Introducción
La distinción entre un tipo de interés de demora legalmente exigible y una penalización contractual no exigible ha sido durante mucho tiempo motivo de intensos litigios en el Derecho mercantil inglés. La prolongada controversia en Houssein y otros contra London Credit Limited Constituye un caso de estudio emblemático sobre cómo los tribunales evalúan los riesgos de financiación a corto plazo. Tras un complejo proceso procesal que incluyó un juicio ante el Tribunal Superior en 2023 y una posterior revocación por parte del Tribunal de Apelación en 2024, el caso fue remitido de nuevo al Tribunal Superior.
La sentencia revisada resultante —dictada a finales de 2025 y objeto de un exhaustivo análisis en todo el sector jurídico— redefinió de manera fundamental la forma en que el histórico Cavendish Square Holding BV contra El Makdessi Esta prueba se aplica a la financiación puente moderna.
En la nueva resolución, el juez adjunto del Tribunal Superior Richard Farnhill se retractó de su postura inicial, validando un elevado tipo de interés de demora mensual del 4% y estableciendo un marco más claro tanto para los prestamistas como para los prestatarios (aunque el prestatario ha recurrido esta decisión, por lo que el asunto sigue pendiente).
Antecedentes fácticos y el litigio inicial
El litigio se originó a raíz de un préstamo puente comercial de 1,8 millones de libras esterlinas formalizado en agosto de 2020. La línea de crédito fue concedida por London Credit Ltd (LCL), una entidad crediticia no regulada, a CEK Investments Ltd, una sociedad controlada por el señor y la señora Houssein. El préstamo estaba garantizado por una cartera de cinco inmuebles destinados al alquiler y por la vivienda familiar personal de los Houssein.
El contrato de préstamo se estructuró con dos niveles principales de interés:
- Un tipo de interés contractual estándar de 1% al mes.
- Un tipo de interés de demora de 4% al mes, con capitalización mensual, que se activa automáticamente ante cualquier “incumplimiento”.
Dado que LCL era una entidad de crédito a corto plazo no regulada, tenía prohibido por ley conceder hipotecas residenciales a particulares. Para cumplir con la normativa, el contrato de préstamo incluía una cláusula que estipulaba que ni los prestatarios ni sus familiares directos podían residir en ninguna de las propiedades pignoradas.
Los prestatarios incumplieron esta cláusula de no residencia y, finalmente, no reembolsaron íntegramente el saldo en la fecha de vencimiento de agosto de 2021. Cuando LCL intentó aplicar el tipo de interés de mora compuesto 4%, los Houssein iniciaron un procedimiento judicial. Alegaron que un tipo de interés cuadruplicado constituía una penalización abusiva e inaplicable, diseñada exclusivamente para castigarlos en lugar de compensar al prestamista.
El vaivén procesal: del juicio a la remisión
La trayectoria jurídica de Houssein ha sido inusualmente tortuoso:
| [2023] Juicio ante el Tribunal Superior | [2024] Tribunal de Apelación | [Finales de 2025] Remisión del Tribunal Superior | [Enero de 2026 / Próximamente] |
| Se ha señalado penalti | Anulado y remitido | Se declara ejecutiva la tasa | Recurso pendiente |
En el juicio inicial de 2023, el Tribunal Superior falló a favor de los prestatarios. El juez dictaminó que, dado que la tasa de impago 4% se aplicaba de manera uniforme a cualquiera En caso de incumplimiento —ya se tratara de una infracción técnica menor o de un impago grave—, no podía considerarse una estimación real de la pérdida. El tribunal concluyó que el tipo de interés era desproporcionado, ya que LCL ya contaba con la protección que le ofrecían los intereses estándar y la garantía real sobre los bienes.
Sin embargo, en 2024, el Tribunal de Apelación anuló esta sentencia. El tribunal de apelación consideró que el juez de primera instancia había aplicado erróneamente el principio fundamental Cavendish doctrina al centrarse en exceso en la indemnización habitual.
El Tribunal de Apelación aclaró que un aumento de la tasa de impago podría ser válido si protegía a un interés comercial legítimo del prestamista. Es fundamental destacar que el Tribunal de Apelación también advirtió de que, si la tasa de impago no superaba la prueba de la penalización, el prestamista se vería ante un vacío económico, ya que el tipo de interés estándar no seguiría aplicándose automáticamente una vez finalizado el plazo contractual del préstamo. El caso se remitió al Tribunal Superior para que se llevara a cabo una nueva evaluación exhaustiva de los hechos.
La nueva resolución: un análisis crítico de los “intereses legítimos”
Tras volver a examinar el caso con nuevas pruebas periciales, el Tribunal Superior reevaluó de forma exhaustiva el riesgo al que se exponía la entidad crediticia. En su sentencia actualizada, el juez adjunto Richard Farnhill expuso lo siguiente: cinco categorías distintas de interés comercial legítimo que justificaba un tipo de interés de demora uniforme y más elevado:
- Intereses de amortización: El interés comercial fundamental de cualquier prestamista es garantizar que el préstamo se devuelva a tiempo y de acuerdo con las condiciones acordadas.
- Interés en las representaciones: La confianza del prestamista en la veracidad y la exactitud permanente de las declaraciones y garantías ofrecidas por los prestatarios al inicio del proyecto.
- Garantía real: El requisito fundamental de un prestamista con garantía real para asegurarse de que los activos físicos vinculados al préstamo permanezcan libres de cargas, conserven su valor y sean legalmente enajenables.
- Interés de los no residentes: Dado que LCL era una entidad crediticia no regulada, el incumplimiento de la cláusula de no residencia entrañaba graves riesgos normativos. El tribunal reconoció que una entidad crediticia tiene el derecho comercial legítimo de aplicar un tipo de interés elevado para disuadir de los incumplimientos que podrían exponerla a sanciones legales o medidas coercitivas.
- Interés por riesgo crediticio: Los préstamos puente a corto plazo son operaciones muy delicadas. El tribunal admitió nuevas pruebas que demostraban que cualquier deterioro marginal en el perfil crediticio de un prestatario (como incumplimientos cruzados o sentencias no pagadas) pone en grave peligro su capacidad para obtener refinanciación. Dado que la refinanciación es la principal “vía de salida” mediante la cual se reembolsan los préstamos puente, cualquier aumento del riesgo crediticio amenaza directamente la rentabilidad del capital del prestamista.
El análisis de proporcionalidad
Una vez demostrados los intereses legítimos, el último obstáculo en virtud de la Cavendish La prueba consistía en determinar si una tasa de capitalización mensual de 4% era extravagante, exorbitante o desmesurado.
Los informes periciales presentados durante la revisión indicaron que el tipo de impago estándar habitual en el mercado de la financiación puente oscilaba entre el 2% y el 3%, con capitalización mensual. El tipo del 4% aplicado por LCL era innegablemente elevado, situándose en el extremo superior absoluto de lo que se observaba en el mercado.
No obstante, el tribunal consideró que el hecho de situarse en el límite superior de la práctica comercial no equivale necesariamente a que sea abusivo. Dado que las partes del caso eran agentes comerciales experimentados que habían contado con asesoramiento jurídico y de intermediación independientes, se aplicaba una fuerte presunción de libertad contractual. Dada la fragilidad de la estrategia de salida mediante refinanciación y los riesgos normativos específicos que entrañaba el incumplimiento en el ámbito residencial, el Tribunal Superior dictaminó que la tasa de impago era no es una sanción y era plenamente exigible.
Repercusiones comerciales y conclusiones jurídicas
El cambio de postura del Tribunal Superior en Houssein ha causado un gran revuelo en el sector de la financiación puente, lo que ha servido para reforzar varios principios fundamentales a la hora de redactar contratos de crédito:
- Validación de las tasas de impago uniformes: No se exige estrictamente a los prestamistas que establezcan de forma meticulosa escalas de intereses para los distintos tipos de incumplimiento, siempre que cada caso de incumplimiento subyacente esté relacionado con un interés comercial válido (como preservar la vía de salida o evitar el riesgo regulatorio).
- La importancia fundamental de la vía de evacuación: La sentencia reconoce las realidades económicas de la financiación puente. La disposición del tribunal a aceptar que las perturbaciones crediticias de menor importancia pueden alterar los modelos de refinanciación proporciona a los prestamistas una herramienta poderosa para justificar una fijación de precios defensiva en caso de impago.
- Umbral elevado para que los prestatarios puedan impugnar las cláusulas: Para los prestatarios comerciales, el listón para demostrar la “desproporción” sigue siendo alto. Si un prestatario con experiencia firma un contrato con asesoramiento profesional, los tribunales no se apresurarán a intervenir para compensar las consecuencias económicas negativas de un incumplimiento contractual. Conviene tener en cuenta que cada caso se juzga en función de sus propios hechos y que sigue siendo posible que los tipos de interés de demora aplicados por los prestamistas de financiación puente puedan constituir una cláusula penal inaplicable, dependiendo de las circunstancias de cada caso concreto.
Conclusión y próximos pasos
La reconsideración de Houssein contra London Credit Ltd aporta cierta claridad al panorama jurídico en favor de la seguridad contractual y la reducción del riesgo para los prestamistas. Sin embargo, la saga aún no ha terminado del todo. Mediante un escrito de recurso presentado el 12 de enero de 2026, los prestatarios interpusieron un nuevo recurso contra la resolución de revisión dictada por el Tribunal Superior a finales de 2025. Dado que la vista posterior ante el Tribunal de Apelación tendrá lugar en junio de 2026, el sector financiero seguirá de cerca este caso para ver si esta claridad, conseguida tras una dura batalla, sobre los intereses de demora sobrevive a su próximo recurso de apelación.
David Burns, abogado especializado en litigios sobre préstamos puente – Contacte con nosotros
David Burns, socio principal del departamento de litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con el impago y los litigios en materia de préstamos puente.
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David Burns
Socio Principal de Litigios
