No atual contexto económico, a estabilidade de uma arrendamento de imóveis comerciais pode mudar da noite para o dia. Na qualidade de sócio sénior da área de contencioso na Ronald Fletcher Baker LLP, vejo frequentemente senhorios a serem apanhados de surpresa quando uma fonte de rendimentos estável é subitamente ameaçada por dificuldades financeiras de um inquilino.
Quando um inquilino se torna insolvente, o quadro jurídico que rege o seu contrato de arrendamento comercial passa de estar regido pelo contrato de arrendamento para incluir a legislação em matéria de insolvência. Compreender as suas opções — e agir de acordo com elas antes de ser desencadeada uma moratória formal — pode fazer uma grande diferença. Este artigo apresenta uma visão geral de algumas das opções estratégicas disponíveis para os senhorios que enfrentam insolvência de inquilinos comerciais.
1. Identificar o processo de insolvência que afeta o contrato de arrendamento comercial
Antes de tomar qualquer medida coerciva, na qualidade de senhorio de um contrato de arrendamento comercial, é importante identificar exatamente em que procedimento o arrendatário se encontra. Cada procedimento tem um impacto diferente nos seus direitos ao abrigo do arrendamento de imóveis comerciais:
- Administração: Este procedimento pode revelar-se particularmente restritivo para os senhorios. Uma “moratória legal” automática impede-o de intentar uma ação judicial ou de reentrar pacificamente no imóvel sem o consentimento do administrador ou uma decisão judicial.
- Liquidação (CVL ou obrigatória): Embora não exista uma moratória automática numa liquidação voluntária por parte dos credores, o liquidatário tem o poder de ’renunciar“ ao aluguer comercial, pondo efetivamente fim à responsabilidade do inquilino.
- Acordos Voluntários de Reestruturação Empresarial (CVAs): Frequentemente utilizado por lojistas e estabelecimentos do setor hoteleiro para reestruturar a dívida, um CVA pode, legalmente, “impor” uma redução do seu aluguer ou alterar os termos do aluguer comercial contra a sua vontade, caso a maioria dos credores concorde.
2. Recuperação financeira imediata: recorrendo à garantia
Se a empresa arrendatária não dispuser de liquidez, os senhorios comerciais poderão querer analisar as “estruturas” que rodeiam o arrendamento de imóveis comerciais. Estas são, muitas vezes, a via mais rápida para obter liquidez para um senhorio de um contrato de arrendamento comercial em que o arrendatário se encontra em situação de insolvência:
- Escrituras de caução de arrendamento: Mais moderno contratos de arrendamento comercial são garantidos por um depósito de renda e, dependendo das circunstâncias, pode ser possível recorrer a esse depósito; no entanto, é necessário ter cuidado e recomendamos que procure aconselhamento jurídico antes de recorrer ao depósito. Analisamos estas escrituras para garantir que pode recorrer aos fundos para cobrir os atrasados de forma imediata. Os senhorios comerciais devem também ter o cuidado de cumprir os requisitos específicos de notificação para evitar uma violação técnica.
- Fiadores: Existe alguma empresa-mãe ou algum administrador individual que garanta o aluguer comercial? Se for esse o caso, são normalmente responsáveis “solidariamente” pelo pagamento da renda.
- Acordos de Garantia Autorizados (AGAs): Se o contrato de arrendamento tiver sido cedido ao atual inquilino, o antigo inquilino pode continuar a ser responsável. Nos termos de Artigo 17.º da Lei de 1995 relativa às Cláusulas Contratuais entre Senhorios e Inquilinos, deve notificar formalmente os antigos inquilinos/fiadores no prazo de seis meses a contar da data em que a dívida surgiu; caso contrário, perderá definitivamente o direito de lhes reclamar o pagamento.
3. Declaração do aluguer como ‘despesa administrativa’
Um equívoco comum é pensar que um inquilino sob administração judicial não tem de pagar a renda. Se o administrador estiver a utilizar o imóvel para exercer a atividade comercial ou para armazenar mercadoria para uma venda futura, a renda relativa a esse período poderá ser classificada como uma despesas administrativas.
Na Ronald Fletcher Baker, temos representado com sucesso os senhorios para garantir que esta renda seja paga com prioridade em relação a outros credores. Se o administrador estiver a utilizar o seu imóvel comercial para aumentar o valor da massa falida, então já conseguimos reclamar o arrendamento de imóveis comerciais custos a cargo do administrador, com base no facto de que devem ser suportados como parte dos custos da administração.
4. Notificações de pagamento direto ao subarrendatário
Se o seu inquilino insolvente tiver subalugado parte ou a totalidade do imóvel, existe uma opção legal de “contornamento” potencialmente eficaz. Nos termos da Lei dos Tribunais, dos Órgãos de Justiça e da Execução de 2007, um senhorio pode notificar o subarrendatário, exigindo que este pague a renda diretamente ao senhorio principal. Isto desvia efetivamente o fluxo de caixa do arrendatário insolvente e direciona-o diretamente para o seu bolso, contornando o administrador da insolvência.
5. Negociar uma rendição estratégica
Por vezes, a melhor opção não é o litígio — é um corte definitivo. Se um administrador ou liquidatário não tiver utilidade para as instalações, muitas vezes podemos negociar um rescisão do contrato de arrendamento comercial.
Ao aceitar a devolução do imóvel, recupera imediatamente o controlo sobre o mesmo. Embora isto ponha fim à responsabilidade futura do inquilino, permite-lhe voltar a colocar o imóvel no mercado para um inquilino solvente e evita o período de “limbo” em que o imóvel fica vazio, mas legalmente vinculado a uma empresa insolvente.
Gestão proativa: a chave para a resiliência
De acordo com a minha experiência na Jurídico da RFB, os senhorios que se saem melhor são aqueles que controlam o seu contratos de arrendamento de imóveis comerciais para “sinais de alerta precoce” — tais como pedidos de pagamento da renda mensal ou atrasos persistentes no pagamento das despesas de condomínio.
Tomar medidas antes O facto de um inquilino declarar insolvência oferece-lhe um leque muito mais alargado de opções, incluindo CRAR (Recuperação de Aluguéis Comerciais em Atraso) ou um regresso pacífico, que poderá ser impedido assim que a moratória entrar em vigor.
Os senhorios que se deparam com a insolvência dos inquilinos devem avaliar as suas aluguer comercial segurança, incluindo cauções de arrendamento e AGAs, ao mesmo tempo que se determina se o processo de insolvência específico (como Administração) impõe uma moratória à execução. As principais opções incluem reclamar o aluguer como um despesas administrativas se o inquilino continuar a ocupar o imóvel ou se forem emitidas notificações de pagamento direto a subarrendatários. Negociação estratégica para um rescisão do contrato de arrendamento pode também ser uma forma eficaz de recuperar o controlo do imóvel e mitigar as perdas a longo prazo.
David Burns, sócio sénior da área de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com inquilinos comerciais que violaram os termos do seu contrato de arrendamento. Para questões relacionadas com este tema, contacte David Burns por e-mail para D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone para o número 07762318409.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
