Rente bij wanbetaling op een overbruggingskrediet: afdwingbaar of niet? De herziening van de zaak Houssein tegen London Credit Ltd 

Inleiding 

De grens tussen een wettelijk afdwingbare vertragingsrente en een niet-afdwingbare contractuele boete is al lange tijd een bron van hevige rechtszaken in het Engelse handelsrecht. Het langlopende geschil in Houssein e.a. tegen London Credit Limited geldt als een baanbrekende casestudy over de manier waarop rechtbanken risico’s op het gebied van kortetermijnfinanciering beoordelen. Na een ingewikkeld procedureel traject, met onder meer een proces bij het High Court in 2023 en een daaropvolgende vernietiging van de uitspraak door het Court of Appeal in 2024, werd de zaak terugverwezen naar het High Court. 

Het daaruit voortvloeiende herziene vonnis – dat eind 2025 werd uitgesproken en in de juridische wereld uitvoerig werd geanalyseerd – gaf een fundamentele nieuwe invulling aan de manier waarop deze baanbrekende Cavendish Square Holding BV tegen El Makdessi de test is van toepassing op moderne overbruggingsfinanciering.  

Bij de herziening kwam Richard Farnhill, plaatsvervangend rechter bij het Hooggerechtshof, terug op zijn oorspronkelijke standpunt. Hij bekrachtigde een hoge maandelijkse vertragingsrente van 4% en bood zowel kredietverstrekkers als kredietnemers een duidelijker kader (hoewel de kredietnemer tegen deze uitspraak in beroep is gegaan, waardoor de zaak nog in behandeling is).  

Feitelijke achtergrond en het oorspronkelijke geschil 

Het geschil vloeide voort uit een commerciële overbruggingslening van 1,8 miljoen pond die in augustus 2020 werd afgesloten. De lening werd verstrekt door London Credit Ltd (LCL), een niet-gereguleerde kredietverstrekker, aan CEK Investments Ltd, een rechtspersoon die onder zeggenschap staat van de heer en mevrouw Houssein. De lening was gedekt door een portefeuille van vijf vastgoedobjecten bestemd voor verhuur en de persoonlijke gezinswoning van de familie Houssein. 

De leningsovereenkomst was opgebouwd uit twee hoofdrentetrapjes: 

• Een standaard contractuele rentevoet van 1% per maand. 

• Een standaardrentevoet van 4% per maand, met maandelijkse renteopbouw, die automatisch in werking treedt bij elke “geval van wanbetaling”. 

Aangezien LCL een niet-gereguleerde verstrekker van kortlopende leningen was, was het haar wettelijk verboden hypothecaire leningen aan particulieren te verstrekken. Om aan de regelgeving te voldoen, bevatte de leningsovereenkomst een bepaling waarin stond dat noch de leners, noch hun naaste familieleden in een van de als zekerheid gestelde onroerende goederen mochten wonen. 

De kredietnemers hebben deze bepaling inzake niet-woonplaats geschonden en zijn er uiteindelijk niet in geslaagd het resterende bedrag volledig terug te betalen tegen de vervaldatum in augustus 2021. Toen LCL het samengestelde wanbetalingspercentage van 4% wilde opleggen, hebben de Housseins een gerechtelijke procedure aangespannen. Zij voerden aan dat een verviervoudigde rentevoet een woekerachtige, niet-afdwingbare boete was die uitsluitend bedoeld was om hen te straffen in plaats van de kredietverstrekker schadeloos te stellen. 

De procedurele jojo: van proces naar terugverwijzing 

De juridische weg van Houssein is buitengewoon moeizaam verlopen: 

[2023] Proces voor het Hooggerechtshof	[2024] Hof van Beroep	[Eind 2025] Terugverwijzing door het Hooggerechtshof	[jan. 2026 / Vooruitblik]
Er werd een strafschop toegekend	Vernietigd en terugverwezen	Tarieffixatie verklaard voor afdwingbaar	Lopende beroepsprocedure

In de eerste rechtszaak van 2023 stelde het Hooggerechtshof de leners in het gelijk. De rechter oordeelde dat, aangezien het wanbetalingspercentage van 4% uniform van toepassing was op welke dan ook in geval van wanbetaling — ongeacht of het nu ging om een kleine technische overtreding of een ernstige wanbetaling — kon dit geen reële voorafgaande schatting van het verlies zijn. De rechtbank concludeerde dat het tarief onevenredig was, aangezien LCL al beschermd was door standaardrente en zakelijke zekerheden. 

In 2024 heeft het Hof van Beroep deze uitspraak echter vernietigd. Het hof oordeelde dat de rechter in eerste aanleg de kernbeginselen verkeerd had toegepast Cavendish leer door te veel nadruk te leggen op standaardvergoedingen.  

Het Hof van Beroep heeft verduidelijkt dat een hoger wanbetalingspercentage geldig kan zijn als dit een gerechtvaardigd zakelijk belang van de kredietverstrekker. Cruciaal is dat het Hof van Beroep ook waarschuwde dat, indien het wanbetalingspercentage niet aan de sanctietest zou voldoen, de kredietverstrekker met een economisch vacuüm zou komen te zitten, aangezien de standaardrente niet automatisch zou blijven lopen na afloop van de contractuele looptijd van de lening. De zaak werd terugverwezen naar de High Court voor een grondige herbeoordeling van de feiten. 

De herbeoordeling: een analyse van de “gerechtvaardigde belangen” 

Na een herziening van de zaak op basis van nieuw deskundigenbewijs heeft het Hooggerechtshof het risico voor de kredietverstrekker grondig opnieuw beoordeeld. In zijn bijgewerkte vonnis stelde plaatsvervangend rechter Richard Farnhill het volgende: vijf verschillende categorieën van legitieme commerciële belangen dat een uniforme, verhoogde vertragingsrente rechtvaardigde: 

1. Aflossingsrente: Het fundamentele commerciële belang van elke kredietverstrekker is ervoor te zorgen dat een lening op tijd en volgens de overeengekomen voorwaarden wordt terugbetaald. 

2. Belang bij vertegenwoordiging: Het vertrouwen van de kredietverstrekker in de waarheid en de blijvende juistheid van de verklaringen en garanties die de kredietnemers bij de start van het project hebben afgegeven. 

3. Zekerheidsrecht: De fundamentele verplichting van een kredietverstrekker met zekerheidsrecht om ervoor te zorgen dat de aan de lening gekoppelde materiële activa vrij van lasten blijven, hun waarde behouden en juridisch verhandelbaar zijn. 

4. Belang van niet-ingezetenen: Aangezien LCL een niet-gereguleerde kredietverstrekker was, hield een schending van de niet-woonplaatsclausule ernstige regelgevingsrisico’s in. De rechtbank erkende dat een kredietverstrekker een legitiem commercieel recht heeft om een verhoogde rentevoet te hanteren ter afschrikking van schendingen die hem zouden kunnen blootstellen aan wettelijke sancties of handhavingsmaatregelen. 

5. Rente op kredietrisico: Kortlopende overbruggingsleningen zijn uiterst gevoelige transacties. De rechtbank aanvaardde nieuw bewijsmateriaal waaruit bleek dat elke marginale verslechtering van het kredietprofiel van een kredietnemer (zoals kruisverzuimen of onbetaalde vonnissen) zijn vermogen om herfinanciering te verkrijgen drastisch in gevaar brengt. Aangezien herfinanciering de belangrijkste “uitweg” is waarmee overbruggingskredieten worden terugbetaald, vormt elke toename van het kredietrisico een directe bedreiging voor het kapitaalrendement van de kredietverstrekker. 

De evenredigheidsanalyse 

Nadat de gerechtvaardigde belangen waren vastgesteld, was de laatste hindernis in het kader van de Cavendish De test had tot doel vast te stellen of een maandelijkse samengestelde rentevoet van 4% extravagant, buitensporig of onredelijk. 

Uit deskundigenrapporten die tijdens de herbeoordeling werden voorgelegd, bleek dat het gebruikelijke standaard wanbetalingspercentage op de markt voor overbruggingsfinanciering schommelde tussen 2% en 3%, samengesteld per maand. Het percentage van 4% van LCL was onmiskenbaar hoog en bevond zich aan de absolute bovengrens van wat commercieel gezien gangbaar was. 

Niettemin oordeelde de rechtbank dat het feit dat een praktijk zich aan de bovengrens van de handelsgebruiken bevindt, niet noodzakelijkerwijs betekent dat deze onredelijk is. Aangezien de partijen in deze zaak ervaren commerciële actoren waren die gebruik hadden gemaakt van onafhankelijk juridisch en makelaarsadvies, gold er een sterk vermoeden van contractuele vrijheid. Gezien de kwetsbaarheid van de herfinancieringsstrategie en de specifieke regelgevingsrisico's van de schending van de woonhuurovereenkomst, oordeelde het Hooggerechtshof dat het wanbetalingspercentage geen straf en was volledig afdwingbaar. 

Gevolgen voor het bedrijfsleven en juridische conclusies 

De koerswijziging van het Hooggerechtshof in Houssein heeft voor opschudding gezorgd in de sector van de overbruggingsfinanciering en heeft daarmee een aantal cruciale uitgangspunten voor het opstellen van kredietovereenkomsten nog eens onderstreept: 

• Validatie van uniforme wanbetalingspercentages: Kredietverstrekkers zijn niet strikt verplicht om renteschalen voor verschillende soorten wanbetalingen nauwkeurig te differentiëren, mits elke onderliggende wanbetalingsgebeurtenis terug te voeren is op een geldig commercieel belang (zoals het veiligstellen van de uitstapmogelijkheid of het vermijden van regelgevingsrisico’s). 

• Het cruciale belang van de vluchtroute: In het vonnis wordt rekening gehouden met de economische realiteit van overbruggingsfinanciering. De bereidheid van de rechtbank om te erkennen dat kleine kredietschokken herfinancieringsmodellen kunnen verstoren, biedt kredietverstrekkers een krachtig instrument om defensieve wanbetalingsprijzen te rechtvaardigen. 

• Hoge drempel voor het ongedaan maken van clausules door kredietnemers: Voor commerciële kredietnemers blijft de drempel om “onredelijkheid” aan te tonen hoog. Als een ervaren kredietnemer een overeenkomst ondertekent op basis van professioneel advies, zullen de rechtbanken niet snel ingrijpen om de nadelige economische gevolgen van een contractbreuk te corrigeren. Het is goed om in gedachten te houden dat elke zaak op de eigen feiten berust en dat het nog steeds mogelijk is dat de door overbruggingskredietverstrekkers in rekening gebrachte vertragingsrente, afhankelijk van de feiten van elk specifiek geval, neerkomt op een niet-afdwingbare boeteclausule.  

Conclusie en volgende stappen 

De heroverweging van Houssein tegen London Credit Ltd brengt enige duidelijkheid in het juridische landschap, ten gunste van contractuele zekerheid en het beperken van risico’s voor kredietverstrekkers. De hele kwestie is echter nog niet helemaal afgerond. Door een beroepschrift dat is ingediend op 12 januari 2026, hebben de kredietnemers opnieuw beroep aangetekend tegen het vonnis van het Hooggerechtshof van eind 2025 waarin een herziening werd gelast. Aangezien de daaropvolgende zitting bij het Hof van Beroep in juni 2026 plaatsvindt, zal de financiële sector deze zaak nauwlettend blijven volgen om te zien of deze moeizaam bewerkstelligde duidelijkheid over de vertragingsrente de volgende beroepsprocedure zal doorstaan. 

Advocaat David Burns, gespecialiseerd in geschillen over overbruggingskredieten – Neem contact met ons op  

David Burns, senior partner procesvoering bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft ruime ervaring met het behandelen van kwesties in verband met wanbetaling op overbruggingsleningen en geschillen hierover.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk  of telefonisch op 0207 467 5751.