Como lidar com reclamações de deterioração apresentadas pelos inquilinos

Em Ronald Fletcher Baker LLP, representamos senhorios em todo o país, ajudando-os a enfrentar os desafios da gestão de imóveis residenciais. A nossa equipa presta aconselhamento claro e prático sobre litígios de arrendamento, processos de despejo e questões relacionadas com o mau estado dos imóveis. Quer esteja a lidar com um único imóvel destinado ao arrendamento ou com uma carteira mais vasta, garantimos que cumpre as suas obrigações legais, protegendo simultaneamente a sua posição enquanto senhorio. 

P: O meu inquilino disse que há problemas de manutenção – o que devo fazer? 

Se um inquilino manifestar preocupações relativamente a problemas de manutenção, deve levar a sério essa comunicação. Em primeiro lugar, confirme a receção da reclamação por escrito e marque uma inspeção ao imóvel o mais rapidamente possível. Se o estado de degradação se enquadrar nas suas obrigações legais enquanto senhorio (por exemplo, ao abrigo da secção 11 da Lei do Senhorio e do Inquilino de 1985), deve realizar as obras necessárias num prazo razoável. Ignorar ou adiar as reparações pode agravar o problema e expor-lhe a ações judiciais. 

P: Entreguei ao meu inquilino uma notificação de despejo, mas ele alega que o imóvel se encontra em mau estado – quais são os riscos? 

Um inquilino pode invocar alegações de mau estado do imóvel para contestar ou atrasar os processos de despejo. Se conseguir demonstrar que o senhor não procedeu às reparações necessárias, o tribunal poderá recusar a concessão do despejo, ou o inquilino poderá apresentar uma reconvenção por danos. Em alguns casos, o mau estado de conservação pode até invalidar uma notificação, especialmente quando se aplicam proteções contra o despejo por retaliação (por exemplo, ao abrigo da Lei de Desregulamentação de 2015 no que diz respeito a arrendamentos garantidos de curta duração). 

P: Com que rapidez devo resolver os problemas de degradação? 

Não existe um prazo legal fixo, mas a lei exige que os senhorios ajam num “prazo razoável” após terem sido notificados. O que é “razoável” depende da gravidade do problema. Por exemplo, uma caldeira avariada no inverno deve ser resolvida com urgência, enquanto que pequenos problemas estéticos podem permitir um prazo de resposta mais alargado. Em qualquer caso, quanto mais cedo agir, melhor será a sua posição jurídica. 

P: O meu inquilino entregou-me uma notificação prévia de ação judicial alegando mau estado de conservação do imóvel – o que devo fazer? 

Uma carta de pré-ação significa, normalmente, que o inquilino está a ponderar intentar uma ação judicial. Deve: 

1. Responda à carta o mais rapidamente possível. 

2. Procure aconselhamento jurídico imediatamente – deve seguir o Protocolo Pré-Ação para Casos de Degradação de Habitações. 

3. Inspecione o imóvel e mantenha registos detalhados (fotografias, relatórios de inspeção, registos de reparações). 

4. Efetuar as reparações necessárias sem demora. 

A falta de uma resposta adequada pode aumentar o risco de um processo judicial e de lhe serem atribuídos custos adicionais. 

P: Que problemas num imóvel são considerados estado de degradação? 

O conceito de degradação abrange, em geral, a deterioração em relação ao estado original do imóvel. Exemplos comuns incluem: 

• Fugas, humidade ou bolor causados por problemas estruturais 

• Avarias nos sistemas de aquecimento ou de água quente 

• Instalação elétrica defeituosa ou insegura 

• Telhados, janelas ou portas danificados 

• Problemas de saneamento (por exemplo, sanitas ou esgotos avariados) 

É verdade não normalmente não cobrem obras de melhoria (por exemplo, a substituição de uma cozinha antiga, mas que ainda funciona), a menos que estas sejam necessárias para manter o imóvel seguro e habitável. 

P: Se houver algum problema de manutenção na minha propriedade e eu não o resolver rapidamente, por que tipo de responsabilidade posso ser responsabilizado? 

Se não tomar medidas, poderá enfrentar: 

• Indemnização/danos: Os inquilinos podem reclamar por transtornos, angústia e, por vezes, lesões corporais. 

• Reembolso da renda: Em casos graves, a renda pode ser reduzida para refletir a perda do usufruto do imóvel. 

• Despesas judiciais: Se o inquilino ganhar o processo, poderá ser-lhe ordenado que pague as custas do inquilino, além das suas próprias. 

• Medidas coercivas: As autoridades locais podem intervir, emitir notificações de correção ou mesmo instaurar processos contra os senhorios que ignorem riscos graves, ao abrigo do Sistema de Classificação de Saúde e Segurança na Habitação (HHSRS). 

Em última análise, agir rapidamente protege não só o seu inquilino, mas também os seus interesses financeiros e jurídicos.