Het begin van een nieuw tijdperk: een uitgebreide gids over de wet inzake huurdersrechten

De private rented sector in England is undergoing its most profound transformation in nearly forty years. De Wet op de rechten van huurders van 2025, die op 27 oktober 2025 koninklijke goedkeuring kreeg, heeft de traditionele regelingen voor huurovereenkomsten officieel afgeschaft. De belangrijkste bepalingen van deze wetgeving zijn op 1 mei 2026 in werking getreden en zorgen voor een fundamentele herverdeling van de verhoudingen tussen de 11 miljoen particuliere huurders en de meer dan 2 miljoen verhuurders in het land. 

By eradicating section 21 evictions, rewriting contract structures, and imposing strict penalties for non-compliance, the Act aims to fundamentally change the private rented sector. This article provides an exhaustive, granular analysis of the provisions established by the Renters’ Rights Act, exploring what they mean for tenants, landlords, and the broader housing market. 

1. De afschaffing van artikel 21 inzake ‘no-fault’-uitzettingen 

The absolute cornerstone of the Renters’ Rights Act is the total abolition of Section 21 notices. Previously, under the Housing Act 1988, landlords could evict a tenant at the end of a fixed term—or during a periodic tenancy—without stating any legal reason, giving just two months’ notice. This mechanism was frequently cited by housing charities as a primary driver of tenant insecurity and homelessness. 

Under the new law, all “no-fault” evictions zijn illegal. Landlords seeking to reclaim their eigendom must exclusively use the reformed Section 8 possession process. This requires the landlord to state a specific, legally valid ground in a court of law and prove its legitimacy. 

Overgangsregels voor artikel 21 

• To prevent a sudden logjam, the government introduced precise transitional provisions: 

• Landlords had until 30 April 2026 to legally serve an old-style Section 21 notice. 

• Voor elke geldige kennisgeving die vóór 1 mei 2026 is betekend, moet uiterlijk op 31 juli 2026 een gerechtelijke ontruimingsprocedure zijn gestart. 

• Na 31 juli 2026 wordt de regeling zonder schuld definitief beëindigd en vallen alle lopende huurovereenkomsten volledig onder de nieuwe wettelijke bepalingen. 2.

2. Het einde van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd 

In tandem with the ban on no-fault evictions, the Act has eliminated Assured Shorthold Tenancies (ASTs) and fixed-term contracts. Historically, renters signed contracts locking them into six-, twelve-, or twenty-four-month blocks. While this provided predictable cash flow for landlords, it could have the effect of trapping tenants in substandard conditions, making it incredibly difficult to escape hazardous housing or adjust to unexpected life changes. 

Met ingang van 1 mei 2026 zijn alle particuliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, doorlopende “assured periodic”-huurovereenkomsten. 

Belangrijke structurele wijzigingen in contracten 

Automatische conversie: Elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd die vóór 1 mei 2026 van kracht was, werd op die datum automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Geen van beide partijen hoefde iets te ondernemen om deze overgang in gang te zetten. 

Flexibiliteit voor huurders: Renters can choose to end their tenancy at any point—even from day one of the agreement—by providing a maximum of two months’ written notice to the landlord. This notice can be delivered via modern communication methods, including email and text. 

Ongeldige onderbrekingsclausules: Alle reeds bestaande “opzeggingsclausules” die bedoeld zijn om verhuurders in staat te stellen contracten willekeurig op te zeggen, zijn nu wettelijk nietig en niet afdwingbaar. 

3. Hervorming van de gronden voor ontruiming op grond van artikel 8 

Aangezien verhuurders niet langer een beroep kunnen doen op artikel 21, zijn de gronden voor ontruiming op grond van artikel 8 in de wet grondig herzien en uitgebreid, om ervoor te zorgen dat eigenaren van onroerend goed hun eigendommen onder redelijke omstandigheden nog steeds kunnen terugvorderen.  

Daadwerkelijk intrekken of de woning verkopen 

Als een verhuurder van plan is het pand te verkopen of er zelf in te gaan wonen (of een direct familielid daartoe toestemming te geven), kan hij zich beroepen op de herziene gronden van artikel 8. Hiervoor gelden echter de volgende strikte beperkingen: 

• De beschermingsperiode van 12 maanden: Het is verhuurders bij wet verboden om deze gronden aan te voeren tijdens de eerste 12 maanden van een nieuwe huurovereenkomst.  

• Verlengde kennisgevingstermijnen: Verhuurders moeten minimaal 4 maanden van tevoren schriftelijk opzeggen wanneer zij zich beroepen op de grond van verkoop of eigen bewoning, zodat huurders ruimschoots de tijd hebben om een andere woning te vinden. 

Omgaan met huurachterstanden en asociaal gedrag 

Om verhuurders te beschermen tegen onwillige huurders, behoudt de wet de op schuld gebaseerde gronden: 

• Rent Arrears Threshold: For a mandatory eviction order, the threshold for serious rent arrears has been increased from two months to three months of unpaid rent. The notice period required for landlords to act on rent arrears stands at 4 weeks. 

• Asociaal gedrag: Gronden die verband houden met ernstig antisociaal gedrag of opzettelijke vernieling van eigendommen blijven van kracht, waardoor kortere opzegtermijnen mogelijk zijn om gemeenschappen en de integriteit van eigendommen te beschermen. 

De uitzondering voor de HMO-markt voor studenten 

De sector voor studentenhuisvesting voerde krachtig aan dat doorlopende huurovereenkomsten de natuurlijke academische cyclus zouden verstoren. Als reactie hierop bevat de definitieve wet Grond 4A, een specifiek mechanisme voor studentenwoningen met meerdere bewoners (HMOs). 

Verhuurders kunnen studentengroepen aan het einde van het academisch jaar uit de woning zetten om deze vrij te maken voor de volgende lichting studenten, op voorwaarde dat zij een opzegtermijn van vier maanden in acht nemen, die moet aflopen tussen 1 juni en 30 september. Verhuurders waren verplicht om hun huidige studenthuurders uiterlijk op 31 mei 2026 op de hoogte te stellen van dit voornemen. 

4. Hard optreden tegen biedingswedstrijden bij huurwoningen en financiële limieten 

De extreem competitieve situatie op de huurmarkt in het afgelopen decennium leidde tot het ontstaan van “biedoorlogen”, waarbij wanhopige potentiële huurders honderden ponden boven de vraagprijs boden om een appartement te bemachtigen. De Wet op de rechten van huurders verbiedt deze praktijk systematisch om buitensporige kosten bij aanvang te beperken. 

Toegangsbeperkingen tot de markt en prijstransparantie 

• Verbod op biedoorlogen: Verhuurders en verhuurmakelaars zijn wettelijk verplicht om in alle vastgoedadvertenties een specifieke, transparante vraagprijs te vermelden. Het is strafbaar om aanbiedingen of biedingen boven die vermelde vraagprijs uit te lokken, aan te moedigen of te accepteren. 

• Maximale bedragen voor vooruitbetaalde huur: Verhuurders mogen niet eisen dat meerdere maanden huur vooraf worden betaald als voorwaarde voor het verkrijgen van een huurovereenkomst. De wet wijzigt de Tenant Fees Act 2019 en schrijft voor dat verhuurders maximaal één maand huur vooraf mogen vragen. 

• Tijdstip of Payment: Landlords and agents are banned from accepting or holding rent advance payments before a formal tenancy agreement has been physically or digitally signed. 

5. Huurverhogingen in toom houden en verhogingen aanvechten 

De regels voor de jaarlijkse huurherziening 

• Frequentie: De huurprijs mag slechts één keer per kalenderjaar worden verhoogd. Verhuurders mogen de huurprijs niet verhogen binnen de eerste 12 maanden van een nieuwe huurovereenkomst. 

• De verplichting inzake formulier 4A: Alle huurverhogingen moeten worden doorgevoerd met behulp van het officiële Formulier 4A van de overheid. Eventuele vroegere “huurherzieningsclausules” die in bestaande contracten zijn opgenomen, zijn juridisch nietig en kunnen niet worden ingeroepen. 

• Notice Vereisten: Verhuurders moeten huurders ten minste twee maanden van tevoren een formele schriftelijke kennisgeving sturen voordat een huurverhoging wettelijk van kracht kan worden. 

• Beroepen bij het First-Tier Tribunal: If a tenant believes a proposed rent increase exceeds the genuine open-market rate for similar properties in their local area, they retain the right to appeal the hike to an independent First-Tier Tribunal. The tribunal zal assess local data and fix the rent at an accurate market value, stripping away retaliatory price spikes. 

6. Het uitbannen van algemene discriminatie 

The Renters’ Rights Act introduces strict anti-discrimination protections: 

Beschermde groep	Onder de wet verboden praktijken
Gezinnen met kinderen	Verhuurders en verhuurmakelaars mogen niet weigeren een woning te laten bezichtigen, een aanvraag in behandeling te nemen of een huurovereenkomst te sluiten op grond van het feit dat een kandidaat-huurder kinderen heeft.
Ontvangers van sociale uitkeringen	“Een ”No DSS’-beleid is uitdrukkelijk verboden. Sollicitanten die Universal Credit of huursubsidie gebruiken om hun huur te betalen, moeten op dezelfde manier worden beoordeeld als sollicitanten met een vast inkomen.

Landlords can still perform standard financial affordability checks and request references, but they can no longer discard applications automatically based on family status or income source. 

7. Het recht om huisdieren aan te vragen 

The Act introduces a highly publicised structural shift regarding domestic animals. Renters now have a legal right to request permission to keep a pet in their home. 

Na ontvangst van een schriftelijk verzoek van een huurder moet de verhuurder binnen 28 dagen reageren. Het is hem wettelijk verboden zijn toestemming “op onredelijke gronden te weigeren”. Als een verhuurder besluit het verzoek af te wijzen, moet hij daarvoor schriftelijk een steekhoudende, gerechtvaardigde reden opgeven (zoals bouwvoorschriften of beperkingen in de hoofdhuurovereenkomst die huisdieren strikt verbieden). 

Om verhuurders te beschermen tegen mogelijke financiële schade veroorzaakt door dieren, staat de wet verhuurders toe om van huurders te eisen dat zij een huisdierenverzekering afsluiten, of dat zij de redelijke kosten van de verhuurder vergoeden voor het afsluiten van een verzekering die materiële schade veroorzaakt door een huisdier dekt. 

8. Naleving, handhaving en toekomstige fasen 

The Renters’ Rights Act equips local housing authorities with upgraded enforcement powers and substantial financial penalties. Local authorities have received an initial £18.2 million in dedicated funding to expand their enforcement capacity. 

Oplopende boetes en financiële sancties 

Non-compliant landlords face steep civil penalties administered directly by local councils. For instance, a landlord who fails to serve the compulsory Government Tenant Information Sheet to existing tenants by the initial 31 May 2026 deadline faces civil fines of up to £7,000. 

Bij ernstige of aanhoudende overtredingen – zoals het uitvoeren van onrechtmatige uitzettingen, het deelnemen aan huurveilingpraktijken of het negeren van uitspraken van de huurcommissie – kunnen lokale overheden geldboetes opleggen tot maximaal 40.000 pond. Bovendien kunnen rechtbanken ‘Rent Repayment Orders’ (RRO’s) opleggen, waarbij malafide verhuurders worden verplicht om tot 24 maanden huur rechtstreeks aan de huurder terug te betalen. 

Depositobescherming als voorwaarde 

Critically, deposit protection has become a hard precondition for possession. A court will systematically reject a landlord’s Section 8 application if the tenant’s security deposit was not correctly registered with an approved protection scheme, or if the mandatory prescribed information was not formally served at the start of the tenancy. 

Het stappenplan voor de gefaseerde implementatie (2026–2035) 

Hoewel de ingrijpende hervormingen van het huurrecht in mei 2026 van kracht werden, voorziet de wetgeving in een gestructureerd, meerjarig implementatieplan: 

[mei 2026] -> Afschaffing van artikel 21 en vaste looptijden; inwerkingtreding van het biedingsverbod 

[Eind 2026] -> Lancering van de nationale database voor de particuliere huursector 

[Medio 2027] -> Digitalisering van het huisvestingsrechtssysteem; uitrol in de sociale sector 

[2028] -> Inwerkingtreding van de verplichte ombudsman voor verhuurders in de particuliere huursector 

[2035] -> Volledige invoering van de norm voor fatsoenlijke woningen en de wet van Awaab in de particuliere huursector 

• Late 2026 (The PRS Database): A centralized national register will launch. All residentieel landlords must register themselves and their properties. Landlords will be blocked from advertising properties or initiating legal possession claims if they are unregistered. 

• Medio 2027 (digitalisering van de rechtbanken): De regering streeft naar een volledige end-to-end-digitalisering van de huisvestingsrechtbanken om de behandeling van legitieme Section 8-zaken te versnellen. 

• 2028 (De PRS-ombudsman): Landlords will be forced to join a new, independent Landlord Ombudsman scheme. This will allow tenants to resolve maintenance and communication disputes for free, avoiding costly court processes. 

• De langetermijnvisie (de wet van Awaab en de norm voor fatsoenlijke woningen): The government will expand the Decent Homes Standard and Awaab’s Law into the private rental market, legally forcing landlords to investigate and repair hazardous damp and mould within explicit, fast, legally binding windows. 

Conclusie: De balans vinden 

De Wet op de rechten van huurders betekent een ingrijpende paradigmaverschuiving voor de woningmarkt in Engeland.  

For landlords, the Act undeniably demands higher operational standards, flawless record-keeping, and proactive legal compliance. Critics argue that the removal of fixed terms and the expansion of tenant freedoms may increase operational turnover and costs. Ultimately, landlords need to adopt a more professional approach to in light of the substantial changes brought about by the Renters Rights Act.  

Senior partner procesvoering, David Burns – Neem contact met ons op  

David Burns, Senior Geschillen Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to residential property disputes. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk  of telefonisch op 0207 467 5751.