Huurdersrechtenwet 2025 - Uitzettingen na 1 mei 2026

De Wet op de huurdersrechten 2025 (de “Wet”) treedt op 1 mei 2026 in werking. De wet geeft invulling aan een toezegging van vele voorgaande regeringen om een juridisch kader te creëren dat huurders in de particuliere huursector beter beschermt. Deze wet is door verhuurders met gemengde gevoelens ontvangen en verdient hun aandacht, aangezien zij de ingrijpendste veranderingen in de particuliere huursector in decennia met zich meebrengt. De belangrijkste verandering is ongetwijfeld de afschaffing van de Section 21-kennisgevingen.  

Kennisgevingen op grond van artikel 21, in de volksmond ook wel bekend als het mechanisme voor ‘uitzetting zonder schuld’, stelden een particuliere verhuurder in staat een huurder uit te zetten en het bezit van de woning op te eisen zonder dat de huurder de huurovereenkomst had geschonden. Dit mechanisme voor het verkrijgen van bezit loopt binnenkort af. Dit artikel gaat in op de belangrijkste termijnen voor het betekenen van en het beroep op Section 21-kennisgevingen voor ontruiming, en op de wijzigingen die de wet aanbrengt in de gronden voor ontruiming op grond van Section 8 binnen de Housing Act 1998 (“de Woningwet”) en de praktische gevolgen van de nieuwe wet.  

Belangrijke termijnen uit de wet 

Als gevolg van de wet is de uiterste termijn voor het betekenen van een kennisgeving op grond van artikel 21 30 april 2026 om 16.30 uur, de dag vóór de inwerkingtreding ervan. De kennisgeving op grond van artikel 21 moet voldoen aan alle standaardgeldigheidsprocedures zoals vastgelegd in de Dereguleringswet 2025.  

Als een kennisgeving op grond van artikel 21 uiterlijk op 30 april 2026 op geldige wijze is betekend, kan een verhuurder nog tot en met 31 juli 2026 bij de rechtbank een verzoek indienen tot het verkrijgen van een ontruimingsbevel. Deze termijn kan niet worden verlengd. Als de verhuurder op deze datum nog geen verzoek tot ontruiming bij de rechtbank heeft ingediend, verliest hij de mogelijkheid om op grond van de Section 21-kennisgeving ontruiming te vorderen. Dezelfde termijnen gelden voor de Section 8-kennisgevingen volgens het ‘oude formulier’. 

Als een verhuurder op of na 1 mei 2026 probeert een Section 21-kennisgeving te betekenen, riskeert hij namelijk een boete van maximaal £ 7.000 van de lokale overheid.  

Nieuw standpunt na de afschaffing van artikel 21  

Op 1 mei 2026, na de afschaffing van uitzetting zonder opgave van redenen op grond van een artikel 21-kennisgeving, kan een verhuurder het bezit alleen terugkrijgen als hij een artikel 8-kennisgeving uitreikt op basis van de in bijlage 2 van de Woningwet genoemde gronden voor ontruiming. De afbakening van dwingende en procedurele gronden blijft na de inwerkingtreding van de wet gehandhaafd. De wet herziet echter de bestaande gronden en voegt nieuwe gronden toe om situaties te dekken zoals de verkoop van het onroerend goed, de herontwikkeling van het onroerend goed en het betrekken van het onroerend goed.  

Belangrijk is dat er, sinds de afschaffing van artikel 21, geen procedure meer bestaat waarbij de rechter uitsluitend op basis van schriftelijke stukken het bezit kan toekennen; alle vorderingen moeten nu via een volledige zitting worden behandeld. Dit betekent dat voor vorderingen tot ontruiming duidelijk bewijs moet worden geleverd tijdens een zitting.  

Wijzigingen in de gronden van artikel 8 van de Woningwet     

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen in de gronden voor ontruiming op grond van de Woningwet, alsmede de nieuwe gronden die bij deze wet zijn ingevoerd.  

Verhuurders dienen er rekening mee te houden dat de nieuwe opzeggingsgronden uit artikel 8, waarbij is bepaald dat een opzegging niet mag vervallen binnen een bepaalde termijn na het begin van de huurovereenkomst (zoals grond 1 en grond 1A), nog steeds worden berekend vanaf de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst. De wet stelt de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij inwerkingtreding niet opnieuw vast op 1 mei 2026. Daarom kan een verhuurder in theorie op dag 1 van de nieuwe gronden een S.8-kennisgeving betekenen.  

Dwingende redenen 

Reden 1 – Verhuurder of bewoning door de familie 

Dit perceel is vergroot om het voor de verhuurder of zijn familie gemakkelijker te maken om er te gaan wonen.  

• Kennisgevingsverplichting: 4 maanden (de opzegging mag pas worden betekend na 8 maanden vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst). De einddatum van de opzegging mag niet binnen de eerste 12 maanden van de lopende huurovereenkomst vallen.  

• Vereisten: Er moet worden aangetoond dat de verhuurder of een naast familielid daadwerkelijk van plan is de woning te bewonen. 

De verhuurder mag de woning gedurende een beperkte periode van 12 maanden – te rekenen vanaf de datum die het laatst valt van de in de kennisgeving vermelde datum van ontruiming of de datum van het vorderingformulier waarmee een procedure tot ontruiming wordt ingesteld – niet te huur aanbieden of in gebruik geven (bijvoorbeeld voor kortetermijnverhuur in de stijl van Airbnb). De straf hiervoor is een boete van maximaal £ 7.000, opgelegd door de lokale overheid. 

Grond 1A – Verkoopvoornemen 

Dit is een nieuw aspect dat door de wet is ingevoerd.  

• Kennisgevingsverplichting: 4 maanden (met ingang van de 8e maand na het begin van de huurovereenkomst). De einddatum van de opzegtermijn mag niet binnen de eerste 12 maanden van de lopende huurovereenkomst vallen.  

• Vereisten: Er moet worden aangetoond dat er sprake is van een oprechte verkoopintentie. 

De verhuurder mag de woning gedurende een beperkte periode van 12 maanden – te rekenen vanaf de datum die het laatst valt van de in de kennisgeving vermelde datum van ontruiming of de datum van het vorderingformulier waarmee een procedure tot ontruiming wordt ingesteld – niet te huur aanbieden of in gebruik geven (bijvoorbeeld voor kortetermijnverhuur in de stijl van Airbnb). De straf hiervoor is een boete van maximaal £ 7.000, opgelegd door de lokale overheid. 

Locatie 4A – Studenten-HMO’s 

Dit is een nieuw concept dat door de wet is ingevoerd en speciaal is bedoeld voor woongroepen die uitsluitend uit studenten bestaan.  

• Kennisgevingsverplichting: 4 maanden, met een looptijd tot 1 juni en 30 september 2026 (om aan te sluiten bij de gebruikelijke wisselperiodes voor studentenhuisvesting). 

• Vereisten: Er moet sprake zijn van een HMO die wordt verhuurd aan voltijdstudenten. De verhuurder moet de huidige studenthuurders een schriftelijke verklaring verstrekken waarin staat dat hij het bezit wil terugvorderen op grond van grond 4A en waarin wordt vermeld dat de huurders bij het begin van de huurovereenkomst voldeden aan de ‘studententoets’. De ‘studententest’ houdt in wezen in dat men een voltijdse opleiding moet volgen aan een erkende instelling.  

Voor bestaande huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 mei 2026, de datum waarop de wet in werking treedt, geldt dat als een verhuurder een woning heeft met studentenhuurders die bij het aangaan van de huurovereenkomst voldeden aan de ‘studententoets’, kan de verhuurder Grond 4A gebruiken als hij de schriftelijke verklaring uiterlijk op 31 mei 2026 bezorgt. Dit geeft de verhuurder een termijn van één maand om zijn recht op Grond 4A voor bestaande HMO's in de toekomst te behouden. 

• Opmerking: Deze grond kan niet worden ingeroepen als de huurovereenkomst meer dan zes maanden voor de datum waarop de studentenhuurders het recht hebben om hun intrek te nemen, is gesloten. 

Reden 6 – Herontwikkeling 

• Kennisgevingsverplichting: 4 maanden (niet van toepassing binnen de eerste 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst). 

• Vereisten: De renovatiewerkzaamheden kunnen redelijkerwijs niet worden uitgevoerd terwijl de huurder er nog woont. Er moet bewijs van de werkzaamheden worden geleverd. 

Grond 6B – Handhavingsmaatregelen 

Dit is een nieuw rechtsgebied dat bij de wet is ingevoerd.  

• Kennisgevingsverplichting: 4 maanden. 

• Vereisten: Beslaglegging is nodig om de door de handhavingsinstanties opgelegde werkzaamheden uit te voeren. 

• Opmerking: Er kan een vergoeding aan de huurder verschuldigd zijn. 

Reden 7 – Overlijden van de huurder 

• Kennisgevingsverplichting: 2 maanden. 

• Vereisten: Het huurrecht is bij testament of bij erfopvolging bij versterf overgedragen. De bewoner voldoet niet aan de wettelijke criteria voor erfopvolging. 

Grond 7A – Ernstig antisociaal gedrag 

• Kennisgevingsverplichting: Onmiddellijk. 

• Vereisten: Aanwijzingen voor crimineel of ernstig asociaal gedrag. 

• Opmerking: De rechtbank kan pas 14 dagen na de kennisgeving een beschikking geven. 

Reden 8 – Ernstige huurachterstand 

• Kennisgevingsverplichting: Dat is vier weken. 

• Vereisten: Ten minste 3 maanden achterstand (13 weken bij wekelijkse of tweewekelijkse huur). 

• Opmerking: De wet wijzigt grond 8 zodanig dat de huurachterstand zowel op het moment van betekening van de ingebrekestelling als tijdens een eventuele uitzettingszitting drie maanden moet bedragen, in plaats van twee maanden. Een verhuurder kan deze grond niet aanvoeren als de betalingsachterstand van de huurder het gevolg is van vertragingen bij de uitbetaling van de Universal Credit.  

Discretionaire gronden 

Reden 10 – Eventuele huurachterstanden 

• Kennisgevingsverplichting: 4 weken. 

• Vereisten: Elk bedrag aan achterstallige betalingen. 

Reden 11 – Aanhoudende betalingsachterstand 

• Kennisgevingsverplichting: 4 weken. 

• Vereisten: Herhaaldelijke betalingsachterstanden, zelfs als deze onder de drempel van grond 8 liggen. 

Grond 14 – Antisociaal gedrag 

• Kennisgevingsverplichting: Onmiddellijk. 

• Vereisten: Aanwijzingen voor antisociaal gedrag of ernstige strafbare feiten door de huurder of een aan hem of haar gelieerd persoon. 

• Opmerking: De rechtbank kan pas 14 dagen na de kennisgeving een beschikking geven. 

Voorbereidingen voor de afschaffing van artikel 21 

Het is nu verstandig dat verhuurders zich verdiepen in het kader van artikel 8 en inzicht krijgen in de bewijsvereisten voor elke grond op grond van de Woningwet.  

In de praktijk moeten verhuurders ervoor zorgen dat er degelijke systemen zijn om de financiële situatie van nieuwe huurders in kaart te brengen. Volgens de wijzigingen in de gronden voor ontruiming in de Woningwet mogen huurders vier maanden achterstallig zijn voordat de verhuurder zelfs maar een ontruimingsvordering mag indienen. Deze wijziging, in combinatie met de bestaande vertragingen in het rechtssysteem, zal waarschijnlijk de tijd verlengen die nodig is om de woning terug te krijgen wanneer huurders achterstallig zijn.  

Het bijhouden van een administratie zal steeds belangrijker worden. Een nauwkeurige administratie van huurbetalingen, communicatie met huurders, onderhoudskwesties en elk gedrag dat relevant is voor de wettelijke gronden, zal van cruciaal belang zijn om een vordering tot ontruiming te onderbouwen. Zoals uiteengezet, zal tijdens een rechtszitting doorslaggevend bewijs met betrekking tot de gronden worden vereist; er bestaat geen procedure waarbij de rechtbank de zaak op basis van stukken kan beoordelen.  

Discussie 

De algemene reden die de regering aanvoert voor de afschaffing van de Section 21-kennisgevingen is gebaseerd op de opvatting dat dit mechanisme verhuurders in staat stelde huurders zonder opgave van redenen uit te zetten, wat huurders op hun beurt weer ontmoedigte om slechte woonomstandigheden te melden of huurverhogingen aan te vechten uit angst voor een vergeldingsmaatregel in de vorm van uitzetting. Door deze weg naar ontruiming af te sluiten, beoogt de wet huurders meer zekerheid en vertrouwen te bieden om hun rechten te doen gelden.  

Voorstanders van de hervorming juichen de verschuiving naar een huurdersvriendelijker stelsel toe, evenals de grotere stabiliteit die dit biedt. Zij stellen dat de afschaffing van artikel 21 een noodzakelijke modernisering van het huurrecht inhoudt, waardoor dit beter aansluit bij de realiteit van langdurige huur in het Verenigd Koninkrijk. Recente reacties in de sector weerspiegelen echter een zekere bezorgdheid onder verhuurders, nu zij mogelijk niet meer zo gemakkelijk als voorheen het bezit van hun woningen kunnen terugvorderen, zelfs wanneer er sprake is van huurachterstand bij de huurder. 

De wet zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat verhuurders terughoudender worden om woningen te verhuren aan huurders van wie zij geen concreet bewijs hebben over hun financiële situatie. Dit zou er wel eens toe kunnen leiden dat verhuurders selectiever worden, en er wordt alom gemeld dat veel verhuurders hun woningen verkopen, waardoor de huurmarkt mogelijk een tekort aan de broodnodige woningen krijgt.  

Wat ook onduidelijk is, is of het rechtssysteem klaar is om de onvermijdelijke toename van ontruimingsvorderingen op grond van artikel 8 aan te kunnen. Het systeem zat al aan zijn grenzen met de ‘versnelde’ ontruimingsprocedure op grond van artikel 21.   

Bij Ronald Fletcher Baker geven we regelmatig advies op maat aan verhuurders en huurders over ontruiming en kennisgevingen op grond van artikel 21 en artikel 8. Mocht u een kwestie nader willen bespreken, neem dan contact op met b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk