Kredietnemers die in gebreke blijven bij overbruggingsleningen: Risico's en juridische realiteiten

Er blijft veel vraag naar overbruggingskredieten en de sector blijft groeien, maar het risico op wanbetaling blijft hoog. 

Als Senior Litigation Partner zie ik regelmatig gevallen van wanbetaling. Overbruggingskredieten zijn afhankelijk van een strikte exitstrategie, zoals de verkoop van een woning of herfinanciering, die kan worden beïnvloed door een trage markt.  

Overbruggingskredieten zijn snelle, kortlopende financieringsoplossingen die bedoeld zijn om een financieringstekort te “overbruggen”, meestal voor onroerendgoedtransacties. Door hun gespecialiseerde aard zijn het echter meedogenloze producten waarbij wanbetaling snel kan optreden. 

1. Wat is Wanprestatie? 

In de overbruggingsmarkt is “wanbetaling” een breed begrip dat veel verder gaat dan het niet nakomen van een maandelijkse betaling. De omstandigheden die een wanbetaling inhouden, hangen af van de precieze voorwaarden van elke overbruggingskredietfaciliteit, maar veel voorkomende voorbeelden van wanbetalingen bij overbruggingskredieten zijn: 

• Einde looptijd: Het niet terugbetalen van het volledige leensaldo op de overeengekomen vervaldag van het overbruggingskrediet (de meest voorkomende oorzaak). 

• Technische inbreuken: Specifieke leningsvoorwaarden overtreden, zoals het starten van verbouwingen zonder toestemming of het wonen in een woning die bedoeld is om te verhuren. 

• Voorwaarde Falen: Het niet indienen van vereiste documentatie, zoals bouwvergunningen, binnen een bepaalde tijd waarnaar wordt verwezen in de documentatie van het overbruggingskrediet. 

• Financiële convenanten: Achterstand op de maandelijkse rentebetalingen van het overbruggingskrediet als het krediet niet wordt “opgerold”. 

2. De onmiddellijke gevolgen van wanbetaling 

Zodra er sprake is van wanbetaling op een overbruggingskrediet, kunnen kredietverstrekkers snel handelen om hun belangen te beschermen, wat kan leiden tot een snelle escalatie van de schuld. 

• Wanbetalingsrente: Kredietverstrekkers passen vaak direct bij wanbetaling een aanzienlijk hogere rente toe. Sommige kredietverstrekkers proberen deze rente te verhogen, waardoor de schuld exponentieel kan toenemen.  

• Lening versnellen: De kredietverstrekker kan onmiddellijke terugbetaling van het volledige uitstaande saldo eisen. 

• Extra kosten: Overbruggingskredietverstrekkers kunnen kosten zoals boetes voor te late betaling, “account review” kosten en aanzienlijke verlengingskosten aan het saldo toevoegen. 

• Krediet Schade: Wanbetalingen worden gemeld aan kredietinformatiebureaus, blijven tot zes jaar in het dossier staan en kunnen een belemmering vormen voor toekomstige leningen. 

3. Handhavingsacties: Ondercuratelestelling en terugneming 

Als er geen oplossing wordt bereikt, zal de overbruggingskredietverstrekker waarschijnlijk stappen ondernemen om de schuld terug te vorderen via de zekerheidsinstrumenten en -mechanismen die in de faciliteitsbrief en bijbehorende zekerheidsdocumenten zijn voorzien, zoals: 

• Benoeming van curatoren: Een Fixed Charge Receiver wordt gewoonlijk aangesteld door een overbruggingskredietverstrekker om schulden te innen van een kredietnemer die in gebreke is gebleven met een lening die gedekt is door een eigendom of grond. De rol van de Fixed Charge Receiver is de controle over en het beheer van het bezwaarde eigendom over te nemen om de belangen van de kredietverstrekker te beschermen en zoveel mogelijk van de uitstaande schuld terug te krijgen. 

Typische bevoegdheden die een Legal Charge waarschijnlijk zou geven aan een Fixed Charge Receiver zijn onder andere: 

• De bevoegdheid om het eigendom te verkopen 

• Bezit nemen van het eigendom 

• De ontwikkeling van het pand voltooien 

• De bevoegdheid om het eigendom te verhuren en te beheren. 

Het is gebruikelijk dat juridische kosten een bepaling bevatten die een curator toestaat om alles te doen wat een eigenaar van het pand kan doen, maar dit is niet altijd het geval. Het is belangrijk op te merken dat, hoewel de curator wordt aangesteld door de kredietverstrekker, de curator de agent is van de kredietnemer, niet van de kredietverstrekker.  

• Bezitsprocedures: Kredietverstrekkers kunnen de rechtbank verzoeken om een bezitsbevel om een eigendom te verkopen dat is gedekt door een juridische last.  

• Persoonlijke garanties: Als de verkoop van een woning(en) de schuld niet dekt, kunnen overbruggingskredietverstrekkers eventuele persoonlijke zekerheidsstellers aanspreken voor het tekort. 

4. Factoren waarmee rekening moet worden gehouden om wanbetaling te voorkomen 

Om de risico's te beperken, moeten kredietnemers die overwegen een overbruggingskrediet aan te gaan, grondig due diligenceonderzoek uitvoeren voordat ze een faciliteitsovereenkomst en bijbehorende zekerheidsdocumenten en persoonlijke garanties aangaan.  

5. Mogelijke gronden voor het aanvechten van overbruggingskredieten 

• Oneerlijke relatie (Wet op het consumentenkrediet van 1974):Volgens Sectie 140A van de Consumer Credit Act 1974 kan een rechtbank een lening heroverwegen als de relatie tussen de kredietverstrekker en de kredietnemer “oneerlijk” is. Dit is een brede test die rekening houdt met het gedrag van de kredietverstrekker, de geschiedenis van de relatie en alle handelingen of nalatigheden voor of na de overeenkomst. Als dit oneerlijk wordt bevonden, heeft de rechtbank een ruime discretie om de rente te verlagen of de voorwaarden opzij te zetten. 

• Misclassificatie door regelgeving:Leners vechten vaak leningen aan die werden gepresenteerd als “ongereguleerde zakelijke leningen” terwijl het “gereguleerde hypotheekcontracten” hadden moeten zijn. Als een lener of zijn/haar naaste familielid in het onroerend goed woont, valt de lening doorgaans onder de FCA-regelgeving. Als een dergelijke lening niet is gereguleerd, kan deze mogelijk niet uitvoerbaar zijn zonder een specifiek gerechtelijk bevel. 

• Onjuiste voorstelling van zaken en gedrag:Als een kredietverstrekker of zijn tussenpersonen onware verklaringen hebben afgelegd om de kredietnemer tot de lening te bewegen, zoals valse beloften over de exitstrategie of de aard van de vergoedingen, kan de kredietnemer een vordering wegens onjuiste voorstelling van zaken hebben. In het geval vanHoussein & anderen tegen London Credit Ltd & anderen [2025] EWHC 2749 (Ch), in eerste instantie werd beweerd dat kredietverstrekkers foto's gebruikten om ten onrechte te beweren dat een woning leeg stond. 

• Klomp over het vermogen tot verlossing:Een lener heeft een billijk recht om zijn lening terug te betalen en zijn eigendom terug te krijgen. Elk beding dat aflossing “onredelijk moeilijk” maakt of dit recht “belemmert”, zoals exorbitante uitstapvergoedingen of te zware aflossingsvoorwaarden, kan mogelijk als niet-afdwingbaar worden aangevochten. 

• Ongepaste beïnvloeding of dwang:Als een lener onder druk werd gezet om de lening aan te gaan onder onwettige omstandigheden of zonder onafhankelijk juridisch advies, dan kan de overeenkomst (of de persoonlijke garanties die eraan verbonden zijn) nietig worden verklaard. 

• Professionele nalatigheid:In sommige gevallen ligt het geschil bij de betrokken professionals. Als een advocaat bijvoorbeeld niet goed heeft geadviseerd over de risico's van hoge vertragingsrente of “technische” wanbetalingen, kan een kredietnemer een vordering wegens nalatigheid indienen om zijn verliezen terug te vorderen. 

Overzichtstabel van wrakingsgronden 

Wanbetalingsrente en boetes aanvechten 

De afdwingbaarheid van vertragingsrentevoeten 

De afdwingbaarheid van een hoge vertragingsrente (zoals 4% per maand) hangt af van de vraag of de bepaling een “boetebeding” is. Volgens de baanbrekende test vanMakdessi, is een beding een niet-afdwingbare boete indien het een secundaire verplichting is die de contractbreukpleger een nadeel oplegt dat in geen enkele verhouding staat tot enig ander nadeel dat de contractbreukpleger zou kunnen lijden.rechtmatig belangvan de onschuldige partij bij het afdwingen van de primaire verplichting. 

Het standpunt van het hof van beroep inHoussein: 
Het Hof van Beroep verduidelijkte dat een kredietverstrekker een“legitiem belang bij de uitvoering van het contract”.”(d.w.z. de tijdige terugbetaling van de lening), en niet alleen om gecompenseerd te worden voor een schending. De rechtbank oordeelde dat een verzuimrente alleen een boete is als deze“extravagant, exorbitant of gewetenloos”in vergelijking met die rente. Cruciaal is dat het Hof van Beroep oordeelde dat de High Court een fout had gemaakt door zich te veel te richten op de vraag of de kredietverstrekker het 4%-tarief had “gerechtvaardigd” met bewijs van specifieke kosten; in plaats daarvan ligt de last bij de kredietnemer om te bewijzen dat het tarief “extravagant” is.” 

Het belang van context: 
Het Hof benadrukte dat er geen “harde en snelle” regel of specifiek percentage is dat een boete vormt. Of een tarief “extravagant” is, moet worden beoordeeld in decommerciële contextvan de specifieke lening. Voor overbruggingskredieten met een hoog risico en een korte looptijd kan een renteverhoging bij wanbetaling commercieel gerechtvaardigd zijn om het belang van de kredietgever bij een snelle recuperatie van kapitaal te beschermen. Het Hof heeft de zaak terugverwezen naar de High Court om deze test goed toe te passen, en merkte op dat het 4%-tarief niet “automatisch” geldig of nietig was. 

Factoren waarmee leners rekening moeten houden: 
Bij het aanvechten van een wanbetalingspercentage ligt de nadruk op de vraag of de bepaling“strafrechtelijk” van aard-wat betekent dat het primaire doel is om de kredietnemer te straffen in plaats van het legitieme belang van de kredietgever te beschermen. De belangrijkste twistpunten zijn onder andere: 

• De bewijslast:Het is aan de kredietnemer om aan te tonen dat het tarief “niet in verhouding staat” tot de rente van de kredietgever. De kredietverstrekker hoeft niet noodzakelijk een wiskundige rechtvaardiging te geven voor de specifieke gekozen rentevoet. 

• Misclassificatie door regelgeving:Als een kredietverstrekker een lening ten onrechte als “ongereguleerd” heeft gecategoriseerd (er is bijvoorbeeld een verklaring voor “zakelijke doeleinden” ondertekend terwijl de kredietnemer van plan was om in het onroerend goed te gaan wonen), dan kan de kredietnemer veel sterkere bescherming genieten onder hetFinancial Services and Markets Act 2000 (FSMA) en FCA-handboek, Dit kan rentetermijnen “oneerlijk” maken, ongeacht de boeteregel. 

• De val van de “primaire verplichting”:Als de hogere rente gestructureerd is om te worden toegepast bij een “niet-naleving”, kunnen kredietverstrekkers aanvoeren dat het een primaire verplichting is (geen boete). Rechtbanken zullen echter kijken naar deinhoud boven vormom te zien of het daadwerkelijk een boete voor te late betaling is. 

Bij het aanvechten van de afdwingbaarheid van overbruggingskredieten in een geschil kunnen verschillende juridische en regelgevende argumenten naast de “boeteregel” worden overwogen, maar het is belangrijk om zo vroeg mogelijk advies in te winnen.  

Geschillen over overbruggingsleningen - advocaten Neem contact met ons op  

David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van kwesties met betrekking tot wanbetalingen en geschillen over overbruggingskredieten. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.