Verzet tegen commerciële huurvernieuwing - Voornemen van verhuurder om te herontwikkelen onder grond F 

Al meer dan zeventig jaar is de Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder) (‘de wet’) vormt de hoeksteen van het recht inzake commercieel eigendom in Engeland en Wales, waarbij getracht is een evenwicht te vinden tussen de belangen van zakelijke huurders en de legitieme eigendomsrechten van verhuurders. 

Moet een commerciële huurder vertrekken aan het einde van de huurperiode? 

Tenzij een commerciële huurovereenkomst buiten de wet valt en op voorwaarde dat aan bepaalde kwalificaties wordt voldaan, heeft een zakelijke huurder over het algemeen het recht om de bedrijfsruimte na afloop van de contractuele looptijd te blijven gebruiken of het recht op een nieuwe huurovereenkomst onder vergelijkbare voorwaarden, ook wel ‘huurzekerheid’ genoemd. 

Zakelijke huurcontracten met huurzekerheid eindigen niet automatisch na het verstrijken van de contractuele looptijd. De huurovereenkomst wordt onder dezelfde voorwaarden voortgezet totdat de verhuurder of de huurder deze beëindigt in overeenstemming met de wet. 

Momenteel zijn bedrijfshuren van maximaal zes maanden uitgesloten van het voordeel van huurzekerheid. In juni 2025 heeft de juridische commissie echter ‘...voorlopig geconcludeerd dat de drempel van zes maanden moet worden verhoogd, en verwacht in haar tweede raadplegingsdocument overleg te plegen over een verhoging van de drempel tot twee jaar..’ Of en wanneer het Parlement deze aanbeveling zal aannemen, valt nog te bezien. 

Hoe weet ik of een zakelijke huurder ‘huurzekerheid’ heeft? 

Om te bepalen of een huurovereenkomst is uitgesloten van de bepalingen van de Wet op de huurzekerheid, moet eerst de bestaande huurovereenkomst zorgvuldig worden bekeken. 

De huurovereenkomst zelf moet een clausule bevatten waarin expliciet staat dat beide partijen zijn overeengekomen om de 1954 Act niet toe te passen en dat de juiste procedure is gevolgd.  

De verhuurder moet de huurder een formele ‘waarschuwing’ hebben gegeven waarin hij uitlegt dat hij afziet van zijn recht op verlenging van de huurovereenkomst onder de Landlord and Tenant Act 1954. 

De huurder had een verklaring moeten ondertekenen waarin hij bevestigt dat hij de waarschuwing heeft ontvangen en de gevolgen begrijpt. 

Dit kan een eenvoudige verklaring zijn als de huurder de kennisgeving ten minste 14 dagen voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen; of 

Een wettelijke verklaring, beëdigd door een advocaat, als de huurder de kennisgeving minder dan 14 dagen voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen. 

Kan een verhuurder zich verzetten tegen een huurverlenging als hij het pand wil herontwikkelen? 

Er zijn verschillende gronden waarop een commerciële verhuurder zich kan verzetten tegen de verlening van een nieuwe huurovereenkomst, waaronder de gronden in s.30(1)(f) van de wet. Dit geeft de verhuurder het recht om zich te verzetten tegen de verlening van een nieuwe huurovereenkomst als hij een echt vast en zeker voornemen heeft om het pand te herontwikkelen of substantiële bouwwerkzaamheden uit te voeren en daarvoor vrijbezit nodig heeft. 

De wet bepaalt dat een verhuurder die zich wil verzetten tegen de verlenging van een zakelijke huurovereenkomst met huurzekerheid, een kennisgeving krachtens artikel 25 van de wet (‘s25-kennisgeving’) moet indienen met een opzegtermijn van minimaal zes maanden en maximaal twaalf maanden. 

Bij het indienen van een ‘vijandige’ s25 kennisgeving om zich te verzetten tegen de verlenging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder zich beroepen op een van de zeven gronden die zijn opgenomen in s30(1) van de wet, hoewel er slechts één hoeft te worden vastgesteld. Grond (f) is een van deze gronden en stelt de verhuurder in staat om zich te verzetten tegen de verlenging wanneer: 

‘...bij beëindiging van de huidige huurovereenkomst is de verhuurder van plan... de gebouwen van het bedrijf of een belangrijk deel ervan af te breken, te verbouwen of substantiële bouwwerken op het bedrijf of een deel ervan uit te voeren, wat hij redelijkerwijs niet kon doen zonder het bedrijf in bezit te krijgen’.’. 

De toepassing van Grond (f) is een delicate evenwichtsoefening tussen concurrerende belangen: het recht van de verhuurder om zijn eigendom te ontwikkelen en te verbeteren en de huurder om zijn huurzekerheid te behouden. Nu de druk om vastgoed te ontwikkelen in het Verenigd Koninkrijk toeneemt, met name in stedelijke centra die te maken hebben met stadsvernieuwing, komen claims op grond (f) steeds vaker voor. Soms zijn verhuurders onzeker over de bewijslast die nodig is om zich met succes te verzetten tegen vernieuwing. 

Moet de verhuurder enkel aantonen dat fysieke bezittingen vereist zijn om een s25-aanvraag te laten slagen? 

De verhuurder moet aantonen dat hij niet alleen fysiek, maar ook juridisch bezit van het pand nodig heeft. Bijvoorbeeld in Heath tegen Drown de huurovereenkomst van de huurder bevatte een voorbehoud dat de verhuurder toestond het pand te betreden en werkzaamheden uit te voeren. De rechtbank oordeelde dat als de verhuurder al het recht had (via de huurovereenkomst) om het gebouw te betreden en de relevante werkzaamheden uit te voeren, hij geen volledig wettelijk bezit nodig had en dat het beroep op grond (f) dus zou falen. 

Welke factoren zijn relevant voor een commerciële verhuurder die zijn eigendom wil herontwikkelen om te bepalen of een huurverlenging met succes kan worden aangevochten? 

Grond (f) is alleen van toepassing op werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd op het “bedrijf” (het gedeelte van de bedrijfsruimte dat de huurder in gebruik heeft voor zijn bedrijf), zoals vastgesteld in Joel tegen Swaddle. Als er werk wordt uitgevoerd in het gebouw, maar niet in delen van het gebouw die door de huurovereenkomst zijn verhuurd en die de huurder niet voor bedrijfsdoeleinden bewoont, is grond (f) niet van toepassing. 

Recenter, Sainsbury's Supermarkets Ltd tegen Medley Assets Ltd bevestigd dat “het bedrijf”, met het oog op een vordering op grond (f), de gebouwen betekent eigenlijk bewoond door de huurder op de datum van de hoorzitting. In dit geval was de verhuurder van plan om onder het bestaande vloerniveau van de kelder uit te graven en een nieuwe fundering te maken. Aangezien de huurovereenkomst inclusief de keldervloer was, maar niet eronder, oordeelde de rechtbank dat deze werkzaamheden onder het bedrijf en niet binnen en uiteindelijk irrelevant voor het verzet van de verhuurder tegen een nieuwe huurovereenkomst. 

Een huurder kan tijdens de procedure ook de bewoonde oppervlakte verkleinen om de aanvraag van de verhuurder te verwerpen als de beoogde werkzaamheden alleen betrekking hebben op delen buiten het bedrijf.   

Een andere overweging voor de rechtbank is de mate van verstoring van het bedrijf van de huurder tijdens de werkzaamheden. Hoewel elk geval op zijn eigen feiten wordt beoordeeld, wordt over het algemeen verwacht dat de verhuurder zal slagen onder grond (f) als de huurder 12 of meer weken niet in het pand aanwezig mag zijn, omdat de verhuurder dan wettelijk bezit van het pand moet nemen. 

Op wat voor soort werken kan een verhuurder vertrouwen onder grond (f)? 

Grond (f) heeft betrekking op de sloop, wederopbouw of substantiële bouwwerken aan het geheel of een substantieel deel van de gebouwen die deel uitmaken van het bedrijf. Werken die de eigenaar al mag uitvoeren krachtens de huurovereenkomst (of krachtens een stilzwijgend recht van toegang) komen niet in aanmerking (Romulus Trading Company Ltd tegen Henry Smith's Charity Trustees). Dit geldt ook voor reparaties die beide partijen in een overeenkomst hebben vastgelegd. Als de verhuurder reparaties moet uitvoeren zonder een uitdrukkelijk recht van binnentreden, zijn de rechten van binnentreden impliciet en zijn de werkzaamheden uitgesloten van overweging. 

Een clausule in de huurovereenkomst op grond waarvan de verhuurder de woning mag betreden om verbeteringen aan te brengen, kan voldoende zijn om belangrijke werkzaamheden toe te staan. Dit recht wordt echter beperkt als de huurovereenkomst ook vereist dat de verhuurder alle schade herstelt die door de werkzaamheden is veroorzaakt. In dergelijke gevallen is het mogelijk dat de verhuurder niet verder kan gaan als herstel onmogelijk is - als de voorgestelde werken bijvoorbeeld inhouden dat muren permanent worden verwijderd in plaats van vervangen, kan de verhuurder niet voldoen aan zijn verplichting om de schade te ‘herstellen’.  

Wat is ‘sloop’ onder grond (f)? 

In Ivorygrove Ltd tegen Global Grange Ltd, oordeelde de rechtbank dat sloop moet worden geïnterpreteerd volgens de gewone betekenis en de fysieke handeling van vernietiging van het pand vereist. 

Opdat grond (f) van toepassing zou zijn, moet het pand kunnen worden gesloopt en de uitsluiting van structurele of dragende muren van de sloop staat er niet aan in de weg dat het pand kan worden gesloopt. In Pumperninks of Piccadilly Ltd tegen Land Securities Plc e.a., oordeelde het hof van beroep dat grond (f) van toepassing is wanneer er sprake is van afbraak van de structuur die de interne afscheiding ondersteunt of van de interne afscheiding zelf. 

In elk geval, of ‘werken’ een sloop vormen en een substantieel deel van het pand zullen aantasten (Atkinson tegen Bettison), is een feitenkwestie.   

Wat is ‘reconstructie’ onder grond (f)? 

Wederopbouw vereist het veranderen van de structuur van het gebouw, meestal door het slopen van bestaande elementen en ze te vervangen in een andere vorm (Percy E Cadle and Company Ltd tegen Jacmarch Properties Ltd). 

Bij het beoordelen van de intentie van een verhuurder om te herbouwen, moet de rechtbank rekening houden met het geheel van de voorgestelde werken, met inbegrip van voorbereidende en afwerkingswerken (Romulus Handel). Bijvoorbeeld het pleisteren van een nieuw gebouwde muur. 

Het is belangrijk om de verschillende beslissingen te vermelden die zijn genomen in Ivorygrove en Global Grange Ltd tegen Marazzi e.a., waar dezelfde verhuurder die voorstelde om vergelijkbare verbouwingswerken uit te voeren aan elk pand zich verzette tegen huurvernieuwingen op grond van grond (f), maar in de eerste wel slaagde en in de tweede niet. 

In Ivoorgaard, oordeelde het Hof dat de werkzaamheden neerkwamen op sloop en wederopbouw van een substantieel deel van het pand, maar in Marazzi besloot de rechtbank dat de werkzaamheden niet neerkwamen op een verbouwing van een substantieel deel van het pand, waardoor het verzoek aan de rechtbank werd afgewezen en de verhuurder zich niet kon verzetten tegen het recht van de huurder op verlenging van de huurovereenkomst. 

Wat zijn ‘substantiële werken’ onder grond (f)? 

In deze context wordt ‘substantieel’ niet noodzakelijkerwijs gemeten in een financieel aspect, hoewel kosten een relevante overweging zijn, maar eerder de aard, omvang en impact op de fysieke structuur of het karakter van het pand. Bijvoorbeeld, grote uitbreidingen, verplaatsing van dragende muren of grootschalige structurele wijzigingen zullen normaal gezien in aanmerking komen. Daarentegen komen routinematige reparaties en cosmetische verbeteringen over het algemeen niet in aanmerking. Het belangrijkste onderscheid ligt in de vraag of de werken echt constructie, sloop of reconstructie inhouden zoals deze termen algemeen worden begrepen in de bouwsector en of het gaat om het creëren van iets nieuws in plaats van het wijzigen van wat al bestaat (Botterill tegen Bedfordshire County Council). 

Daarnaast onderzoeken rechtbanken ook of de wederopbouw echt is of slechts een voorwendsel. Als een verhuurder voorstelt om af te breken en weer op te bouwen in vrijwel identieke vorm, rijst de vraag of het echte doel herontwikkeling is of gewoon het verwijderen van huurders. Hoewel rechtbanken niet van verhuurders eisen dat ze economische rechtvaardiging voor hun plannen aantonen, kan het ontbreken van enig zichtbaar voordeel van de voorgestelde werkzaamheden twijfel doen rijzen over de oprechtheid van de verklaarde intentie van de verhuurder. 

Het is ook belangrijk op te merken dat het Hof constructiewerken van structurele aard weliswaar als een belangrijke overweging zal beschouwen, maar dat dit geen voorwaarde is voor de toepassing van grond (f) (Ivoorgaard). 

Hieronder volgen enkele voorbeelden van uitspraken van het Hof over constructiewerken, hoewel dit niet gezien moet worden als een definitieve lijst: 

• Installatie van boilers en toiletten in het algemeen niet kwalificeren als bouwwerken (Barth). 
• Installatie van riolering en badkamers op plaatsen waar deze nog niet aanwezig waren zal waarschijnlijk kwalificeren als bouwwerken (Romulus). 
• Installatie van een nieuwe trap in het algemeen zal waarschijnlijk kwalificeren als een bouwwerk (Romulus). 
• Het verwijderen van scheidingswanden is een kwestie van feiten en mate (zie de contrasterende beslissingen in Ivoorgaard en Marazzi). 
• Een aanzienlijke hoeveelheid beton neerleggen zal waarschijnlijk kwalificeren als een bouwwerk (Huizen tegen Bloomer-Holt). 
• Installatie van bedrading en sanitair in het algemeen niet kwalificeren als bouwwerken (Barth). 

De juridische test: Wat moet ik als verhuurder bewijzen om succesvol te zijn in mijn verzet tegen een huurverlenging onder grond (f)? 

Grond (f) beschrijft drie verschillende elementen die moeten worden vastgesteld voordat een rechtbank bezit zal toekennen - waarbij de bewijslast stevig bij de verhuurder ligt. 

1. De verhuurder moet aantonen dat hij van plan is om het pand (of een aanzienlijk deel ervan) af te breken, te verbouwen of er ingrijpende werkzaamheden aan uit te voeren. 
2. Zij moeten aantonen dat er op de datum van de hoorzitting een “vast en zeker voornemen” bestond om de werken uit te voeren, dat verder gaat dan louter overwegen en ondersteund wordt door geloofwaardig bewijsmateriaal. Volgens het Blackburn-beginsel (Cunliffe tegen Goodman), zelfs een oprechte intentie op het moment van tbv de s25-kennisgeving volstaat niet als deze niet meer bestaat tijdens het proces. 
3. Verhuurders moeten bewijzen dat ze de werken redelijkerwijs niet kunnen voltooien terwijl de huurder inwonend blijft. Dit beschermt huurders tegen uitzetting wanneer de werken kunnen worden uitgevoerd in de buurt van hun woning of met tijdelijke toegangsregelingen. 

De beslissing van het Hooggerechtshof in S Franses Ltd tegen The Cavendish Hotel (Londen) Ltd verduidelijkt dat verhuurders hun intentie om werken uit te voeren moeten bewijzen, ongeacht of de huurder vertrekt, zodat verhuurders geen voorwaardelijke of onzekere plannen kunnen voorleggen. 

De bewijslast voor verhuurders die een beroep willen doen op grond (f) is streng. Verhuurders die deze route voor terugneming overwegen, moeten een strategische planning maken. Het is belangrijk dat verhuurders gedetailleerde plannen kunnen aantonen waaruit de oprechte intentie blijkt, en dat deze intentie wordt volgehouden tijdens de procedure, die tot 18 maanden of langer kan duren. 

Bovendien moeten verhuurders voorkomen dat ze voortijdig met de werkzaamheden beginnen voordat ze het bezit hebben verkregen, anders worden ze geconfronteerd met schadeclaims wegens onrechtmatige inmenging in de rechten van de huurder. 

Kan een huurder zich verzetten tegen grond (f) van een verhuurder tegen een huurverlenging? 

Afhankelijk van de omstandigheden van elk specifiek geval zijn er verschillende mogelijke argumenten die een huurder kan aanvoeren om zich met succes te verdedigen tegen grond (f), en het is voor zowel verhuurders als huurders van cruciaal belang om deze opties vroegtijdig te begrijpen om hun zakelijke belangen te beschermen. 

De meest voorkomende uitdaging is het in twijfel trekken van de oprechtheid van de intentie van de verhuurder. Bewijs van inconsistente verklaringen van de verhuurder, een gebrek aan serieuze voorbereiding van de werken, wijzigingen in de voorgestelde ontwikkeling of geen geloofwaardige financiering kunnen aantonen dat de intentie van de verhuurder niet vaststaat of geregeld is. Daarnaast kan dit bewijs ook worden gebruikt om de intentie van de verhuurder aan te tonen om de huurder om alternatieve redenen te verwijderen. Als dit kan worden bewezen, zal de vordering op grond (f) falen. 

Als de werkzaamheden niet meer zijn dan routinematige reparaties, cosmetische verbeteringen of kleine wijzigingen, kunnen huurders aanvoeren dat de voorgestelde werkzaamheden niet voldoen aan de wettelijke definitie van ‘substantieel’, ongeacht hoe oprecht de bedoelingen van de verhuurder zijn. 

Daarnaast zijn er verweermiddelen tegen grond (f) te vinden in s31A(1). Deze verweermiddelen beschermen de huurder als de voorgestelde werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in het pand actief blijft, of als de huurder een kleiner bedrijf in het pand kan bewonen. In Sainsburys Supermarkets Ltd tegen Medley Assets Limited, oordeelde de rechtbank dat Sainsbury's haar activiteiten ter plaatse kon voortzetten, aangezien de werkzaamheden om het niveau van de kelderverdieping te verlagen plaatsvonden in een gebied dat niet noodzakelijk was voor de exploitatie van hun bedrijf. Als gevolg hiervan slaagde Sainsbury's in haar s31A(1) weerlegging. Ondanks dat de bewijslast voor beide weerleggingen bij de huurder ligt, moeten verhuurders voorzichtig zijn met een huurder die een s31A-aanvraag activeert door ervoor te zorgen dat hun werkplannen een nauwkeurig onderzoek kunnen doorstaan. 

Welke compensatie moet een commerciële verhuurder aan een huurder betalen als hij zich met succes verzet tegen de verlenging van de huurovereenkomst onder grond (f)?

Als een verhuurder met succes een claim op grond (f) indient en bezit verkrijgt, heeft de voormalige huurder recht op een wettelijke vergoeding volgens sectie 37 van de wet. De compensatie wordt berekend op basis van de belastbare waarde van het bedrijf. Voor huurders die het pand minder dan 14 jaar hebben bewoond, is de vergoeding gelijk aan één keer de belastbare waarde, oplopend tot twee keer de belastbare waarde voor huurders die het pand 14 jaar of langer hebben bewoond. 

Hoe kan Ronald Fletcher Baker LLP me helpen bij een aanvraag op grond (f)? 

Of u nu een verhuurder bent die plannen heeft voor bouwwerkzaamheden of een huurder die geconfronteerd wordt met grond(f)-verzet, vroeg specialistisch advies is essentieel. De beslissingen die aan het begin van deze geschillen worden genomen, van het verzamelde bewijsmateriaal tot de gekozen strategische aanpak, bepalen vaak welke kant de zaak opgaat. Uitstel bij het inwinnen van advies leidt vaak tot gemiste kansen, zwakkere onderhandelingsposities en vermijdbare kosten. Het kan ook in het belang van beide partijen zijn om te onderhandelen over afkoop of schikkingsgesprekken, in plaats van naar de rechter te stappen. 

Ons procesvoeringsteam kan u helpen uw omstandigheden te beoordelen, uw beschikbare opties te schetsen en advies te geven over wat de beste manier is om verder te gaan. 

David Burns is de Senior Litigation Partner van het kantoor Ben Lewis is een advocaat-medewerker op de afdeling procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns Ben Lewis via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751 of 0203 947 8892.