Het 'Pay-As-You-Go' tijdperk: Commerciële huurachterstanden bij insolventie van huurders

In het traditionele landschap van commercieel huurders- en verhuurdersrecht was het ooit zo dat een huurder die onder curatele werd gesteld een “winner takes all”-scenario veroorzaakte dat louter gebaseerd was op de kalender. Tientallen jaren lang bepaalde de timing van een insolventieafspraak ten opzichte van de “Kwartaaldag” of een verhuurder volledige betaling of helemaal niets ontving. Moderne jurisprudentie en de Insolvency Act 1986 hebben het landschap echter verschoven in de richting van een billijker, “pay-as-you-go”-model dat het recht van de verhuurder beschermt om betaald te worden voor het gebruik van zijn activa.

1. De “spelwisselaar” van 2014: Jervis tegen Pillar Denton Ltd

De belangrijkste verschuiving in het moderne commerciële eigendomsrecht kwam van de uitspraak van het Hof van Beroep in 2014 in Jervis v Pillar Denton Ltd, algemeen bekend als de Game Station-zaak. Vóór deze mijlpaalbeslissing opereerde de industrie onder de “alles of niets” precedenten van Goldacre en Luminar.

Volgens die oude regels werd, als een huurder onder bewind werd gesteld één dag na een kwartaaldag (wanneer de huur vooruitbetaald moest worden), de volledige huur van drie maanden geclassificeerd als een “pre-bewind” schuld. Dit betekende dat de bewindvoerder de rest van het kwartaal legaal het pand kon verlaten zonder ook maar één cent huur te betalen, aangezien de schuld werd beschouwd als een concurrente vordering met een lage prioriteit.

In het Game Station-arrest van 2014 werd deze “huurval” ontmanteld. Het Hof van Beroep stelde drie revolutionaire pijlers vast voor commerciële relaties tussen verhuurder en huurder:

• - Dagelijkse opbouw: Huur wordt nu behandeld als dagelijks op te bouwen voor de specifieke periode dat een beheerder het pand daadwerkelijk gebruikt.
• Onkostenstatus: Alle huur tijdens deze gebruiksperiode wordt verheven tot “administratiekosten”. Dit is een status met hoge prioriteit, wat betekent dat de verhuurder moet worden betaald vóór de eigen kosten van de beheerder en vóór betalingen aan houders van vlottende lasten.
• Het einde van tactisch timen: Beheerders kunnen hun afspraak niet langer timen om een huurvrij kwartaal te “stelen”. Als ze de winkel, het kantoor of het magazijn gebruiken om voorraden te verkopen of het bedrijf te verhandelen, moeten ze pro rata voor dat voorrecht betalen.

2. Gebruik“ definiëren: Wanneer ”gebruikt‘ de beheerder het eigendom?

Een belangrijk twistpunt in insolventiezaken van commerciële verhuurders en huurders kan soms ontstaan rond de vraag wat precies “gebruik” is door een curator. Dit bepaalt of huur een prioritaire uitgave is of een potentieel waardeloze ongedekte schuld.

Omdat het Lundy Granite-beginsel dicteert dat huur alleen een uitgave is als het onroerend goed wordt gebruikt ten behoeve van de overheid, hebben de rechtbanken dunne lijnen moeten trekken die hieronder in grote lijnen worden samengevat:

• Actieve handel: Als de beheerder de deuren openhoudt, personeel in dienst heeft en producten verkoopt, wordt dit waarschijnlijk beschouwd als onbetwistbaar “gebruik”. De huur moet volledig worden betaald voor elke dag dat de kassa rinkelt.
• Opslag van activa: Zelfs als het bedrijf “gesloten” is voor het publiek, is het gebruik van het pand voor de opslag van installaties, machines of onverkochte voorraad een voordeel voor de schuldeisers. Door de voorraad niet naar een commerciële opslagplaats te verhuizen, bespaart de beheerder de boedel geld op kosten van de verhuurder. Daarom zal dit waarschijnlijk neerkomen op “gebruik”.”
• Het “vasthoudpatroon”: Dit is een potentieel grijs gebied. Als een beheerder gewoon de sleutels bewaart terwijl hij beslist of hij het huurcontract wil opzeggen of verkopen aan een derde partij - maar het gebouw is fysiek leeg - kan hij aanvoeren dat hij het niet “gebruikt”. Als ze de huurovereenkomst echter actief op de markt brengen als een waardevol bedrijfsmiddel, kan de verhuurder aanvoeren dat deze “retentie voor verkoop” een vorm van nuttig gebruik is.
• Noodzaak voor milieu of regelgeving: Als de beheerder in bezit moet blijven om te voldoen aan verzekeringseisen of milieuvergunningen (vaak voorkomend bij industriële huur), kan dit mogelijk kwalificeren als “gebruik”.”

3. Het moratorium opheffen: De controle terugkrijgen

Wanneer een commerciële huurder onder bewind wordt gesteld, treedt automatisch een “wettelijk moratorium” in werking. Dit is een wettelijk “krachtveld” dat verhuurders verhindert om standaard executiemaatregelen te nemen, zoals verbeurdverklaring (het vervangen van de sloten) of invordering van commerciële huurachterstanden (Commercial Rent Arrears Recovery, CRAR).

Om dit te doorbreken, moet een verhuurder een verzoek indienen bij de rechtbank om het moratorium te mogen opheffen. Dit is een juridische manoeuvre waarbij veel op het spel staat en waarbij de rechtbank een “afweging” maakt tussen de behoeften van het failliete bedrijf en de rechten van de eigenaar van het pand. De rechtbank kijkt meestal naar

• Het doel van bewindvoering: Als de bewindvoerder kan bewijzen dat het buitenhouden van de verhuurder essentieel is voor het redden van banen of het verkopen van het bedrijf als going concern, kan de rechtbank het uitstel van betaling handhaven.
• Verlies voor de verhuurder: Als de verhuurder kan aantonen dat het moratorium “onevenredig verlies” veroorzaakt - bijvoorbeeld als hij een nieuwe huurder heeft die een huurovereenkomst wil tekenen tegen een hogere huurprijs - dan is de kans groter dat de rechtbank toestemming geeft om het moratorium op te heffen.
• Onkosten niet betalen: Cruciaal is dat als een bewindvoerder het pand gebruikt volgens de Game Station-regels, maar de “omslaghuur” niet betaalt, de rechtbank eerder geneigd zal zijn om de surseance van betaling op te heffen. De wet staat niet toe dat een bewindvoerder het eigendom van een verhuurder gratis gebruikt terwijl hij een pot met geld opbouwt voor andere schuldeisers.

4. Strategische realiteit voor verhuurders

Voor het omgaan met deze nicheaspecten van insolventie is onmiddellijke actie vereist. Een verhuurder kan het zich niet veroorloven om te wachten tot het volgende kwartaal. Hij moet onmiddellijk een “gebruikstoelating” eisen van de curator en, als betaling uitblijft, snel actie ondernemen om de surseance van betaling op te heffen. Door de wisselwerking tussen de insolventiewet en het precedent van Game Station te begrijpen, kunnen verhuurders een “oninbare vordering” omzetten in een prioritaire betaling.

Commerciële verhuurders - Contact

David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring met het behandelen van zaken die betrekking hebben op commerciële huurders die de voorwaarden van hun huurovereenkomst hebben geschonden. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.