Het uitzetten van een commerciële huurder in het Verenigd Koninkrijk wegens het niet betalen van huur is een krachtig instrument dat, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval, mogelijk beschikbaar is voor een verhuurder wanneer de huurder zijn huur niet heeft betaald.
Voor zowel verhuurders als huurders in het Verenigd Koninkrijk is het van cruciaal belang om het juridische kader voor de verbeurdverklaring van de huurovereenkomst te begrijpen. Dit artikel gaat in op de complexiteit van het uitzetten van een commerciële huurder, het belang van specifieke huurvoorwaarden en de omstandigheden waarin het mogelijk is om een commerciële huurder uit te zetten.
1. Het recht op verbeurdverklaring
Met een verbeurdverklaring kan een verhuurder een huurovereenkomst beëindigen en de woning opnieuw betreden als gevolg van een schending door een huurder. Voor het niet betalen van huur is dit over het algemeen de snelste weg naar uitzetting voor een verhuurder van een commercieel pand.
In eerste instantie is het de moeite waard om te controleren of de huurovereenkomst een expliciete vervalbepaling bevat.
De verbeurdverklaringsclausule
- Uitdrukkelijke bepaling: De huurovereenkomst moet een uitdrukkelijke ”vervalbepaling/opzeggingsclausule” bevatten. Zonder deze clausule is het moeilijk om de huurovereenkomst te laten vervallen wegens huurachterstand, tenzij de schending zo ernstig is dat deze als “verwerpelijk” wordt beschouwd.”
- Respijtperiodes: De meeste huurovereenkomsten specificeren een periode (meestal 14 of 21 dagen) dat de huur onbetaald moet blijven voordat het recht op verbeurdverklaring ontstaat.
Vrijstelling van Sectie 146
- In tegenstelling tot andere schendingen (zoals ongeoorloofde wijzigingen / reparaties / schending van gebruikersclausules), niet-betaling van huur geen Section 146 Notice vereist volgens de Law of Property Act 1925.
- In bepaalde omstandigheden, die hieronder worden besproken, kan de verhuurder de huurovereenkomst direct beëindigen als de respijtperiode is verstreken.
2. Methoden voor terugvordering van bezit
Er zijn twee verschillende manieren om het recht op verbeurdverklaring van een handelshuurcontract uit te oefenen: Vreedzaam binnentreden en gerechtelijke procedures.
Vreedzame terugkeer (zelfhulp)
- Actie: De verhuurder (meestal via een gecertificeerde deurwaarder) komt fysiek het pand binnen en verandert de sloten.
- Timing: Dit gebeurt meestal in de vroege ochtenduren wanneer het pand niet bewoond is om problemen te voorkomen met betrekking tot het overtreden van de Criminal Law Act 1977, die het gebruik van of de dreiging met geweld om toegang te krijgen verbiedt.
- Effect: De huurovereenkomst wordt beëindigd op het moment dat de sloten worden vervangen.
Bezitsprocedures (de gerechtelijke route)
- Proces: De verhuurder dient een vordering tot bezit in bij de County Court of High Court.
- Vereiste: Dit is vaak de voorkeursroute als er een risico is op een fysieke confrontatie of als het pand gemengd is (met een woonelement).
- Beëindiging: De huurovereenkomst wordt behandeld als formeel beëindigd wanneer de rechter de bezitsvordering betekend aan de huurder.
3. De doctrine van verklaring van afstand
Een belangrijk risico voor een verhuurder wanneer een huurder zijn huur niet heeft betaald, is het “afstand doen” van het recht op verbeurdverklaring. Dit gebeurt als de verhuurder, met kennis van de schending, een handeling verricht die het voortbestaan van de huurovereenkomst erkent nadat het recht op verbeurdverklaring is ontstaan. Voorbeelden van afstand kunnen zijn:
- Huren: Het sturen van een factuur voor toekomstige huur is een kwijtschelding.
- Aanvaarding van huur: Zelfs het accepteren van een gedeeltelijke betaling van achterstallige of toekomstige huur is een kwijtschelding.
- Communicatie: Elke handeling van de verhuurder of zijn tussenpersoon (bijv. het bespreken van reparaties of het verlenen van toestemming) die de huurovereenkomst als lopend beschouwt, kan de verbeurdverklaring onwettig maken.
- Verval: Zodra een afstandsverklaring plaatsvindt, moet de verhuurder wachten tot de volgende huurperiode wordt gemist voordat ze opnieuw kunnen proberen te forfaiteren.
4. Vrijstelling van verbeurdverklaring
Zelfs nadat een verhuurder met succes opnieuw is binnengedrongen of een procedure heeft aangespannen, heeft de huurder een wettelijk recht om een aanvraag in te dienen voor “ontheffing van verbeurdverklaring”.”
Discretie van de rechtbank
- Betaling van achterstallige betalingen: Als de huurder alle openstaande huur, rente en juridische kosten van de verhuurder betaalt, zal de rechter bijna altijd een oplossing toestaan.
- Status Quo: Relief herstelt de lease alsof de verbeurdverklaring nooit heeft plaatsgevonden.
- Tijdslimieten: Voor vreedzame hernieuwde inwoning heeft de huurder gewoonlijk zes maanden de tijd om een verzoek tot ontheffing in te dienen (hoewel huurders in sommige gevallen een ontheffing van verbeurdverklaring hebben kunnen krijgen nadat meer dan 6 maanden waren verstreken).
- Voor rechtszaken: Als de verhuurder in het gelijk wordt gesteld, moet de huurder meestal een verzoek indienen voordat het bevel tot inbezitneming ten uitvoer wordt gelegd. Zodra de verhuurder bezit neemt op grond van een gerechtelijk bevel, wordt het recht van de huurder om genoegdoening te vragen aanzienlijk beperkt.
5. Procedureel onderzoek
Om ervoor te zorgen dat de verbeurdverklaring van het handelshuurcontract / ontruiming rechtmatig is, moeten de volgende technische regels in acht worden genomen:
Opmerking: Verbeurdverklaring is een “alles of niets” remedie. Door de huurovereenkomst te beëindigen, verlies je het recht op toekomstige huur en kun je aansprakelijk worden voor bedrijfsbelastingen terwijl de eenheid leegstaat.
Technische overwegingen en gemengd gebruik
De definitie van “Huur”
Verhuurders moeten ervoor zorgen dat de schuld waarvoor ze verbeuren wettelijk als “huur” wordt geclassificeerd. Hoewel de basishuur voor de hand ligt, moeten andere kosten zoals servicekosten, verzekeringspremies en nutsvoorzieningen “gereserveerd zijn als huur” in de huurovereenkomst. Als dat niet het geval is, moet de verhuurder een Sectie 146 Kennisgeving sturen voordat hij deze specifieke schulden verbeurd verklaart.
Gevaar voor gemengd gebruik
De Protection from Eviction Act 1977 is van toepassing als een deel van het pand “als woning wordt bewoond”. Als een commerciële huurder in een appartement boven zijn winkel woont met dezelfde huurovereenkomst, dan kan een verhuurder kan niet vreedzame terugkeer gebruiken. Dit is een strafbaar feit. In deze gevallen is een gerechtelijk bevel de enige legale weg.
Bezittingen en achtergelaten goederen
Wanneer een verhuurder verbeurd wordt verklaard, blijven de voorraad en apparatuur van de huurder binnen. De verhuurder wordt een “onvrijwillige bewaarnemer”. Hij moet de Torts (Interference with Goods) Act 1977 volgen en de huurder een redelijke kans geven om zijn goederen op te halen voordat ze kunnen worden verkocht of weggedaan. Als dit niet gebeurt, kan dit leiden tot een secundaire rechtsvordering voor omzetting van goederen.
Samenvattende checklist voor verhuurders
Om een wettelijke ontruiming wegens huurachterstand te garanderen, moet een verhuurder:
- Controleer de lease: Bevestig het bestaan van een vervalclausule en bereken de exacte afloop van de aflossingsvrije periode.
- De rekeningen controleren: Zorg ervoor dat de achterstallige betalingen strikt worden gedefinieerd als huur en dat er geen betalingen zijn geaccepteerd nadat het recht op verbeurdverklaring is ontstaan.
- Controleer bezetting: Bevestig dat het pand alleen commercieel is en dat er niemand op het terrein woont.
- Ontheffing controleren: Stel vast dat er geen stappen zijn ondernomen die zouden kunnen neerkomen op een afstand van het recht om de lease op te zeggen.
- Instructies voor afgifte: Gediplomeerde gerechtsdeurwaarders inschakelen voor vreedzame terugkeer of juridische bijstand voor rechtszaken.
- Beveilig de locatie: Verander sloten, neem meterstanden op en fotografeer de inventaris van achtergelaten goederen.
Verbeurdverklaring is een krachtig maar klinisch middel. Omdat de rechtbanken het zien als een “draconische” remedie, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de verbeurdverklaring rechtmatig is. Elke afwijking kan ertoe leiden dat de verhuurder de huurder een schadevergoeding betaalt, in plaats van andersom.
David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring met commerciële huurgeschillen en het niet betalen van huur. Of u nu de voorwaarden van een huurovereenkomst wilt afdwingen of advies wilt inwinnen over de naleving van de voorwaarden van een huurovereenkomst, wij hebben de ervaring om u te helpen. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of per telefoon op 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
