Kan een commerciële huurder huur inhouden?

In de veeleisende wereld van commercieel vastgoed zijn geschillen tussen verhuurders en huurders bijna onvermijdelijk. Er ontstaan vaak conflicten wanneer een huurder meent dat hij gerechtigd is de huur in te houden. Of het nu gaat om vermeende nalatigheid van de verhuurder bij het uitvoeren van reparaties, een inbreuk op het ongestoord genot van het pand of economische tegenspoed: de vraag die we in dit artikel behandelen is: mag een commerciële huurder de huur wettelijk inhouden? 

Zowel voor verhuurders als huurders in het Verenigd Koninkrijk is het van cruciaal belang om het wettelijke kader rond huurbetalingen te begrijpen. In dit artikel wordt ingegaan op de complexiteit van het inhouden van huur, het belang van specifieke huurvoorwaarden en de beperkte omstandigheden waarin dit toegestaan kan zijn. 

De algemene regel: de huur moet worden betaald 

Het uitgangspunt is dat de verplichting van de huurder om huur te betalen losstaat van de verplichtingen van de verhuurder op grond van de huurovereenkomst. Dit principe, dat vaak de “regel van de onafhankelijke verbintenis” wordt genoemd, houdt in dat zelfs als een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt – bijvoorbeeld door het gebouw niet te onderhouden – de huurder wettelijk nog steeds verplicht is de huur volledig en op tijd te betalen. 

De reden voor deze regel is dat verhuurders zo kunnen rekenen op een voorspelbare inkomstenstroom, wat vaak van essentieel belang is om aan hun hypotheekverplichtingen te voldoen en het pand te onderhouden. In het algemeen lopen huurders die besluiten het recht in eigen handen te nemen door de huur in te houden, een risico, aangezien dit al snel kan leiden tot een escalatie van het geschil. 

De kracht van de huurovereenkomst 

Of een huurder de huur mag inhouden, hangt af van de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. 

Over het algemeen biedt de contractvrijheid verhuurders en huurders de mogelijkheid om hun eigen voorwaarden overeen te komen, en de rechter zal zich zelden mengen in een overeenkomst tussen twee commerciële partijen. 

Belangrijk punt: Als in de huurovereenkomst staat dat de huur “zonder aftrek of verrekening” moet worden betaald, heeft de huurder zeer weinig speelruimte wat betreft de betaling van de huur, ongeacht hoe de verhuurder zijn verplichtingen nakomt. 

De opkomst van de “geen-verrekeningsclausule” 

In de meeste moderne commerciële huurovereenkomsten in het Verenigd Koninkrijk nemen verhuurders een “geen aftrek / geen verrekening”-clausule op. Dit is een belangrijke bepaling waarvan elke huurder zich bewust moet zijn voordat hij de overeenkomst ondertekent, met name wat betreft het risico dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 

Wat is een “geen-verrekeningsclausule”? 

Een “verrekening” is een wettelijk recht dat iemand in staat stelt een bedrag dat hem toekomt, in mindering te brengen op een bedrag dat hij aan een andere partij verschuldigd is. In een commerciële context kan een huurder vinden dat hij recht heeft op £ 5.000 voor reparaties die de verhuurder niet heeft uitgevoerd, en trachten dit te “verrekenen” met zijn volgende huurbetaling van £ 5.000. 

Een “geen-verrekeningsclausule” ontneemt dit recht uitdrukkelijk, wat van cruciaal belang kan zijn voor verhuurders die te maken hebben met huurders die zijn gestopt met het betalen van de huur. In standaardhuurovereenkomsten staat vaak vermeld dat de huur moet worden betaald: 

“Vrij van alle inhoudingen en zonder enige vorm van verrekening, tegenvordering of korting.” 

Door deze bepaling op te nemen, zorgt de verhuurder ervoor dat de huur moet worden betaald, ongeacht of de huurder een afzonderlijke vordering op de verhuurder heeft. Als de huurder van mening is dat de verhuurder hem geld verschuldigd is, moet hij eerst de huur betalen en vervolgens de verhuurder apart voor de rechter dagen om zijn schade vergoed te krijgen. Hij kan het huurgeld niet als pressiemiddel gebruiken. 

Wanneer mag de huur worden ingehouden? 

Hoewel de algemene regel en de “geen-verrekening”-clausules waarschijnlijk het uitgangspunt vormen, zijn er enkele uitzonderingen waarbij een huurder een rechtsgrond zou kunnen hebben om de huur in te houden of in mindering te brengen. 

1. Billijke verrekening (indien niet uitgesloten) 

Indien een huurovereenkomst niet een “geen-verrekeningsclausule” bevat, kan een huurder zich beroepen op “billijke verrekening”. Dit stelt een partij in staat een tegenvordering in mindering te brengen indien die vordering zo nauw verband houdt met de schuld dat het onrechtvaardig zou zijn de betaling van de ene te eisen zonder de andere. Aangezien moderne huurovereenkomsten echter zo robuust zijn opgesteld, is dit vaak niet beschikbaar voor de gemiddelde commerciële huurder. 

2. Bepalingen inzake uitdrukkelijke huurvermindering 

Veel moderne commerciële huurovereenkomsten bevatten clausules inzake “huurvermindering” of “huuropschorting”. Hierin wordt vastgelegd onder welke omstandigheden de huur automatisch komt te vervallen. Het meest voorkomende voorbeeld is wanneer het pand onbruikbaar wordt als gevolg van een “verzekerd risico”, zoals brand of overstroming. In deze gevallen “houdt” de huurder de huur niet op uit verzet; hij maakt gebruik van een contractueel recht dat in werking treedt door het optreden van een specifieke situatie. 

3. Voorafgaande overeenkomst met de verhuurder 

Een huurder mag de huur wettelijk achterhouden als hij of zij een formele overeenkomst met de verhuurder heeft gesloten. Tijdens de COVID-19-pandemie hebben veel partijen onderhandeld over uitstel van betaling of huurvrijstellingen. Een dergelijke overeenkomst moet worden vastgelegd in een formele “bijlage” of “wijzigingsakte” om ervoor te zorgen dat deze juridisch bindend is en te voorkomen dat de verhuurder later achterstallige huur kan vorderen. 

De risico’s van het achterhouden van de huur 

Voor een huurder is het achterhouden van de huur zonder duidelijke wettelijke grond (of in strijd met een “geen-verrekening”-clausule) een zeer risicovolle strategie. 

• Verbeurdverklaring van de huurovereenkomst: In de meeste huurovereenkomsten staat dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen en het pand weer in bezit kan nemen als de huur gedurende een bepaalde periode (meestal 14 tot 21 dagen) niet is betaald. In sommige gevallen kan dit zonder gerechtelijk bevel gebeuren. 

• Invordering van achterstallige commerciële huur (CRAR): Verhuurders kunnen deurwaarders opdracht geven om het pand te betreden en de bezittingen van de huurder in beslag te nemen om deze te verkopen ter dekking van de schuld. 

• Wettelijke eisen: Een verhuurder kan een aanmaning sturen die, indien deze onbetaald blijft, kan leiden tot de liquidatie (faillissement) van het bedrijf van de huurder of tot persoonlijk faillissement, indien de huurder op grond van de huurovereenkomst een particulier is die is gestopt met het betalen van de huur. 

• Zeer interessant: In de meeste huurovereenkomsten is een “rente bij betalingsachterstand” opgenomen (vaak 4% of meer boven de basisrente), die van toepassing is zodra de huur te laat wordt betaald. 

Strategische overwegingen voor huurders en verhuurders 

Voor huurders: 

Overweeg om de huur te betalen in plaats van deze in te houden en het risico te lopen dat deze vervalt “onder voorbehoud of met behoud van uw rechten.” Dit houdt in dat u het volledige bedrag betaalt, maar de verhuurder schriftelijk formeel meedeelt dat u zich het recht voorbehoudt om dat bedrag via een gerechtelijke procedure terug te vorderen vanwege zijn afzonderlijke contractbreuk. Zo blijft uw commerciële huurovereenkomst van kracht en operationeel terwijl u uw vordering indient. 

Voor verhuurders: 

Zorg er altijd voor dat uw huurovereenkomsten een degelijke “geen-verrekeningsclausule” bevatten, opgesteld door een advocaat. Dit is uw belangrijkste bescherming tegen “eigenhandige” huurinhoudingen door huurders. Mocht een huurder de huur toch inhouden, handel dan snel om uw positie te behouden. 

Conclusie 

In de huurvoorwaarden worden waarschijnlijk de betalingsverplichtingen van de huurder vastgelegd. In het Verenigd Koninkrijk maakt de opname van “geen-verrekening”-clausules in moderne huurovereenkomsten het voor een huurder erg moeilijk om de huur op rechtmatige wijze in te houden als reactie op tekortkomingen van de verhuurder. Hoewel het oneerlijk kan aanvoelen om te betalen voor een gebouw met een lekkend dak of defecte liften, zijn de juridische gevolgen van niet-betaling mogelijk veel schadelijker dan de kosten van een afzonderlijke rechtszaak om schadevergoeding te eisen. 

David Burns, senior partner procesrecht bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft ruime ervaring met geschillen over commerciële huurovereenkomsten en het niet betalen van huur. Of u nu de bepalingen van een huurovereenkomst wilt afdwingen of advies zoekt over het naleven van de voorwaarden van een huurovereenkomst, wij beschikken over de nodige ervaring om u bij te staan. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0207 467 5751.