Persoonlijke garanties en commerciële huurachterstanden: Lopen directeuren risico? 

In de commerciële vastgoedsector is de “bedrijfssluier” vaak dunner dan bestuurders zich realiseren. Terwijl een naamloze vennootschap een schild vormt voor veel zakelijke activiteiten, hebben verhuurders vaak een Persoonlijke garantie (PG) van bedrijfsdirecteuren / geschikte borgstellers als voorwaarde voor de huurovereenkomst. Dit document is een zeer krachtig instrument voor verhuurders, omdat het persoonlijke vermogen van de directeur - inclusief zijn huis en spaargeld - rechtstreeks wordt gekoppeld aan de naleving van alle voorwaarden van de huurovereenkomst.  

Als Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP zie ik uit eerste hand hoe deze garanties een zakelijke tegenslag veranderen in een persoonlijke crisis. Wanneer de huurachterstand oploopt, is de directeur niet alleen een getuige; hij is vaak het primaire doelwit van de verhuurder voor terugvordering. 

De juridische realiteit:  

Een veel voorkomende misvatting onder directeuren is dat een verhuurder de activa van het bedrijf moet “uitputten” voordat hij zich tot de garant wendt. In werkelijkheid zijn de meeste commerciële PG's zo opgesteld dat de borgsteller de verhuurder garandeert, als hoofd- of primaire schuldenaar, dat de huurder alle huurpenningen zal betalen en de convenanten van de huurovereenkomst zal naleven.  

• Onmiddellijke aansprakelijkheid: Als de huur niet betaald is in overeenstemming met de voorwaarden van de commerciële huurovereenkomst, zullen de meeste moderne commerciële huurovereenkomsten bepalingen bevatten dat als de huurder de huur niet betaalt of een van die huurdersconvenanten niet naleeft of uitvoert, de Garant deze zal betalen of naleven en uitvoeren. 

• Hoofdelijke aansprakelijkheid: De verhuurder kan er daarom meestal voor kiezen om het bedrijf, de directeur/garant of allebei tegelijk aan te klagen. 

• Verder dan huren: Het risico gaat verder dan de driemaandelijkse huur. Als de verhuurder besluit om de huurovereenkomst niet op te zeggen, kan de huurachterstand blijven oplopen. Naast de huur zijn er nog andere potentiële verplichtingen, zoals servicekosten, verzekeringen en de “stille moordenaar” van commerciële huurovereenkomsten: Schade. Een directeur kan mogelijk persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor een reparatierekening van zes cijfers aan het einde van de looptijd van het commerciële leasecontract. 

Risico's voor bedrijfsdirecteuren die garanties geven 

Gewoonlijk beschermt de doctrine van afzonderlijke rechtspersoonlijkheid individuele bestuurders. Een PG verstrekt door een bedrijfsdirecteur is echter een secundaire contractuele verplichting die mogelijk een aanzienlijke aansprakelijkheid creëert voor die garant.  

Als het bedrijf bijvoorbeeld in liquidatie gaat, kan de lease worden opgezegd, maar de de aansprakelijkheid van de borg kan levend blijven. 

In feite wordt de vordering van de verhuurder tegen de directeur vaak meer agressief zodra het bedrijf failliet gaat, aangezien de directeur de enige solvabele entiteit wordt die in staat is om de schuld af te lossen. 

Strategische alternatieven voor de persoonlijke garantie 

Verhuurders eisen zekerheid, maar een persoonlijke garantie is niet de enige manier om zekerheid te bieden. Als je aan het onderhandelen bent over een huurcontract of een verlenging, zijn er alternatieven die persoonlijke activa van tafel houden: 

1. Verbeterde huurdeposito's 

In plaats van een PG is het mogelijk om een grotere borg aan te bieden. Hoewel een standaarddeposito 3 maanden is, kan het aanbieden van 6 of 12 maanden vaak voldoen aan de risicobereidheid van een verhuurder. 

• Het voordeel: Het is “onbruikbaar geld” op de balans van het bedrijf, maar het vermijdt het risico voor het persoonlijke vermogen van de directeur dat gepaard gaat met een persoonlijke garantie. 

• Het mechanisme: Zorg ervoor dat de Huurwaarborg akte geeft duidelijk aan wanneer het geld wordt teruggegeven en voorkomt dat de verhuurder geld opneemt voor kleine, betwiste overtredingen. 

2. Zakelijke garanties 

Als de huurder deel uitmaakt van een grotere groep, kan een Moedermaatschappij Garantie (PCG) is een sterk alternatief. 

• Het voordeel: De aansprakelijkheid blijft binnen het bedrijf. De verhuurder krijgt zekerheid van een grotere entiteit met een bewezen balans, maar de individuele bestuurders blijven beschermd. 

3. Bankgaranties of obligaties 

Een bankgarantie is een toezegging van een financiële instelling om de verhuurder te betalen als de huurder in gebreke blijft. 

• De realiteit: De bank zal meestal eisen dat het bedrijf de garantie “terugbetaalt” of zakelijke zekerheid stelt. Het is ingewikkelder om op te zetten, maar biedt de verhuurder een gouden zekerheid zonder persoonlijke handtekening. 

4. Voorafgaande huurbetalingen 

Bij onderhandelingen waar veel op het spel staat, kan het vooruitbetalen van de eerste 6-12 maanden huur een verhuurder soms overhalen om af te zien van de eis voor een PG. Dit toont liquiditeit en neemt het onmiddellijke risico van betalingsachterstand weg tijdens de kritieke beginfase van de huurovereenkomst. 

Het handhavingsvoordeel van de verhuurder 

Voor verhuurders is de PG het ultieme pressiemiddel. In tegenstelling tot het aanklagen van een bedrijf - dat gewoon onder bewind kan worden gesteld - biedt het persoonlijk aanklagen van een directeur agressieve handhavingsmogelijkheden: 

1. Directe toegang tot persoonlijke bezittingen  

Als het bedrijf van de huurder insolvent wordt of de huur niet betaalt, kan de verhuurder de persoonlijke bezittingen van de borg direct aanspreken. In tegenstelling tot een bedrijf dat failliet kan gaan zonder activa, is de borgsteller - vaak een directeur van een bedrijf - persoonlijk aansprakelijk, wat betekent dat zijn persoonlijke spaargeld, investeringen en huis in gevaar kunnen komen.  

Wettelijke eisen: Een verhuurder kan mogelijk een aanmaning sturen voor de achterstallige betalingen. Als er niet binnen 21 dagen wordt betaald, kan de huisbaas een verzoekschrift indienen voor de persoonlijk faillissement van de directeur. 

2. Primaire aansprakelijkheid (vaak) 

Veel commerciële huurovereenkomsten zijn zo opgesteld dat de aansprakelijkheid van de borg “primair” is in plaats van “secundair”. Dit betekent dat de verhuurder niet eerst alle rechtsmiddelen hoeft uit te putten tegen de in gebreke blijvende huurder; hij kan onmiddellijk betaling eisen van de borgsteller.  

3. Uitgebreide beveiliging naast deposito's  

Terwijl een borg beperkt is tot het geïnde bedrag (meestal 3-6 maanden huur), is een persoonlijke garantie meestal onbeperkt en dekt alle verplichtingen van de huurder voor de gehele leaseperiode. Dit omvat:  

• Onbetaalde huur en servicekosten. 

• Onroerend goed (reparaties en schade) aan het einde van de looptijd. 

• Juridische kosten die de verhuurder moet maken om de huurovereenkomst af te dwingen.  

4. Blijvende aansprakelijkheid na insolventie 

Als een huurder failliet gaat, wordt de huurovereenkomst vaak opgezegd. Een persoonlijke borgstelling bevat vaak een bepaling die de verhuurder toestaat de borgsteller te dwingen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor de rest van de looptijd, waardoor wordt voorkomen dat de huurinkomsten van het leegstaande pand wegvallen.  

5. Verhoogde hefboomwerking en efficiënte handhaving 

• Gemakkelijker procederen: Een vordering indienen tegen een individu is vaak eenvoudiger dan zaken doen met de curatoren van een insolvent bedrijf. 

• Sterkere juridische positie: De borgsteller blijft aansprakelijk, zelfs als de vordering van de verhuurder op de huurder als niet afdwingbaar wordt beschouwd, op voorwaarde dat de borgstelling correct als akte is uitgevoerd. 

6. Hoofdelijke aansprakelijkheid 

Als meerdere directeuren of personen garant staan, kan de verhuurder op grond van een “hoofdelijke” clausule een, enkele of alle directeuren of personen aanspreken voor het volledige verschuldigde bedrag. 

Voormalige huurders 

• Sectie 17 Kennisgevingen: Onder de Wet op de verhuurder en huurder (convenanten) 1995, moeten verhuurders een “Sectie 17-kennisgeving” sturen binnen zes maanden van de achterstallige betalingen opeisen bij een voormalige huurder of zijn borgsteller. Directeuren moeten altijd de data controleren; als de verhuurder traag is met handelen, kan de directeur een volledig verweer hebben voor oudere achterstallige betalingen. 

Belangrijke overwegingen 

• Beperking van aansprakelijkheid: Garanten kunnen onderhandelen om hun aansprakelijkheid te beperken tot een bepaald bedrag of voor een beperkte periode, in plaats van een “allesomvattende” garantie. 

• Vrijgavebepalingen: Garanties kunnen clausules voor “vervroegde vrijgave” bevatten, waarbij de borg wordt vrijgegeven na een bepaalde tijd of als de huurder bepaalde financiële mijlpalen bereikt. 

• Variatierisico's: Als een verhuurder de huurovereenkomst wijzigt (bijvoorbeeld de huur of het pand verandert) zonder de borg te raadplegen, kan de borg aanvoeren dat zijn aansprakelijkheid is opgeheven.  

Laatste gedachten voor verhuurders en huurders 

Voor Verhuurders, Een persoonlijke garantie is zo goed als de persoon erachter. Het is aan te raden om een “vermogenscontrole” uit te voeren op een voorgestelde borgsteller om er zeker van te zijn dat deze daadwerkelijk de middelen heeft om de huur te betalen als het bedrijf failliet gaat. 

Voor Huurders en bestuurders, Een PG moet het allerlaatste redmiddel zijn. Als het niet te vermijden is, zorg er dan voor dat het beperkt blijft tot de huidige huurder en zich niet uitstrekt tot toekomstige “Authorised Guarantee Agreements” (AGA's) als je het bedrijf uiteindelijk verkoopt. 

David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van kwesties met betrekking tot commerciële leasegeschillen en het afdwingen van garanties. Of u nu een garantie wilt afdwingen of uw persoonlijke bezittingen wilt beschermen, vroegtijdig juridisch ingrijpen is de enige manier om het risico te beheersen. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.