Como lidar com reclamações de deterioração apresentadas pelos inquilinos

Em Ronald Fletcher Baker LLP, we act for landlords across the country in navigating the challenges of residencial propriedade management. Our team provides clear, practical advice on tenancy disputes, possession proceedings, and issues of disrepair. Whether you are dealing with a single buy-to-let property or a wider portfolio, we ensure that you remain compliant with your legal obligations while protecting your position as a landlord. 

P: O meu inquilino disse que há problemas de manutenção – o que devo fazer? 

If a tenant raises concerns about disrepair, you should take the report seriously. First, acknowledge their complaint in writing and arrange an inspection of the property as soon as possible. If the disrepair falls under your legal obligations as a landlord (for example, under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1985), you must carry out the necessary works within a reasonable time. Ignoring or delaying repairs can worsen the issue and may expose you to legal claims. 

P: Entreguei ao meu inquilino uma notificação de despejo, mas ele alega que o imóvel se encontra em mau estado – quais são os riscos? 

A tenant can use allegations of disrepair to challenge or delay possession proceedings. If they can show that you failed to deal with repairs, the court may refuse to grant possession, or the tenant may bring a counterclaim for damages. In some cases, disrepair can even render a notice invalid, particularly where retaliatory eviction protections apply (for example under the Deregulation Act 2015 in relation to assured shorthold tenancies). 

P: Com que rapidez devo resolver os problemas de degradação? 

There is no fixed statutory timeframe, but the law requires landlords to act within a “reasonable time” once notified. What is “reasonable” depends on the seriousness of the issue. For example, a broken boiler in winter should be dealt with urgently, while minor cosmetic issues may allow for a longer response time. In any case, the sooner you act, the better your legal position. 

P: O meu inquilino entregou-me uma notificação prévia de ação judicial alegando mau estado de conservação do imóvel – o que devo fazer? 

Uma carta de pré-ação significa, normalmente, que o inquilino está a ponderar intentar uma ação judicial. Deve: 

1. Responda à carta o mais rapidamente possível. 

2. Procure aconselhamento jurídico imediatamente – you must follow the Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases. 

3. Inspecione o imóvel e mantenha registos detalhados (fotografias, relatórios de inspeção, registos de reparações). 

4. Efetuar as reparações necessárias sem demora. 

Failure to respond properly may increase the risk of court proceedings and adicional costs being awarded against you. 

P: Que problemas num imóvel são considerados estado de degradação? 

O conceito de degradação abrange, em geral, a deterioração em relação ao estado original do imóvel. Exemplos comuns incluem: 

• Fugas, humidade ou bolor causados por problemas estruturais 

• Avarias nos sistemas de aquecimento ou de água quente 

• Instalação elétrica defeituosa ou insegura 

• Telhados, janelas ou portas danificados 

• Problemas de saneamento (por exemplo, sanitas ou esgotos avariados) 

É verdade não normalmente não cobrem obras de melhoria (por exemplo, a substituição de uma cozinha antiga, mas que ainda funciona), a menos que estas sejam necessárias para manter o imóvel seguro e habitável. 

P: Se houver algum problema de manutenção na minha propriedade e eu não o resolver rapidamente, por que tipo de responsabilidade posso ser responsabilizado? 

Se não tomar medidas, poderá enfrentar: 

• Indemnização/danos: Os inquilinos podem reclamar por transtornos, angústia e, por vezes, lesões corporais. 

• Reembolso da renda: Em casos graves, a renda pode ser reduzida para refletir a perda do usufruto do imóvel. 

• Despesas judiciais: Se o inquilino ganhar o processo, poderá ser-lhe ordenado que pague as custas do inquilino, além das suas próprias. 

• Aplicação da lei action: Local authorities can intervene, issue improvement notices, or even prosecute landlords who neglect serious hazards under the Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). 

Em última análise, agir rapidamente protege não só o seu inquilino, mas também os seus interesses financeiros e jurídicos.