The rules governing who owns and controls residentieel eigendom in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. For decades, buying a flat meant entering the complex world of leasehold, a system that often left buyers dealing with rising ground rents, expensive lease extensions, and disputes with freeholders.
A dual-track legal overhaul aims to permanently shift power away from traditional landlords and give it back to homeowners. This transition is being driven by two major pieces of legislation, de Wet op de hervorming van erfpacht en eigendomsrecht van 2024 en het wetsontwerp inzake de hervorming van het gemeenschappelijk eigendom en het erfpachtrecht van 2026.
De Wet op de hervorming van erfpacht en eigendomsrecht van 2024: huidige stand van zaken en de rechtszaak bij het Hof van Beroep
The Leasehold and Vrijstaand Reform Act 2024 became law in May 2024, but its implementation has faced a complex rollout. Freeholders immediately mounted significant legal resistance, arguing that the legislation’s radical structural changes amounted to an unlawful deprivation of property rights under Article 1 of the First Protocol (A1P1) to the European Convention on Human Rights (ECHR).
De rechterlijke toetsing en het aanstaande beroep
In October 2025, the High Court delivered a comprehensive 167-page judgment dismissing the freeholders’ judicial review claims. The court ruled that the government acted within its discretionary powers to correct a systemic, anti-competitive imbalance in the housing market.
However, the legal battle is far from over. On 1 April 2026, the Court of Beroep formally granted permission to appeal to five major institutional freeholder groups. This second round of high-stakes litigation is scheduled to be heard in late 2026 or early 2027.
Het beroep van de grondbezitters richt zich rechtstreeks op drie pijlers van de Wet van 2024:
- De afschaffing van de waarde van het huwelijk: The 2024 Act eliminates “marriage value”, the hypothetical profit generated when a lease with fewer than 80 years remaining is extended. Under the old system, this value was split equally between the leaseholder and freeholder. Freeholders argue that removing this share constitutes an uncompensated confiscation of asset value.
- The Ground Rent Valuation Cap: De wet schrijft voor dat bij de berekening van de premie die een huurder moet betalen om zijn huurovereenkomst te verlengen of het eigendomsrecht te verwerven, er een maximum geldt voor de grondrente waarmee rekening wordt gehouden, waardoor het uiteindelijke bedrag dat aan de grondeigenaar wordt uitgekeerd, lager uitvalt.
- De verschuiving van de proceskosten: Historically, leaseholders were contractually bound to pay the freeholder’s professional, valuation, and legal fees during an enfranchisement or extension claim. The 2024 Act reverses this, dictating that each party must bear their own costs.
Actieve bepalingen: wat is momenteel afdwingbaar?
Unless the Court of Appeal issues a formal injunction to stay the legislation, which is highly unlikely, the provisions of the 2024 Act that have already been triggered by commencement orders remain fully active law:
- The Day-One Right to Enfranchise: The historical “two-year rule” has been repealed. Leaseholders no longer need to own a residential leasehold property for 24 months before issuing a statutory claim for a huurverlenging or a collective freehold purchase. They hold this statutory right from Day 1 of ownership.
- De 50%-drempel voor gemengd commercieel gebruik: Buildings featuring mixed-use layouts (such as flats built over retail units or commercial offices) can now access collective enfranchisement and the Right to Manage (RTM) if the non-residential space makes up up to 50% of the building’s total internal area. This is a major increase from the previous, restrictive 25% statutory limit.
- Verlies van de status van gegarandeerde huurder: Activated via a targeted patch in December 2025, long residential leases (granted for a term exceeding 21 years) are completely excluded from being classified as assured tenancies under the Housing Act 1988. This eliminates a historical risk where a freeholder could use fast-track summary possession courts to evict a leaseholder whose ground rent exceeded £250 per year (or £1,000 in London).
- The 990-Year Extension Standard: Once the valuation mechanisms are fully active, leaseholders zal secure the legal right to extend their lease terms by a standard of 990 years at a peppercorn (£nil) ground rent, replacing the outdated 90-year statutory extension framework. Note, until the valuation mechanisms are active, the current extension period remains 90 years.
Het wetsontwerp inzake de hervorming van het commonhold- en leasehold-stelsel van 2026
While the 2024 Act modifies the existing leasehold system, the government’s next phase aims to phase it out entirely. On 27 January 2026, the Ministry of Housing, Communities and Local Government (MHCLG) published the highly anticipated Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill.
The draft Bill quickly progressed to formal pre-legislative scrutiny, culminating in an exhaustive review report published by the Housing, Communities and Local Government Select Committee on 27 May 2026. Het duidelijke beleid van de regering werd verder versterkt door de expliciete vermelding ervan in de troonrede.
De belangrijkste pijlers van het wetsontwerp voor 2026 zijn onder meer:
Het mandaat voor commonhold en het verbod op nieuwe appartementen
The headline measure of the Bill is an absolute ban on the creation or assignment of new leasehold flats. Instead, the legislation positions commonhold as the default legal tenure for all new multi-unit residential developments.
Under a commonhold structure, which mirrors international condominium frameworks, individual flat buyers own the absolute freehold of their specific unit. The shared common parts of the estate are owned and managed by a Commonhold Association, a corporate entity owned 100% collectively by the unit holders. There is no external reversionary landlord, no lease term countdown, and no ground rent.
In een belangrijke beleidsupdate, gepresenteerd tijdens een keynote-toespraak voor het Institute for Government, bevestigde minister van Volkshuisvesting Matthew Pennycook dat de regering weliswaar streeft naar goedkeuring van alle kernonderdelen van het wetsvoorstel voor het einde van deze zittingsperiode, maar dat het absolute verbod op nieuwe huurwoningen waarschijnlijk pas in 2029 zal worden ingevoerd. Deze periode geeft projectontwikkelaars en kredietverstrekkers de tijd om hun bouwplannen en financiële modellen aan te passen.
Maximale grondpachtbedragen voor bestaande pachtovereenkomsten
Om de problemen aan te pakken waarmee miljoenen mensen te maken hebben die vastzitten aan bestaande langlopende huurovereenkomsten, voert het wetsvoorstel een ingrijpende maximering van de grondrente in van 250 pond per jaar.
Volgens de huidige ontwerpbepalingen zal dit maximum onmiddellijk van toepassing zijn op bestaande huurovereenkomsten voor woningen. Cruciaal is dat de ontwerptekst een automatische vervalclausule bevat, wat inhoudt dat het maximum na een periode van 40 jaar definitief daalt tot een symbolische huurprijs (0 pond). Volgens het huidige wetgevingsschema van de regering zal het aanvankelijke maximum van 250 pond naar verwachting eind 2027 in werking treden.
Verlaging van de drempel voor de omzetting naar een ‘commonhold’
Historically, converting an existing leasehold block of flats into a commonhold structure required the 100% unanimous consent of every single leaseholder and chargeholder in the building, a threshold that made conversions practically impossible in most cases.
Het wetsontwerp van 2026 verlaagt deze drempel aanzienlijk door de invoering van een eenvoudige meerderheidsdrempel van 50%. Als meer dan de helft van de in aanmerking komende huurders in een flatgebouw voor de omzetting stemt, kunnen zij de overige bewoners en de grondeigenaar wettelijk verplichten om het gebouw om te vormen tot een ‘commonhold’-structuur.
De volledige afschaffing van de verbeurdverklaring van huurovereenkomsten
Under current property law, a freeholder can initiate lease verbeurdverklaring proceedings against a residential leaseholder for debts as low as £350, potentially seizing an asset worth hundreds of thousands of pounds over a minor service charge dispute.
The 2026 Bill completely abolishes the right of forfeiture for long residential leases. It replaces this power with a proportionate, court-backed debt collection and lease enforcement regime, protecting homeowners from losing their equity over disputed fees.
Intrekking van de bevoegdheden van particuliere landgoederen inzake “fleecehold”
The draft Bill targets exploitative practices on privately managed freehold housing developments, often referred to as “fleecehold”. The legislation plans to completely repeal sections 121 and 122 of the Law of Property Act 1925. This change strips private estate management companies of their statutory rights to enter a homeowner’s property or grant an enforcement lease over a house due to unpaid or disputed estate rentcharges.
Conclusie: Een toekomst die wordt gekenmerkt door beloften, vertragingen en grote onzekerheid
The dual progression of the Leasehold and Freehold Reform Act 2024 and the Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 represents a historic attempt to completely reshape homeownership in England and Wales. On paper, these sweeping reforms promise a much fairer system, giving leaseholders day-one extension rights, reducing the amount payable for extending leases, shielding homeowners from aggressive property seizure, and drawing a clear roadmap toward a commonhold-first property market.
Maar ondanks al het optimisme en de beloften rond deze mijlpalen op wetgevend gebied, wordt de huidige realiteit gekenmerkt door aanhoudende vertragingen, moeizame politieke processen en grote juridische onzekerheid.
Uiteindelijk lijken Engeland en Wales weliswaar op weg te zijn naar een toekomst zonder erfpacht, maar de overgang blijkt eerder een marathon dan een sprint te zijn. Terwijl de molens van Westminster en de rechtbanken langzaam draaien, heerst er onzekerheid bij particulieren en bedrijven aan beide kanten van de vastgoedmarkt.
Advocaat gespecialiseerd in vastgoedgeschillen en het verkrijgen van eigendomsrechten, Ben Lewis – Neem contact met ons op
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
