Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 - Desahucios después del 1 de mayo de 2026

Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 (el “Ley”) entrará en vigor el 1 de mayo de 2026. La ley cumple el compromiso adquirido por numerosos gobiernos anteriores de crear un marco jurídico que proteja en mayor medida a los inquilinos en el sector del alquiler privado. Esta ley ha suscitado reacciones dispares entre los propietarios y merece su atención, ya que introduce los cambios más significativos en el sector del alquiler privado en muchas décadas. Podría decirse que el cambio más trascendental es la supresión de los avisos previstos en el artículo 21.  

Las notificaciones en virtud del artículo 21, conocidas comúnmente como mecanismo de ‘desahucio sin causa justificada’, permitían a un arrendador privado desahuciar a un inquilino y solicitar la recuperación de la vivienda sin que este hubiera incumplido el contrato de arrendamiento. Este mecanismo de recuperación de la vivienda está a punto de dejar de estar vigente. Este artículo analiza los plazos clave para notificar y invocar las notificaciones en virtud del artículo 21 con fines de recuperación de la posesión, así como las modificaciones que la Ley introduce en los motivos de recuperación de la posesión previstos en el artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1998 (“la Ley de Vivienda”) y las implicaciones prácticas de la nueva ley.  

Plazos clave de la ley 

Como consecuencia de la Ley, el plazo para notificar un aviso conforme al artículo 21 vence a las 16:30 horas del 30 de abril de 2026, el día anterior a su entrada en vigor. El aviso conforme al artículo 21 debe cumplir todos los procedimientos de validez establecidos en la Ley de Desregulación de 2025.  

Si se notifica válidamente una notificación conforme al artículo 21 antes del 30 de abril de 2026, el arrendador podrá seguir solicitando al tribunal una orden de desahucio hasta el 31 de julio de 2026. Este plazo no es prorrogable. Si el arrendador no presenta una solicitud judicial de recuperación de la posesión antes de esta fecha, perderá la oportunidad de reclamar la posesión en virtud de la notificación prevista en el artículo 21. Los mismos plazos se aplican a las notificaciones del artículo 8 ‘antiguas’. 

De hecho, si un arrendador intenta entregar una notificación en virtud del artículo 21 a partir del 1 de mayo de 2026, se expone a una multa impuesta por la autoridad local de hasta 7.000 libras esterlinas.  

Nueva situación tras la derogación del artículo 21  

El 1 de mayo de 2026, tras la supresión del desahucio sin causa justificada en virtud de una notificación conforme al artículo 21, el arrendador solo podrá recuperar la posesión si presenta una notificación conforme al artículo 8 basándose en los motivos de posesión especificados en el anexo 2 de la Ley de Vivienda. La distinción entre motivos obligatorios y procedimentales se mantiene en virtud de la Ley. No obstante, la Ley revisa y añade nuevos motivos para cubrir situaciones como la venta del inmueble, su rehabilitación y la ocupación del mismo por parte del arrendador.  

Cabe destacar que, tras la derogación del artículo 21, ya no existe un procedimiento exclusivamente documental mediante el cual el tribunal pueda conceder la posesión, y todas las demandas deben someterse a una vista completa. Esto significa que los motivos para la concesión de la posesión deben demostrarse con pruebas claras en una vista judicial.  

Modificaciones a los motivos previstos en el artículo 8 de la Ley de Vivienda     

A continuación se ofrece un resumen de las modificaciones más importantes introducidas en los motivos de desahucio previstos en la Ley de Vivienda, así como de los nuevos motivos introducidos por dicha ley.  

Los arrendadores deben tener en cuenta que los nuevos motivos de notificación previstos en el artículo 8, cuyas disposiciones exigen que la notificación no caduque dentro de un plazo determinado a partir del inicio del contrato de arrendamiento (como el motivo 1 y el motivo 1A), siguen calculándose a partir de la fecha original de inicio del contrato. La Ley no reajusta la fecha de inicio del arrendamiento al 1 de mayo de 2026 tras su entrada en vigor. Por lo tanto, un arrendador podría, en teoría, entregar una notificación en virtud de la Sección 8 el primer día de vigencia de los nuevos motivos.  

Motivos obligatorios 

Motivo 1: Ocupación por parte del propietario o de su familia 

Se ha ampliado este terreno para facilitar la mudanza del propietario o de su familia.  

• Requisito de notificación: 4 meses (solo podrá notificarse a partir del octavo mes desde el inicio del contrato de alquiler). La fecha de vencimiento del preaviso no puede caer dentro de los primeros 12 meses del contrato de alquiler en curso.  

• Requisitos: Es necesario aportar pruebas de que existe una intención real de que el arrendador o un familiar cercano ocupe la vivienda. 

El arrendador no podrá anunciar la propiedad para su alquiler ni para la concesión de una licencia de ocupación (por ejemplo, alquiler a corto plazo al estilo de Airbnb) durante un período restringido de 12 meses a partir de la fecha más tardía entre la fecha de toma de posesión indicada en la notificación y la fecha del formulario de reclamación para iniciar un procedimiento con el fin de obtener la posesión libre de ocupantes. La sanción por incumplir esta norma es una multa impuesta por la autoridad local de hasta 7.000 libras esterlinas. 

Motivo 1A: Intención de vender 

Se trata de un nuevo motivo introducido por la Ley.  

• Requisito de notificación: 4 meses (notificado a partir del octavo mes tras el inicio del contrato de alquiler). La fecha de vencimiento del preaviso no puede caer dentro de los primeros 12 meses del contrato de alquiler en curso.  

• Requisitos: Es necesario demostrar que existe una intención real de vender. 

El arrendador no podrá anunciar la propiedad para su alquiler ni para la concesión de una licencia de ocupación (por ejemplo, alquiler a corto plazo al estilo de Airbnb) durante un período restringido de 12 meses a partir de la fecha más tardía entre la fecha de toma de posesión indicada en la notificación y la fecha del formulario de reclamación para iniciar un procedimiento con el fin de obtener la posesión libre de ocupantes. La sanción por incumplir esta norma es una multa impuesta por la autoridad local de hasta 7.000 libras esterlinas. 

Motivo 4A: Organizaciones de atención médica (HMO) para estudiantes 

Se trata de un nuevo supuesto introducido por la Ley y está diseñado específicamente para las viviendas compartidas (HMO) destinadas exclusivamente a estudiantes.  

• Requisito de notificación: 4 meses, con vencimiento el 1 de junio y el 30 de septiembre de 2026 (para ajustarse a los períodos habituales de rotación de los alojamientos para estudiantes). 

• Requisitos: Debe tratarse de una vivienda compartida (HMO) alquilada a estudiantes a tiempo completo. El arrendador debe proporcionar a los inquilinos estudiantes actuales una declaración por escrito en la que indique que desea recuperar la posesión en virtud del Motivo 4A y que los inquilinos cumplían el ‘criterio de estudiante’ al inicio del contrato de alquiler. La ‘prueba de estudiante’ significa, en esencia, el requisito de estar matriculado en un curso a tiempo completo en una institución autorizada.  

En el caso de los contratos de alquiler vigentes, celebrados antes del 1 de mayo de 2026, fecha en la que entrará en vigor la Ley, si un arrendador tiene una vivienda con inquilinos estudiantes que cumplían el ‘criterio de estudiante’ en el momento de formalizar inicialmente el contrato de alquiler, el arrendador podrá acogerse al motivo 4A si presenta la declaración por escrito antes del 31 de mayo de 2026. Esto le concede al arrendador un plazo de un mes para preservar su derecho a acogerse al motivo 4A en el futuro en el caso de las viviendas de ocupación compartida (HMO) ya existentes. 

• Nota importante: No se podrá invocar este motivo si el contrato de alquiler se firmó con más de seis meses de antelación respecto a la fecha en que los estudiantes inquilinos tienen derecho a mudarse. 

Motivo 6: Reurbanización 

• Requisito de notificación: 4 meses (siempre que no se haya notificado durante los primeros 6 meses desde el inicio del arrendamiento). 

• Requisitos: No es razonable llevar a cabo las obras de rehabilitación mientras el inquilino siga ocupando la vivienda. Es necesario presentar pruebas de las obras. 

Motivo 6B: Medidas coercitivas 

Se trata de un nuevo motivo introducido por la Ley.  

• Requisito de notificación: 4 meses. 

• Requisitos: Es necesario obtener la posesión para poder llevar a cabo las obras exigidas por las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley. 

• Nota importante: Es posible que se deba abonar una indemnización al inquilino. 

Motivo 7: Fallecimiento del inquilino 

• Requisito de notificación: 2 meses. 

• Requisitos: El arrendamiento se transmitió por testamento o por sucesión intestada. El ocupante no cumple los criterios legales de sucesión. 

Motivo 7A: Conducta antisocial grave 

• Requisito de notificación: Inmediato. 

• Requisitos: Antecedentes de conducta delictiva o antisocial grave. 

• Nota importante: El tribunal no puede dictar una resolución hasta que hayan transcurrido 14 días desde la notificación. 

Motivo 8: atrasos graves en el pago del alquiler 

• Requisito de notificación: Son cuatro semanas. 

• Requisitos: Al menos tres meses de atrasos (13 semanas si el alquiler se paga semanalmente o cada quince días). 

• Nota importante: La ley modifica el motivo 8 para que los atrasos en el pago del alquiler deban ser de tres meses, en lugar de dos, tanto en el momento de la notificación como en cualquier vista de desahucio. El arrendador no podrá invocar este motivo si el retraso en el pago del inquilino se debe a retrasos en el pago del Crédito Universal.  

Motivos discrecionales 

Motivo 10: cualquier atraso en el pago del alquiler 

• Requisito de notificación: 4 semanas. 

• Requisitos: Cualquier importe atrasado. 

Motivo 11: Retrasos persistentes en los pagos 

• Requisito de notificación: 4 semanas. 

• Requisitos: Atrasos reiterados, aunque estén por debajo del umbral establecido en el punto 8. 

Motivo 14: Comportamiento antisocial 

• Requisito de notificación: Inmediato. 

• Requisitos: Indicios de conducta antisocial o de delitos graves por parte del inquilino o de una persona vinculada a él. 

• Nota importante: El tribunal no podrá dictar ninguna resolución hasta que hayan transcurrido 14 días desde la notificación. 

Preparativos para la derogación del artículo 21 

En estos momentos, es aconsejable que los arrendadores se familiaricen con el marco de la Sección 8 y comprendan los requisitos probatorios correspondientes a cada uno de los motivos previstos en la Ley de Vivienda.  

En la práctica, los propietarios deben asegurarse de contar con sistemas sólidos que permitan conocer la situación financiera de cualquier nuevo inquilino. Según las modificaciones introducidas por la Ley en los motivos de desahucio previstos en la Ley de Vivienda, el arrendador no podrá presentar una demanda de desahucio hasta que el inquilino lleve cuatro meses de atrasos en el pago del alquiler. Es probable que este cambio, sumado a los retrasos ya existentes en el sistema judicial, alargue el tiempo necesario para recuperar la posesión de la vivienda en los casos en que los inquilinos se retrasen en el pago del alquiler.  

El mantenimiento de registros cobrará cada vez más importancia. Disponer de registros precisos de los pagos del alquiler, las comunicaciones con los inquilinos, los problemas de mantenimiento y cualquier conducta relevante para los motivos legales será fundamental para respaldar una demanda de desahucio. Tal y como se ha detallado, en la vista judicial se exigirán pruebas clave relativas a dichos motivos; no existe ningún mecanismo para que el tribunal examine los asuntos basándose únicamente en la documentación presentada.  

Debate 

La justificación general del Gobierno para suprimir las notificaciones previstas en el artículo 21 se basa en la idea de que este mecanismo permitía a los propietarios desalojar a los inquilinos sin necesidad de dar una razón, lo que, a su vez, disuadía a los inquilinos de denunciar condiciones de vivienda deficientes o de impugnar los aumentos de alquiler por miedo a un desalojo en represalia. Al eliminar esta vía para recuperar la posesión del inmueble, la ley pretende proporcionar a los inquilinos mayor seguridad y confianza para hacer valer sus derechos.  

Los defensores de la reforma acogen con satisfacción el cambio hacia un marco más favorable para los inquilinos y la mayor estabilidad que ofrece. Argumentan que la derogación del artículo 21 supone una modernización necesaria de la legislación en materia de vivienda, que la adapta mejor a la realidad del alquiler a largo plazo en el Reino Unido. Sin embargo, los comentarios recientes en el sector reflejan cierto grado de inquietud entre los propietarios, que temen no poder recuperar la posesión de sus inmuebles con la misma facilidad que antes, incluso cuando el inquilino tiene atrasos en el pago del alquiler. 

Es probable que la ley también haga que los propietarios se muestren más reacios a alquilar a inquilinos de los que no tengan pruebas concretas sobre su situación financiera. Esto podría llevar a los propietarios a ser más selectivos y, según se ha informado ampliamente, muchos de ellos están vendiendo sus viviendas, lo que podría privar al mercado del alquiler de viviendas que tanto se necesitan.  

Tampoco está claro si el sistema judicial está preparado para hacer frente al inevitable aumento de las demandas de desahucio en virtud del artículo 8. El sistema ya se encontraba al límite de su capacidad con el procedimiento ‘acelerado’ de desahucio previsto en el artículo 21.   

En Ronald Fletcher Baker, ofrecemos con frecuencia asesoramiento personalizado a propietarios e inquilinos en materia de desahucio y notificaciones en virtud de los artículos 21 y 8. Si desea tratar algún asunto con más detalle, póngase en contacto con b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk