Grensgeschillen behoren tot de meest voorkomende en emotioneel geladen vastgoedgeschillen waarmee huiseigenaren, verhuurders, projectontwikkelaars en eigenaren van commercieel vastgoed te maken krijgen. Wat begint als een meningsverschil over een hek, een haag, een muur of een oprit, kan al snel uitgroeien tot een kostbaar en stressvol juridisch geschil.
Bij Ronald Fletcher Baker adviseert ons team voor vastgoedgeschillen cliënten regelmatig over alle aspecten van grensgeschillen, van de eerste onderhandelingen en bemiddeling tot, indien nodig, gerechtelijke procedures. Als u vanaf het begin inzicht heeft in uw juridische positie, kunt u uw eigendomsrechten beter beschermen en onnodige kosten voorkomen.
Wat is een grensgeschil?
Er is sprake van een grensgeschil wanneer aangrenzende grondeigenaren het oneens zijn over de ligging van de wettelijke grens tussen hun percelen. Veelvoorkomende voorbeelden zijn onder meer:
- Geschillen over de ligging van hekken, muren, hagen of poorten;
- Inbreuk door gebouwen, aanbouwen, schuren of bijgebouwen;
- Meningsverschillen over toegangswegen en doorgangsrechten;
- Vorderingen inzake verjaring door bezit;
- Afwijkingen in de kadastrale plattegronden; en
- Eigendom van stroken grond tussen aangrenzende percelen.
Hoewel veel eigenaren ervan uitgaan dat de kadastrale plattegronden de exacte grenzen weergeven, is dit vaak niet het geval.
De algemene grensregel
Op grond van de Wet op het kadaster van 2002 vallen de meeste geregistreerde eigendomstitels onder de “algemene grensregel”. Dit houdt in dat kadastrale plattegronden de algemene ligging van een grens aangeven, en niet de precieze juridische grenslijn. Bijgevolg kan de rode rand die op een kadastraal plattegrond wordt weergegeven, doorgaans niet worden beschouwd als definitief bewijs van de exacte ligging van de grens. In de richtlijnen van het HM Land Registry wordt duidelijk gesteld dat geregistreerde eigendomsplattegronden niet bedoeld zijn om exacte grenslijnen vast te stellen en dat er bij geschillen vaak aanvullend bewijs vereist is.
Daarom is voor het oplossen van een grensgeschil vaak een gedetailleerd onderzoek nodig van historische eigendomsoverdrachten, overdrachtsplannen, akten, landmetingen, luchtfoto’s en fysieke kenmerken ter plaatse.
Hoe worden grenzen vastgesteld?
Bij de beoordeling van een betwiste grens houden de rechtbanken doorgaans rekening met:
- Historische eigendomsakten en overdrachtsakten;
- De bewoordingen die worden gebruikt in overdrachten en plannen;
- Fysieke elementen zoals muren, hekken, hagen en greppels;
- Historische bezetting en gebruik van het terrein;
- Getuigenverklaring van een deskundige landmeter; en
- Eventuele afspraken die eerder tussen aangrenzende eigenaren zijn gemaakt.
In veel gevallen is de hulp van een ervaren beëdigd landmeter onmisbaar. Meetresultaten spelen vaak een doorslaggevende rol in rechtszaken.
Grensovereenkomsten
Wanneer buren overeenstemming kunnen bereiken over de ligging van een grens, is het vaak mogelijk om deze afspraak vast te leggen in een schriftelijke grensovereenkomst.
Een goed opgestelde grensovereenkomst kan zekerheid bieden, de kans op toekomstige geschillen verkleinen en kan worden vermeld in de desbetreffende eigendomsakten van het kadaster. HM Land Registry erkent grensovereenkomsten als een praktisch middel om onzekerheid weg te nemen wanneer beide partijen bereid zijn mee te werken.
Het is belangrijk om juridisch advies in te winnen voordat u een overeenkomst aangaat, om ervoor te zorgen dat uw belangen volledig worden beschermd.
Vastgestelde grenzen
Wanneer meer nauwkeurigheid vereist is, kan bij het HM Land Registry een aanvraag worden ingediend voor een “vastgestelde grens”.
In tegenstelling tot een algemene grens die op een standaard kadastraal plan wordt weergegeven, geeft een vastgestelde grens de exacte wettelijke grenslijn weer. Voor dergelijke aanvragen zijn gedetailleerde plattegronden en ondersteunend bewijsmateriaal vereist, en vaak moeten aangrenzende eigenaren hiervan op de hoogte worden gesteld. Indien er bezwaar wordt gemaakt, kan de zaak ter beslissing worden voorgelegd aan het First-tier Tribunal (Property Chamber).
Het vaststellen van grenzen kan zeer effectief zijn wanneer partijen zekerheid nodig hebben met het oog op toekomstige ontwikkelingen, uitbreidingen, verkopen of herfinanciering.
Verkrijgingsverjaring en grensgeschillen
Bij grensgeschillen wordt vaak een beroep gedaan op verjaring door bezit.
Er is sprake van bezit door verjaring wanneer iemand zonder toestemming grond die aan een ander toebehoort, in bezit heeft genomen en kan aantonen dat hij deze grond feitelijk in bezit heeft, in combinatie met de intentie om deze grond in bezit te houden.
De juridische situatie is ingrijpend veranderd na de invoering van de Wet op het kadaster van 2002. Voor geregistreerde grond kan iemand die de grond tien jaar lang heeft bewoond, een aanvraag indienen om als geregistreerde eigenaar te worden aangemerkt. De geregistreerde eigenaar wordt hierover echter doorgaans in kennis gesteld en kan bezwaar maken. In veel gevallen zal een bezwaar de aanvraag doen mislukken, tenzij een van de beperkte wettelijke uitzonderingen van toepassing is. Bepaalde bepalingen hebben specifiek betrekking op situaties waarin sprake is van daadwerkelijke grensfouten.
Gezien de complexiteit van vorderingen op grond van verjaring door bezit, dient zo vroeg mogelijk gespecialiseerd juridisch advies te worden ingewonnen.
Alternatieve geschillenbeslechting
Een rechtszaak is niet altijd de meest effectieve manier om een grensgeschil op te lossen.
Rechtbanken verwachten steeds vaker dat partijen alternatieve geschillenbeslechting (“ADR”) overwegen alvorens een procedure te starten. Bemiddeling, onderhandelingen zonder voorbehoud en een deskundigenbeslissing kunnen vaak sneller en tegen aanzienlijk lagere kosten tot een praktische oplossing leiden dan een gerechtelijke procedure.
In veel gevallen is het onderhouden van een goede relatie met eigenaren van aangrenzende percelen een belangrijke overweging, waarbij ADR een helpende hand kan bieden.
Rechtszaken over grensgeschillen
Als onderhandelingen mislukken, kan een gerechtelijke procedure noodzakelijk worden.
Bij vastgoedgeschillen over grenzen kan het gaan om verzoeken tot:
- Verklaringen betreffende de ligging van de wettelijke grens;
- Bevelen ter voorkoming van inbreuken of inmenging;
- Opdrachten waarbij bouwwerken moeten worden verwijderd;
- Schadevergoeding wegens onrechtmatige betreding; en
- Beslissingen inzake vorderingen op grond van verjaring door bezit.
Geschillen over grensafbakening zijn sterk afhankelijk van de concrete feiten en vereisen vaak uitgebreid schriftelijk bewijsmateriaal en getuigenverklaringen van deskundigen. Door in een vroeg stadium juridisch advies in te winnen, kunnen de kansen op een gunstige uitkomst aanzienlijk worden vergroot, terwijl de juridische kosten effectief worden beheerst.
Hoe wij u kunnen helpen
David Burns, senior partner op het gebied van procesvoering, en het team voor vastgoedgeschillen adviseren regelmatig huiseigenaren, verhuurders, projectontwikkelaars en bedrijven over alle aspecten van grensgeschillen in heel Engeland en Wales.
Wij kunnen u helpen met:
- Het controleren van eigendomsakten en documenten van het kadaster;
- Het aansturen van en contact onderhouden met deskundige landmeters;
- Onderhandelen over schikkingen en grensafspraken;
- Bemiddeling en alternatieve geschillenbeslechting;
- Vastgestelde grensaanvragen; en
- Rechtszaken en procedures bij gerechtelijke instanties wanneer een rechtszaak noodzakelijk wordt.
Als u verwikkeld bent in een grensgeschil of twijfels hebt over de ligging van de grens van uw perceel, kan ons gespecialiseerde procesrechtteam u duidelijk en praktisch advies geven dat is afgestemd op uw situatie.
Senior partner procesvoering, David Burns – Neem contact met ons op
Als u advies nodig heeft over een grensgeschil, een vordering op grond van verjaring door bezit, een kwestie van onrechtmatige betreding of een aanvraag tot vaststelling van een grens, neem dan contact op met David Burns, Senior Litigation Partner. Hij heeft ruime ervaring met het succesvol begeleiden van cliënten bij omstreden grensgeschillen. U kunt contact opnemen met David via e-mail op d.burns@rfblegal.co.uk of rechtstreeks bellen naar 0207 467 5751.
David Burns
Senior procespartner
