Controleren hypotheekadviseurs de herkomst van het geld?

Ja, vastgoedmakelaars controleren de herkomst van het geld bij transacties in woningen. Dit is een normaal en belangrijk onderdeel van het overdrachtsproces, of u nu uw eerste woning koopt, een vastgoedbelegging aankoopt, uw hypotheek oversluit of uw eigen vermogen overdraagt. Simpel gezegd betekent herkomst van het geld waar uw geld vandaan komt en hoe u het hebt verkregen. Overdrachtsdeskundigen controleren dit om te voldoen aan de antiwitwasregels, om waar nodig aan de eisen van de kredietverstrekker te voldoen en om alle partijen bij de transactie te helpen beschermen.

Bij RFB Legal begrijpen onze vastgoedadvocaten dat deze controles soms als opdringerig kunnen worden ervaren of de procedure kunnen vertragen. In de praktijk vormen ze echter een vast onderdeel van de moderne overdrachtsprocedure en zijn ze bedoeld om uw transactie veilig, conform de regelgeving en op schema te houden.

Waarom controleren vastgoedmakelaars de herkomst van het geld?

Overdrachtsdeskundigen zijn verplicht controles uit te voeren om witwassen, fraude en het gebruik van crimineel verkregen vermogen bij transacties te helpen voorkomen. Onroerend goed wordt beschouwd als een sector met een hoog risico op financiële criminaliteit; daarom komen vragen over de herkomst van geld en vermogen zo vaak voor bij de overdracht van woningen.

Herkomst van de middelen verwijst naar het specifieke geld dat voor de transactie wordt gebruikt. Bijvoorbeeld spaargeld, een geschonken aanbetaling, de opbrengst van de verkoop van een ander onroerend goed, een erfenis of een vrijgekomen belegging.

Bron van rijkdom is iets breder van opzet en heeft betrekking op de manier waarop u uw totale vermogen in de loop der tijd hebt opgebouwd. Een overdrachtsadvocaat kan hier indien nodig naar vragen, vooral als het bij de transactie gaat om grote bedragen, ongebruikelijke regelingen of geld dat vanuit het buitenland wordt overgemaakt.

Deze controles duiden meestal niet op een probleem. Het gaat om een routinematige wettelijke waarborg en een normaal onderdeel van de overdracht van onroerend goed in Engeland en Wales.

Welke bewijsstukken zou een vastgoednotaris kunnen vragen?

Welke documenten je moet overleggen, hangt af van je situatie en de herkomst van het geld. Veelvoorkomende voorbeelden zijn:

• recente bankafschriften waarop het spaargeld staat vermeld
• afrekeningen van de verkoop van een ander onroerend goed
• een erfenisbrief of documenten met betrekking tot de afwikkeling van een nalatenschap
• een schenkingsakte van een familielid
• bewijs van een bonus, ontslagvergoeding of schadevergoeding
• afschriften van beleggingsrekeningen
• bevestiging van een hypotheekaanbod of herfinancieringsbedrag
• documenten waarin een overboeking vanaf een buitenlandse bankrekening wordt toegelicht

Als de aankoopprijs uit verschillende bronnen bestaat, kan de notaris om bewijsstukken voor elke bron vragen. Een koper kan bijvoorbeeld gebruikmaken van spaargeld, een geschonken aanbetaling en de opbrengst van een eerdere verkoop. In dat geval moeten alle drie de bronnen mogelijk worden toegelicht en met bewijsstukken worden gestaafd.

Hoe de controle van de herkomst van gelden doorgaans verloopt

De procedure verloopt doorgaans vlot, maar er moet vroeg mee worden begonnen om vertragingen te voorkomen. Een vastgoedadvocaat zal meestal zo snel mogelijk na de opdracht om informatie over de herkomst van de middelen vragen, en soms zelfs vóór de ondertekening van de koopakte als de transactie snel verloopt.

Bij een standaard aankoop kan uw vastgoedadvocaat:

• Ik verzoek u te bevestigen waar uw aanbetaling en het resterende bedrag vandaan komen
• vraag om ondersteunende bankafschriften en ander bewijsmateriaal
• de documenten controleren om er zeker van te zijn dat het geldspoor duidelijk is
• stel vervolgevragen als er onduidelijkheden zijn over enig onderdeel van de financiering
• het bewijsmateriaal in het dossier vastleggen om aan de nalevingsverplichtingen te voldoen

Als u uw hypotheek oversluit, zijn de controles wellicht minder uitgebreid, maar uw notaris moet mogelijk nog steeds weten waar eventuele extra middelen vandaan komen als u geld in de transactie inbrengt. Hetzelfde geldt voor situaties waarbij eigen vermogen wordt overgedragen, waarbij de ene partij de andere partij uitkoopt met geld uit spaargeld, een lening of een hypotheekherfinanciering.

Wanneer zijn controles grondiger?

Bij sommige transacties is een grondiger onderzoek nodig dan bij andere. Dit is vaak het geval wanneer het geld van buiten het Verenigd Koninkrijk afkomstig is, wanneer er grote contante stortingen mee gemoeid zijn, of wanneer het geld via verschillende rekeningen is gegaan voordat het op de cliëntenrekening van uw notaris is gestort.

Er kunnen ook nog andere vragen rijzen wanneer:

• de aankoopprijs is ongewoon hoog in vergelijking met uw bekende financiële situatie
• er zijn geldgeschenken van personen die geen familie zijn
• er is sprake van een trust
• het geld is afkomstig uit bedrijfswinsten of een bedrijfsrekening
• het geld is onlangs op uw rekening gestort
• er is een ongebruikelijk patroon van opnames en stortingen

Deze vragen vormen niet per se een probleem. Ze betekenen alleen dat de overdrachtsadvocaat zich een duidelijk en gedocumenteerd beeld van de transactie moet vormen. Voor kopers, verkopers, verhuurders en vastgoedbeleggers is dit vooral van belang wanneer er sprake is van meerdere objecten, gelaagde eigendomsstructuren of complexere financieringsregelingen.

Veelvoorkomende problemen die vertraging kunnen veroorzaken

Een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging is dat de juiste documenten niet op tijd klaar zijn. Als een notaris achter ontbrekende verklaringen aan moet gaan of herhaaldelijk om uitleg moet vragen, kan de transactie vertraging oplopen.

Andere veelvoorkomende problemen zijn onder meer:

• bankafschriften waarop de opbouw van het saldo niet duidelijk te zien is
• grote onverklaarbare contante stortingen
• geld dat tussen verschillende rekeningen is overgemaakt zonder dat daar een duidelijk papieren spoor van bestaat
• geschenken die niet correct zijn geregistreerd
• geldbedragen die vanuit het buitenland zijn overgemaakt zonder bewijsstukken
• wijzigingen in het bedrag of de herkomst van de aanbetaling in een laat stadium van de transactie

Als een koper bijvoorbeeld zegt dat de aanbetaling afkomstig is van zijn spaargeld, maar het geld pas een week voor de aankoop op de rekening is bijgeschreven, zal de overdrachtsadviseur waarschijnlijk vragen waar het geld daarvoor was ondergebracht en hoe het is verkregen. Evenzo, als een verkoper een deel van de aankoopprijs op verschillende rekeningen ontvangt, kan de overdrachtsadvocaat extra zekerheid nodig hebben dat de betalingsstructuur legitiem is en correct is vastgelegd.

Wat moet je doen om je voor te bereiden?

Het is het beste om uw bewijsstukken zo vroeg mogelijk te verzamelen. Als u een woning koopt, is het raadzaam om kopieën te bewaren van belangrijke bankafschriften en alle documenten met betrekking tot schenkingen, erfenissen of de verkoop van onroerend goed. Als u verkoopt, uw hypotheek oversluit of eigen vermogen overdraagt, moet u klaar zijn om de herkomst van alle middelen die u inbrengt of ontvangt, te kunnen toelichten.

Praktische stappen zijn onder meer:

• bewaar bankafschriften waaruit blijkt hoe het geld is opgebouwd
• vermijd het doen van onverklaarbare grote contante stortingen
• verkoopafrekeningen van eerdere onroerendgoedtransacties bewaren
• vraag familieleden om een ondertekende schenkingsverklaring te verstrekken als zij helpen met de aanbetaling
• bewaar erfenis- of erfrechtdocumenten op een veilige plek
• Laat uw notaris tijdig weten of het geld uit het buitenland komt of van een bedrijf

Open en proactief zijn kan echt het verschil maken. Het helpt uw notaris om de controles efficiënt uit te voeren en vermindert het risico op last-minute problemen vóór de ondertekening of de overdracht.

Hoe kan een vastgoedadvocaat helpen?

Een vastgoedadvocaat doet meer dan alleen om documenten vragen. Hij of zij helpt u te begrijpen wat er nodig is, waarom dat nodig is en hoe u dit het beste kunt regelen om uw transactie soepel te laten verlopen. Dit is vooral van groot belang als uw financieringsregeling niet eenvoudig is.

Bij RFB Legal werkt ons team van vastgoedadvocaten samen met cliënten in heel Engeland en Wales bij aankoop, verkoop, herfinanciering, overdracht van eigen vermogen, kwesties rond erfpacht en transacties voor verhuurdoeleinden. Wij streven ernaar het proces overzichtelijk en efficiënt te houden en zorgen er tegelijkertijd voor dat aan alle wettelijke en nalevingsvereisten wordt voldaan.

Een advocaat kan u helpen door:

• uitleggen welke bewijsstukken over de herkomst van de middelen vereist zijn
• documenten controleren op volledigheid en duidelijkheid
• problemen vroegtijdig signaleren, voordat ze de overdracht of de afronding van de transactie beïnvloeden
• klanten begeleiden bij het ontvangen van schenkingen en andere veelvoorkomende situaties
• waar nodig afstemmen met hypotheekverstrekkers en andere partijen

Als u niet zeker weet of uw financiering aanleiding tot vragen zou kunnen geven, kunt u dit het beste in een vroeg stadium met uw notaris bespreken. Tijdig advies kan vermijdbare vertragingen in een later stadium van de transactie voorkomen.

Kan een vastgoednotaris weigeren de zaak in behandeling te nemen?

In sommige gevallen wel. Als een cliënt onvoldoende informatie kan verstrekken om aan de wettelijke en nalevingsvereisten te voldoen, kan het zijn dat een vastgoedadvocaat de zaak niet kan voortzetten. Dit komt niet vaak voor, maar het kan gebeuren wanneer de herkomst van het geld onduidelijk of tegenstrijdig is, of niet voldoende wordt aangetoond.

Notarissen moeten zich houden aan hun beroepsverplichtingen en de regelgeving inzake de bestrijding van witwassen. Als zij er niet van overtuigd zijn dat het geld legitiem is, kunnen zij genoodzaakt zijn aanvullende vragen te stellen, de afhandeling uit te stellen of in bepaalde gevallen te weigeren de opdracht uit te voeren. Dit biedt zowel het kantoor als de cliënt bescherming.

Als u zich zorgen maakt over uw situatie, kunt u deze het beste zo vroeg mogelijk en in alle openheid bespreken. Veel problemen kunnen worden opgelost met de juiste documentatie en een duidelijke uitleg.

Veelgestelde vragen

Controleren alle vastgoedmakelaars de herkomst van het geld?

Ja, in de praktijk is dit gebruikelijk bij de overdracht van woningen. De mate waarin dit wordt gecontroleerd, kan variëren afhankelijk van de transactie en de procedures van het kantoor, maar het controleren van de herkomst van de middelen is een normaal onderdeel van het proces.

Moet ik aantonen waar mijn aanbetaling vandaan komt?

Meestal wel. Als u een woning koopt, zal uw notaris doorgaans bewijsstukken willen zien van uw aanbetaling en van eventueel extra geld dat voor de afwikkeling wordt gebruikt.

Wat als mijn ouders me helpen bij het kopen van een huis?

Een schenking als aanbetaling komt vaak voor, maar uw notaris zal doorgaans een schenkingsverklaring en bewijsstukken over de financiële middelen van de schenker nodig hebben. Hij of zij kan ook vragen of de schenking terugbetaald moet worden of dat de schenker hierdoor enig recht op het onroerend goed krijgt.

Zal de controle van de herkomst van de middelen mijn verkoop of aankoop vertragen?

Dat kan wel als er documenten ontbreken of onduidelijk zijn, maar meestal is dit goed op te lossen als er tijdig wordt ingegrepen. Het snel verstrekken van informatie is de beste manier om vertraging te voorkomen.

Als u een transactie met betrekking tot een woning heeft en duidelijk advies wilt over de controle van de herkomst van middelen, kan RFB Legal u daarbij helpen. Onze ervaren vastgoedadvocaten bieden praktische, klantgerichte ondersteuning om uw zaak zo soepel mogelijk te laten verlopen. Als u advies op maat wilt op basis van uw specifieke situatie, neem dan contact op met ons team voor hulp.