Note: This article continues our series offering practical guidance for landlords on the theme of verbeurdverklaring, more specifically on the issue of landlords waiving their right to forfeit.
Heb ik het recht om de lease op te zeggen?
The right to forfeit must be expressly reserved in the lease. If the lease does not expressly reserve this right, the landlord only has an implied right to forfeit if the tenant denies the landlord’s title or breaches a condition (as opposed to a simple covenant) of the lease.
Een verhuurder moet een huurovereenkomst kunnen opzeggen wegens niet-betaling van de huur, zelfs als het recht niet uitdrukkelijk is voorbehouden, op voorwaarde dat het voorbehoud van huur een behoorlijke voorwaarde is.
Moet ik een Sectie 146 kennisgeving doen voordat ik de huurovereenkomst verbeurd verklaar?
A landlord cannot enforce a right of forfeiture for a breach of covenant—other than in certain cases such as non-payment of rent—unless and until it has served a Sectie 146 notice. The notice must give the tenant a reasonable time to remedy the breach, if it is capable of being remedied.
Bovendien:
- Een verhuurder kan geen recht op herbetreding of verbeurdverklaring van een “als woning verhuurde” ruimte afdwingen zonder gerechtelijk bevel als er iemand rechtmatig in de ruimte verblijft (Sectie 2, Wet Bescherming tegen Uitzetting 1977 (PEA 1977)).
- Voor panden voor gemengd gebruik moet een gerechtelijk bevel krachtens Sectie 2 van de PEA 1977 worden verkregen (Pirabakaran v Patel e.a. [2006] EWCA Civ 685).
- If the tenant becomes insolvent, the landlord may need consent or court permission to forfeit the lease.
For more guidance on forfeiture limitations and the requirements van Artikel 146 van de Wet op het eigendomsrecht 1925, raadpleeg dan onze eerdere artikelen:
Hoe wordt afstand gedaan van het recht om een lease te beëindigen?
Zodra het recht op verbeurdverklaring is ontstaan en de verhuurder overweegt om de huurovereenkomst opnieuw te betreden, moet de verhuurder ervoor zorgen dat hij niets doet waardoor hij afstand doet van het recht om de huurovereenkomst te verbeurdverklaren.
Where the right to forfeit has arisen, waiver zal occur where the landlord:
- De verhuurder is op de hoogte van de schending door de huurder;
- De verhuurder een ondubbelzinnige handeling verricht waardoor het voortbestaan van de huurovereenkomst wordt erkend; en
- Deze handeling wordt meegedeeld aan de huurder.
Het basisprincipe is dat wanneer een situatie van verval zich voordoet, de verhuurder ervoor moet kiezen om ofwel de huurovereenkomst op te zeggen ofwel de huurovereenkomst als voortgezet te beschouwen door af te zien van het recht op opzegging. Een verhuurder kan niet beweren dat de huurovereenkomst is beëindigd en tegelijkertijd het voortbestaan ervan bevestigen.
Zodra een verhuurder ervoor heeft gekozen om niet te verbeuren, is het recht om dit te doen voor die overtreding voorgoed verloren (hoewel er een nieuw recht kan ontstaan in het geval van voortdurende overtredingen).
Voortdurende inbreuken vs. eenmalige inbreuken
- Voortdurende inbreuken: Er ontstaat dagelijks een nieuw recht op verbeurdverklaring zolang de schending voortduurt. Afstand van recht is alleen van toepassing op schendingen die plaatsvonden voordat de verhuurder afstand van recht deed. Dit weerhoudt de verhuurder er niet van om na de handeling waarbij afstand is gedaan van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht om afstand te doen van het recht.
- Eenmalige inbreuken: Dit zijn eenmalige overtredingen, zoals het niet halen van een deadline, en het recht op verbeurdverklaring gaat permanent verloren als er afstand van wordt gedaan.
Kwijtschelding is daarom crucialer bij eenmalige schendingen dan bij voortdurende schendingen. Als algemeen principe geldt dat als er een verplichting is om een handeling uit te voeren tegen een bepaalde datum of binnen een redelijke termijn, er sprake is van een eenmalige schending als die handeling niet is uitgevoerd tegen die datum.
This could have serious commercieel consequences and result in the landlord incurring significant losses.
Welke handelingen kunnen een afstand van het recht op verbeurdverklaring inhouden?
Als een huurder de huurovereenkomst schendt, wat aanleiding geeft tot het recht van de verhuurder om te verbeuren, kunnen de volgende acties van de verhuurder afstand doen van dit recht:
- Accepting or demanding rent which accrued due after the date of the breach of covenant of which the landlord subsequently has knowledge.
- Het accepteren of opeisen van servicekosten die verschuldigd zijn na de datum van de schending van het convenant en waarvan de verhuurder vervolgens op de hoogte is.
- Exercising Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
- Betekening van een kennisgeving van opzegging of sectie 25 kennisgeving onder de Landlord and Tenant Act 1954
- Entering into correspondence with the tenant about consent to assign / underlet, consent to alter the premises, or corresponding on the potential surrender of a lease.
Casestudy: Faiz tegen Burnley Borough Council [2021]
With respect to the issue of accepting and demanding rent, the Court of Beroep decision in Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) en Sassf Ltd (3) tegen Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 duidelijkheid verschaft over hoe de rechtbank omgaat met het afstand doen door de verhuurder van het recht op verbeurdverklaring.
In deze zaak verleende de verhuurder, Burnley Borough Council (“de Raad”), een uitgesloten 10-jarige huurovereenkomst voor een café in Towneley Hall, Lancashire. De huurovereenkomst bevatte een clausule die bepaalde dat verzekeringshuur binnen 7 dagen na aanmaning moest worden betaald.
On 26 September 2019, the Council issued a demand for insurance rent to the tenant for the period from 1 April 2019 to the date of the end of the lease. The insurance rent, in accordance with the lease, was due and payable on or before 2 October 2019.
Nadat de verhuurder betaling van de verzekeringshuur had geëist, ontdekten de advocaten van de huurders dat er een onderhuur was verleend die door de huurovereenkomst was verboden.
Na de ontdekking van de onderhuur heeft de verhuurder een Section 146 notice betekend en enkele dagen later, op 4 november 2019, een herziene factuur betekend voor de verzekeringshuren berekend tot de datum waarop de verhuurder bekend werd met de schending. De huurders hebben de factuur op 11 november 2019 betaald.
Op 22 november 2019 heeft de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een vreedzame wedertoegang opgeëist.
De eisende huurder betoogde in het Hooggerechtshof dat de aanvaarding van de verzekeringshuur door de verhuurder op 11 november 2019 afzag van het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat de verhuurder betaling had geëist en aanvaard nadat zij op de hoogte waren geraakt van de schending door de huurders.
Het Hof van Beroep bevestigde de beslissing van het Hooggerechtshof en bepaalde dat de verhuurder geen afstand had gedaan van zijn recht om de huurovereenkomst op te zeggen.
Het Hof van Beroep overwoog twee belangrijke kwesties die de doorslag gaven bij haar beslissing:
De eerste vraag was of de aanvaarding van huur door de verhuurder nadat de schending had plaatsgevonden, met kennis van die schending, afstand kon doen van het recht op verbeurdverklaring, in omstandigheden waarin (i) de huur in kwestie was geëist voordat de verhuurder kennis had van de schending; maar (ii) de huur werd geëist na de schending zelf; en (iii) de verhuurder de huur aanvaardde nadat hij kennis had gekregen van de schending.
In dit verband overwoog Lord Justice Lewison dat:
“[…] the principle is that waiver takes place where the landlord demands or accepts rent which accrued due after the date of a breach known to the landlord. Where the breach consists of an unlawful sub-letting (as in this case), I consider that the landlord must know not only that the sub-letting has taken place, but also that the rent demanded or accepted accrued due after the date of the breach”.
Dienovereenkomstig werd geaccepteerd dat de verhuurder geen voorkennis had van de schending toen de eerste huuraanvraag werd gedaan, aangezien de bewijslast voor het aantonen van de verklaring van afstand bij de huurders ligt en in dit geval werd geoordeeld dat de huurders niet aan deze bewijslast hadden voldaan.
De tweede vraag was of de herziene aanmaning tot betaling van huur op 4 november 2019 een nieuwe aanmaning tot betaling van verschuldigde huur was nadat de verhuurder kennis had gekregen van de schending. Het Hof oordeelde dat de herziene factuur geen nieuwe factuur vormde, maar slechts een erkenning van de verhuurder was dat hij bereid was een lager bedrag voor de huur te accepteren dan eerder was geëist op 26 september 2019.
De beslissing in de zaak Faiz tegen Burnley verschaft verhuurders nuttige opheldering over de kwestie van verbeurdverklaring, maar dient ook als een belangrijke herinnering om alert te zijn op de mogelijke gevolgen van het doen van huurvorderingen zonder eerst na te gaan of er een schending heeft plaatsgevonden.
TLDR: Faiz/Burnley Borough Council [2021] (samenvatting)
Het Hof van Beroep heeft in deze zaak de belangrijkste principes met betrekking tot afstand verduidelijkt:
- Kennis van inbreuk: Er is sprake van kwijtschelding als de verhuurder huur eist of accepteert die is ontstaan na de schending en nadat de verhuurder zich bewust is geworden van de schending. In dit geval eiste de verhuurder verzekeringshuur voordat hij op de hoogte was van de schending door de huurder.
- Herziene vraag: Een herziene factuur die werd uitgeschreven nadat de verhuurder zich bewust werd van de schending, werd beschouwd als een aanpassing en niet als een nieuwe eis.
This case underscores the importance of checking for breaches before issuing demands to avoid unintentional waiver of the right to forfeit.
Welke handelingen vormen geen verklaring van afstand van het verbeurdverklaringsrecht van de verhuurder?
Bepaalde handelingen worden niet beschouwd als een bevestiging van de voortzetting van de huurovereenkomst en doen daarom geen afstand van het recht op verbeurdverklaring:
- Het eisen of accepteren van huur die verschuldigd was voordat de schending plaatsvond.
- Serving a Section 146 notice (as it is a preliminary step to forfeiture).
- Onderhandelen zonder vooroordelen met de huurder. Verhuurders moeten echter voorzichtig zijn om te voorkomen dat ze de huurovereenkomst onbedoeld bevestigen door middel van communicatie.
Kan ik afstand doen van het recht op verbeurdverklaring en toch een vordering instellen tegen de huurder?
Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen:
- Afstand van het recht op verbeurdverklaring: Prevents the landlord from forfeiting for the specific breach but does not bar claims for damages or other remedies.
- Verklaring van afstand van een schending van een convenant: Impliceert toestemming en voorkomt dat de verhuurder verhaal kan halen voor die schending.
Hoe kan ik het risico verkleinen dat ik afstand doe van het recht op verbeurdverklaring?
Om te voorkomen dat ze afstand doen van het recht op verbeurdverklaring, moeten verhuurders:
- Stop alle communicatie met de huurder zodra u op de hoogte bent van een overtreding.
- Voer een huurstop in en stop huurvorderingen.
- Onthoud je van routinecorrespondentie die de voortzetting van de huurovereenkomst zou kunnen impliceren.
Neem contact met ons op
David Burns, Senior Geschillen Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling cases involving commercial tenants who breach their lease terms. For advice, contact David at D.Burns@rfblegal.co.uk of 07762318409.
David Burns
Senior procespartner
