Mon prêteur relais a désigné des administrateurs judiciaires : puis-je les en empêcher ?

Introduction 

Apprendre que votre prêteur relais a désigné un administrateur judiciaire au titre de la loi sur la propriété immobilière (Law of Property Act, LPA) ou un administrateur chargé de la garantie fixe constitue l’un des moments les plus critiques d’un projet de promotion immobilière ou d’investissement immobilier. Les prêts relais sont conçus comme des solutions à court terme permettant d’obtenir rapidement des liquidités. Cependant, leurs taux d’intérêt élevés et leurs échéances rigides font que, si une stratégie de sortie échoue, le défaut de paiement survient rapidement. 

Contrairement aux prêteurs hypothécaires traditionnels, les prêteurs de crédit relais attendent rarement plusieurs mois avant d'entamer les négociations. Ils ont systématiquement recours à des pouvoirs contractuels pour contourner totalement les tribunaux, en désignant des administrateurs judiciaires indépendants chargés de prendre le contrôle, de gérer et de vendre le bien immobilier donné en garantie. 

Si vous êtes un emprunteur confronté à cette situation, la question qui vous vient immédiatement à l'esprit est simple : puis-je les en empêcher ? 

Comprendre le rôle du récepteur 

Pour contester efficacement la nomination d'un administrateur judiciaire, vous devez d'abord comprendre le mécanisme juridique qui sous-tend cette nomination. En vertu de Article 101 de la loi de 1925 sur le droit immobilier, un prêteur se voit conférer le pouvoir légal de nommer un administrateur judiciaire dès que le montant de l'hypothèque devient exigible. Les contrats de prêt relais étendent généralement ces pouvoirs légaux par le biais de clauses contractuelles expresses. 

Le paradoxe de l'agence 

L'une des particularités d'un LPA ou d'un administrateur chargé d'une sûreté fixe réside dans son statut juridique. Dans la quasi-totalité des actes de crédit relais, l'administrateur est désigné contractuellement comme le mandataire de l'emprunteur, et non du prêteur. Cette structure offre des avantages indéniables au prêteur : 

• Exonération de responsabilité : Étant donné que le séquestre agit en tant que mandataire, le prêteur n'est pas considéré comme un “ créancier hypothécaire en possession ”, ce qui le met à l'abri des risques liés à une mauvaise gestion du bien immobilier. 

• Supérieur hiérarchique direct : Le syndic peut percevoir le loyer et mettre le bien en vente sans avoir besoin de l'autorisation préalable d'un tribunal. 

Contestation de la validité de la nomination 

Le moyen le plus direct de faire cesser la présence d'un administrateur judiciaire est de prouver que sa nomination était juridiquement nulle dès le départ. La mise sous administration judiciaire étant une mesure radicale, les prêteurs doivent respecter des procédures juridiques strictes. Tout vice de procédure peut entraîner la nullité de la nomination, ce qui ferait de l'administrateur judiciaire un intrus sur votre propriété. 

Vices de procédure courants 

• Absence de défaut technique : Un prêteur ne peut nommer un administrateur judiciaire que si un “ cas de défaillance ” formel s'est produit conformément aux termes du contrat de prêt. Si le prêteur prétend que vous n'avez pas respecté un délai, mais que vous disposez d'une preuve écrite attestant d'une prolongation convenue contractuellement, cette nomination est dépourvue de fondement juridique. 

• Demandes irrecevables : Certains contrats de crédit relais imposent au prêteur d'émettre une mise en demeure officielle de remboursement, accordant à l'emprunteur un délai de préavis précis avant de nommer un administrateur judiciaire. Si le prêteur n'a pas signifié cette mise en demeure en bonne et due forme, ou s'il l'a envoyée à une mauvaise adresse, cette nomination peut être contestée. 

• Exécution précipitée : Le pouvoir légal de désignation prévu par la loi de 1925 sur les hypothèques (LPA 1925) ne prend effet que lorsque le montant de l'hypothèque est devenu exigible. et peut être exercé en vertu de l'article 103 (par exemple, lorsque les intérêts sont en retard de paiement depuis deux mois ou qu'une clause contractuelle n'a pas été respectée). Si le prêteur agit prématurément, cette nomination est nulle. Le prêteur inclura probablement dans sa lettre de crédit des dispositions définissant les conditions dans lesquelles il peut nommer des administrateurs judiciaires.  

Recourir à des injonctions judiciaires pour empêcher une vente 

Lorsque les liquidateurs prennent des mesures pour vendre votre bien à un prix inférieur à sa valeur de marché, les emprunteurs cherchent souvent à savoir s'il est possible de saisir la Haute Cour afin d'obtenir une injonction provisoire d'urgence. 

L'équilibre des intérêts 

Pour obtenir une injonction, votre équipe juridique doit convaincre le tribunal sur plusieurs points, conformément à la jurisprudence établie American Cyanamid principes : 

1. Question sérieuse à examiner : Vous devez démontrer qu'il existe un véritable litige juridique concernant la dette, le défaut de paiement ou le comportement du prêteur ou du créancier. 

2. Les dommages-intérêts sont insuffisants : Vous devez démontrer que le fait de percevoir ultérieurement une indemnisation financière ne permettra pas de pallier la perte du bien (cela est parfois possible lorsqu'il s'agit de biens immobiliers uniques ou de résidences principales, mais chaque cas doit être examiné en fonction de ses propres circonstances). 

3. L'équilibre des intérêts : Le tribunal met en balance le préjudice que vous subirez en cas de vente immédiate et le risque encouru par le prêteur si la vente est reportée. 

L'obstacle financier 

Les emprunteurs doivent savoir que les tribunaux sont généralement réticents à empêcher un prêteur de faire valoir sa garantie, à moins que l'emprunteur ne verse la somme litigieuse au greffe du tribunal. Toutefois, une injonction peut être accordée sans cette condition si vous êtes en mesure de prouver l'existence d'une fraude, d'une erreur de calcul manifeste de la part du prêteur ou d'un acte de mauvaise foi de la part du séquestre. 

Déploiement du Menon c. Pask Défense des propriétaires 

Si le prêt relais est garanti par votre résidence principale, ou si vous occupez vous-même ce logement en tant que propriétaire-occupant, la situation est différente. 

Dans l'affaire historique de Menon c. Pask, la Haute Cour a précisé la manière dont les administrateurs judiciaires doivent traiter les emprunteurs occupant les locaux. 

La décision et la protection prévue à l'article 36 

Le tribunal a confirmé que, bien que les administrateurs judiciaires aient le droit légal d'intenter des actions en restitution de bien contre les emprunteurs en leur propre nom, les emprunteurs particuliers peuvent se protéger en recourant à Article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice. 

En vertu de l'article 36, un juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire lui permettant d'ajourner une procédure de reprise de possession ou de suspendre une ordonnance d'expulsion si l'emprunteur est en mesure de démontrer qu'il peut régler ses arriérés ou rembourser son prêt dans un “ délai raisonnable ”.” 

Pour pouvoir invoquer avec succès ce moyen de défense face à un destinataire intermédiaire, vous devez présenter au juge des preuves concrètes et vérifiables, telles que : 

• Une offre de rachat officielle et contraignante émanant d'un prestataire de refinancement agréé. 

• Un contrat en vigueur et signé portant sur la vente du bien à un prix couvrant intégralement la dette. 

Lutter contre les frais cachés et les relations inéquitables 

Les litiges liés aux crédits-relais portent rarement uniquement sur le montant principal ; ils sont souvent motivés par l'accumulation rapide des intérêts de retard, des frais de sortie et des frais de gestion. Si ces coûts rendent le remboursement impossible, vous pouvez remettre en cause la structure même de la dette. 

Les relations inéquitables (Loi de 1974 sur le crédit à la consommation) 

En vertu de l'article 140A de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation, les tribunaux disposent de larges pouvoirs pour réécrire les contrats de prêt s'ils estiment que la relation entre le prêteur et l'emprunteur est inéquitable. Cette protection peut s'appliquer aux prêts relais commerciaux si l'emprunteur est une personne physique ou une société de personnes. Parmi les facteurs qui donnent lieu à une relation inéquitable, on peut citer : 

• Pratiques de prêt abusives : Les prêteurs qui accordent des prêts dans l'intention explicite de provoquer un défaut de paiement afin de saisir le bien immobilier (stratégies dites de “ prêt en vue d'acquisition ”). 

• Commissions non divulguées : Commissions cachées versées par le prêteur au courtier qui vous a orienté vers ce prêt. 

• Manque de transparence : Une exécution précipitée, sans laisser à l'emprunteur le temps de solliciter un avis juridique indépendant. 

Clauses pénales illégales 

À la suite de l'arrêt rendu par la Cour suprême dans l'affaire Cavendish Square Holding BV c. El Makdessi, des pénalités de retard ne sont pas exécutoires si elles sont démesurées, exorbitantes ou dépourvues de justification commerciale légitime. Si ces pénalités sont supprimées, le manquement peut être régularisé, ce qui rendrait la mise sous administration judiciaire caduque. 

Mesures à prendre en cas de nomination d'administrateurs judiciaires  

Les administrateurs judiciaires agissent rapidement. Dès leur nomination, ils prendront contact avec vos locataires, vos assureurs et vos agents immobiliers afin de prendre le contrôle des revenus et de la gestion du bien. Ne rien faire augmente le risque de perdre votre bien immobilier. 

Pour mettre fin à une mesure d'exécution, vous devez agir dans les premiers jours suivant la nomination : 

1. Demandez le relevé complet du prêt : Demandez à un avocat spécialisé de solliciter un décompte détaillé et transparent du montant du rachat, afin de mettre en évidence d'éventuels frais cachés ou gonflés. 

2. Vérifier les documents de nomination : Vérifiez les dates exactes, les signatures et les modalités de notification utilisées par le prêteur lors de la désignation de l'administrateur judiciaire. 

3. Assurez votre sortie financière : Continuez à étudier vos options de refinancement ou de vente d'actifs. Un juge sera bien plus enclin à suspendre la mise sous séquestre si vous êtes en mesure de présenter un plan réaliste et assorti d'un délai précis pour rembourser le prêteur. 

Nous contacter – David Burns, associé principal spécialisé dans le contentieux, et Ben Lewis, avocat 

David Burns, associé principal chargé du contentieux, et Avocat collaborateur, Ben Lewis possède une vaste expérience dans la défense des intérêts des emprunteurs lorsque les prêteurs ont désigné un administrateur judiciaire. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail. d.burns@rfblegal.co.uk ou appelez directement le 0207 467 5751, ou contactez Ben Lewis par e-mail à l'adresse B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.