Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers Beveiligen toestemming om in hoger beroep te gaan in verzekeringspremiezaak

In a significant development for the commercieel vastgoed sector, the High Court has granted permission to appeal in London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd. The legal team at Ronald Fletcher Baker LLP, assisted Nicholas Trompeter, KC van Selborne Chambers, to successfully argue for the appeal, which zal now proceed to the Court of Appeal. The case confronts a surprising High Court decision that challenges decades of established market practice regarding insurance premiums and landlord-retained commissions.

The appeal, led by Partners Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley, and Associate Nii-Amaa Ollennu of Ronald Fletcher Baker LLP, will provide critical clarity on practices that have been a cornerstone of the UK commercieel eigendom market since at least the 1970s.

De uitspraak van het Hooggerechtshof

The High Court’s initial finding turned on a narrow interpretation of the word “premium” in a lease granted in 1994. The Court held that commissions retained by a landlord did not form part of the “premium payable… for keeping the Centre insured”.

This finding, however, runs contrary to the shared view of the insurance experts for both sides in the case, who agreed that in insurance industry terminology, commission is considered part of the gross premium.

Het ontvangen en behouden van verzekeringsprovisies was een wijdverbreid en al lang bestaand verschijnsel op de Britse markt voor commercieel vastgoed, met name ten tijde van de afsluiting van de oorspronkelijke huurovereenkomst in 1994.

It was common for large institutional landlords to arrange commission via a “block policy” that covers multiple properties. This scale provides significant negotiating leverage that an individual tenant could never hope to achieve. Landlords can access specialist insurers, secure more favourable terms, and potentially achieve more competitive net premiums. Landlords are able to leverage their portfolio’s scale to deliver a superior insurance product to their tenants.

Hoewel de huurders bijdragen aan de provisie, biedt het totale pakket – bestaande uit de nettopremie, de dekkingsomvang en de provisie – in veel gevallen een betere prijs-kwaliteitverhouding dan wat de huurder zelfstandig op de vrije markt zou kunnen bedingen. Dit geldt met name voor complexe en risicovolle locaties in het centrum van Londen.

Het beroep

De rechtbank zal onderzoeken of het begrip “premie”, zoals dat op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst in de markt en door de partijen werd opgevat, de volledige brutopremie omvat, inclusief commissies, ongeacht of deze worden gedeeld of niet.

Daarnaast zal het Hof van Beroep onderzoeken of het gepast is om een “Havenridge-impliciete voorwaarde” in professioneel opgestelde huurovereenkomsten op te nemen en, zo ja, wat de reikwijdte daarvan zou moeten zijn. Een belangrijke vraag die beantwoord moet worden, is of er een contrafeitelijke toets moet plaatsvinden om te bepalen wat een verhuurder zou ontvangen bij een “normale” onderhandeling op zakelijke basis onder een dergelijke impliciete voorwaarde.

Verder zal het Hof van Beroep ingaan op de grondslag van de betalingen die in het verleden zijn gedaan en op de juiste reikwijdte van de vordering tot teruggave van de huurder.

The High Court’s finding surprised many in the industry, as it challenged a market practice that has been in place since at least the 1970s. It is therefore right that the Court of Appeal will now address these important questions on the meaning of “premium”, implied terms, and the scope of any claim in restitution. Nicholas Trompeter, KC speelde een cruciale rol bij het verkrijgen van toestemming voor dit beroep, in opdracht van Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley en Nii-Amaa Ollennu van Ronald Fletcher Baker LLP.