Die Vorschriften darüber, wem Wohnimmobilien in England und Wales gehören und wer die Kontrolle darüber hat, erleben derzeit die größte Umwälzung seit einer Generation. Jahrzehntelang bedeutete der Kauf einer Wohnung den Einstieg in die komplexe Welt des Pachtrechts – ein System, das Käufer oft mit steigenden Grundrenten, teuren Pachtverlängerungen und Streitigkeiten mit den Grundstückseigentümern konfrontierte.
Eine zweigleisige Rechtsreform zielt darauf ab, die Macht dauerhaft von den traditionellen Vermietern weg und zurück an die Eigenheimbesitzer zu verlagern. Dieser Wandel wird durch zwei wichtige Gesetzesvorhaben vorangetrieben, das Gesetz zur Reform des Pachtrechts und des Eigentumsrechts von 2024 und der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Commonhold- und Leasehold-Rechts von 2026.
Das Gesetz zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts von 2024: Aktueller Stand und der Rechtsstreit vor dem Berufungsgericht
Das Gesetz zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts von 2024 trat im Mai 2024 in Kraft, doch seine Umsetzung stieß auf komplexe Schwierigkeiten. Die Grundbesitzer leisteten sofort erheblichen rechtlichen Widerstand und argumentierten, dass die radikalen strukturellen Änderungen des Gesetzes einer rechtswidrigen Entziehung von Eigentumsrechten gemäß Artikel 1 des Ersten Protokolls (A1P1) zur Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gleichkämen.
Die gerichtliche Überprüfung und die bevorstehende Berufung
Im Oktober 2025 verkündete das Obergericht ein umfassendes, 167 Seiten umfassendes Urteil, mit dem es die Anträge der Grundstückseigentümer auf gerichtliche Überprüfung zurückwies. Das Gericht entschied, dass die Regierung im Rahmen ihrer Ermessensbefugnisse gehandelt habe, um ein systemisches, wettbewerbsfeindliches Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt zu beheben.
Der Rechtsstreit ist jedoch noch lange nicht beendet. Am 1. April 2026 hat das Berufungsgericht fünf großen institutionellen Grundstückseigentümergruppen offiziell die Berufungszulassung erteilt. Diese zweite Runde des hochbrisanten Rechtsstreits soll Ende 2026 oder Anfang 2027 verhandelt werden.
Die Beschwerde der Grundstückseigentümer richtet sich direkt gegen drei Kernpunkte des Gesetzes von 2024:
- Die Abschaffung des Wertes der Ehe: Das Gesetz von 2024 schafft den “Marriage Value” ab, also den hypothetischen Gewinn, der entsteht, wenn ein Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren verlängert wird. Nach dem alten System wurde dieser Wert zu gleichen Teilen zwischen dem Pächter und dem Grundbesitzer aufgeteilt. Die Grundstückseigentümer argumentieren, dass die Abschaffung dieses Anteils eine unentschädigte Enteignung von Vermögenswerten darstellt.
- Die Obergrenze für die Bewertung der Grundrente: Das Gesetz schreibt vor, dass bei der Berechnung der Prämie, die ein Pächter für die Verlängerung seines Pachtvertrags oder den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zahlen muss, die zu berücksichtigende Grundrente begrenzt ist, wodurch sich die letztendliche Auszahlung an den Grundstückseigentümer verringert.
- Die Kostenübernahme: In der Vergangenheit waren Pächter vertraglich verpflichtet, die Honorare für Sachverständige, Gutachter und Rechtsanwälte des Grundbesitzers im Rahmen eines Antrags auf Erwerb des Eigentumsrechts oder auf Verlängerung des Pachtvertrags zu tragen. Das Gesetz von 2024 kehrt diese Regelung um und schreibt vor, dass jede Partei ihre eigenen Kosten zu tragen hat.
Aktive Bestimmungen: Was ist derzeit durchsetzbar?
Sofern das Berufungsgericht keine formelle einstweilige Verfügung zur Aussetzung des Gesetzes erlässt – was höchst unwahrscheinlich ist –, bleiben die Bestimmungen des Gesetzes von 2024, die bereits durch Inkrafttretungsverordnungen in Kraft gesetzt wurden, uneingeschränkt gültig:
- Das Wahlrecht vom ersten Tag an: Die bisherige “Zwei-Jahres-Regelung” wurde aufgehoben. Pächter müssen eine Wohnimmobilie im Pachtbesitz nicht mehr 24 Monate lang besitzen, bevor sie einen gesetzlichen Anspruch auf eine Pachtverlängerung oder einen kollektiven Erwerb des Eigentums geltend machen können. Dieses gesetzliche Recht steht ihnen ab dem ersten Tag des Besitzes zu.
- Die 50%-Schwelle für gewerblich-gemischt genutzte Objekte: Gebäude mit gemischter Nutzung (wie beispielsweise Wohnungen über Einzelhandelsgeschäften oder Büroräumen) können nun das Recht auf kollektiven Erwerb des Eigentums und das Recht auf Verwaltung (RTM) in Anspruch nehmen, wenn die Nichtwohnfläche bis zu 50% der gesamten Innenfläche des Gebäudes ausmacht. Dies stellt eine erhebliche Erhöhung gegenüber der bisherigen, restriktiven gesetzlichen Obergrenze von 25% dar.
- Ausschluss vom Status eines gesicherten Mietverhältnisses: Durch eine gezielte Gesetzesänderung im Dezember 2025 werden langfristige Wohnraummietverträge (mit einer Laufzeit von mehr als 21 Jahren) vollständig von der Einstufung als „gesicherte Mietverhältnisse“ gemäß dem Wohnungsgesetz von 1988 ausgenommen. Dadurch wird ein historisches Risiko beseitigt, bei dem ein Grundstückseigentümer im Rahmen eines beschleunigten summarischen Räumungsverfahrens einen Pächter zwangsräumen lassen konnte, dessen Grundrente 250 £ pro Jahr (bzw. 1.000 £ in London) überstieg.
- Der 990-Jahre-Verlängerungsstandard: Sobald die Bewertungsmechanismen vollständig in Kraft sind, erhalten Pächter das gesetzliche Recht, ihre Pachtlaufzeiten um standardmäßig 990 Jahre zu einer symbolischen Grundrente (0 £) zu verlängern, wodurch der veraltete gesetzliche Rahmen für eine Verlängerung um 90 Jahre ersetzt wird. Bitte beachten Sie: Solange die Bewertungsmechanismen noch nicht aktiv sind, beträgt die Verlängerungsdauer weiterhin 90 Jahre.
Der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Miteigentums und des Pachtrechts von 2026
Während das Gesetz von 2024 das bestehende Pachtrecht-System ändert, zielt die nächste Phase der Regierung darauf ab, dieses vollständig abzuschaffen. Am 27. Januar 2026 veröffentlichte das Ministerium für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung (MHCLG) den mit Spannung erwarteten Entwurf des Gesetzes zur Reform des Commonhold- und Pachtrechts.
Der Gesetzentwurf durchlief zügig das formelle Verfahren der vorlegislativen Prüfung, das am 27. Mai 2026 in einem umfassenden Prüfungsbericht gipfelte, der vom Sonderausschuss für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung veröffentlicht wurde.. Der klare Kurs der Regierung wurde durch seine ausdrückliche Erwähnung in der Thronrede weiter gefestigt..
Zu den Grundpfeilern des Gesetzentwurfs für 2026 gehören:
Das Mandat für das „Commonhold“-Modell und das Verbot des Baus neuer Wohnungen
Die wichtigste Maßnahme des Gesetzentwurfs ist ein absolutes Verbot der Schaffung oder Übertragung neuer Mietwohnungen. Stattdessen legt der Gesetzentwurf das „Commonhold“-Modell als standardmäßige Rechtsform für alle neuen Wohnbauprojekte mit mehreren Wohneinheiten fest.
Im Rahmen einer Commonhold-Struktur, die internationalen Rahmenbedingungen für Eigentumswohnungen entspricht, besitzen die einzelnen Käufer das uneingeschränkte Eigentumsrecht an ihrer jeweiligen Einheit. Die gemeinschaftlichen Teile der Wohnanlage befinden sich im Eigentum einer Commonhold-Vereinigung, einer juristischen Person, die sich zu 100% im gemeinsamen Besitz der Eigentümer der einzelnen Einheiten befindet, und wird von dieser verwaltet. Es gibt keinen externen Rückfallvermieter, keine begrenzte Mietdauer und keine Grundrente.
In einer Grundsatzrede vor dem Institute for Government bestätigte Wohnungsbauminister Matthew Pennycook im Rahmen einer umfassenden Aktualisierung der politischen Leitlinien, dass die Regierung zwar beabsichtige, alle Kernaspekte des Gesetzentwurfs noch vor Ende dieser Legislaturperiode zu verabschieden, das absolute Verbot neuer Wohnungen mit Erbpacht jedoch voraussichtlich erst 2029 in Kraft treten werde. Dieser Zeitrahmen gibt Bauträgern und Kreditgebern Zeit, ihre Bauprojekte und Finanzmodelle entsprechend anzupassen.
Obergrenzen für Grundrenten bei bestehenden Pachtverträgen
Um die Probleme zu lösen, mit denen Millionen von Menschen konfrontiert sind, die an bestehende langfristige Pachtverträge gebunden sind, sieht der Gesetzentwurf eine umfassende Obergrenze für die Grundrente in Höhe von 250 £ pro Jahr vor.
Nach dem aktuellen Entwurf gilt diese Obergrenze ab sofort für bestehende Wohnraummietverträge. Entscheidend ist, dass der Entwurf eine automatische Auslaufklausel enthält, wonach die Obergrenze nach Ablauf von 40 Jahren dauerhaft auf eine symbolische Miete (0 £) sinkt. Der aktuelle Gesetzgebungszeitplan der Regierung sieht vor, die anfängliche Obergrenze von 250 £ etwa Ende 2027 in Kraft zu setzen.
Senkung der Schwelle für die Umwandlung in eine Commonhold-Eigentumsform
In der Vergangenheit war für die Umwandlung eines bestehenden Mietwohnblocks in eine „Commonhold“-Struktur die einstimmige Zustimmung aller einzelnen Pächter und Grundpfandrechtsgläubiger des Gebäudes erforderlich – eine Hürde, die eine Umwandlung in den meisten Fällen praktisch unmöglich machte.
Der Gesetzentwurf von 2026 senkt diese Hürde erheblich, indem er eine einfache Mehrheitsschwelle von 50% einführt. Wenn mehr als die Hälfte der berechtigten Pächter eines Wohnblocks für die Umwandlung stimmen, können sie die übrigen Bewohner und den Grundbesitzer rechtlich dazu verpflichten, das Gebäude in eine „Commonhold“-Struktur umzuwandeln.
Die vollständige Abschaffung des Vertragsverfalls
Nach geltendem Immobilienrecht kann ein Grundstückseigentümer bereits bei Schulden in Höhe von nur 350 £ ein Verfahren zur Kündigung des Mietvertrags gegen einen Wohnmieter einleiten und so möglicherweise aufgrund eines geringfügigen Streits über Nebenkosten eine Immobilie im Wert von mehreren hunderttausend Pfund beschlagnahmen.
Der Gesetzentwurf von 2026 hebt das Recht auf Einziehung bei langfristigen Wohnraummietverträgen vollständig auf. Er ersetzt diese Befugnis durch ein verhältnismäßiges, gerichtlich abgesichertes System zur Eintreibung von Forderungen und zur Durchsetzung von Mietverträgen, das Hausbesitzer davor schützt, ihr Eigenkapital aufgrund umstrittener Gebühren zu verlieren.
Aufhebung der Befugnisse privater Ländereien zum “Fleecehold”
Der Gesetzentwurf zielt auf ausbeuterische Praktiken in privat verwalteten Wohnsiedlungen mit Eigentumswohnungen ab, die oft als “Fleecehold” bezeichnet werden. Der Gesetzentwurf sieht vor, die §§ 121 und 122 des „Law of Property Act“ von 1925 vollständig aufzuheben. Durch diese Änderung werden privaten Immobilienverwaltungsgesellschaften ihre gesetzlichen Rechte entzogen, das Grundstück eines Hausbesitzers zu betreten oder einen Zwangsmietvertrag für ein Haus zu erteilen, wenn Mietzahlungen ausstehen oder strittig sind.
Fazit: Ein Horizont, der von Hoffnungen, Verzögerungen und großer Unsicherheit geprägt ist
Die parallele Entwicklung des „Leasehold and Freehold Reform Act 2024“ und des Entwurfs für den „Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026“ stellt einen historischen Versuch dar, das Wohneigentum in England und Wales grundlegend neu zu gestalten. Auf dem Papier versprechen diese weitreichenden Reformen ein wesentlich gerechteres System: Sie gewähren Pächtern von Anfang an Verlängerungsrechte, senken die für die Verlängerung von Pachtverträgen zu zahlenden Beträge, schützen Hausbesitzer vor aggressiven Zwangsvollstreckungen und zeichnen einen klaren Fahrplan hin zu einem Immobilienmarkt, in dem das „Commonhold“-Modell im Vordergrund steht.
Doch trotz des Optimismus und der vielversprechenden Aussichten, die mit diesen gesetzgeberischen Meilensteinen einhergehen, ist die aktuelle Realität von anhaltenden Verzögerungen, zähen politischen Verfahren und großer rechtlicher Unsicherheit geprägt.
Letztendlich mögen England und Wales zwar auf eine Zukunft ohne Pachtverträge zusteuern, doch der Übergang erweist sich eher als Marathon denn als Sprint. Während sich die Mühlen in Westminster und bei den Gerichten nur langsam drehen, herrscht für Privatpersonen und Unternehmen auf beiden Seiten des Immobilienmarktes Unsicherheit.
Rechtsanwalt für Immobilienrechtsstreitigkeiten/Erwerb von Eigentumsrechten, Ben Lewis – Kontaktieren Sie uns
Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Prozessabteilung von RFB. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an Ben Lewis unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.
Ben Lewis
Rechtsanwaltsanwärterin
