Kredietnemers die in gebreke blijven bij overbruggingsleningen: Risico's en juridische realiteiten

De bridging loan industry continues to see high demand and is continuing to grow, but the risk of defaults remains high. 

Als een Senior Geschillen Partner, I frequently see instances of default. Bridging loans rely on a strict exit strategy, such as selling a eigendom of refinancing, which can be impacted by a slow market.  

Overbruggingskredieten zijn snelle, kortlopende financieringsoplossingen die bedoeld zijn om een financieringstekort te “overbruggen”, meestal voor onroerendgoedtransacties. Door hun gespecialiseerde aard zijn het echter meedogenloze producten waarbij wanbetaling snel kan optreden. 

1. Wat is Wanprestatie? 

In the bridging market, “default” is a broad term that extends far beyond failing to make a monthly payment. The circumstances that amount to a default zal depend on the precise terms of each bridging loan facility but common examples of defaults on bridging loans include: 

• Einde looptijd: Het niet terugbetalen van het volledige leensaldo op de overeengekomen vervaldag van het overbruggingskrediet (de meest voorkomende oorzaak). 

• Technical Breaches: Breaching specific loan conditions, such as starting refurbishments without consent or living in a property intended for rent. 

• Voorwaarde Falen: Not submitting required documentation, like planning permissions, within a set timeframe referred to in the bridging loan documentation. 

• Financiële convenanten: Achterstand op de maandelijkse rentebetalingen van het overbruggingskrediet als het krediet niet wordt “opgerold”. 

2. De onmiddellijke gevolgen van wanbetaling 

Zodra er sprake is van wanbetaling op een overbruggingskrediet, kunnen kredietverstrekkers snel handelen om hun belangen te beschermen, wat kan leiden tot een snelle escalatie van de schuld. 

• Vertragingsrente Rates: Kredietverstrekkers passen vaak direct bij wanbetaling een aanzienlijk hogere rente toe. Sommige kredietverstrekkers proberen deze rente te verhogen, waardoor de schuld exponentieel kan toenemen.  

• Lening versnellen: De kredietverstrekker kan onmiddellijke terugbetaling van het volledige uitstaande saldo eisen. 

• Additional Fees: Bridging lenders may seek to add charges such as late payment penalties, “account review” fees, and substantial renewal fees to the balance. 

• Krediet Schade: Wanbetalingen worden gemeld aan kredietinformatiebureaus, blijven tot zes jaar in het dossier staan en kunnen een belemmering vormen voor toekomstige leningen. 

3. Handhavingsacties: Ondercuratelestelling en terugneming 

If a resolution is not reached, the bridging lender will likely take steps to recover the debt through the security instruments and mechanisms provided for in the facility letter and accompanying security documents such as: 

• Benoeming van curatoren: A Fixed Charge Receiver is typically appointed by a bridging lender, to recover debts owed by a borrower who has defaulted on a loan secured against property or land. The Fixed Charge Receiver’s role is to take control of and manage the charged property to protect the lender’s interest and recover as much of the outstanding debt as possible. 

Typische bevoegdheden die een Legal Charge waarschijnlijk zou geven aan een Fixed Charge Receiver zijn onder andere: 

• De bevoegdheid om het eigendom te verkopen 

• Bezit nemen van het eigendom 

• De ontwikkeling van het pand voltooien 

• The power to lease and manage the property. 

Het is gebruikelijk dat juridische kosten een bepaling bevatten die een curator toestaat om alles te doen wat een eigenaar van het pand kan doen, maar dit is niet altijd het geval. Het is belangrijk op te merken dat, hoewel de curator wordt aangesteld door de kredietverstrekker, de curator de agent is van de kredietnemer, niet van de kredietverstrekker.  

• Bezitsprocedures: Kredietverstrekkers kunnen de rechtbank verzoeken om een bezitsbevel om een eigendom te verkopen dat is gedekt door een juridische last.  

• Persoonlijk Guarantees: Als de verkoop van een woning(en) de schuld niet dekt, kunnen overbruggingskredietverstrekkers eventuele persoonlijke zekerheidsstellers aanspreken voor het tekort. 

4. Factoren waarmee rekening moet worden gehouden om wanbetaling te voorkomen 

To mitigate risk, borrowers considering entering into bridging loans should conduct thorough due diligence before entering into a facility agreement and accompanying security documents and personal guarantees.  

5. Mogelijke gronden voor het aanvechten van overbruggingskredieten 

• Oneerlijke relatie (Wet op het consumentenkrediet van 1974):Volgens Sectie 140A van de Consumer Credit Act 1974 kan een rechtbank een lening heroverwegen als de relatie tussen de kredietverstrekker en de kredietnemer “oneerlijk” is. Dit is een brede test die rekening houdt met het gedrag van de kredietverstrekker, de geschiedenis van de relatie en alle handelingen of nalatigheden voor of na de overeenkomst. Als dit oneerlijk wordt bevonden, heeft de rechtbank een ruime discretie om de rente te verlagen of de voorwaarden opzij te zetten. 

• Regelgeving Misclassification: Borrowers often challenge loans that were presented as “unregulated business loans” when they should have been “regulated mortgage contracts”. If a borrower or their close relative resides in the property, the loan typically falls under FCA regulation. Failure to regulate such a loan can potentially make it unenforceable without a specific court order. 

• Onjuiste voorstelling van zaken en gedrag: If a lender or their agents made untrue statements to induce the borrower into the loan—such as false promises about the exit strategy or the nature of fees—the borrower may have a claim for misrepresentation. In the case of Houssein & anderen tegen London Credit Ltd & anderen [2025] EWHC 2749 (Ch), in eerste instantie werd beweerd dat kredietverstrekkers foto's gebruikten om ten onrechte te beweren dat een woning leeg stond. 

• Klomp over het vermogen tot verlossing: A borrower has an equitable right to repay their loan and get their property back. Any term that makes redemption “unreasonably difficult” or acts as a “clog” on this right—such as exorbitant exit fees or overly onerous redemption conditions—can potentially be challenged as unenforceable. 

• Ongepaste beïnvloeding of dwang:Als een lener onder druk werd gezet om de lening aan te gaan onder onwettige omstandigheden of zonder onafhankelijk juridisch advies, dan kan de overeenkomst (of de persoonlijke garanties die eraan verbonden zijn) nietig worden verklaard. 

• Professionele nalatigheid:In sommige gevallen ligt het geschil bij de betrokken professionals. Als een advocaat bijvoorbeeld niet goed heeft geadviseerd over de risico's van hoge vertragingsrente of “technische” wanbetalingen, kan een kredietnemer een vordering wegens nalatigheid indienen om zijn verliezen terug te vorderen. 

Overzichtstabel van wrakingsgronden 

Wanbetalingsrente en boetes aanvechten 

De afdwingbaarheid van vertragingsrentevoeten 

De afdwingbaarheid van een hoge vertragingsrente (zoals 4% per maand) hangt af van de vraag of de bepaling een “boetebeding” is. Volgens de baanbrekende test vanMakdessi, is een beding een niet-afdwingbare boete indien het een secundaire verplichting is die de contractbreukpleger een nadeel oplegt dat in geen enkele verhouding staat tot enig ander nadeel dat de contractbreukpleger zou kunnen lijden.rechtmatig belang of the innocent party in the enforcement of the primary obligation.  

Het standpunt van het hof van beroep inHoussein: 
The Court of Beroep clarified that a lender has a “legitiem belang bij de uitvoering van het contract”.” (i.e., the timely repayment of the loan), not just in being compensated for a breach. The court held that a default rate is only a penalty if it is “extravagant, exorbitant of gewetenloos” in comparison to that interest. Crucially, the Court of Appeal found the High Court had erred by focusing too much on whether the lender had “justified” the 4% rate with evidence of specific costs; instead, the burden is on the borrower to prove the rate is “extravagant.” 

De Importance van Context: 
Het Hof benadrukte dat er geen “harde en snelle” regel of specifiek percentage is dat een boete vormt. Of een tarief “extravagant” is, moet worden beoordeeld in decommercieel context of the specific loan. For high-risk, short-term bridging financiën, an uplift in interest upon default may be commercially justifiable to protect the lender’s interest in the prompt recycling of capital. The Court remitted the case back to the High Court to apply this test properly, noting that the 4% rate was not “automatically” valid or void. 

Factoren waarmee leners rekening moeten houden: 
Bij het aanvechten van een wanbetalingspercentage ligt de nadruk op de vraag of de bepaling“strafrechtelijk” van aard-wat betekent dat het primaire doel is om de kredietnemer te straffen in plaats van het legitieme belang van de kredietgever te beschermen. De belangrijkste twistpunten zijn onder andere: 

• De bewijslast:Het is aan de kredietnemer om aan te tonen dat het tarief “niet in verhouding staat” tot de rente van de kredietgever. De kredietverstrekker hoeft niet noodzakelijk een wiskundige rechtvaardiging te geven voor de specifieke gekozen rentevoet. 

• Misclassificatie door regelgeving: If a lender incorrectly categorised a loan as “unregulated” (e.g., a “business purpose” declaration was signed when the borrower intended to reside in the property), the borrower may have much stronger protections onder deFinancial Services and Markets Act 2000 (FSMA) en FCA-handboek, Dit kan rentetermijnen “oneerlijk” maken, ongeacht de boeteregel. 

• De val van de “primaire verplichting”:Als de hogere rente gestructureerd is om te worden toegepast bij een “niet-naleving”, kunnen kredietverstrekkers aanvoeren dat het een primaire verplichting is (geen boete). Rechtbanken zullen echter kijken naar deinhoud boven vormom te zien of het daadwerkelijk een boete voor te late betaling is. 

Bij het aanvechten van de afdwingbaarheid van overbruggingskredieten in een geschil kunnen verschillende juridische en regelgevende argumenten naast de “boeteregel” worden overwogen, maar het is belangrijk om zo vroeg mogelijk advies in te winnen.  

Geschillen over overbruggingsleningen - advocaten Neem contact met ons op  

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes. For enquiries on this topic, please get in touch with David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.