Inleiding
Het gebruik van overbruggingskredieten is aanzienlijk toegenomen, waardoor projectontwikkelaars, beleggers en huiseigenaren snel over liquiditeit kunnen beschikken. Omdat overbruggingskredieten echter een korte looptijd en hoge rentetarieven hebben, gaat er ook vaak sprake van wanbetaling. Wanneer een kredietnemer er niet in slaagt de lening op tijd af te lossen, omzeilen overbruggingskredietverstrekkers doorgaans langdurige gerechtelijke procedures en stellen zij onmiddellijk curatoren op grond van de Fixed Charge-regeling of de Law of Property Act (LPA) aan om het als onderpand dienende onroerend goed in beslag te nemen en te verkopen.
In het verleden zorgde een operationele paradox ervoor dat deze handhavingsprocedure bij door de eigenaar bewoonde woningen vertraging opliep. Volgens de standaard hypotheekvoorwaarden worden curatoren wettelijk aangewezen als vertegenwoordigers van de kredietnemer om de kredietverstrekker te vrijwaren van aansprakelijkheid. Dit leidde tot een lastige juridische vraag: Hoe kan een makelaar zijn eigen opdrachtgever aanklagen om het bezit van het onroerend goed te verkrijgen?
De baanbrekende zaak voor het Hooggerechtshof betreffende Menon tegen Pask 2019 EWHC 2611 (Ch) heeft dit al lang bestaande dilemma opgelost.
De werking van curatele bij overbruggingsfinanciering
Om het belang van de uitspraak in de zaak Menon tegen Pask te begrijpen, is het nuttig om eens te bekijken waarom kredietverstrekkers bij geschillen over overbruggingskredieten de voorkeur geven aan curatoren.
Wanneer een kredietnemer in gebreke blijft bij een overbruggingskrediet, is het belangrijkste doel van de kredietverstrekker om zijn kapitaal zo snel mogelijk terug te krijgen. Het verkopen van een woning waarin nog huurders of de eigenaar wonen, verlaagt de marktwaarde ervan en vertraagt de transactie.
Kredietverstrekkers baseren zich op de Wet op het eigendomsrecht 1925 en in de hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid opnemen om curatoren aan te stellen. Deze aanpak biedt duidelijke voordelen:
- Vrijwaring van aansprakelijkheid: Omdat de ontvanger optreedt als vertegenwoordiger van de kredietnemer, voorkomt de kredietverstrekker dat hij wordt beschouwd als een “hypotheekhouder in bezit”, waardoor hij gevrijwaard blijft van directe aansprakelijkheid en boekhoudkundige verplichtingen.
- Snelheid: De ontvangers kunnen snel handelen om het onroerend goed te beheren, te verhuren of klaar te maken voor verkoop.
- Uitvoering door specialisten: Ontvangers zijn doorgaans vastgoeddeskundigen die zich volledig richten op het maximaliseren van de opbrengst uit de verkoop van activa.
Het systeem werkt soepel bij commerciële panden of panden die verhuurd zijn. Als de kredietnemer of projectontwikkelaar echter weigert het pand te verlaten, krijgen de curatoren onmiddellijk te maken met juridische obstakels.
De feiten en de “agency-paradox” in Menon tegen Pask
In Menon tegen Pask, De heer en mevrouw Menon hebben hun woonhuis in West-Londen als onderpand gesteld voor een zakelijke lening. Toen de lening niet meer werd afgelost, heeft de kredietverstrekker gezamenlijke curatoren aangesteld om het beheer over het onroerend goed over te nemen.
Omdat de familie Menon in het huis bleef wonen, hebben de curatoren bij de County Court een procedure tot ontruiming aangespannen. Vanwege de gangbare praktijken in de sector op dat moment werd de vordering aanvankelijk ingediend als:
“Menon en Menon, vertegenwoordigd door Pask en Goode als gezamenlijke curatoren voor vaste kosten… tegen Menon en Menon.”
Dit hield in dat de leners, via hun juridische vertegenwoordigers, in feite zichzelf voor de rechter daagden om het bezit terug te vorderen. De Menons verdedigden zich tegen de rechtszaak met twee belangrijke argumenten:
- De Principal-Agent-bar: Een makelaar kan zijn eigen opdrachtgever niet voor de recht op bezit van een onroerend goed dat eigendom is van de opdrachtgever, voor de rechter dagen.
- Het ontbreken van eigen onroerend goed: Curatoren hebben geen juridisch eigendomsrecht of eigendomstitel op het perceel, wat betekent dat zij geen voorrang hebben ten opzichte van de bezitter van het perceel.
De County Court verwierp deze verweren, waarop de kredietnemers in beroep gingen bij het High Court.
De uitspraak van het Hooggerechtshof: zakelijke doeltreffendheid en procesbevoegdheid
Rechter Mann heeft het beroep van de kredietnemers verworpen en daarbij duidelijke regels vastgesteld voor de handhaving van curatele in de moderne praktijk. Het Hooggerechtshof heeft het geschil beslecht aan de hand van twee belangrijke juridische begrippen:
Aangeklaagd in eigen naam
De rechtbank oordeelde dat het indienen van een vordering waarbij de kredietnemer in feite zichzelf voor de rechter daagt, procedureel onjuist is. In plaats daarvan hebben curatoren het recht om in eigen naam een procedure tot teruggave van het bezit tegen een kredietnemer aan te spannen. Deze scheiding lost het procedurele conflict op, terwijl de wettelijke en contractuele verplichtingen van de curator worden gerespecteerd.
De test voor de doeltreffendheid van de kernactiviteiten
De rechtbank keek verder dan de strikte regels inzake vertegenwoordiging en onderzocht het commerciële doel van de onderliggende hypotheekakte. Rechter Mann legde uit dat het recht van een curator om bezit te nemen voortvloeit uit het feit dat:
- De hypotheek verleent de begunstigde uitdrukkelijk het recht om het onroerend goed te beheren, te exploiteren en te verkopen.
- Een onroerend goed kan pas doeltreffend worden beheerd of tegen de volledige waarde worden verkocht als de curator het onroerend goed leeg en vrij van bezetting kan krijgen.
- Als de crediteur het recht wordt ontzegd om een in het pand wonende kredietnemer uit te zetten, zou de zekerheidsregeling onwerkbaar worden, wat in strijd is met elementaire zakelijke doelmatigheid.
In het vonnis werd bevestigd dat een curator geen formele boedel nodig heeft om bezit op te eisen. Hij hoeft alleen een contractueel onderbouwd, sterker recht op bezit te hebben dan de kredietnemer, dat van kracht wordt op het moment dat de onderliggende zekerheid afdwingbaar wordt.
Het lichtpuntje voor kredietnemers: de beoordelingsbevoegdheid op grond van artikel 36
Terwijl Menon tegen Pask Naast betere mogelijkheden voor kredietverstrekkers werd er ook een essentiële bescherming voor particuliere hypotheeknemers ingevoerd.
De rechtbank heeft onderzocht of een kredietnemer zich kon beroepen op Sectie 36 van de Wet op de rechtsbedeling van 1970 om een door een curator aangespannen onteigeningsprocedure uit te stellen of op te schorten. In het verleden gold deze bescherming alleen voor vorderingen die rechtstreeks waren ingesteld door een hypotheekhouder (de kredietverstrekker).
Rechter Mann oordeelde dat artikel 36 wel degelijk van toepassing is op vorderingen tot teruggave die door curatoren worden ingesteld. De rechtbank oordeelde dat een curator fungeert als instrument voor de handhaving van de eigendomsrechten van de kredietverstrekker.
Bijgevolg kan een particuliere hypotheeknemer de rechtbank verzoeken om een ontruimingsbevel uit te stellen, op te schorten of te bevriezen, indien hij kan aantonen dat hij een realistisch plan heeft om de lening binnen een redelijke termijn af te lossen of de achterstallige betalingen te vereffenen.
Praktische strategieën voor het oplossen van geschillen over overbruggingskredieten
Strategieën voor kredietverstrekkers en kredietnemers
- Ontwerp van expliciete bepalingen inzake bezit: Zorg ervoor dat in leningsovereenkomsten en juridische documenten inzake zekerheidsrechten uitdrukkelijk wordt vermeld dat de ontvanger het recht heeft om de woning rechtstreeks van de hypotheekgever in leegstaande staat in bezit te nemen.
- Claims correct indienen: Maak niet de fout om de kredietnemer aan te duiden als de eiser die “optreedt namens” de curator. Zorg ervoor dat de curatoren de rechtszaak aanspannen onder hun eigen naam.
- Bereid je voor op de pleidooien in artikel 36: Wanneer u te maken hebt met woningen of particuliere kredietnemers, wees dan bereid om onrealistische aflossingsplannen of onhaalbare herfinancieringstermijnen die door de verdediging worden aangevoerd, aan te vechten.
Strategieën voor kredietnemers en borgstellers
- Vaststellen van vrijstellingen voor bedrijven: Indien de kredietnemer een rechtspersoon of een naamloze vennootschap is, is de bescherming op grond van artikel 36 niet van toepassing. De aandacht moet dan worden verlegd naar het aanvechten van de geldigheid van de benoeming van de curator of de juistheid van de ingebrekestelling.
- Realistische bewijzen van uitstap en terugbetaling overleggen: Om op grond van artikel 36 met succes uitstel te verkrijgen, moeten kredietnemers concreet bewijs overleggen, zoals een formeel afkoopaanbod van een alternatieve aanbieder of een geldige, geverifieerde koopovereenkomst.
- Controle van de aan de lening ten grondslag liggende kosten: Ga na of de door de overbruggingskredietverstrekker in rekening gebrachte standaardrentevoeten en administratiekosten een onwettige boete vormen of een oneerlijke verhouding tot stand brengen in de zin van de Consumer Credit Act 1974.
Samenvatting
De uitspraak in Menon tegen Pask zorgt voor een evenwicht tussen commerciële belangen en consumentenbescherming in de sector van de overbruggingsfinanciering. Door de ‘agency-paradox’ op te lossen, wordt bevestigd dat curatoren bezittende kredietnemers rechtstreeks kunnen aanklagen om het bezit terug te vorderen en zo de onderliggende zekerheid te gelde te maken.
Tegelijkertijd zorgt de uitbreiding van de bescherming op grond van artikel 36 naar deze procedures ervoor dat individuele kredietnemers een juridisch middel behouden om hun onroerend goed te redden, mits zij een haalbaar financieel alternatief kunnen voorleggen. Om deze geschillen in goede banen te leiden, zijn duidelijke documentatie, correcte procedurele indieningen en inzicht in hypotheekgeschillen vereist.
Advocaat gespecialiseerd in geschillen over overbruggingskredieten, Ben Lewis – Neem contact met ons op
Ben Lewis is advocaat-medewerker op de afdeling Procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u per e-mail contact opnemen met Ben Lewis via B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
