De aankoop van een nieuwbouwwoning heeft veel voordelen en aantrekkingskracht. Niet alleen vermijd je het vervelende drama van een verkoper met een gerelateerde transactie en een lange keten, maar over het algemeen zijn nieuwbouwwoningen energiezuiniger en vereisen ze minder onderhoud zodra je erin trekt. Alle armaturen en fittingen zijn gloednieuw en essentieel witgoed is ook inbegrepen, maar er kunnen extra kosten aan verbonden zijn. Bovendien kunnen ontwikkelaars een aantal aantrekkelijke prikkels bieden, zoals zegelrechtbijdragen, meubelpakketten en bijdragen in juridische kosten.
De aankoop van een woning lang voor de oplevering ervan kan vreemd en riskant aanvoelen, maar het is mogelijk dat de woning aanzienlijk in waarde kan stijgen nadat ze is gebouwd, omdat je de woning koopt tegen de huidige marktprijs op het moment van de uitwisseling van contracten en niet tegen de marktwaarde zodra ze is opgeleverd. Dus of je nu koopt als investering of voor eigen bewoning, off-plan kopen is vaak een haalbare en aantrekkelijke optie.
Er zijn veel verschillen met nieuwbouwaankopen ten opzichte van uw “gebruikelijke” overdrachtstransactie. Je moet ervoor zorgen dat de advocaat die je opdracht geeft om namens jou op te treden, goed thuis is in nieuwbouwtransacties en in staat is om de inherente risico's en valkuilen die zich vaak voordoen, te herkennen en je er doorheen te loodsen.
Reserveringskosten en uiterste inwisselingsdatums
Gewoonlijk vragen ontwikkelaars een reserveringsvergoeding voordat ze een woning van de markt halen - over het algemeen rond de £2.000, maar dit kan per ontwikkelaar verschillen. Deze reserveringskosten zullen worden afgetrokken van de aanbetaling die aan de advocaten van de ontwikkelaar moet worden betaald bij het uitwisselen van de contracten. Omdat er over het algemeen een grote vraag is naar off-plan woningen, zullen de ontwikkelaars ook een deadline opleggen voor de uitwisseling - meestal 21 of 28 dagen - dit zal zijn vanaf de dag dat uw advocaat het contractpakket ontvangt van de advocaten van de ontwikkelaar. Daarom is het noodzakelijk dat uw advocaat in staat is om snel te handelen om ervoor te zorgen dat u deze deadline kunt halen en te voorkomen dat u de deadline mist en het risico loopt dat de reserveringskosten verbeurd worden verklaard.
Deposito's en bouwsommen
De uitwisseling van contracten is het moment waarop de transactie juridisch bindend wordt. In dit stadium eisen de ontwikkelaars dat 10% van de aankoopprijs aan hun advocaten wordt betaald. Sommige ontwikkelaars kunnen verdere aanbetalingen of gefaseerde betalingen vragen om te helpen bij de bouw van het project. Bovendien zal het contract vaker wel dan niet specificeren dat deze bedragen zullen worden gehouden als “agent”. Dit betekent dat zodra de advocaten van de ontwikkelaar het geld ontvangen, zij het kunnen vrijgeven aan de ontwikkelaar. Omdat u een juridisch bindende transactie aangaat zo lang voor de voltooiing, kan er in die periode veel gebeuren. De ontwikkelaar kan bijvoorbeeld insolvent worden en failliet gaan. Daarom is het belangrijk dat uw advocaat de risico's begrijpt en stappen onderneemt om uw positie te beschermen, vooral met betrekking tot de aanbetaling die u in wezen hebt voorgeschoten aan de ontwikkelaars.
Gewoonlijk zal de New Build Warranty Provider fungeren als aanbetalingsgarantie voor het geval de ontwikkelaar niet kan leveren omdat hij in liquidatie is of vanwege fraude. De New Build Warranty Provider garandeert echter meestal slechts een maximum van 10% van de aankoopprijs of £100.000 (afhankelijk van welk bedrag lager is). Daarom moet je bij het akkoord gaan met de betaling van verdere aanbetalingen of bouwsommen, die niet beschermd zijn, rekening houden met de grootte en reputatie van de ontwikkelaar voordat je hiermee akkoord gaat.
Opdrachten
Sommige investeerders willen misschien het voordeel van het contract aan iemand anders verkopen voordat de woning is opgeleverd. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn omdat je dan de winst op de transactie en de oorspronkelijke aanbetaling (en eventuele betaalde bouwsommen) tot op dat moment kunt meenemen. Bovendien hoef je dan geen zegelrecht en HM Land Registry Fees te betalen. Als je dit echter van plan bent, is het belangrijk dat het contract dit toestaat.
Als verkoper in een opdracht is het belangrijk om te weten dat je niet uit beeld raakt omdat de transactie is voltooid. Als je koper er niet in slaagt om de transactie af te ronden, kunnen de ontwikkelaars naar jou kijken om de transactie af te ronden en ben jij verantwoordelijk voor eventuele rente wegens wanbetaling en opzeggingskosten. In de praktijk kan dit onwaarschijnlijk zijn omdat de ontwikkelaar gewoon de aanbetaling zal behouden en de woning opnieuw in de markt zal zetten. Als koper is het moeilijk om hypothecaire financiering te krijgen voor een overdracht en er zijn maar heel weinig kredietverstrekkers die deze transacties aanbieden. Daarom zal een koper de aankoop meestal contant financieren, wat natuurlijk ook de potentiële markt beperkt waaraan de verkoper kan verkopen.
Hypotheken
Het komt vaak voor dat kopers overgaan tot uitwisseling zonder een hypotheekofferte. Dit komt omdat de voltooiingsdatum zo ver van tevoren ligt en hypotheekoffertes meestal voor die tijd aflopen. De meeste kredietverstrekkers hebben aanbiedingen die tot 6 maanden geldig blijven, daarom is het verstandig om dan al te beginnen met aanvragen. Het is het beste om met je financieel adviseur te praten die je verder kan adviseren.
Er is een element van risico in het feit dat je je hebt verbonden aan een juridisch bindende transactie zonder enige garantie dat je de financiering rond hebt bij de voltooiing. Natuurlijk kunnen persoonlijke omstandigheden veranderen en het is belangrijk om met een onafhankelijke financieel adviseur te praten die je een idee kan geven van de beste manier om de aankoop te financieren.
Zodra een ontwikkelaar een kennisgeving van voltooiing stuurt, moet je de aankoop voltooien en ervoor zorgen dat je bij voltooiing een geldig hypotheekaanbod hebt.
Voltooiing op kennisgeving
Dit is de kennisgeving die de advocaat van de ontwikkelaar aan uw advocaten zal sturen om te bevestigen dat de woning klaar is. Meestal staat in het contract dat je ongeveer 10 werkdagen hebt om je financiële zaken te regelen en voor je advocaat om de nodige zoekopdrachten uit te voeren voor de oplevering.
Bij voltooiing moet je het saldo van de aankoopprijs betalen minus reserveringskosten, borg en verdere aanbetalingen die je tot op heden hebt gedaan. Inbegrepen in deze bedragen zijn meestal engrossment fees (een vergoeding voor de ontwikkelaars advocaten het produceren van de definitieve vorm lease of overdracht), een eerste bijdrage in de servicekosten en een deel van de erfpacht toe te schrijven aan uw periode van eigendom.
Longstop-data
Dit is een datum in het contract die is ingebouwd om zowel de koper als de ontwikkelaar te beschermen. Aan de ene kant kan de ontwikkelaar niet precies garanderen wanneer de woning klaar zal zijn en kan hij bij het compenseren alleen een geschatte tijdschaal geven (verwachte wettelijke voltooiingsdatum) voor wanneer hij denkt dat de woning klaar zal zijn. Ze vertrouwen op aannemers die mogelijk niet leveren en het weer in dit land kan ook vertragingen veroorzaken in de bouw. Daarom zullen projectontwikkelaars deze datum in het contract willen opnemen om hen te beschermen tegen onvoorziene vertragingen. Aan de andere kant wil een koper niet in het ongewisse worden gelaten, gebonden aan een contract zonder deadline waarbinnen de ontwikkelaar de bouw moet afronden. Als de ontwikkelaar zich houdt aan de consumentencode voor huizenbouwers, dan is de uiterste datum in het contract meestal 12 maanden vanaf de verwachte wettelijke voltooiingsdatum. Er zal weinig of geen ruimte zijn om te onderhandelen over de longstop-datum in het contract om de hierboven genoemde redenen, maar als de ontwikkelaar niet voor deze datum de kennisgeving van voltooiing geeft, dan hebt u de mogelijkheid om het contract te annuleren en worden eventuele aanbetalingen en verdere aanbetalingen aan u geretourneerd.
Mocht u vragen hebben over dit onderwerp of over andere zaken met betrekking tot nieuwbouw, neem dan contact op met Berivan Erdogan via B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Let op: Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op onze vorige website en dient alleen ter algemene informatie. Hoewel het de juridische situatie weergeeft op het moment van schrijven, kan de wet veranderd zijn sinds de publicatie. Neem contact op met ons team voor up-to-date advies op maat van uw omstandigheden).
