Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers Beveiligen toestemming om in hoger beroep te gaan in verzekeringspremiezaak

In een belangrijke ontwikkeling voor de sector commercieel vastgoed heeft het Hooggerechtshof toestemming verleend voor het instellen van hoger beroep in de zaak London Trocadero (2015) LLP tegen Picturehouse Cinemas Ltd. Het juridische team van Ronald Fletcher Baker LLP, bijgestaan door Nicholas Trompeter, KC van Selborne Chambers, om het beroep met succes te bepleiten; de zaak wordt nu voorgelegd aan het Hof van Beroep. De zaak betreft een verrassende uitspraak van het Hooggerechtshof, die decennialange gevestigde marktpraktijken op het gebied van verzekeringspremies en door verhuurders ingehouden provisies ter discussie stelt.

Het beroep, dat wordt aangevoerd door de partners Rudi Ramdarshan en Victoria Huxley en medewerkster Nii-Amaa Ollennu van Ronald Fletcher Baker LLP, zal cruciale duidelijkheid verschaffen over praktijken die al sinds ten minste de jaren zeventig een hoeksteen vormen van de Britse markt voor commercieel vastgoed.

De uitspraak van het Hooggerechtshof

De eerste uitspraak van het Hooggerechtshof was gebaseerd op een enge interpretatie van het woord “premie” in een in 1994 gesloten huurovereenkomst. Het Hof oordeelde dat de door de verhuurder ingehouden provisies geen deel uitmaakten van de “te betalen premie […] voor het verzekerd houden van het Centrum”.

Deze bevinding is echter in tegenspraak met de gezamenlijke opvatting van de verzekeringsexperts van beide partijen in deze zaak, die het erover eens waren dat commissie in de terminologie van de verzekeringssector wordt beschouwd als onderdeel van de brutopremie.

Het ontvangen en behouden van verzekeringsprovisies was een wijdverbreid en al lang bestaand verschijnsel op de Britse markt voor commercieel vastgoed, met name ten tijde van de afsluiting van de oorspronkelijke huurovereenkomst in 1994.

Het was gebruikelijk dat grote institutionele verhuurders via een “blokpolis” – die meerdere panden dekt – provisie regelden. Deze schaalgrootte biedt een aanzienlijke onderhandelingspositie die een individuele huurder nooit zou kunnen bereiken. Verhuurders hebben toegang tot gespecialiseerde verzekeraars, kunnen gunstigere voorwaarden bedingen en mogelijk concurrerender nettopremies realiseren. Verhuurders kunnen de omvang van hun portefeuille benutten om hun huurders een superieur verzekeringsproduct aan te bieden.

Hoewel de huurders bijdragen aan de provisie, biedt het totale pakket – bestaande uit de nettopremie, de dekkingsomvang en de provisie – in veel gevallen een betere prijs-kwaliteitverhouding dan wat de huurder zelfstandig op de vrije markt zou kunnen bedingen. Dit geldt met name voor complexe en risicovolle locaties in het centrum van Londen.

Het beroep

De rechtbank zal onderzoeken of het begrip “premie”, zoals dat op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst in de markt en door de partijen werd opgevat, de volledige brutopremie omvat, inclusief commissies, ongeacht of deze worden gedeeld of niet.

Daarnaast zal het Hof van Beroep onderzoeken of het gepast is om een “Havenridge-impliciete voorwaarde” in professioneel opgestelde huurovereenkomsten op te nemen en, zo ja, wat de reikwijdte daarvan zou moeten zijn. Een belangrijke vraag die beantwoord moet worden, is of er een contrafeitelijke toets moet plaatsvinden om te bepalen wat een verhuurder zou ontvangen bij een “normale” onderhandeling op zakelijke basis onder een dergelijke impliciete voorwaarde.

Verder zal het Hof van Beroep ingaan op de grondslag van de betalingen die in het verleden zijn gedaan en op de juiste reikwijdte van de vordering tot teruggave van de huurder.

De uitspraak van het Hooggerechtshof kwam voor velen in de sector als een verrassing, aangezien hiermee een marktpraktijk ter discussie werd gesteld die al sinds ten minste de jaren zeventig bestaat. Het is dan ook terecht dat het Hof van Beroep zich nu zal buigen over deze belangrijke vraagstukken met betrekking tot de betekenis van het begrip “premie”, stilzwijgende voorwaarden en de reikwijdte van een vordering tot teruggave. Nicholas Trompeter, KC speelde een cruciale rol bij het verkrijgen van toestemming voor dit beroep, in opdracht van Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley en Nii-Amaa Ollennu van Ronald Fletcher Baker LLP.