Structurele hervorming van de particuliere huursector: verdere ontwikkelingen in het kader van de Wet op de huurdersrechten 2025

In ons vorige artikel ging het specifiek over de afschaffing van ‘uitzettingen op grond van artikel 21’ na de Wet op de rechten van huurders 2025 (de “Wet”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and zal continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Kortlopende huurovereenkomsten voor woningen 

Over the last 30 years, most short-term residentieel tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Deze hadden een vastgestelde, beperkte looptijd (waarbij verlengingen heel gebruikelijk waren).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Deze wijziging geldt met terugwerkende kracht. Dit betekent dat AST’s die vóór 1 mei 2026 zijn aangegaan, automatisch worden omgezet in een APT. Dit heeft tot gevolg dat:  

• Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and, 

• Er gelden geen vaste looptijden; huurders hebben de vrijheid om de overeenkomst eenzijdig op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn (doorgaans 2 maanden).  

Bepalingen inzake huurherziening 

Vanaf 1 mei 2026 mogen verhuurders, op enkele zeer beperkte uitzonderingen na, geen clausules voor automatische huurherziening meer opnemen en mogen zij de huur alleen verhogen volgens de regeling in artikel 13 van de Woningwet van 1988.   

Het regime hanteert drie belangrijke beperkingen: 

• De beperking van huurverhogingen tot één keer per periode van 12 maanden door middel van een kennisgeving op grond van artikel 13; 

• Een opzegtermijn van ten minste twee maanden voor elke huurverhoging; en  

• Afstemming van een eventuele huurverhoging op het begin van een huurperiode. 

De wet geeft een huurder bovendien het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhoging bij het First-Tier Tribunal (“FTT”) op grond van het feit dat deze boven de marktwaarde ligt. Belangrijk is dat de FTT nu geen huurprijs kan vaststellen die hoger is dan de door de verhuurder voorgestelde huurprijs, zelfs als de door de verhuurder voorgestelde huurprijs als onder de marktwaarde werd beschouwd.  

Dit zal waarschijnlijk leiden tot een toename van het aantal geschillen bij de FTT – aangezien hiermee een eerdere afschrikkende factor wordt weggenomen, namelijk dat de FTT een hogere huurprijs zou vaststellen dan de door de verhuurder voorgestelde huurprijs.  

Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).   

Het valt nog te bezien hoe de FTT deze toegenomen vraag zal kunnen opvangen, aangezien ze nu al te kampen hebben met een achterstand. 

Vooruitbetalingen voor huur 

Betalingen vóór het begin van de huurovereenkomst  

Vanaf 1 mei 2026 mogen verhuurders en hun makelaars geen huur vragen, daartoe aanzetten of deze aanvaarden, noch een aanbod tot betaling daarvan aannemen voordat een huurovereenkomst is gesloten.  

Vooruitbetalingen na het aangaan van de huurovereenkomst 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.  

Verbod op biedingswedstrijden bij verhuur 

Vanaf 1 mei 2026 moeten verhuurders en makelaars ervoor zorgen dat bij woningen die in het kader van een APT te huur worden aangeboden, een huurprijs wordt vermeld. Zodra deze is vastgesteld, mogen verhuurders geen aanbiedingen vragen of accepteren die hoger zijn dan het geadverteerde bedrag.  

Daarom kunnen huurders niet langer een hoger bedrag bieden in een poging een woning te bemachtigen. Het zou kunnen dat woningen voortaan tegen een hogere huurprijs worden geadverteerd, met de bedoeling ze uiteindelijk tegen een lagere prijs te verhuren, zodat huurders die bereid zijn een hogere huur te betalen, zich kunnen melden. 

Speciaal voor studenten ontworpen huurwoningen  

Verhuurders moeten zich ervan bewust zijn dat huurovereenkomsten die worden gesloten voor speciaal voor studenten gebouwde woonruimte (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.  

PBSA-huurovereenkomsten die vóór 1 mei 2026 van kracht waren, zijn omgezet in APT’s. Er zijn aangepaste gronden voor ontruiming (grond 4A) om deze huurovereenkomsten te beëindigen.   

Verhuur van niet-PBSA-woningen  

Huurcontracten voor studenten voor woningen die geen PBSA zijn, ongeacht of deze vóór of na 1 mei 2026 zijn aangegaan, zijn APT’s en vallen onder de nieuwe ontruimingsgrond 4A, die verhuurders van huizen met meerdere bewoners een gerichte procedure biedt om het bezit terug te krijgen in de periode van 1 juni tot en met 30 september van elk jaar. Dit valt samen met het einde/begin van het academisch jaar.   

Wijzigingen in de (schriftelijke) informatie die aan huurders wordt verstrekt 

Vanaf 1 mei 2026 moet aan huurders, voordat een APT wordt aangegaan, de voorgeschreven informatie worden verstrekt, waaronder de belangrijkste aspecten van de wet en verklaringen over de verplichtingen van de verhuurder.   

Verbod op discriminatie bij verhuur 

Vanaf 1 mei 2026 verbiedt de wet directe of indirecte discriminatie van huurders die kinderen hebben of een uitkering ontvangen.  

Volgende fase van de veranderingen  

De wet van Awaab  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

De nieuwe database met verhuurders  

A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.  

It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.  

Conclusies 

There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT. 

Bij Ronald Fletcher Baker zijn wij uitstekend toegerust om zowel verhuurders als huurders die in deze regio actief zijn te adviseren en hen te begeleiden bij de veranderingen in het marktlandschap. Mocht u vragen hebben of advies nodig hebben, neem dan contact op met:  B.Frost@rfblegal.co.uk en V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .