Las normas que regulan la propiedad y el control de los inmuebles residenciales en Inglaterra y Gales están experimentando la mayor reforma de los últimos treinta años. Durante décadas, comprar un piso significaba adentrarse en el complejo mundo del arrendamiento, un sistema que a menudo obligaba a los compradores a hacer frente a rentas de terreno cada vez más elevadas, costosas prórrogas de contrato y disputas con los propietarios del terreno.
Una reforma jurídica con un doble enfoque tiene como objetivo restar poder de forma permanente a los arrendadores tradicionales y devolvérselo a los propietarios de viviendas. Esta transición viene impulsada por dos importantes medidas legislativas, la Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 y el proyecto de ley de reforma de la propiedad horizontal y el arrendamiento de 2026.
La Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024: situación actual y el litigio ante el Tribunal de Apelación
La Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 entró en vigor en mayo de 2024, pero su aplicación se ha enfrentado a una puesta en marcha compleja. Los propietarios de bienes inmuebles plantearon de inmediato una importante oposición jurídica, alegando que los cambios estructurales radicales de la legislación suponían una privación ilegal de los derechos de propiedad en virtud del artículo 1 del Primer Protocolo (A1P1) del Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH).
El recurso de casación y el recurso de apelación inminente
En octubre de 2025, el Tribunal Superior dictó una sentencia exhaustiva de 167 páginas en la que desestimaba las demandas de revisión judicial presentadas por los propietarios. El tribunal dictaminó que el Gobierno había actuado dentro de sus facultades discrecionales para corregir un desequilibrio sistémico y anticompetitivo en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, la batalla legal está lejos de haber terminado. El 1 de abril de 2026, el Tribunal de Apelación concedió formalmente autorización para recurrir a cinco importantes grupos institucionales de propietarios. Está previsto que esta segunda ronda de litigios, en la que hay mucho en juego, se celebre a finales de 2026 o principios de 2027.
El recurso presentado por los propietarios se centra directamente en tres pilares fundamentales de la Ley de 2024:
- La abolición del valor del matrimonio: La Ley de 2024 elimina el “valor de unión”, es decir, el beneficio hipotético que se genera cuando se prorroga un contrato de arrendamiento al que le quedan menos de 80 años de vigencia. Según el antiguo sistema, este valor se repartía a partes iguales entre el arrendatario y el propietario. Los propietarios argumentan que la eliminación de esta parte constituye una confiscación sin compensación del valor del activo.
- El límite máximo de valoración del canon de arrendamiento: La ley establece que, a la hora de calcular la prima que debe pagar el arrendatario para prorrogar su contrato de arrendamiento o adquirir la propiedad, se aplica un límite máximo a la renta del terreno que se tiene en cuenta, lo que reduce el importe final que recibe el propietario.
- El traspaso de las costas judiciales: Históricamente, los arrendatarios estaban obligados contractualmente a pagar los honorarios profesionales, de tasación y jurídicos del propietario durante un procedimiento de adquisición de la propiedad o de prórroga. La Ley de 2024 invierte esta situación y establece que cada parte debe asumir sus propios gastos.
Disposiciones vigentes: ¿Qué es lo que se puede exigir actualmente?
A menos que el Tribunal de Apelación dicte una orden judicial formal para suspender la aplicación de la ley —lo cual es muy improbable—, las disposiciones de la Ley de 2024 que ya han entrado en vigor mediante órdenes de entrada en vigor siguen siendo plenamente vigentes:
- El derecho al voto desde el primer día: Se ha derogado la histórica “norma de los dos años”. Los titulares de un derecho de arrendamiento ya no tienen que ser propietarios de un inmueble residencial en régimen de arrendamiento durante 24 meses antes de presentar una reclamación legal para solicitar una prórroga del contrato de arrendamiento o la compra colectiva de la propiedad. Este derecho legal les asiste desde el primer día de la adquisición de la propiedad.
- El umbral comercial de uso mixto 50%: Los edificios con distribuciones de uso mixto (como los pisos construidos sobre locales comerciales u oficinas) pueden ahora acogerse a la expropriación colectiva y al derecho de gestión (RTM) si el espacio no residencial representa hasta el 50% de la superficie interior total del edificio. Se trata de un aumento considerable con respecto al anterior límite legal, que era de 25% y resultaba muy restrictivo.
- Exclusión de la condición de arrendamiento garantizado: A partir de una modificación específica que entrará en vigor en diciembre de 2025, los contratos de arrendamiento residencial de larga duración (concedidos por un plazo superior a 21 años) quedarán totalmente excluidos de la clasificación de «arrendamientos garantizados» en virtud de la Ley de Vivienda de 1988. Esto elimina un riesgo histórico por el que el propietario podía recurrir a los tribunales de desahucio sumario por vía rápida para desalojar a un arrendatario cuya renta del terreno superara las 250 libras al año (o 1.000 libras en Londres).
- La norma de prórroga de 990 años: Una vez que los mecanismos de valoración estén plenamente operativos, los arrendatarios obtendrán el derecho legal a prorrogar la duración de sus contratos de arrendamiento por un plazo estándar de 990 años a cambio de un canon simbólico (0 libras esterlinas), lo que sustituirá al obsoleto marco legal de prórroga de 90 años. Cabe señalar que, hasta que los mecanismos de valoración entren en vigor, el plazo de prórroga actual seguirá siendo de 90 años.
Proyecto de Ley de Reforma de la Propiedad Común y el Arrendamiento de 2026
Si bien la Ley de 2024 modifica el sistema actual de arrendamiento, la siguiente fase del Gobierno tiene como objetivo su eliminación total. El 27 de enero de 2026, el Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local (MHCLG) publicó el tan esperado proyecto de ley de reforma del régimen de propiedad común y de arrendamiento.
El proyecto de ley pasó rápidamente a la fase de examen prelegislativo formal, que culminó con la publicación, el 27 de mayo de 2026, de un exhaustivo informe de revisión elaborado por la Comisión Especial de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local.. La clara línea de actuación del Gobierno se consolidó aún más al incluirse explícitamente en el discurso del Rey..
Los pilares fundamentales del proyecto de ley de 2026 incluyen:
El mandato sobre la propiedad horizontal y la prohibición de construir nuevos pisos
La medida más destacada del proyecto de ley es la prohibición absoluta de la creación o cesión de nuevos pisos en régimen de arrendamiento. En su lugar, la legislación establece el régimen de propiedad horizontal como el régimen de tenencia legal por defecto para todas las nuevas promociones residenciales de varias viviendas.
En el marco de una estructura de «commonhold», que se asemeja a los modelos internacionales de propiedad horizontal, los compradores de cada vivienda son propietarios absolutos de su unidad específica. Las zonas comunes del complejo son propiedad de una Asociación de Commonhold —una entidad jurídica propiedad colectiva de los titulares de las unidades— y son gestionadas por ella. No existe ningún propietario externo con derecho de reversión, no hay plazo de arrendamiento ni renta del suelo.
En una importante actualización de la política, presentada en un discurso inaugural ante el Institute for Government, el ministro de Vivienda, Matthew Pennycook, confirmó que, si bien el Gobierno tiene como objetivo aprobar todos los aspectos fundamentales del proyecto de ley antes de que finalice la actual legislatura, es probable que la prohibición absoluta de los nuevos pisos en régimen de arrendamiento no se introduzca hasta 2029. Este margen de tiempo permite a los promotores inmobiliarios y a las entidades crediticias adaptar sus proyectos de construcción y sus modelos financieros.
Límites máximos de la renta del suelo en los contratos de arrendamiento vigentes
Para abordar los problemas a los que se enfrentan millones de personas atrapadas en contratos de arrendamiento a largo plazo ya existentes, el proyecto de ley introduce un límite general al canon de arrendamiento de 250 libras al año.
Según el borrador actual, este límite máximo se aplicará de forma inmediata a los contratos de arrendamiento residencial ya existentes. Es fundamental destacar que el borrador contiene una cláusula de caducidad automática, lo que significa que, tras un periodo de 40 años, el límite máximo se reducirá de forma permanente a un alquiler simbólico (0 £). El calendario legislativo actual del Gobierno prevé que el límite inicial de 250 libras entre en vigor a finales de 2027.
Reducción del umbral para la conversión a la propiedad horizontal
Históricamente, la conversión de un bloque de pisos en régimen de arrendamiento en una estructura de propiedad horizontal requería el consentimiento unánime de todos y cada uno de los arrendatarios y titulares de gravámenes del edificio, un requisito que hacía que las conversiones resultaran prácticamente imposibles en la mayoría de los casos.
El proyecto de ley de 2026 reduce esta barrera de forma significativa al introducir un sencillo umbral de mayoría de votos de 50%. Si más de la mitad de los arrendatarios con derecho a voto de un bloque votan a favor de la conversión, pueden obligar legalmente al resto de residentes y al propietario a transformar el edificio en una estructura de propiedad común.
La abolición total de la pérdida del derecho de arrendamiento
Según la legislación inmobiliaria vigente, un propietario puede iniciar un procedimiento de rescisión del contrato de arrendamiento contra un arrendatario residencial por deudas de tan solo 350 libras, lo que podría dar lugar a la incautación de un bien valorado en cientos de miles de libras a causa de una disputa menor sobre los gastos de comunidad.
El proyecto de ley de 2026 suprime por completo el derecho de decomiso en los contratos de arrendamiento residencial de larga duración. Sustituye esta facultad por un régimen de cobro de deudas y de ejecución de contratos de arrendamiento proporcionado y respaldado por los tribunales, que protege a los propietarios de perder su patrimonio neto a causa de cuotas objeto de litigio.
Derogación de las facultades de “fleecehold” en los patrimonios privados
El proyecto de ley tiene por objeto combatir las prácticas abusivas en las urbanizaciones de viviendas en régimen de propiedad plena gestionadas de forma privada, a las que a menudo se denomina “fleecehold”. La legislación prevé derogar por completo los artículos 121 y 122 de la Ley de la Propiedad de 1925. Este cambio priva a las empresas privadas de gestión inmobiliaria de sus derechos legales a acceder a la vivienda de un propietario o a imponer un arrendamiento coercitivo sobre una vivienda debido al impago o a la controversia en torno a los gastos de comunidad.
Conclusión: Un horizonte marcado por la esperanza, los retrasos y una profunda incertidumbre
La doble evolución de la Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 y del Proyecto de Ley de Reforma del Régimen de Propiedad Común y del Arrendamiento de 2026 representa un intento histórico de remodelar por completo la propiedad de la vivienda en Inglaterra y Gales. Sobre el papel, estas reformas de gran alcance prometen un sistema mucho más justo, al otorgar a los arrendatarios derechos de prórroga desde el primer día, reducir el importe a pagar por la prórroga de los contratos de arrendamiento, proteger a los propietarios frente a embargos inmobiliarios agresivos y trazar una hoja de ruta clara hacia un mercado inmobiliario en el que prevalezca la propiedad en régimen de «commonhold».
Sin embargo, a pesar de todo el optimismo y las expectativas que rodean a estos hitos legislativos, la realidad inmediata se caracteriza por retrasos persistentes, plazos políticos agotadores y una profunda incertidumbre jurídica.
En última instancia, puede que Inglaterra y Gales se estén encaminando hacia un futuro sin arrendamientos, pero la transición está resultando ser más un maratón que un sprint. Mientras las ruedas de Westminster y de los tribunales giran lentamente, persiste la incertidumbre para particulares y empresas a ambos lados del panorama inmobiliario.
Abogado especializado en litigios inmobiliarios y en la adquisición de derechos de propiedad, Ben Lewis – Ponte en contacto con nosotros
Ben Lewis es abogado asociado en el departamento de litigios de RFB. Para cualquier consulta sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
