Een nachtmerriescenario waar veel huisbazen bang voor zijn, is dat krakers inbreken in hun bedrijfspand, zich vestigen en weigeren te vertrekken zonder gerechtelijk bevel.
Veel krakers weten vaak wat ze doen en kennen hun rechten. Huisbazen kunnen erachter komen dat de krakers een soort kennisgeving op de deur hebben geplakt waarop staat ‘DIT IS EEN NIET-RESIDENTIEEL GEBOUW - Sectie 144 LAPSO is NIET van toepassing.’ - en ze zouden gelijk hebben.
Wat zijn de opties voor verhuurders?
Het eerste wat de meeste verhuurders doen is natuurlijk de politie bellen. De meeste komen er echter achter dat de politie pas in actie komt als er een zogenaamd ‘voorlopig eigendomsbevel’ (“IPO”) is verkregen van de rechtbank. Aan een IPO is een strafbeschikking verbonden waarmee de politie de krakers kan verwijderen als ze het pand niet hebben verlaten binnen 24 uur nadat het bevel is uitgevaardigd en aan de krakers is betekend. De krakers kunnen daarom worden gearresteerd en strafrechtelijke sancties krijgen, zoals boetes of zelfs gevangenisstraf, als ze niet ontruimen.
Een huiseigenaar kan dus ofwel op de ‘normale’ manier een bezitsprocedure starten tegen krakers of, als ze aan de criteria voldoen, een IPO aanvragen. Als ze een IPO aanvragen, moeten ze snel handelen omdat de aanvraag binnen 28 dagen na kennisname van het kraken moet worden ingediend.
De wettelijke test
Een IPO kan alleen worden toegekend als:
(1) de eiser wil alleen bezit. Een eiser kan geen IPO vorderen als er een vordering is voor een ander rechtsmiddel (bv. schadevergoeding); en
(2) de eiser een onmiddellijk recht op bezit heeft en dit recht gedurende de gehele periode van onrechtmatige bewoning heeft gehad; en
(3) de verweerders het pand als indringers zijn binnengedrongen.
Een veel voorkomende misvatting is dat de juridische test voor eigenaren van commercieel vastgoed om een IPO te verkrijgen hetzelfde is als het verkrijgen van een standaardbezitsbevel tegen overtreders - een kraker is immers een overtreder en om een IPO te verkrijgen, moeten de personen in kwestie het eigendom zijn binnengedrongen als overtreders (zoals hierboven).
Dit is echter niet het geval. Voor het verkrijgen van een standaardbezitsbevel tegen overtreders (dat niet dezelfde strafrechtelijke sancties voor niet-naleving met zich meebrengt) hoeft een verhuurder alleen een recht op bezit te hebben (geen onmiddellijk recht). Dit is niet het geval voor het verkrijgen van een IPO.
Onmiddellijk recht op bezit en mogelijke problemen
Een onmiddellijk recht op bezit betekent dat iemand een volledig recht op bezit kan opeisen en dat er geen wettelijke belangen in de weg staan.
Hiaten in de registratie
Een voorspelbaar probleem waarmee een verhuurder te maken kan krijgen, is dat hij een pand koopt en onmiddellijk verbouwings- en renovatiewerkzaamheden uitvoert voordat hij het opnieuw verhuurt. Leegstaande commerciële panden die worden ontmanteld, eruit zien als bouwterreinen en niet volledig zijn beveiligd, zijn uitstekende doelwitten voor krakers.
Het probleem waar een verhuurder mee te maken kan krijgen, is dat het vele, vele maanden kan duren voordat HMLR de aanvraag heeft afgerond om het eigendomsrecht van de verhuurder te registreren. Tijdens deze periode, die bekend staat als een registratiekloof, is de verhuurder de economische eigenaar van het onroerend goed en heeft hij geen onmiddellijk recht op bezit, totdat de registratie is voltooid (en de registratiekloof eindigt) en hij de wettelijke geregistreerde eigenaar wordt.
In dit geval zal de rechtbank waarschijnlijk willen zien dat de registratie is voltooid, dus het is belangrijk voor eisers om snel een aanvraag voor registratie in te dienen en op zijn minst op de dag van de hoorzitting klaar te zijn om bijgewerkte kopieën van het HMLR-kantoor te overleggen. Als dit niet gebeurt, lopen ze het risico dat de rechter van mening is dat de geregistreerde eigenaar de enige partij is met het recht op onmiddellijk bezit en kan de vordering mislukken.
Leases
Wat vaak voorafgaat aan leegstand is de inlevering van een huurovereenkomst. Net als bij hiaten in de registratie kan het HMLR vele maanden kosten om een verzoek tot schrapping van de huurovereenkomst uit het register af te ronden. In dit geval kan de rechtbank oordelen dat de Verhuurder geen recht heeft op onmiddellijk bezit en dat het in feite de Huurder is die dit recht heeft. Nogmaals, het is van vitaal belang dat de verhuurder snel een verzoek indient om de huurovereenkomst van het tableau te schrappen, anders loopt hij het risico dat de rechter dit standpunt inneemt.
Conclusie
IPO's zijn briljante middelen om krakers snel te verwijderen, maar verhuurders moeten snel handelen en ervoor zorgen dat ze voldoen aan de procedurele vereisten. De strafbepaling die IPO's met zich meebrengen betekent dat rechters vaak nog voorzichtiger zijn dan bij standaard bezitsvorderingen, dus verhuurders moeten ervoor zorgen dat alles in orde is en dat ze zeker zijn van hun onmiddellijke recht op bezit.
Verder is het IPO (bij naam) slechts een voorlopig bevel en wordt het bezitsbevel pas definitief op de teruggavedatum. Als onderdeel van het voorgeschreven formulier voor het verzoekschrift en de getuigenverklaring, zullen verhuurders een aantal toezeggingen doen - nog een duidelijk verschil met de standaard bezitsroute - waaronder toezeggingen om de woning niet opnieuw te verhuren of te beschadigen totdat er een beslissing is genomen over de bezitsvordering. Verhuurders moeten er daarom voor zorgen dat ze geen van de toezeggingen schenden die ze in deze tussenperiode hebben gedaan, en het is raadzaam dat ze het proces doorlopen tot een definitieve uitspraak om twijfel te voorkomen, zelfs in het geval dat de krakers na het IPO vertrekken.
Voor meer informatie, of als u een verhuurder bent die zich in een situatie bevindt waarin krakers zich in uw eigendom hebben gevestigd, kunt u contact opnemen met het team: Harry Medway op h.medway@rfblegal.co.uk, Rudi Ramdarshan op r.ramdarshan@rfblegal.co.uk, Ben Frost op b.frost@rfblegal.co.uk of Victoria Huxley op v.huxley@rfblegal.co.uk.
Geschreven door Harry Medway.
Harry Medway
Advocaat
