Een kennisgeving die is betekend krachtens Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht 1925 is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period.
In many cases, a landlord’s right to re-enter a eigendom due to a breach of covenant is not enforceable by peaceable re-entry or legal proceedings unless and until a valid Section 146 Notice has been served on the tenant.
Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a commercieel landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the verbeurdverklaring of a lease.
Terugkeer
A landlord can forfeit a commerciële lease either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease.
Verbeurdverklaring of heringebruikname is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen in de volgende gevallen:
- Wanneer de huurder een van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet is nagekomen.
- On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s insolventie.
Forfeiture by peaceable re-entry zal terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy.
Om als verhuurder het recht te hebben het pand weer in bezit te nemen wegens schending van een overeenkomst door de huurder, moet het recht op herbezetting en ontbinding van de huurovereenkomst uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Als er sprake is van schending van een voorwaarde in de huurovereenkomst, kan de verhuurder nog steeds het recht hebben het pand weer in bezit te nemen.
It is essential for commercial landlords to be aware that the forfeiture of a commercial lease is subject to several procedural restrictions, including those imposed by Section 146 of the Law of Property Act 1925. Once a right to re-enter has arisen, the landlord must comply with statutory and common law rules governing the exercise of that right.
Wanneer is een kennisgeving op grond van artikel 146 vereist?
In veel gevallen kan het recht van de verhuurder op ontbinding wegens schending van een overeenkomst niet worden afgedwongen door middel van vreedzame herbezetting of een gerechtelijke procedure, tenzij en totdat eerst een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 aan de huurder is betekend.
For example, tbv a valid Section 146 Notice is a condition precedent to forfeiture for breach of a tenant’s repairing obligation. However, a Section 146 Notice is not required where the landlord seeks to forfeit the lease due to non-payment of rent.
Het is van belang dat een verhuurder van een bedrijfsruimte begrijpt in welke gevallen de betekening van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 een opschortende voorwaarde is voor het verval van het recht, en dat hij, indien dit het geval is, ervoor zorgt dat de kennisgeving op grond van artikel 146 geldig is en op de juiste wijze is betekend.
De inbreuk specificeren
Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht van 1925 schrijft voor dat de kennisgeving:
- Geef duidelijk aan in welk opzicht de overeenkomst is geschonden.
- Geef aan welke specifieke huurtermijn is geschonden.
Als de kennisgeving vaag of dubbelzinnig is, kan deze als ongeldig en niet-afdwingbaar worden beschouwd.
De importance van ensuring that a section 146 notice complies with the statutory requirements was highlighted in Akici tegen LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In Akici, the Court of Beroep held that the section 146 notice served by the landlord was not valid, because it failed to specify the breach that the tenant had committed. The tenant in that case had a ‘lucky escape’ due to the failure of the landlord to comply with the technical requirements of section 146 of the Law of Property Act 1925.
It is important for commercial landlords to be careful in drafting the notice to ensure that it clearly specifies the breaches of the lease.
De huurder een redelijke kans geven om de schending te herstellen
Het doel van een kennisgeving op grond van artikel 146 is de huurder de gelegenheid te bieden de schending te herstellen en vrijstelling van verbeurdverklaring aan te vragen.
The landlord must provide the tenant with a reasonable amount of time to rectify the breach. If the landlord fails to allow sufficient time, the notice may be deemed invalid. For example, landlords often make the mistake of setting an unreasonably short timeframe for remediation, which can lead to an unlawful forfeiture of the lease.
Het is daarom belangrijk ervoor te zorgen dat de termijn die de huurder krijgt om de tekortkoming te verhelpen, realistisch en redelijk is. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de specifieke omstandigheden van elk afzonderlijk geval.
De kennisgeving aan alle betrokken partijen betekenen
Verhuurders kunnen ook in de valkuil trappen dat ze de kennisgeving op grond van artikel 146 slechts aan één huurder of één in de huurovereenkomst genoemde partij betekenen, waarbij ze andere verantwoordelijke personen of entiteiten, zoals borgstellers of medehuurders, over het hoofd zien. In gevallen waarin de huurovereenkomst meerdere huurders of andere personen als medeondertekenaars heeft, moet de kennisgeving aan alle partijen worden betekend, aangezien deze anders ongeldig kan worden verklaard.
Accordingly, landlords ought to ensure that the notice is served to all relevant parties involved in the lease agreement, including co-tenants, guarantors, and even mortgagees (if applicable).
In addition, ensuring effective and valid service of a Section 146 notice is very important and a landlord ought to check the service provisions in the lease carefully. If the notice is not served in the correct manner, it may not be legally valid. Common mistakes include serving the section 146 notice by an incorrect method such as via email, instead of post or personal delivery or serving the notice to the wrong address.
Artikel 146 in de verkeerde context gebruiken
Verhuurders moeten vermijden een kennisgeving op grond van artikel 146 te sturen wanneer dat niet gerechtvaardigd is. Artikel 146 is specifiek van toepassing op schendingen van een verbintenis of voorwaarde in een huurovereenkomst; het heeft geen betrekking op alle geschillen tussen verhuurders en huurders.
Een kennisgeving op grond van artikel 146 mag bijvoorbeeld niet worden gebruikt voor:
- Persoonlijke grieven over het gedrag van een huurder.
Als er twijfel bestaat over de vraag of een kennisgeving op grond van artikel 146 gepast is, doen verhuurders er goed aan juridisch advies in te winnen.
Oneigenlijk gebruik van verbeurdverklaring
Zodra een kennisgeving op grond van artikel 146 is betekend en de in de kennisgeving genoemde tekortkoming niet is verholpen, kunnen verhuurders besluiten over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Verhuurders moeten zich ervan bewust zijn dat een procedure tot verbeurdverklaring als onrechtmatig kan worden beschouwd als zij niet volledig aan de procedurele vereisten hebben voldaan, bijvoorbeeld door het niet betekenen van een geldige kennisgeving op grond van artikel 146 of het niet verlenen van voldoende tijd om de overtreding te herstellen.
Verhuurders dienen na te gaan of er omstandigheden zijn die hen zouden kunnen beletten de huurovereenkomst rechtmatig te beëindigen (zoals het afzien van het recht op ontbinding door de verhuurder). Wij verwijzen u naar ons artikel “Wat te doen als uw zakelijke huurder de huurovereenkomst schendt” waarin dit onderwerp verder wordt behandeld.
In some cases, tenants may be able to apply for damages for unlawful forfeiture or relief from forfeiture particularly in situations where the breach is remedied and the tenant has paid any costs or expenses arising from the forfeiture.
Conclusie
Een kennisgeving op grond van artikel 146 is een krachtig instrument voor verhuurders die te maken hebben met schendingen van de huurovereenkomst, maar deze moet zorgvuldig worden opgesteld om ervoor te zorgen dat zowel de bepalingen van de huurovereenkomst als de wettelijke vereisten van artikel 146 van de Law of Property Act 1925 worden nageleefd.
Om mogelijke valkuilen te vermijden, moeten verhuurders:
- Zorg dat u op de hoogte bent van de wettelijke vereisten.
- Geef huurders een redelijke kans om overtredingen te herstellen.
- Houd u strikt aan de procedurele verplichtingen.
Artikel 146: Advocaten – Neem contact met ons op
Should you have any queries about this topic, please contact Partner David Burns per e-mail d.burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
