1. ¿Qué es un préstamo puente?
Un préstamo puente es una solución financiera a corto plazo diseñada para “salvar” el lapso entre dos transacciones financieras. Estos préstamos se utilizan habitualmente en la compra de inmuebles, adquisiciones en subasta, reformas, apoyo al flujo de caja de las empresas o cuando un prestatario necesita acceder rápidamente a fondos antes de que se formalice una financiación a largo plazo.
Los préstamos puente suelen estar garantizados con inmuebles o terrenos y, por lo general, tienen una duración de entre tres meses y un año, aunque algunas entidades crediticias ofrecen plazos más largos. Al ser a corto plazo y tramitarse a menudo con rapidez, suelen tener tipos de interés más elevados que las hipotecas tradicionales o los préstamos comerciales.
Por lo general, los prestatarios amortizan el préstamo mediante una de las siguientes estrategias de salida:
- Vender una vivienda
- Refinanciación con una hipoteca a largo plazo
- Percibir los ingresos previstos por la actividad empresarial
- Venta de un activo
- Liberación de fondos de otra transacción
Se produce un incumplimiento en un préstamo puente cuando el prestatario no cumple las condiciones del contrato, lo más habitual es que se produzca por impago de las cuotas o por no devolver el préstamo en el plazo acordado.
2. ¿Qué se considera un incumplimiento en un préstamo puente?
Se produce un incumplimiento cuando el prestatario incumple el contrato de préstamo. Esto puede ocurrir de varias formas, entre ellas:
- Incumplimiento en el pago de los intereses mensuales
- No devolver el préstamo al finalizar el plazo
- Incumplimiento de las condiciones del préstamo
- Incumplimiento de la obligación de mantener un seguro sobre los bienes embargados
- Declararse en situación de insolvencia o quiebra
- Facilitar información engañosa durante la solicitud
Según nuestra experiencia, el problema más habitual se produce cuando el prestatario no ha devuelto el saldo total en la fecha de vencimiento. Los préstamos puente son productos a corto plazo, por lo que las entidades crediticias esperan que se devuelvan dentro del plazo acordado.
Algunos contratos de préstamo incluyen períodos de gracia, mientras que otros permiten a los prestamistas tomar medidas inmediatas tras un impago o al vencimiento del plazo.
3. ¿Por qué los prestatarios incumplen el pago de los préstamos puente?
Hay muchas razones por las que los prestatarios incurren en impago. Algunas son evitables, mientras que otras se deben a circunstancias imprevistas.
Entre las causas más frecuentes se encuentran:
- Retrasos en la venta de inmuebles
- Problemas con la refinanciación
- Retrasos en la construcción o la reforma
- Problemas de flujo de caja
- Endudamiento excesivo
- Cambios económicos
4. ¿Qué ocurre inmediatamente después de un impago de un préstamo puente?
Por lo general, la entidad crediticia comenzará por ponerse en contacto con el prestatario para tratar el impago o el incumplimiento del plazo. En un primer momento, la entidad crediticia puede intentar resolver el asunto de manera informal. Conviene tener en cuenta que, si bien algunas entidades crediticias intentarán resolver el asunto de manera informal, otras pueden pasar directamente a la ejecución.
Entre las medidas típicas de la fase inicial se incluyen:
- Cartas o correos electrónicos de recordatorio
- Llamadas telefónicas
- Notificaciones de impago
- Intereses de demora adicionales
- Multas
Si el prestatario se comunica con franqueza y presenta un plan de amortización realista, es posible que algunas entidades crediticias estén dispuestas a negociar prórrogas o condiciones revisadas.
5. ¿Puede una entidad crediticia embargar un inmueble tras el impago de un préstamo puente?
Los préstamos puente son préstamos garantizados; por lo general, el prestamista tiene el derecho legal de embargar el bien que sirve de garantía en caso de que el prestatario incumpla el pago.
Los derechos del prestamista en caso de incumplimiento se regirán por los términos del contrato, y las opciones de que disponga dependerán de si el préstamo puente es o no un contrato hipotecario regulado en virtud de la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (FSMA) y de la Orden de 2001 relativa a la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (Actividades Reguladas) (RAO), pero, en términos generales, el proceso suele implicar:
- Emisión de notificaciones formales de incumplimiento
- Exigir el reembolso
- Solicitar ante el tribunal la recuperación de la posesión
- Nombramiento de administradores judiciales o agentes de ejecución
- Vender el inmueble para recuperar la deuda
6. ¿Afectará el impago a la puntuación crediticia del prestatario?
En la mayoría de los casos, sí. El impago de un préstamo puente puede perjudicar considerablemente el historial crediticio del prestatario.
Entre las posibles consecuencias se encuentran:
- Puntuaciones de crédito más bajas
- Dificultades para obtener hipotecas en el futuro
- Aumento de los costes de financiación
- Menor acceso a la financiación
- Datos negativos en los informes de crédito
7. ¿Puede una entidad que concede préstamos puente cobrar intereses de demora?
La mayoría de los contratos de préstamos puente incluyen cláusulas que permiten a los prestamistas cobrar intereses de demora si el prestatario incumple el contrato.
Los tipos de interés de demora suelen ser considerablemente más elevados que los tipos de interés habituales. Los gastos adicionales pueden incluir:
- Gastos jurídicos
- Gastos de gestión
- Honorarios de tasación
- Costes de ejecución
- Tasas de recepción
8. ¿Es posible ampliar el plazo de un préstamo puente?
Sí, algunas entidades crediticias se plantearán ampliar el plazo si el prestatario puede presentar un plan de amortización creíble.
Es más probable que se produzcan prolongaciones cuando:
- El prestatario se pone en contacto con antelación
- Se han mantenido los pagos de intereses
- El activo de garantía cuenta con un capital propio suficiente
- La estrategia de salida sigue siendo realista
- Los retrasos son temporales, no fundamentales
9. ¿Qué debe hacer un prestatario si cree que puede incurrir en impago?
Lo más importante es actuar a tiempo.
Los prestatarios deben:
- Ponte en contacto con la entidad crediticia de inmediato
- Revisa la estrategia de salida
- Pide consejo a un profesional
- Infórmate sobre la refinanciación
- Plantéate vender activos
Ignorar el problema suele empeorar la situación.
10. ¿Puede el impago de un préstamo puente llevar a la quiebra?
Sí. Si la deuda sigue sin pagarse y el deudor no puede hacer frente a sus obligaciones financieras, el acreedor puede iniciar un procedimiento de quiebra contra una persona física o un procedimiento de insolvencia contra una empresa.
Entre las posibles consecuencias se encuentran:
- Pérdida de activos
- Restricciones al endeudamiento futuro
- Cierre de la empresa
- Daño a la solvencia a largo plazo
- Gastos jurídicos
11. ¿Se exigen garantías personales en los préstamos puente?
A menudo, las entidades que conceden préstamos puente exigen garantías personales de los consejeros o accionistas.
Una garantía personal significa que la persona se hace personalmente responsable del reembolso en caso de que la empresa prestataria incumpla sus obligaciones.
12. ¿Pueden los prestatarios impugnar las medidas de ejecución del prestamista?
En algunas situaciones, los prestatarios pueden impugnar las medidas de ejecución adoptadas por los prestamistas puente.
Los prestatarios pueden impugnar la ejecución si:
- La entidad crediticia llevó a cabo una actividad regulada infringiendo la prohibición general establecida en la FSMA;
- La entidad crediticia actuó de forma desleal
- Se siguieron procedimientos incorrectos
- Los precios son excesivos
- La entidad crediticia incumplió la normativa
- Existen desacuerdos en relación con el contrato de préstamo.
13. ¿Cómo pueden los prestatarios evitar el impago de los préstamos puente?
Una planificación cuidadosa es la mejor protección.
- Ten una estrategia de salida realista
- Prever tiempo de contingencia
- Conocer todos los costes
- Evita un apalancamiento excesivo
- Recurre a profesionales con experiencia
- Controla minuciosamente el flujo de caja
14. ¿Se consideran los préstamos puente de alto riesgo?
Los préstamos puente pueden suponer un alto riesgo en comparación con los productos crediticios tradicionales, ya que:
- A corto plazo
- A menudo se organizan rápidamente
- Depende de las estrategias de salida
- Garantizado con activos de valor
- Más caros que los préstamos normales
15. ¿Qué alternativas hay a un préstamo puente?
Antes de solicitar una financiación puente, es posible que los prestatarios deseen barajar alternativas como:
- Hipotecas tradicionales
- Préstamos empresariales garantizados
- Financiación para el desarrollo
- Puesta en equivalencia
- Préstamos garantizados por activos
- Préstamos personales
- Financiación de empresas conjuntas
- Inversión privada
Conclusión
El impago de un préstamo puente puede acarrear graves consecuencias financieras y legales, como la recuperación del bien, acciones legales, el deterioro de la solvencia crediticia y la insolvencia. Sin embargo, muchos impagos pueden evitarse mediante una planificación realista, el asesoramiento profesional y una comunicación temprana con los prestamistas.
Los prestatarios deben comprender plenamente las condiciones de cualquier préstamo puente antes de firmarlo, en particular las obligaciones de amortización y las consecuencias de incumplirlas. Dado que la financiación puente está concebida como una solución a corto plazo, es fundamental contar con una estrategia de salida fiable y viable.
David Burns, abogado especializado en litigios sobre préstamos puente – Contacte con nosotros
David Burns, socio principal del departamento de litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con el impago de préstamos puente y los conflictos derivados de los mismos./ Para cualquier consulta sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono al 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
