Artikel 1: Het wetsvoorstel hervorming huurders: Het einde van ‘geen fout’ sectie 21 uitzettingen en een nieuwe grond voor bezit

De regering heeft bevestigd dat zij zich ertoe verbindt de “no fault”-kennisgevingsprocedure op grond van artikel 21 af te schaffen via het wetsvoorstel inzake huurhervorming.

Huidige procedure voor het terugvorderen van het bezit

Op dit moment zijn er verschillende manieren waarop een verhuurder zijn woning, die via een ‘assured shorthold tenancy’ aan huurders is verhuurd, weer in bezit kan krijgen via de bestaande kennisgevingsprocedures op grond van artikel 8 en artikel 21 van de Housing Act 1988. Wanneer een verhuurder een artikel 8-kennisgeving wil betekenen, moet hij aantonen dat een van de gronden voor terugvordering van het bezit van toepassing is.

Artikel 21 van de Woningwet van 1988 stelt particuliere verhuurders in staat om hun woningen aan het einde van de vaste looptijd terug te vorderen van huurders met een ‘assured shorthold tenancy’ (AST), zonder dat zij een fout van de huurder hoeven aan te tonen (op voorwaarde dat particuliere verhuurders hebben voldaan aan de vereisten voor het betekenen van een artikel 21-kennisgeving). Daarom wordt dit soms aangeduid als de ‘no-fault’-grond voor uitzetting.

Aafschaffing van uitzettingen op grond van artikel 21

De regering heeft nu bevestigd dat, via het wetsvoorstel inzake de hervorming van het huurrecht, de opzeggingen op grond van artikel 21 zullen worden afgeschaft. Dit kan een probleem vormen voor particuliere verhuurders die hun woning willen verkopen en daarvoor een leegstaande woning nodig hebben. Als bijvoorbeeld de huidige huurder geen inbreuken op de huurovereenkomst heeft begaan / de verhuurder niet kan voldoen aan een van de gronden voor ontruiming op grond van artikel 8, dan kan een verhuurder – zonder de artikel 21-procedure tot zijn beschikking – op het eerste gezicht moeilijkheden ondervinden bij het verkrijgen van leegstaande bezit van een woning als er geen gronden voor ontruiming op grond van artikel 8 zijn. 

Nieuwe dwingende grond voor het terugvorderen van het bezit voor verhuurders die van plan zijn hun woning te verkopen

De regering heeft echter aangekondigd dat er een nieuwe grond voor ontruiming zal worden opgenomen in de procedure van artikel 8, waardoor verhuurders hun huurders kunnen uitzetten als zij van plan zijn het pand te verkopen.

De regering heeft bevestigd dat de nieuwe grond uit artikel 8 een ‘dwingende’ grond zal zijn – wat betekent dat, indien een rechter ervan overtuigd is dat aan deze grond is voldaan, de ontruiming moet worden toegekend.

Maar zelfs met de toevoeging van deze nieuwe grond zou de afschaffing van de procedure op grond van artikel 21 (en vermoedelijk ook de versnelde ontruimingsprocedure) kunnen leiden tot aanzienlijke vertragingen voor verhuurders bij het verkrijgen van het bezit van hun onroerend goed.  

Er bestaat ook de mogelijkheid dat de regering een vereiste invoert waarbij voor alle kennisgevingen op grond van artikel 8 geldt dat de borgsom moet zijn ondergebracht in een door de regering erkende regeling en dat de voorgeschreven informatie moet zijn verstrekt. In dit stadium is het ook nog niet duidelijk of de andere vereisten die gelden voor de betekening van een ontruimingsprocedure op grond van artikel 21 (EPC, gasveiligheidscertificaat en de ‘How to Rent’-gids) ook zullen worden opgelegd aan de ontruimingsprocedure op grond van artikel 8. 

Bewijsstukken die nodig zijn om de verkoopintentie aan te tonen

Het is op dit moment nog onduidelijk welk bewijs verhuurders moeten overleggen om aan te tonen dat zij van plan zijn het onroerend goed te verkopen. Het wetsvoorstel voor de hervorming van de huurrechtwetgeving zal hier te zijner tijd nader op ingaan; het is echter onduidelijk of het simpelweg te koop aanbieden van het onroerend goed voldoende zal zijn om aan deze voorwaarde te voldoen. Het probleem hiermee is dat het erop lijkt dat een verhuurder, zodra hij de leeglevering heeft verkregen, het onroerend goed eenvoudigweg van de markt zou kunnen halen en een nieuwe huurovereenkomst zou kunnen aangaan.

Uit het antwoord van de regering op de raadpleging over de procedure op grond van artikel 21 blijkt echter wel dat de opzegtermijn voor deze nieuwe grond twee maanden zou bedragen en dat er geen opzegging zou kunnen plaatsvinden in de eerste zes maanden van een nieuwe huurovereenkomst. In het antwoord wordt ook vermeld dat de regering, als beschermende maatregel, zou “de oorspronkelijke verhuurder te verbieden het onroerend goed te adverteren en opnieuw te verhuren gedurende drie maanden na het inroepen van deze grond.”

In het witboek wordt verder toegelicht dat verhuurders die op zoek zijn naar mazen in de wet “zal niet worden getolereerd” en de regering buigt zich momenteel over de noodzaak van “nieuwe of strengere sancties ter ondersteuning van bestaande maatregelen, waaronder de bevoegdheid voor gemeenten om boetes op te leggen voor overtredingen in verband met het nieuwe huursysteem. We zullen ook onderzoeken hoe we lokale gemeenten kunnen helpen bij het aanpakken van illegale uitzettingen.”

Conclusie

Het lijkt duidelijk dat de toekomst van uitzettingen ingrijpend zal veranderen. Het ziet ernaar uit dat niet alleen de kennisgeving op grond van artikel 21 wordt afgeschaft, maar dat ook de versnelde ontruimingsprocedure zal worden geschrapt. Voor particuliere verhuurders met relatief eenvoudige ontruimingsvorderingen kan dit leiden tot vertragingen bij het verkrijgen van de beschikking over hun woningen.

Dit is niet de enige wijziging die in het wetsvoorstel voor de hervorming van de huurwetgeving wordt voorgesteld. Het wetsvoorstel beoogt ook een register van verhuurders in te stellen, een ombudsman voor de particuliere huurmarkt in te voeren om geschillen tussen verhuurders en huurders te beslechten, het voor verhuurders en makelaars verboden te maken om huuraanvragen van potentiële huurders te weigeren op grond van het feit dat zij een uitkering ontvangen, en lokale overheden meer bevoegdheden te verlenen om de rechten van huurders te beschermen en te handhaven.

RFB zal de komende maanden nog meer artikelen publiceren over deze voorgestelde wijzigingen. De regering heeft aangegeven dat er vóór mei 2023 over het wetsvoorstel inzake de hervorming van de huurovereenkomsten zal worden gestemd, en het is van cruciaal belang dat verhuurders, makelaars en huurders voorbereid zijn op de inwerkingtreding ervan, om een soepele overgang naar de nieuwe huurmarkt te waarborgen.

Extra info

• Nieuws Auteur:David Burns | Marissa Lawrence