Evicting a commercieel tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.
For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.
1. Het recht op verbeurdverklaring
Verbeurdverklaring allows a landlord to terminate a lease and re-enter the eigendom due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a commercieel vastgoed.
In eerste instantie is het de moeite waard om te controleren of de huurovereenkomst een expliciete vervalbepaling bevat.
De verbeurdverklaringsclausule
- Uitdrukkelijke bepaling: The lease must bevatten an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.”
- Respijtperiodes: Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises.
Vrijstelling van Sectie 146
- Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), niet-betaling van huur geen Section 146 Notice vereist volgens de Law of Property Act 1925.
- In bepaalde omstandigheden, die hieronder worden besproken, kan de verhuurder de huurovereenkomst direct beëindigen als de respijtperiode is verstreken.
2. Methoden voor terugvordering van bezit
There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a commerciële lease: Peaceable Re-entry and Court Proceedings.
Vreedzame terugkeer (zelfhulp)
- Actie: The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks.
- Tijdstip: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry.
- Effect: De huurovereenkomst wordt beëindigd op het moment dat de sloten worden vervangen.
Bezitsprocedures (de gerechtelijke route)
- Proces: De verhuurder dient een vordering tot bezit in bij de County Court of High Court.
- Vereiste: This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a residentieel element).
- Beëindiging: De huurovereenkomst wordt behandeld als formeel beëindigd wanneer de rechter de bezitsvordering betekend aan de huurder.
3. De doctrine van verklaring van afstand
A significant risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include:
- Huren: Het sturen van een factuur voor toekomstige huur is een kwijtschelding.
- Aanvaarding van huur: Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver.
- Communicatie: Elke handeling van de verhuurder of zijn tussenpersoon (bijv. het bespreken van reparaties of het verlenen van toestemming) die de huurovereenkomst als lopend beschouwt, kan de verbeurdverklaring onwettig maken.
- Verval: Zodra een afstandsverklaring plaatsvindt, moet de verhuurder wachten tot de volgende huurperiode wordt gemist voordat ze opnieuw kunnen proberen te forfaiteren.
4. Vrijstelling van verbeurdverklaring
Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.”
Discretie van de rechtbank
- Betaling van achterstallige betalingen: If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court zal almost always grant relief.
- Status Quo: Relief herstelt de lease alsof de verbeurdverklaring nooit heeft plaatsgevonden.
- Tijdslimieten: Voor vreedzame hernieuwde inwoning heeft de huurder gewoonlijk zes maanden de tijd om een verzoek tot ontheffing in te dienen (hoewel huurders in sommige gevallen een ontheffing van verbeurdverklaring hebben kunnen krijgen nadat meer dan 6 maanden waren verstreken).
- Voor rechtszaken: If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed.
5. Procedureel onderzoek
Om ervoor te zorgen dat de verbeurdverklaring van het handelshuurcontract / ontruiming rechtmatig is, moeten de volgende technische regels in acht worden genomen:
Opmerking: Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant.
Technische overwegingen en gemengd gebruik
De definitie van “Huur”
Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts.
Gevaar voor gemengd gebruik
The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord kan niet vreedzame terugkeer gebruiken. Dit is een strafbaar feit. In deze gevallen is een gerechtelijk bevel de enige legale weg.
Bezittingen en achtergelaten goederen
Wanneer een verhuurder verbeurd wordt verklaard, blijven de voorraad en apparatuur van de huurder binnen. De verhuurder wordt een “onvrijwillige bewaarnemer”. Hij moet de Torts (Interference with Goods) Act 1977 volgen en de huurder een redelijke kans geven om zijn goederen op te halen voordat ze kunnen worden verkocht of weggedaan. Als dit niet gebeurt, kan dit leiden tot een secundaire rechtsvordering voor omzetting van goederen.
Samenvattende checklist voor verhuurders
Om een wettelijke ontruiming wegens huurachterstand te garanderen, moet een verhuurder:
- Controleer de lease: Bevestig het bestaan van een vervalclausule en bereken de exacte afloop van de aflossingsvrije periode.
- De rekeningen controleren: Zorg ervoor dat de achterstallige betalingen strikt worden gedefinieerd als huur en dat er geen betalingen zijn geaccepteerd nadat het recht op verbeurdverklaring is ontstaan.
- Controleer bezetting: Bevestig dat het pand alleen commercieel is en dat er niemand op het terrein woont.
- Ontheffing controleren: Stel vast dat er geen stappen zijn ondernomen die zouden kunnen neerkomen op een afstand van het recht om de lease op te zeggen.
- Instructies voor afgifte: Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings.
- Beveilig de locatie: Verander sloten, neem meterstanden op en fotografeer de inventaris van achtergelaten goederen.
Verbeurdverklaring is een krachtig maar klinisch middel. Omdat de rechtbanken het zien als een “draconische” remedie, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de verbeurdverklaring rechtmatig is. Elke afwijking kan ertoe leiden dat de verhuurder de huurder een schadevergoeding betaalt, in plaats van andersom.
David Burns, Senior Geschillen Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
