Uitzettingen door huurders: Een gids voor verhuurders in Engeland

Tenant Evictions: A Guide for Landlords in England

This FAQ guide aims to provide answers to frequently asked questions in relation to possession of residentieel properties let on Assured Shorthold Tenancies in England for private landlords.

Hoe zet ik mijn huurder legaal uit?

Als een landlord of an assured shorthold tenancy in England, if the tenancy does not end by mutual consent, you have two routes to recover possession of your eigendom:

Section 21 (No Fault Notice); and

Sectie 8 Mededeling.  

Heb ik het recht om een Sectie 21 Mededeling te doen?

A Section 21 Notice (which refers to Section 21 of the Housing Act 1998) is commonly referred to as the ‘No Fault’ Notice as you do not have to provide any reason or show any default on the part of the tenant when you serve a Section 21 Notice.

Als een verhuurder een geldige kennisgeving doet aan een huurder, moet de rechtbank een bevel tot bezit geven.

Er moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan, anders kan de Section 21 Notice ongeldig zijn. Een sectie 21-kennisgeving kan ongeldig zijn als de verhuurder:

De Sectie 21-aankondiging niet correct betekende

De huurwaarborgregels niet naleefde

Failed to provide an energy performance certificate (EPC) or gas safety certificate

Verzuimd de gids Hoe te huren te verstrekken

Heeft geen vergunning voor het pand waar vereist, of heeft geen vergunning aangevraagd

Een verboden vergoeding aanrekende door een verboden betaling aan te rekenen of een aanbetaling in te houden

Served the notice after a complaint about the property (retaliatory eviction). Landlords should ensure that they are not acting in breach of the Retaliatory Eviction and the Deregulation Act 2015 by tbv a notice after receiving complaints.

Hoeveel opzegtermijn moet ik in acht nemen?  

In Engeland moet een Section 21-kennisgeving je huurders ten minste 2 maanden van tevoren op de hoogte stellen om je woning te verlaten.

Een verhuurder moet mogelijk een langere opzegtermijn in acht nemen als je een ‘contractuele’ periodieke huur hebt. Dit is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is afgelopen, maar waarin een clausule is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet als een periodieke huurovereenkomst.  

Als de opzegtermijn van 2 maanden van een sectie 21-kennisgeving is verstreken, kan ik de woning dan opnieuw betreden?  

Geen. De Protection from Eviction Act 1977 maakt het strafbaar om je huurder uit een woning te zetten zonder gerechtelijk bevel.   

Zodra een section 21 notice is verlopen, kunt u, mits aan alle relevante voorwaarden is voldaan, een aanvraag indienen bij de rechtbank via de versnelde bezitsprocedure. Met de versnelde bezitsprocedure kan een verhuurder een bezitsbevel krijgen zonder hoorzitting als er geen geschil is over de feiten van de zaak.

Will I be able to serve a section 21 notice once the new Renters Reform Bill comes into force?  

Het wetsvoorstel voor de hervorming van de huursector stelt voor om de Sectie 21-procedure (en de versnelde bezitsprocedure) helemaal af te schaffen.  

Als ik geen sectie 21-kennisgeving kan indienen, welke kennisgeving moet ik dan indienen?  

Onder de Huisvestingswet 1988,Een Section 8 notice kan worden gebruikt om een kortlopende huurovereenkomst te beëindigen voordat het contract afloopt.  

Section 8 notices can only be issued if tenants have breached the terms of their tenancy in some way, for example, if tenants:

Are in arrears of rent.

Het eigendom hebben beschadigd.

De huur hebben gekregen door valse informatie over zichzelf te geven.

Overlast veroorzaken voor de buren.

Have used the property for criminal activities.

Er zijn verplichte gronden waarop de rechtbank bezit moet toestaan:

Motief 1: De huiseigenaar eist bezit omdat hij de woning als zijn hoofdwoning gebruikte, of omdat hij de woning nu als zijn hoofdwoning wenst te gebruiken.

Grond 2: Er rust een hypotheek op het onroerend goed en de hypotheekhouder heeft nu het recht om een verkoopbevoegdheid uit te oefenen.

Grond 3: De huur is voor bepaalde tijd van niet meer dan 8 maanden en de woning was voorheen een vakantiewoning.

Grond 4: De huur is voor bepaalde tijd van niet meer dan 12 maanden en de woning is studentenhuisvesting die buiten de termijn wordt verhuurd.

Motief 5: Het eigendom is van een geestelijke.

Grond 6: Het pand moet worden herontwikkeld.

Grond 7: De huurder is overleden.

Motief 8: De huurder heeft een huurachterstand.

Er zijn ook discretionaire gronden waarop de rechtbank bezit kan toestaan:

Grond 9: Geschikte alternatieve accommodatie is beschikbaar voor de huurder bij bezit.

Motief 10: De huurder heeft een huurachterstand.

Grond 11: De huurder heeft aanhoudend de betaling van de huur uitgesteld, ongeacht of er momenteel sprake is van een huurachterstand.

Motief 12: Elke verplichting van de huurovereenkomst is verbroken, behalve de betaling van huur.

Motief 13: Door het gedrag van de huurder is het eigendom verslechterd.

Ground 14: The tenant is causing a nuisance or annoyance to people residing at the property or visiting the property. The tenant is convicted in engaging in illegal or using the property for immoral purposes.

Motief 15: De huurder heeft het meubilair van de verhuurder door mishandeling laten verloederen.

Motief 16: De huurder bewoont het pand vanwege zijn vroegere dienstbetrekking bij de verhuurder.

Motief 17: De verhuurder heeft de huur toegekend vanwege een verklaring van de huurder die later vals blijkt te zijn.

 De gronden voor bezit worden uiteengezet in Bijlage 2 van de Huisvestingswet 1988 - hier te vinden

If a tenant is in rent arrears, can I serve a section 8 notice?

If a tenant is in rent arrears, you may be entitled to serve a section 8 notice. There are three grounds which may apply – Ground 8, Ground 10 and Ground 11. Each have slightly different requirements to satisfy, and as set out above, only Ground 8 is a mandatory ground.  

You should also ensure that the most up to date contact information of the landlord and / or agent has been served on the tenant (Section 48 Notice).  

Als ik een section 8-kennisgeving indien, volgt er dan een hoorzitting?  

Ja– unless the parties come to an agreement before the Court hearing.  

The initial Court hearing will usually be listed for 15 minutes before a Judge who will consider the relevant documents. If the Judge is satisfied that a ground for possession has been made out, possession may be granted at this hearing. Alternatively, depending on the circumstances of the case, the Judge may make further directions for the parties to comply with.  

How can RFB Legal help me with this process?  

Als je advies of hulp nodig hebt met betrekking tot de beëindiging van een residentiële huurovereenkomst, neem dan contact op met onze Team Vastgoedgeschillen op 0203 917 1707 of  via email to residentialpossession@rfblegal.co.uk

Additional Info

Nieuws Auteur: David Burns | Marissa Lawrence