La base de données PRS et le médiateur des propriétaires 

Responsabilité, transparence et résolution des litiges dans le cadre de la loi sur les droits des locataires 2025 

La partie 3 de la loi de 2025 sur les droits des locataires (Renters’ Rights Act 2025) établit deux nouvelles institutions transformatrices - une base de données nationale d'enregistrement des propriétaires et un système contraignant de médiateur - qui remodèleront fondamentalement la responsabilité et la résolution des litiges dans le secteur locatif privé. 

Alors que la plupart des commentaires relatifs à la loi de 2025 sur les droits des locataires (Renters’ Rights Act 2025) se sont concentrés sur l'abolition de la section 21 et la transition vers des locations périodiques, la partie 3 de la loi - couvrant les sections 73 à 94 - introduit des changements structurels tout aussi significatifs. La création d'une base de données nationale sur le secteur locatif privé (PRS) et d'un médiateur obligatoire pour les propriétaires va professionnaliser le secteur et exposer les cas de non-conformité à un niveau sans précédent. Cet article explique ce qui se prépare, quand et ce que les propriétaires doivent faire pour se préparer. 

Les deux piliers de la troisième partie 

La partie 3 repose sur deux mécanismes interdépendants, conçus pour fonctionner en tandem. L'enregistrement dans la base de données sera une condition préalable à l'accès à certains motifs de possession de la section 8 - ce qui signifie que les propriétaires qui ne s'enregistrent pas peuvent se trouver dans l'incapacité légale de récupérer la possession de leurs biens, même si un motif substantiel existe par ailleurs. Le médiateur, quant à lui, offrira une alternative gratuite et juridiquement contraignante aux procédures judiciaires pour la résolution des plaintes des locataires. 

Base de données PRS (articles 73-94) 

Registre national de tous les propriétaires privés et de tous les biens locatifs en Angleterre. Obligatoire pour toutes les locations assurées et réglementées, avec un déploiement régional commençant fin 2026 et un enregistrement national complet requis à partir de 2027. 

Le non-enregistrement entraîne des sanctions financières civiles et limite la capacité d'un propriétaire à invoquer certains motifs de possession en vertu de l'article 8. 

Médiateur pour les propriétaires (chapitre 2, partie 1) 

Un nouveau système de recours obligatoire pour tous les propriétaires privés, y compris ceux qui font appel à des agents de gestion. Les locataires disposent d'une voie de recours gratuite et indépendante pour résoudre leurs plaintes sans passer par les tribunaux. 

Les décisions du médiateur sont juridiquement contraignantes pour les propriétaires. L'adhésion obligatoire est prévue à partir de 2028. 

Base de données sur le secteur locatif privé 

S.73-94 La base de données PRS a été décrite par le gouvernement comme un “guichet unique” pour les propriétaires, les locataires et les conseils locaux. Elle servira trois objectifs distincts : permettre aux locataires de prendre des décisions éclairées avant de louer un logement ; aider les propriétaires à comprendre et à démontrer qu'ils respectent la loi ; et doter les autorités locales chargées du logement des outils nécessaires pour cibler les mesures d'application contre les opérateurs non conformes et malhonnêtes. 

Quelles sont les informations que les propriétaires doivent enregistrer ? 

Les champs de données précis seront confirmés par la législation secondaire. Toutefois, le gouvernement a indiqué que les exigences minimales incluront les éléments suivants : 

Catégorie	Informations requises
Détails du propriétaire	Nom complet, adresse au Royaume-Uni pour la signification des avis, coordonnées de tous les propriétaires conjoints
Détails de la propriété	Adresse complète, type de propriété (maison/appartement/HMO), nombre de chambres à coucher, nombre de ménages et de résidents, occupation et statut de meublé
Sécurité et conformité	Certificat de sécurité du gaz en vigueur, rapport sur l'état des installations électriques (EICR), cote et certificat EPC, détails de la licence HMO le cas échéant.
Informations sur la location	Confirmation que le bien est loué dans le cadre d'une location périodique assurée ; coordonnées de tout agent de location désigné

Note à l'attention des propriétaires  

Recours à des agents Si vous faites appel à un agent de location pour gérer votre bien, l'obligation d'enregistrement peut être remplie conjointement. Toutefois, les agents qui commercialisent un bien pour un propriétaire qui n'est pas enregistré s'exposent eux-mêmes à des sanctions, ce qui signifie que votre agent a tout intérêt, d'un point de vue commercial, à s'assurer que votre enregistrement est en place. 

Comment la base de données sera-t-elle utilisée ? 

La base de données n'est pas une simple formalité administrative. Elle sera partiellement accessible au public, ce qui permettra aux locataires potentiels de vérifier le statut d'enregistrement d'un propriétaire et d'examiner les informations pertinentes sur la conformité avant de s'engager à louer un logement. Les autorités locales chargées du logement disposeront d'une vue plus complète, ce qui leur permettra de croiser la base de données avec les dossiers d'octroi de licences et d'identifier de manière proactive les propriétaires qui ne respectent pas les règles, sans attendre qu'une plainte soit déposée. 

Le gouvernement a confirmé que certains motifs de possession de la section 8 ne seront disponibles que pour les propriétaires enregistrés dans la base de données. Les propriétaires non enregistrés qui tentent d'invoquer ces motifs risquent de voir leur demande de possession rejetée par le tribunal. Ce lien transforme l'enregistrement d'une simple obligation bureaucratique en une étape essentielle sur le plan opérationnel pour tout propriétaire qui pourrait avoir besoin de récupérer la possession de son bien. 

Avant la troisième partie 

• Il n'existe pas de registre national centralisé des propriétaires privés ou des biens locatifs en Angleterre. 
• L'application de la loi par les autorités locales était réactive et limitée par une visibilité restreinte. 
• Les locataires ne disposaient d'aucun mécanisme fiable pour vérifier la conformité du propriétaire avant de louer. 

Après la troisième partie 

• Tous les propriétaires et biens immobiliers du SPE sont visibles dans une base de données nationale consultable. 
• Les conseils peuvent cibler de manière proactive et à grande échelle les propriétaires qui ne respectent pas les règles ou qui ne sont pas enregistrés. 
• Les locataires peuvent vérifier l'état de l'enregistrement ; l'absence d'enregistrement est directement liée aux droits de possession. 

Frais d'enregistrement et administration 

Les propriétaires devront s'acquitter d'une redevance annuelle par logement pour maintenir leur enregistrement. Le gouvernement a indiqué qu'il s'agirait d'une taxe de recouvrement des coûts, le montant exact devant être confirmé avant le lancement régional de 2026. Pour les propriétaires de portefeuilles, il s'agit d'une nouvelle charge récurrente qui doit être prise en compte dans la planification financière. Les agents de gestion peuvent enregistrer et tenir des registres au nom de leurs clients, et nombre d'entre eux devraient intégrer la conformité à la base de données dans leur offre de services standard. 

Sociétés anonymes et copropriété 

Le gouvernement a reconnu que les mécanismes d'enregistrement pour les sociétés à responsabilité limitée et les propriétaires conjoints sont encore en cours de finalisation par le biais de la législation secondaire. Les orientations actuelles suggèrent que la partie qui s'enregistre est celle qui est désignée comme propriétaire dans le contrat de location. Les propriétaires détenant des biens immobiliers au sein d'une structure d'entreprise devraient demander des conseils juridiques spécifiques une fois que la législation secondaire sera publiée. L'équipe immobilière de Ronald Fletcher Baker LLP peut vous conseiller sur les implications pour votre structure particulière. 

Le médiateur des propriétaires de logements sociaux 

Pour la première fois, tous les propriétaires privés d'Angleterre seront tenus d'adhérer à un système de recours officiel, le PRS Landlord Ombudsman. Le secteur locatif privé s'aligne ainsi sur le secteur du logement social et sur celui des agents immobiliers, tous deux déjà soumis à l'obligation de recourir à un médiateur. L'obligation incombe directement au propriétaire, qu'il ait ou non recours à un agent de gestion. 

De quoi les locataires peuvent-ils se plaindre ? 

Le médiateur acceptera les plaintes des locataires potentiels, actuels et anciens sur un large éventail de questions, y compris les défauts de réparation et d'entretien, les défauts de communication ou les retards inacceptables dans la réponse aux demandes, les frais ou charges illégaux, les mauvaises pratiques de gestion et le non-respect des obligations statutaires. Le service sera gratuit pour les locataires et ne nécessitera pas de représentation juridique. Il s'agit d'un choix politique délibéré visant à garantir l'accessibilité du service, quels que soient les moyens. 

Le processus du Médiateur 

1. Le locataire dépose une plainte auprès du propriétaire 

Avant de s'adresser au Médiateur, les locataires doivent d'abord soulever le problème directement avec le propriétaire et lui donner une chance raisonnable de le résoudre. Les propriétaires doivent s'assurer qu'ils disposent d'une procédure de plainte claire et documentée afin que tous les problèmes soient traités et enregistrés d'une manière qui témoigne d'une véritable tentative de résolution. 

2. Recours au Médiateur 

Si le problème n'est pas résolu, le locataire peut saisir gratuitement le Médiateur. Le médiateur mènera une enquête indépendante et demandera des preuves aux deux parties. Les propriétaires seront tenus de s'engager et de fournir des documents dans des délais précis - le non-respect de cette obligation constitue en soi une infraction. 

3. Détermination et recours 

Le médiateur peut exiger du propriétaire qu'il prenne ou cesse une mesure spécifique, qu'il fournisse des excuses ou une explication formelle par écrit et qu'il accorde une compensation financière au locataire. Toutes les décisions sont juridiquement contraignantes pour le propriétaire. 

4. Non-conformité et escalade 

Le non-respect d'une décision du médiateur peut entraîner l'expulsion du programme, ce qui déclenche à son tour des mesures d'exécution de la part des autorités locales. Le médiateur a également la possibilité d'entamer une médiation à la demande du propriétaire, ce qui permet de trouver une solution moins conflictuelle avant qu'une décision formelle ne soit prise. 

La connexion du médiateur du logement 

Le gouvernement a indiqué que l'actuel service de médiation du logement (Housing Ombudsman Service), qui supervise actuellement les plaintes relatives au logement social, est l'administrateur le plus probable du nouveau système PRS, créant ainsi un service de recours unique couvrant à la fois la location sociale et la location privée. Lorsque la faute est imputable à la fois à un propriétaire et à un agent de location, le médiateur PRS peut mener des enquêtes conjointes avec les systèmes de recours existants pour les agents et rendre des décisions conjointes. L'administrateur sera officiellement nommé en 2026, avant l'adhésion obligatoire en 2028. 

Une note pour les portefeuilles bien gérés 

Le médiateur n'est pas seulement un outil de responsabilisation - il profite également aux propriétaires responsables. Il offre une alternative plus rapide et moins coûteuse aux procédures judiciaires, permet une résolution rapide des litiges avant qu'ils ne s'aggravent et crée un mécanisme structuré permettant de démontrer qu'une plainte a été traitée correctement et en toute bonne foi. Pour les propriétaires qui appliquent déjà des normes de gestion élevées, le médiateur est une ressource opérationnelle et non une menace. 

Exécution et sanctions financières 

Les autorités locales chargées du logement ont été dotées de pouvoirs d'exécution considérablement renforcés dans le cadre de la partie 3 et de l'ensemble de la loi. Des sanctions financières civiles peuvent être imposées pour toute une série d'infractions, avec une échelle clairement croissante en cas de non-respect persistant ou grave. 

Barème des sanctions civiles - Infractions à la partie 3 

Violation initiale ou mineure 

Ne pas s'inscrire dans la base de données ; ne pas adhérer au système du Médiateur 

Jusqu'à 7 000 euros 

Violation grave, persistante ou répétée 

Non-inscription continue ; non-respect des décisions du Médiateur 

Jusqu'à 40 000 euros 

Poursuites pénales 

Alternative à la sanction civile de 40 000 £ pour les infractions continues les plus graves 

Amende illimitée 

Outre les sanctions civiles, les locataires et les conseils locaux agissant en leur nom peuvent demander des ordonnances de remboursement des loyers auprès du tribunal de première instance. Ces ordonnances obligent les propriétaires à rembourser les loyers perçus au cours d'une période de non-conformité - généralement jusqu'à 12 mois de loyer. Pour les propriétaires de portefeuilles, ce risque peut considérablement dépasser les chiffres des amendes civiles indiqués ci-dessus. 

Les droits de possession menacés  

Les propriétaires non enregistrés peuvent être dans l'incapacité d'invoquer certains motifs de possession de la section 8. La conséquence pratique est que le fait de ne pas s'enregistrer dans la base de données PRS peut empêcher un propriétaire de récupérer légalement la possession de son bien - même si un motif substantiel valide existe par ailleurs. Il s'agit sans doute du risque opérationnel le plus important associé au non-respect de la partie 3, dépassant les sanctions financières en termes d'impact quotidien sur les propriétaires. 

Calendrier de mise en œuvre de la partie 3 

27 décembre 2025 - Entrée en vigueur 

Pouvoirs d'enquête renforcés des autorités locales 

Les conseils locaux du logement ont obtenu de nouveaux pouvoirs pour inspecter les propriétés, exiger des documents et accéder aux données des tiers. Ces capacités d'application sous-tendent l'ensemble du régime de la partie 3 et sont déjà activement utilisées. 

Fin 2026 - Début de la phase 2 

Début du déploiement régional de la base de données PRS 

La base de données fera l'objet d'un lancement régional progressif. Les propriétaires des régions pilotes seront les premiers à s'enregistrer et à payer la redevance annuelle par logement. Le montant de la redevance annuelle sera confirmé avant le lancement. 

2027 - Lancement national complet 

Enregistrement obligatoire pour tous les propriétaires de logements sociaux 

L'enregistrement devient obligatoire dans toute l'Angleterre. À partir de ce moment, le non-enregistrement restreint directement l'accès à certains motifs de possession relevant de l'article 8. 

2028 - Le Médiateur en direct 

L'adhésion au médiateur des propriétaires de logements sociaux devient obligatoire 

Tous les propriétaires privés seront tenus d'adhérer au système du médiateur. L'administrateur (probablement le Housing Ombudsman Service) sera nommé en 2026 et disposera d'un délai pour développer ses activités avant que l'adhésion ne devienne obligatoire. 

2035 - Norme sur les logements décents 

La norme "Decent Homes" étendue aux PRS 

La dernière phase du programme de normalisation de la loi. Le gouvernement a proposé une date de mise en œuvre en 2035. Les propriétaires sont encouragés à commencer à remédier aux défauts potentiels - en particulier l'humidité, les moisissures et les risques de catégorie 1 du HHSRS - bien à l'avance. 

Étapes pratiques pour les propriétaires 

Le calendrier de la partie 3 offre aux propriétaires un délai de préparation plus long que celui de la phase 1 de la réforme des baux - mais ce délai doit être utilisé activement et non passivement. Il est conseillé de prendre dès à présent les mesures suivantes. 

Auditer et organiser votre documentation de conformité. La base de données exigera des certificats de sécurité du gaz, des EICR, des EPC et des certificats connexes à jour pour chaque bien que vous louez. Les certificats manquants, périmés ou ne répondant pas aux normes requises doivent être traités rapidement et non sous la pression du temps lorsque les fenêtres d'enregistrement s'ouvrent. 

Établir une procédure de réclamation documentée. Le Médiateur exigera des preuves que les locataires ont soulevé des problèmes auprès de vous avant de s'adresser au système. Une procédure de réclamation claire et écrite, ainsi qu'une pratique cohérente consistant à accuser réception des communications et à y répondre par écrit, constitueront votre première ligne de défense dans le cadre d'une enquête. 

Révisez votre planification financière afin d'absorber les nouveaux coûts. Les frais annuels d'enregistrement dans la base de données des biens immobiliers et les frais d'adhésion au médiateur représentent de nouvelles obligations récurrentes. Ces deux éléments devront être pris en compte dans vos calculs de rendement locatif. 

Clarifiez les responsabilités avec votre agent de gestion. Les obligations d'enregistrement et d'adhésion au médiateur incombent directement au propriétaire, mais les agents peuvent s'en acquitter en votre nom. Veillez à ce que votre contrat d'agence indique clairement qui est responsable du maintien de l'enregistrement et de l'adhésion, et à ce que votre agent se prépare activement à ces exigences. 

Demandez un avis juridique sur la structure spécifique de votre portefeuille. Les propriétaires ayant des structures de propriété complexes - véhicules d'entreprise, copropriété, trusts - ne doivent pas supposer que le régime standard s'applique à eux sans réserve. La législation secondaire clarifiera les mécanismes, et notre équipe immobilière pourra vous conseiller dès qu'elle sera publiée.