In the challenging landscape of commercieel vastgoed, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord’s alleged failure to repair, a breach of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a commercieel tenant legally withhold rent?
For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance of specific lease terms, and the limited circumstances where it might be permissible.
De algemene regel: de huur moet worden betaald
The starting point is that a tenant’s obligation to pay rent is independent of the landlord’s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord is in breach of their duties—such as failing to maintain the structure of the building—the tenant is still legally required to pay rent in full and on time.
The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the eigendom. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute.
De kracht van de huurovereenkomst
With regards to the question of whether a tenant can withhold rent zal depend on the specific terms of the lease.
Over het algemeen biedt de contractvrijheid verhuurders en huurders de mogelijkheid om hun eigen voorwaarden overeen te komen, en de rechter zal zich zelden mengen in een overeenkomst tussen twee commerciële partijen.
Belangrijk punt: If the lease says rent must be paid “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance.
De opkomst van de “geen-verrekeningsclausule”
In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction / no set-off” clause. This is an important provision that every tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease.
Wat is een “geen-verrekeningsclausule”?
A “set-off” is a legal right that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another party. In a commercial context, a tenant might feel they are owed £5,000 for repairs the landlord failed to carry out and seek to “set this off” against their next £5,000 rent payment.
A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard lease wording often states that rent must be paid:
“Vrij van alle inhoudingen en zonder enige vorm van verrekening, tegenvordering of korting.”
Door deze bepaling op te nemen, zorgt de verhuurder ervoor dat de huur moet worden betaald, ongeacht of de huurder een afzonderlijke vordering op de verhuurder heeft. Als de huurder van mening is dat de verhuurder hem geld verschuldigd is, moet hij eerst de huur betalen en vervolgens de verhuurder apart voor de rechter dagen om zijn schade vergoed te krijgen. Hij kan het huurgeld niet als pressiemiddel gebruiken.
Wanneer mag de huur worden ingehouden?
Hoewel de algemene regel en de “geen-verrekening”-clausules waarschijnlijk het uitgangspunt vormen, zijn er enkele uitzonderingen waarbij een huurder een rechtsgrond zou kunnen hebben om de huur in te houden of in mindering te brengen.
1. Billijke verrekening (indien niet uitgesloten)
Indien een huurovereenkomst niet een “geen-verrekeningsclausule” bevat, kan een huurder zich beroepen op “billijke verrekening”. Dit stelt een partij in staat een tegenvordering in mindering te brengen indien die vordering zo nauw verband houdt met de schuld dat het onrechtvaardig zou zijn de betaling van de ene te eisen zonder de andere. Aangezien moderne huurovereenkomsten echter zo robuust zijn opgesteld, is dit vaak niet beschikbaar voor de gemiddelde commerciële huurder.
2. Bepalingen inzake uitdrukkelijke huurvermindering
Veel moderne commerciële huurovereenkomsten bevatten clausules inzake “huurvermindering” of “huuropschorting”. Hierin wordt vastgelegd onder welke omstandigheden de huur automatisch komt te vervallen. Het meest voorkomende voorbeeld is wanneer het pand onbruikbaar wordt als gevolg van een “verzekerd risico”, zoals brand of overstroming. In deze gevallen “houdt” de huurder de huur niet op uit verzet; hij maakt gebruik van een contractueel recht dat in werking treedt door het optreden van een specifieke situatie.
3. Voorafgaande overeenkomst met de verhuurder
A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding and prevents the landlord from later claiming arrears.
De risico’s van het achterhouden van de huur
Voor een huurder is het achterhouden van de huur zonder duidelijke wettelijke grond (of in strijd met een “geen-verrekening”-clausule) een zeer risicovolle strategie.
- Verbeurdverklaring of the Lease: In de meeste huurovereenkomsten staat dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen en het pand weer in bezit kan nemen als de huur gedurende een bepaalde periode (meestal 14 tot 21 dagen) niet is betaald. In sommige gevallen kan dit zonder gerechtelijk bevel gebeuren.
- Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR): Landlords can instruct enforcement agents to enter the premises and seize the tenant’s goods to be sold to cover the debt.
- Statutory Demands: A landlord can issue a demand that, if unpaid, can lead to the winding up (insolventie) of the tenant’s company or personal bankruptcy if the tenant under the lease is an individual who has stopped paying rent.
- Zeer interessant: In de meeste huurovereenkomsten is een “rente bij betalingsachterstand” opgenomen (vaak 4% of meer boven de basisrente), die van toepassing is zodra de huur te laat wordt betaald.
Strategische overwegingen voor huurders en verhuurders
Voor huurders:
Overweeg om de huur te betalen in plaats van deze in te houden en het risico te lopen dat deze vervalt “onder voorbehoud of met behoud van uw rechten.” This means you pay the full amount but formally notify the landlord in writing that you reserve the right to claim those funds back through legal action due to their separate breach of contract. This keeps your commerciële lease ongoing and operational while you pursue your claim.
Voor verhuurders:
Zorg er altijd voor dat uw huurovereenkomsten een degelijke “geen-verrekeningsclausule” bevatten, opgesteld door een advocaat. Dit is uw belangrijkste bescherming tegen “eigenhandige” huurinhoudingen door huurders. Mocht een huurder de huur toch inhouden, handel dan snel om uw positie te behouden.
Conclusie
The terms of the lease will likely set out the tenant’s rent payment obligations. In the UK, the inclusion of “no set-off” clauses in modern leases makes it very difficult for a tenant to legally withhold rent as a response to landlord failures. While it may feel unfair to pay for a building that has a leaking roof or broken lifts, the legal consequences of non-payment are potentially far more damaging than the cost of a separate legal claim for damages.
David Burns, Senior Geschillen Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
