Sectie 146-kennisgevingen: Een gids voor commerciële verhuurders

Een kennisgeving die is betekend krachtens Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht 1925 is een cruciaal juridisch instrument voor verhuurders. Het betreft een formele kennisgeving aan een huurder, waarin deze wordt gewezen op een schending van de huurovereenkomst en wordt verzocht deze schending binnen een bepaalde termijn te verhelpen. 

In veel gevallen kan het recht van een verhuurder om een woning weer in bezit te nemen wegens schending van een overeenkomst niet worden afgedwongen door middel van vreedzame herbezetting of een gerechtelijke procedure, tenzij en totdat aan de huurder een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 is betekend. 

Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht van 1925 beschrijft de beperkingen op het recht van een verhuurder van bedrijfsruimte om het pand weer in bezit te nemen wegens schending van een contractuele verplichting. In dit artikel worden enkele van de belangrijkste voorwaarden besproken waaraan verhuurders van bedrijfsruimte moeten voldoen voordat zij de ontbinding van een huurovereenkomst kunnen nastreven. 

Terugkeer 

Een verhuurder kan een commerciële huurovereenkomst beëindigen door het pand op vreedzame wijze weer in bezit te nemen of door een procedure tot beëindiging tegen de huurder in te leiden. Beëindiging is een definitieve en onherroepelijke handeling die de verhuurder niet kan intrekken, waarmee de verhuurder zijn voornemen tot beëindiging van de huurovereenkomst kenbaar maakt. 

Verbeurdverklaring of heringebruikname is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen in de volgende gevallen: 

• Wanneer de huurder een van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet is nagekomen. 

• Bij het zich voordoen van bepaalde gebeurtenissen die in de huurovereenkomst zijn vastgelegd, zoals het faillissement van de huurder. 

Verbeurdverklaring door vreedzame herbezetting leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst, behoudens eventuele vorderingen tot schadevergoeding door de huurder of een derde die een belang heeft bij de huurovereenkomst. 

Om als verhuurder het recht te hebben het pand weer in bezit te nemen wegens schending van een overeenkomst door de huurder, moet het recht op herbezetting en ontbinding van de huurovereenkomst uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Als er sprake is van schending van een voorwaarde in de huurovereenkomst, kan de verhuurder nog steeds het recht hebben het pand weer in bezit te nemen. 

Het is van essentieel belang dat verhuurders van bedrijfsruimten zich ervan bewust zijn dat de ontbinding van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimten onderworpen is aan diverse procedurele beperkingen, waaronder die welke zijn opgelegd door artikel 146 van de Law of Property Act 1925. Zodra het recht op herbezetting is ontstaan, moet de verhuurder zich houden aan de wettelijke en common law-regels die van toepassing zijn op de uitoefening van dat recht. 

Wanneer is een kennisgeving op grond van artikel 146 vereist? 

In veel gevallen kan het recht van de verhuurder op ontbinding wegens schending van een overeenkomst niet worden afgedwongen door middel van vreedzame herbezetting of een gerechtelijke procedure, tenzij en totdat eerst een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 aan de huurder is betekend. 

Zo is het betekenen van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 een opschortende voorwaarde voor de ontbinding van de huurovereenkomst wegens niet-nakoming van de onderhoudsverplichting door de huurder. Een kennisgeving op grond van artikel 146 is echter niet vereist wanneer de verhuurder de huurovereenkomst wil ontbinden wegens niet-betaling van de huur. 

Het is van belang dat een verhuurder van een bedrijfsruimte begrijpt in welke gevallen de betekening van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 een opschortende voorwaarde is voor het verval van het recht, en dat hij, indien dit het geval is, ervoor zorgt dat de kennisgeving op grond van artikel 146 geldig is en op de juiste wijze is betekend. 

De inbreuk specificeren 

Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht van 1925 schrijft voor dat de kennisgeving: 

• Geef duidelijk aan in welk opzicht de overeenkomst is geschonden. 

• Geef aan welke specifieke huurtermijn is geschonden. 

Als de kennisgeving vaag of dubbelzinnig is, kan deze als ongeldig en niet-afdwingbaar worden beschouwd.  

Het belang van het waarborgen dat een kennisgeving op grond van artikel 146 voldoet aan de wettelijke vereisten werd benadrukt in Akici tegen LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In de zaak Akici oordeelde het Hof van Beroep dat de door de verhuurder betekende kennisgeving op grond van artikel 146 ongeldig was, omdat daarin niet was aangegeven welke overtreding de huurder had begaan. De huurder in die zaak kwam er ‘gelukkig vanaf’ doordat de verhuurder niet had voldaan aan de technische vereisten van artikel 146 van de Law of Property Act 1925.  

Het is belangrijk dat commerciële verhuurders zorgvuldig te werk gaan bij het opstellen van de ingebrekestelling, zodat daarin duidelijk wordt aangegeven welke schendingen van de huurovereenkomst er zijn. 

De huurder een redelijke kans geven om de schending te herstellen 

Het doel van een kennisgeving op grond van artikel 146 is de huurder de gelegenheid te bieden de schending te herstellen en vrijstelling van verbeurdverklaring aan te vragen. 

De verhuurder moet de huurder een redelijke termijn geven om de tekortkoming te verhelpen. Als de verhuurder onvoldoende tijd geeft, kan de ingebrekestelling als ongeldig worden beschouwd. Verhuurders maken bijvoorbeeld vaak de fout een onredelijk korte termijn voor herstel vast te stellen, wat kan leiden tot een onrechtmatige beëindiging van de huurovereenkomst. 

Het is daarom belangrijk ervoor te zorgen dat de termijn die de huurder krijgt om de tekortkoming te verhelpen, realistisch en redelijk is. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de specifieke omstandigheden van elk afzonderlijk geval. 

De kennisgeving aan alle betrokken partijen betekenen 

Verhuurders kunnen ook in de valkuil trappen dat ze de kennisgeving op grond van artikel 146 slechts aan één huurder of één in de huurovereenkomst genoemde partij betekenen, waarbij ze andere verantwoordelijke personen of entiteiten, zoals borgstellers of medehuurders, over het hoofd zien. In gevallen waarin de huurovereenkomst meerdere huurders of andere personen als medeondertekenaars heeft, moet de kennisgeving aan alle partijen worden betekend, aangezien deze anders ongeldig kan worden verklaard. 

Verhuurders dienen er dan ook voor te zorgen dat de kennisgeving wordt betekend aan alle relevante partijen die bij de huurovereenkomst betrokken zijn, waaronder medehuurders, borgstellers en zelfs hypotheekhouders (indien van toepassing).  

Daarnaast is het van groot belang dat een kennisgeving op grond van artikel 146 op een effectieve en geldige wijze wordt betekend; een verhuurder dient de bepalingen inzake betekening in de huurovereenkomst zorgvuldig na te gaan. Indien de kennisgeving niet op de juiste wijze wordt betekend, is deze mogelijk niet rechtsgeldig. Veelvoorkomende fouten zijn onder meer het betekenen van de kennisgeving op grond van artikel 146 via een onjuiste methode, zoals per e-mail in plaats van per post of persoonlijke bezorging, of het betekenen van de kennisgeving op het verkeerde adres.   

Artikel 146 in de verkeerde context gebruiken 

Verhuurders moeten vermijden een kennisgeving op grond van artikel 146 te sturen wanneer dat niet gerechtvaardigd is. Artikel 146 is specifiek van toepassing op schendingen van een verbintenis of voorwaarde in een huurovereenkomst; het heeft geen betrekking op alle geschillen tussen verhuurders en huurders. 

Een kennisgeving op grond van artikel 146 mag bijvoorbeeld niet worden gebruikt voor: 

• Persoonlijke grieven over het gedrag van een huurder. 

• Klachten over materiële schade die geen schending van de huurvoorwaarden vormen. 

Als er twijfel bestaat over de vraag of een kennisgeving op grond van artikel 146 gepast is, doen verhuurders er goed aan juridisch advies in te winnen. 

Oneigenlijk gebruik van verbeurdverklaring 

Zodra een kennisgeving op grond van artikel 146 is betekend en de in de kennisgeving genoemde tekortkoming niet is verholpen, kunnen verhuurders besluiten over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.   

Verhuurders moeten zich ervan bewust zijn dat een procedure tot verbeurdverklaring als onrechtmatig kan worden beschouwd als zij niet volledig aan de procedurele vereisten hebben voldaan, bijvoorbeeld door het niet betekenen van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 of het niet verlenen van voldoende tijd om de overtreding te herstellen.  

Verhuurders dienen na te gaan of er omstandigheden zijn die hen zouden kunnen beletten de huurovereenkomst rechtmatig te beëindigen (zoals het afzien van het recht op ontbinding door de verhuurder). Wij verwijzen u naar ons artikel “Wat te doen als uw zakelijke huurder de huurovereenkomst schendt” waarin dit onderwerp verder wordt behandeld.

In sommige gevallen kunnen huurders schadevergoeding eisen wegens onrechtmatige verbeurdverklaring of verzoeken om vrijstelling van verbeurdverklaring, met name wanneer de tekortkoming is verholpen en de huurder de kosten of uitgaven die uit de verbeurdverklaring voortvloeien, heeft betaald. 

Conclusie 

Een kennisgeving op grond van artikel 146 is een krachtig instrument voor verhuurders die te maken hebben met schendingen van de huurovereenkomst, maar deze moet zorgvuldig worden opgesteld om ervoor te zorgen dat zowel de bepalingen van de huurovereenkomst als de wettelijke vereisten van artikel 146 van de Law of Property Act 1925 worden nageleefd. 

Om mogelijke valkuilen te vermijden, moeten verhuurders: 

• Zorg dat u op de hoogte bent van de wettelijke vereisten. 

• Geef huurders een redelijke kans om overtredingen te herstellen. 

• Houd u strikt aan de procedurele verplichtingen. 

Artikel 146: Advocaten – Neem contact met ons op 

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, neem dan contact op met Partner David Burns per e-mail d.burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.