El amanecer de una nueva era: guía completa sobre la Ley de Derechos de los Inquilinos

En private rented sector in England is undergoing its most profound transformation in nearly forty years. Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025, que recibió la sanción real el 27 de octubre de 2025, ha desmantelado oficialmente los marcos tradicionales que regulaban los contratos de alquiler. Sus disposiciones estructurales fundamentales entraron en vigor el 1 de mayo de 2026, y la legislación reequilibra de manera fundamental la relación entre los 11 millones de inquilinos del sector privado del país y los más de 2 millones de propietarios. 

By eradicating section 21 evictions, rewriting contract structures, and imposing strict penalties for non-compliance, the Act aims to fundamentally change the private rented sector. This article provides an exhaustive, granular analysis of the provisions established by the Renters’ Rights Act, exploring what they mean for tenants, landlords, and the broader housing market. 

1. La derogación de la sección 21 sobre los desahucios ‘sin causa justificada’ 

The absolute cornerstone of the Renters’ Rights Act is the total abolition of Sección 21 notices. Previously, under the Housing Act 1988, landlords could evict a tenant at the end of a fixed term—or during a periodic tenancy—without stating any legal reason, giving just two months’ notice. This mechanism was frequently cited by housing charities as a primary driver of tenant insecurity and homelessness. 

Under the new law, all “no-fault” evictions son illegal. Landlords seeking to reclaim their propiedad must exclusively use the reformed Section 8 possession process. This requires the landlord to state a specific, legally valid ground in a court of law and prove its legitimacy. 

Normas transitorias del artículo 21 

• To prevent a sudden logjam, the government introduced precise transitional provisions: 

• Landlords had until 30 April 2026 to legally serve an old-style Section 21 notice. 

• Cualquier notificación válida que se haya entregado antes del 1 de mayo de 2026 deberá dar lugar a la incoación de un procedimiento judicial de desahucio antes del 31 de julio de 2026. 

• A partir del 31 de julio de 2026, la vía de rescisión sin causa justificada quedará cerrada de forma definitiva, y todos los contratos de alquiler vigentes se regirán íntegramente por los nuevos parámetros legales. 2.

2. El fin de los contratos de alquiler de duración determinada 

In tandem with the ban on no-fault evictions, the Act has eliminated Assured Shorthold Tenancies (ASTs) and fixed-term contracts. Historically, renters signed contracts locking them into six-, twelve-, or twenty-four-month blocks. While this provided predictable cash flow for landlords, it could have the effect of trapping tenants in substandard conditions, making it incredibly difficult to escape hazardous housing or adjust to unexpected life changes. 

A partir del 1 de mayo de 2026, todos los contratos de alquiler privados serán contratos de duración indefinida, renovables, denominados “contratos periódicos garantizados”. 

Cambios estructurales clave en los contratos 

Conversión automática: Cualquier contrato de alquiler de duración determinada vigente antes del 1 de mayo de 2026 se convirtió automáticamente en un contrato de alquiler periódico garantizado en esa fecha. Ninguna de las partes tuvo que realizar ningún trámite para que se produjera este cambio. 

Flexibilidad para los inquilinos: Renters can choose to end their tenancy at any point—even from day one of the agreement—by providing a maximum of two months’ written notice to the landlord. This notice can be delivered via modern communication methods, including email and text. 

Cláusulas de interrupción no válidas: Cualquier “cláusula de rescisión” preexistente destinada a permitir a los arrendadores rescindir los contratos de forma arbitraria queda ahora sin efecto y no es exigible. 

3. Reforma de los motivos de desahucio previstos en el artículo 8 

Dado que los propietarios ya no pueden acogerse a la sección 21, la Ley ha reformado y ampliado de forma exhaustiva los motivos de desahucio previstos en la sección 8 para garantizar que los propietarios puedan seguir recuperando sus bienes en circunstancias razonables.  

¿Te vas a mudar realmente a la vivienda o vas a venderla? 

Si un arrendador tiene la intención de vender la vivienda o de mudarse a ella él mismo (o de permitir que lo haga un familiar directo), puede acogerse a los motivos previstos en la Sección 8 reformada. No obstante, se aplican las siguientes restricciones estrictas: 

• El plazo de protección de 12 meses: La ley prohíbe a los propietarios recurrir a estos motivos durante los primeros 12 meses de un nuevo contrato de alquiler.  

• Plazos de preaviso ampliados: Los propietarios deben notificarlo por escrito con una antelación mínima de cuatro meses si alegan motivos de venta o de mudanza, de modo que los inquilinos dispongan de tiempo suficiente para encontrar un alojamiento alternativo. 

Gestión de los atrasos en el pago del alquiler y del comportamiento antisocial 

Para proteger a los propietarios frente a inquilinos poco cooperativos, la ley mantiene los motivos basados en la culpa: 

• Rent Arrears Threshold: For a mandatory eviction order, the threshold for serious rent arrears has been increased from two months to three months of unpaid rent. The notice period required for landlords to act on rent arrears stands at 4 weeks. 

• Conducta antisocial: Los motivos relacionados con conductas antisociales graves o daños intencionados a la propiedad siguen vigentes, lo que permite aplicar plazos de preaviso más cortos para proteger a las comunidades y la integridad de los bienes. 

La excepción del mercado de seguros médicos para estudiantes (HMO) 

El sector del alquiler para estudiantes argumentó enérgicamente que los contratos de alquiler renovables romperían el ciclo académico natural. En respuesta a ello, la ley definitiva incluye el Motivo 4A, un mecanismo específico para las viviendas de ocupación múltiple (HMO) destinadas a estudiantes. 

Los propietarios pueden desalojar a los grupos de estudiantes al final del curso académico para dejar libre la vivienda de cara a la próxima convocatoria, siempre que lo notifiquen con cuatro meses de antelación, plazo que debe finalizar entre el 1 de junio y el 30 de septiembre. Los propietarios estaban obligados a notificar esta intención a los estudiantes que ya eran inquilinos antes del 31 de mayo de 2026. 

4. Medidas contra las guerras de pujas por los alquileres y los límites financieros 

El carácter hipercompetitivo del mercado del alquiler durante la última década dio lugar a la aparición de las “guerras de pujas”, en las que los posibles inquilinos, desesperados, ofrecían cientos de libras por encima del precio de venta para asegurarse un piso. La Ley de Derechos de los Inquilinos prohíbe sistemáticamente esta práctica con el fin de reducir los costes iniciales excesivos. 

Restricciones de acceso al mercado y transparencia de precios 

• Prohibición de las pujas competitivas: Los propietarios y las agencias inmobiliarias están legalmente obligados a publicar un precio de venta específico y transparente en todos los anuncios inmobiliarios. Constituye una infracción invitar, fomentar o aceptar cualquier oferta o puja que supere el precio anunciado. 

• Límites del alquiler por adelantado: Los propietarios no pueden exigir el pago por adelantado de varios meses de alquiler como condición para formalizar un contrato de alquiler. La ley modifica la Ley de Gastos de los Inquilinos de 2019 para establecer que los propietarios solo pueden solicitar como máximo un mes de alquiler por adelantado. 

• Momento oportuno of Payment: Landlords and agents are banned from accepting or holding rent advance payments before a formal tenancy agreement has been physically or digitally signed. 

5. Controlar los aumentos de alquiler y impugnar las subidas 

Normas para la evaluación anual de los alquileres 

• Frecuencia: El alquiler solo puede aumentarse una vez por año natural. Los propietarios tienen prohibido subir el alquiler durante los primeros 12 meses de un nuevo contrato de alquiler. 

• La obligación de presentar el formulario 4A: Todos los aumentos de alquiler deben formalizarse mediante el formulario oficial 4A del Gobierno. Cualquier “cláusula de revisión del alquiler” incluida en contratos vigentes queda legalmente sin efecto y no puede aplicarse. 

• Notice Requisitos: Los propietarios deben notificar por escrito a los inquilinos con al menos dos meses de antelación antes de que cualquier aumento del alquiler pueda entrar en vigor legalmente. 

• Recursos ante el Tribunal de Primera Instancia: If a tenant believes a proposed rent increase exceeds the genuine open-market rate for similar properties in their local area, they retain the right a appeal the hike to an independent First-Tier Tribunal. The tribunal will assess local data and fix the rent at an accurate market value, stripping away retaliatory price spikes. 

6. Erradicación de la discriminación generalizada 

The Renters’ Rights Act introduces strict anti-discrimination protections: 

Grupo protegido	Prácticas prohibidas en virtud de la Ley
Familias con hijos	Los propietarios y las agencias inmobiliarias no pueden negarse a mostrar una vivienda, tramitar una solicitud o conceder un contrato de alquiler por el hecho de que el solicitante tenga hijos.
Beneficiarios de prestaciones sociales	“Las políticas de ”No DSS» son claramente ilegales. Los solicitantes que utilicen el Crédito Universal o las ayudas a la vivienda para pagar el alquiler deben ser evaluados de la misma manera que los solicitantes asalariados.

Landlords can still perform standard financial affordability checks and request references, but they can no longer discard applications automatically based on family status or income source. 

7. El derecho a solicitar tener mascotas 

The Act introduces a highly publicised structural shift regarding domestic animals. Renters now have a legal right to request permission to keep a pet in their home. 

Al recibir una solicitud por escrito de un inquilino, el arrendador debe responder en un plazo de 28 días. La ley le prohíbe “denegar sin motivo justificado” su consentimiento. Si el arrendador decide denegar la solicitud, debe aportar por escrito una razón sólida y justificada (como la normativa del edificio o restricciones del contrato de arrendamiento principal que prohíban estrictamente la tenencia de animales). 

Para proteger a los propietarios de posibles perjuicios económicos causados por los animales, la ley permite a los propietarios exigir a los inquilinos que contraten un seguro para mascotas o que sufraguen los gastos razonables en que incurra el propietario por mantener una póliza de seguro que cubra los daños materiales causados por una mascota. 

8. Cumplimiento, aplicación y fases futuras 

The Renters’ Rights Act equips local housing authorities with upgraded enforcement powers and substantial financial penalties. Local authorities have received an initial £18.2 million in dedicated funding to expand their enforcement capacity. 

Multas y sanciones económicas cada vez más elevadas 

Non-compliant landlords face steep civil penalties administered directly by local councils. For instance, a landlord who fails to serve the compulsory Government Tenant Information Sheet to existing tenants by the initial 31 May 2026 deadline faces civil fines of up to £7,000. 

En caso de infracciones graves o reiteradas —como llevar a cabo desahucios ilegales, participar en subastas de alquileres o hacer caso omiso de las resoluciones de los tribunales—, las autoridades locales pueden imponer sanciones económicas de hasta 40 000 libras esterlinas. Además, los tribunales pueden dictar órdenes de devolución del alquiler (RRO) que obliguen a los propietarios sin escrúpulos a devolver hasta 24 meses de alquiler directamente al inquilino. 

La protección de los depósitos como condición previa 

Critically, deposit protection has become a hard precondition for possession. A court will systematically reject a landlord’s Section 8 application if the tenant’s security deposit was not correctly registered with an approved protection scheme, or if the mandatory prescribed information was not formally served at the start of the tenancy. 

La hoja de ruta para la implantación por fases (2026-2035) 

Aunque las reformas fundamentales en materia de arrendamientos entraron en vigor en mayo de 2026, la legislación sigue una hoja de ruta de implantación rigurosa y plurianual: 

[Mayo de 2026] -> Supresión del artículo 21 y de los mandatos de duración determinada; entrada en vigor de la prohibición de licitaciones 

[Finales de 2026] -> Puesta en marcha de la Base de Datos Nacional del Sector del Alquiler Privado 

[A mediados de 2027] -> Digitalización del sistema de tribunales de vivienda; implantación en el sector social 

[2028] -> Entrada en vigor del Defensor del Arrendador del sector del alquiler privado obligatorio 

[2035] -> Plena aplicación de la norma sobre viviendas dignas y de la Ley Awaab en el sector de la vivienda de alquiler privado (PRS) 

• Late 2026 (The PRS Database): A centralized national register will launch. All residencial landlords must register themselves and their properties. Landlords will be blocked from advertising properties or initiating legal possession claims if they are unregistered. 

• A mediados de 2027 (digitalización de los tribunales): El Gobierno tiene como objetivo llevar a cabo una digitalización completa e integral de los tribunales de vivienda para agilizar las vistas legítimas en virtud del artículo 8. 

• 2028 (El Defensor del Pueblo del PRS): Landlords will be forced to join a new, independent Landlord Ombudsman scheme. This will allow tenants to resolve maintenance and communication disputes for free, avoiding costly court processes. 

• El horizonte a largo plazo (la Ley de Awaab y la Norma de Viviendas Dignas): The government will expand the Decent Homes Standard and Awaab’s Law into the private rental market, legally forcing landlords to investigate and repair hazardous damp and mould within explicit, fast, legally binding windows. 

Conclusión: Equilibrar la balanza 

La Ley de Derechos de los Inquilinos supone un cambio de paradigma de gran envergadura para el sector de la vivienda en Inglaterra.  

For landlords, the Act undeniably demands higher operational standards, flawless record-keeping, and proactive legal compliance. Critics argue that the removal of fixed terms and the expansion of tenant freedoms may increase operational turnover and costs. Ultimately, landlords need to adopt a more professional approach to in light of the substantial changes brought about by the Renters Rights Act.  

David Burns, socio principal del departamento de litigios – Contacta con nosotros  

David Burns, Senior Litigios Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to residential property disputes. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk  o por teléfono al 0207 467 5751.