Réforme structurelle du secteur locatif privé : nouvelles évolutions dans le cadre de la loi de 2025 sur les droits des locataires

Notre article précédent portait spécifiquement sur la suppression des ‘ expulsions au titre de l'article 21 ’ à la suite de la Loi de 2025 sur les droits des locataires (le “Agir”) et leurs implications en matière de jouissance. Le présent article examine les autres réformes introduites par la loi ainsi que celles qui doivent être mises en œuvre à l'avenir. Celles-ci ont modifié, et continueront de modifier, le cadre dans lequel évoluent les bailleurs et les locataires.  

Baux résidentiels de courte durée 

Au cours des 30 dernières années, la plupart des baux résidentiels à court terme ont pris la forme d’un “ Assured Shorthold Tenancy » («AST” »). Celles-ci avaient une durée déterminée et fixe (les renouvellements étant très courants).  

Les dispositions de la loi ont supprimé les baux AST à compter du 1er mai 2026. Par défaut, les locataires bénéficient désormais d’un bail périodique garanti (“APT” »). Cette modification s'applique rétroactivement. Cela signifie que les AST conclus avant le 1er mai 2026 seront automatiquement convertis en APT. Il en résulte que :  

• L'obtention de la possession dépend entièrement des motifs prévus à l‘’ article 8 » (de la loi de 1988 sur le logement, telle que modifiée par la présente loi) ; et, 

• Il n'y a pas de durée minimale fixée, les locataires disposant d'une flexibilité unilatérale leur permettant de résilier le bail moyennant un préavis (généralement de deux mois).  

Clauses de révision du loyer 

À compter du 1er mai 2026, à quelques exceptions près, les bailleurs ne pourront plus inclure de clauses de révision automatique du loyer et ne pourront augmenter le loyer qu’en respectant les dispositions prévues dans article 13 de la loi de 1988 sur le logement.   

Ce régime impose trois contraintes principales : 

• La limitation des augmentations de loyer à une seule fois par période de 12 mois, moyennant la remise d'un préavis au titre de l'article 13 ; 

• une obligation de préavis d'au moins deux mois pour toute augmentation de loyer ; et  

• Alignement de toute augmentation de loyer sur le début d'une période de location. 

La loi confère également au locataire le droit de contester une augmentation de loyer devant le tribunal de première instance (“FTT”) au motif qu’il est supérieur à la valeur du marché. Il est important de noter que le FTT ne peut désormais plus fixer un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur, même si ce loyer était jugé inférieur à la valeur du marché.  

Cela devrait entraîner une augmentation du nombre de recours devant le FTT, car cela supprime un facteur dissuasif qui existait auparavant, à savoir le risque que le FTT fixe un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur.  

Étant donné que, lorsque le locataire conteste la hausse, le loyer révisé ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle le FTT fixe le montant du loyer, et non à la date indiquée dans l’avis prévu à l’article 13, cela incite davantage les locataires qui souhaitent prolonger la période pendant laquelle ils paient leur loyer (avant l’augmentation) à contester cette décision.   

Reste à voir comment le FTT va faire face à cette demande accrue, étant donné qu'il est déjà confronté à des difficultés liées à l'arriéré. 

Paiements anticipés de loyer 

Paiements avant la location  

À compter du 1er mai 2026, les bailleurs et leurs mandataires ne pourront plus solliciter, encourager ou accepter le paiement d'un loyer, ni toute offre de paiement de celui-ci, avant la conclusion d'un bail.  

Paiements anticipés une fois le contrat de location conclu 

À compter du 1er mai 2026, dès la conclusion d'un bail, le bailleur pourra exiger au maximum un mois de loyer d'avance. Le montant maximal du loyer à verser d'avance est d'un mois (il ne sera plus possible d'exiger 3 ou 6 mois d'avance).   

Bien que les propriétaires ne puissent pas demander ni exiger le paiement d'un loyer supérieur à un mois d'avance, les locataires peuvent légalement choisir de verser volontairement un loyer d'avance après la signature du contrat.  

Interdiction des « guerres d'enchères » dans le domaine de la location 

À compter du 1er mai 2026, les bailleurs et les agences immobilières devront veiller à ce que les biens proposés à la location dans le cadre d'un APT soient accompagnés d'un montant de loyer indiqué dans l'annonce. Une fois ce montant fixé, les bailleurs ne pourront ni solliciter ni accepter d'offres supérieures au montant indiqué.  

Par conséquent, les locataires ne peuvent plus proposer de loyer plus élevé pour tenter d'obtenir un logement. On pourrait commencer à voir apparaître des annonces immobilières proposant des loyers plus élevés, dans l'optique de louer à un prix inférieur, afin d'attirer les locataires prêts à payer des loyers plus élevés. 

Logements étudiants spécialement conçus à cet effet  

Les propriétaires doivent savoir que les baux conclus pour des logements étudiants spécialement conçus à cet effet (“PBSA”), conclues après le 1er mai 2026, ne sont pas considérées comme des baux APT. Il s’agit là d’une exemption importante. Il s’agit plutôt de baux de droit commun pouvant prendre fin à l’issue d’une durée déterminée. Néanmoins, un PBSA privé ne peut bénéficier de cette exemption que s’il est entièrement enregistré et conforme à un code de bonnes pratiques en matière de gestion immobilière approuvé par le gouvernement. Cela inclut le Code de normes ANUK/Unipol.  

Les baux PBSA en vigueur avant le 1er mai 2026 ont été transformés en baux APT. Des motifs de résiliation modifiés (motif 4A) permettent de mettre fin à ces baux.   

Locations hors PBSA  

Les baux étudiants portant sur des logements autres que les PBSA, qu’ils aient été conclus avant ou après le 1er mai 2026, sont des baux APT et relèvent du nouveau motif de reprise de possession 4A, qui offre aux propriétaires de logements à occupation multiple une procédure spécifique leur permettant de récupérer la possession du bien pendant la période comprise entre le 1er juin et le 30 septembre de chaque année. Cette période coïncide avec la fin et le début de l'année universitaire.   

Modifications apportées aux informations (écrites) fournies aux locataires 

À compter du 1er mai 2026, des informations obligatoires devront être fournies aux locataires avant la conclusion d’un contrat de location à durée déterminée (APT) ; ces informations comprennent les principaux aspects de la loi ainsi que des mentions relatives aux obligations du bailleur.   

Interdiction de la discrimination en matière de location 

À compter du 1er mai 2026, la loi interdit toute discrimination directe ou indirecte à l'encontre des locataires ayant des enfants ou percevant des prestations sociales.  

Prochaine étape des changements  

La loi d'Awaab  

La loi prévoit que la loi Awaab s'applique aux baux du secteur privé.  La loi Awaab obligera les propriétaires à prendre des mesures pour remédier aux risques pour la santé et la sécurité signalés (notamment l'humidité et les moisissures) dans des délais fixés. Selon les premières estimations, sa mise en œuvre est prévue pour 2027/2028, car elle nécessite l'adoption d'une réglementation d'application.   

La nouvelle base de données des propriétaires  

Une nouvelle base de données devrait être mise en service à partir de la fin de l'année 2026. Son lancement est prévu en deux étapes. La première consistera à demander aux propriétaires d'enregistrer leurs coordonnées zone par zone, puis le public y aura accès.  

Il est prévu que les informations destinées au public comprennent, au minimum, les coordonnées du propriétaire, le type de bien immobilier, le nombre de chambres, des informations sur la sécurité des installations de gaz et d'électricité, ainsi que la performance énergétique.  

Conclusions 

Il existe un consensus général selon lequel le secteur devient de plus en plus “ favorable aux locataires ”. Il est important de noter que les locataires sont désormais davantage incités à contester les loyers, d’autant plus que la date à partir de laquelle tout loyer majoré est dû correspond à celle à laquelle le FTT rend sa décision. Les décisions du FTT pouvant parfois prendre plusieurs mois, le locataire bénéficie également d’un loyer moins élevé pendant cette période. L’augmentation du nombre d’affaires pourrait également mettre à rude épreuve un FTT déjà surchargé. 

Chez Ronald Fletcher Baker, nous sommes bien placés pour conseiller tant les propriétaires que les locataires qui exercent leurs activités dans ce secteur et qui doivent s'adapter aux changements du marché. Si vous avez des questions ou si vous avez besoin de conseils, n'hésitez pas à contacter :  B.Frost@rfblegal.co.uk et V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .