doen op grond (f) is streng. Verhuurders die deze route voor terugneming overwegen, moeten een strategische planning maken. Het is belangrijk dat verhuurders gedetailleerde plannen kunnen aantonen waaruit de oprechte intentie blijkt, en dat deze intentie wordt volgehouden tijdens de procedure, die tot 18 maanden of langer kan duren. 

Bovendien moeten verhuurders voorkomen dat ze voortijdig met de werkzaamheden beginnen voordat ze het bezit hebben verkregen, anders worden ze geconfronteerd met schadeclaims wegens onrechtmatige inmenging in de rechten van de huurder. 

Kan een huurder zich verzetten tegen grond (f) van een verhuurder tegen een huurverlenging? 

Depending on the circumstances of each particular case there are several potential arguments a tenant can make to mount a successful defence against Ground (f), and understanding these options early is crucial for both landlords and tenants to protect their business interests. 

The most common challenge is to question the genuineness of the landlord’s intention. Evidence of inconsistent statements made by the landlord, lack of serious preparation for the works, changes in the proposed development, or no credible funding, can demonstrate that the landlord’s intention is not firm or settled. Additionally, this evidence can also be used to demonstrate the landlord’s intention to remove the tenant for alternative reasons. If this can be proven, the Ground (f) claim will fail. 

Als de werkzaamheden niet meer zijn dan routinematige reparaties, cosmetische verbeteringen of kleine wijzigingen, kunnen huurders aanvoeren dat de voorgestelde werkzaamheden niet voldoen aan de wettelijke definitie van ‘substantieel’, ongeacht hoe oprecht de bedoelingen van de verhuurder zijn. 

Daarnaast zijn er verweermiddelen tegen grond (f) te vinden in s31A(1). Deze verweermiddelen beschermen de huurder als de voorgestelde werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in het pand actief blijft, of als de huurder een kleiner bedrijf in het pand kan bewonen. In Sainsburys Supermarkets Ltd tegen Medley Assets Limited, the Court found that Sainsbury’s could continue to operate in situ, as works set out to lower the level of the basement floor was in an area that was not necessary to the operation of their business. As a result of this, Sainsbury’s succeeded in their s31A(1) rebuttal. Despite the burden of proof for either rebuttal lying with the tenant, landlords should be cautious of a tenant activating a s31A application by ensuring their work plans can withstand scrutiny. 

Welke compensatie moet een commerciële verhuurder aan een huurder betalen als hij zich met succes verzet tegen de verlenging van de huurovereenkomst onder grond (f)?

Als een verhuurder met succes een claim op grond (f) indient en bezit verkrijgt, heeft de voormalige huurder recht op een wettelijke vergoeding volgens sectie 37 van de wet. De compensatie wordt berekend op basis van de belastbare waarde van het bedrijf. Voor huurders die het pand minder dan 14 jaar hebben bewoond, is de vergoeding gelijk aan één keer de belastbare waarde, oplopend tot twee keer de belastbare waarde voor huurders die het pand 14 jaar of langer hebben bewoond. 

Hoe kan Ronald Fletcher Baker LLP me helpen bij een aanvraag op grond (f)? 

Whether you are a landlord planning development works or a tenant facing Ground (f) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes, from the evidence gathered to the strategic approach adopted, often dictate which way the matter will sway. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. Alternatively, it might be in the interest of both parties to negotiate surrender or settlement discussions, as opposed to going to the court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options and advise as to what the best way forward is. 

David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact David Burns Ben Lewis via email at D.Burns@rfblegal.co.uk of B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751 of 0203 947 8892.