Saba Ahmed, associata dello studio Ronald Fletcher Baker LLP, fornisce consulenza ai clienti su un’ampia gamma di controversie immobiliari, comprese le questioni relative al rinnovo dei contratti di locazione commerciale. Se avete bisogno di consulenza in merito a tali questioni, potete contattare Saba Ahmed via e-mail all’indirizzo saba.ahmed@rfblegal.co.uk oppure chiamare il numero 020 3961 3118.
Se affitti un locale commerciale per la tua attività, una delle domande più importanti da porsi è:
La legge del 1954 sui rapporti tra locatori e locatari tutela il mio contratto di locazione?
Per molti locatari commerciali, la risposta può avere conseguenze significative.
Un contratto di locazione protetto può garantire all’inquilino diritti importanti al termine della durata contrattuale del contratto stesso, compreso l’eventuale diritto di richiedere un nuovo contratto di locazione.
Ma non tutti i contratti di locazione commerciale prevedono questa tutela.
La situazione dipende dalla natura del contratto di locazione, dai locali e, soprattutto, dal fatto che le parti abbiano concordato o meno di escludere la tutela prevista dalla legge.
Comprendere le nozioni di base può aiutare gli imprenditori a evitare di trovarsi in difficoltà quando il contratto di locazione sta per scadere.
Che cos’è un contratto di locazione commerciale protetto?
La legge del 1954 sui rapporti tra locatori e locatari (Landlord and Tenant Act 1954) definisce il quadro normativo per determinati contratti di locazione commerciale.
In linea generale, nei casi in cui si applica la legge, un locatario commerciale può avere garanzia di permanenza nell'alloggio.
Ciò significa che il locatario potrebbe avere il diritto legale di rimanere nei locali e di cercare un nuovo contratto di locazione alla scadenza del contratto, fatte salve le disposizioni della legge.
Il punto fondamentale è che la scadenza del contratto non implica necessariamente che il locatario debba semplicemente andarsene.
La situazione giuridica può essere più complessa.
Cosa significa in realtà “sicurezza del possesso”?
La sicurezza del rapporto di locazione consiste essenzialmente nella tutela contro la cessazione del contratto di locazione senza che sia stata seguita la procedura prevista dalla legge.
Se il contratto di locazione è protetto, il locatore non può necessariamente esigere che il locatario lasci l'immobile solo perché la durata contrattuale è scaduta.
L'inquilino potrebbe avere il diritto di richiedere un nuovo contratto di locazione.
Tuttavia, tale protezione non è assoluta.
La legge del 1954 definisce le circostanze in cui un locatore può opporsi alla stipula di un nuovo contratto di locazione.
Questi sono comunemente indicati come i diritti del locatore Motivi di cui all'articolo 30.
Ad esempio, alcuni motivi riguardano la riqualificazione, l’intenzione del locatore di occupare l’immobile e specifiche violazioni commesse dal locatario.
Pertanto, la tutela non implica che un inquilino possa rimanere a tempo indeterminato a prescindere dalle circostanze.
Ciò significa che il locatario gode di diritti previsti dalla legge che devono essere presi in considerazione prima della scadenza del contratto di locazione.
Ogni locatario commerciale gode di tutela?
No.
Questo è uno degli aspetti più importanti che gli inquilini commerciali devono comprendere.
La legge del 1954 si applica a determinati contratti di locazione commerciale, ma vi sono circostanze in cui un contratto di locazione può non rientrare nell'ambito di applicazione della legge.
Esistono inoltre casi in cui le parti possono concordare che le disposizioni in materia di tutela del diritto di locazione non trovino applicazione.
Questo fenomeno è comunemente noto come esternalizzazione.
Se il contratto di locazione è stato stipulato in deroga alle disposizioni pertinenti, il locatario potrebbe non godere dello stesso diritto previsto dalla legge di richiedere un nuovo contratto di locazione alla scadenza del termine contrattuale.
Questo può incidere in modo significativo sulla situazione dell’inquilino.
Cosa significa "esternalizzare"?
Prima della stipula di un contratto di locazione commerciale, il locatore e il locatario possono, in determinate circostanze, concordare che non si applichino le disposizioni di legge in materia di tutela del diritto di locazione.
Il processo prevede specifici requisiti di legge.
Non si tratta semplicemente di inserire nel contratto di locazione una frase del tipo:
“La legge del 1954 sui rapporti tra locatori e locatari non trova applicazione.”
Esiste una procedura formale che deve essere seguita prima che l’inquilino sia vincolato contrattualmente dall’esclusione.
L'inquilino dovrebbe quindi verificare se il contratto di locazione prevede o meno la garanzia di permanenza prima di impegnarsi a subentrare nei locali.
Perché è importante per un inquilino?
Immaginate due aziende che operano in locali simili.
L'impresa A ha un contratto di locazione tutelato dalla legge del 1954.
L'azienda B ha stipulato un contratto di locazione.
Entrambi i contratti di locazione giungono alla scadenza prevista dal contratto.
La situazione giuridica potrebbe essere molto diversa.
L'impresa A può godere dei diritti di rinnovo previsti dalla legge, fatti salvi i disposizioni della legge stessa e gli eventuali motivi per cui il locatore possa opporsi al rinnovo.
L'azienda B potrebbe semplicemente dover lasciare i locali alla scadenza del contratto di locazione, a meno che non venga raggiunto un nuovo accordo con il locatore.
Tale differenza può rivelarsi estremamente importante per un’azienda che ha investito ingenti somme nei propri locali.
Considera il valore della posizione
L'importanza della sicurezza del possesso non è solo di natura giuridica.
Può avere un impatto commerciale diretto.
Un’azienda potrebbe aver impiegato anni a costruirsi una reputazione in un determinato indirizzo.
I clienti potrebbero associare l'azienda alla sede.
I locali possono essere appositamente attrezzati.
L'azienda potrebbe aver investito in segnaletica, attrezzature e interventi di miglioramento.
Un ristorante, un negozio, una clinica, un ufficio o uno studio professionale possono dipendere in larga misura dalla propria ubicazione.
Perdere la sede potrebbe quindi comportare molto più che la semplice ricerca di un altro edificio.
Ciò potrebbe influire sul valore e sul funzionamento dell'azienda stessa.
Ecco perché, idealmente, la questione della sicurezza del possesso dovrebbe essere presa in considerazione prima di firmare il contratto di locazione, anziché farlo solo quando il contratto di locazione sta per scadere.
Il proprietario può ancora riottenere l'immobile?
Sì.
Un contratto di locazione protetto non conferisce al locatario il diritto illimitato di rimanere nell'immobile.
La legge del 1954 prevede le circostanze in cui un locatore può opporsi alla concessione di un nuovo contratto di locazione.
Alcuni motivi sono legati alla condotta del locatario.
Altri riguardano ciò che il proprietario intende fare con l'immobile.
Ad esempio, la riqualificazione può rivelarsi utile in determinate circostanze.
Un locatore può anche cercare di invocare un motivo legato alla propria intenzione di occupare l'immobile.
I requisiti precisi variano a seconda del fondamento giuridico invocato.
Ciò significa che un inquilino non dovrebbe dare per scontato che la tutela del diritto di locazione garantisca il rinnovo del contratto.
Garantisce una tutela, ma tale tutela opera nel quadro normativo della legge.
Cosa succede quando il contratto di locazione sta per scadere?
È qui che la tempistica assume un ruolo fondamentale.
Un inquilino dovrebbe stabilire con largo anticipo:
- se il contratto di locazione sia protetto;
- se il contratto di locazione sia stato ceduto a terzi;
- alla scadenza del contratto;
- se una delle parti abbia notificato un avviso previsto dalla legge;
- se il locatore intenda opporsi al rinnovo; e
- quali misure occorre adottare per tutelare la posizione dell'inquilino.
A seconda delle circostanze, possono trovare applicazione diverse procedure previste dalla legge.
Ad esempio, un inquilino che intenda stipulare un nuovo contratto di locazione può prendere in considerazione la presentazione di una richiesta ai sensi della Sezione 26, mentre un locatore che intenda rescindere un contratto di locazione protetto può notificare un avviso ai sensi della Sezione 25.
Un inquilino che desideri lasciare l’alloggio potrebbe anche disporre di alcune opzioni previste dalla legge.
Il punto fondamentale è che le parti non dovrebbero semplicemente dare per scontato che la data di scadenza del contratto sia l'unico elemento rilevante.
E se il contratto di locazione prevedesse che l'inquilino debba andarsene alla scadenza?
Questo è un aspetto su cui gli inquilini devono prestare attenzione.
Un contratto di locazione può contenere disposizioni relative alla scadenza del termine contrattuale.
Tuttavia, se il contratto di locazione è tutelato dalla legge del 1954, il regime normativo potrebbe influire su quanto accadrà alla scadenza del contratto stesso.
Al contrario, se il contratto di locazione è stato stipulato in modo tale da escludere l'applicazione della legge, il locatario potrebbe non godere della stessa tutela.
È quindi necessario valutare il testo del contratto di locazione alla luce della normativa vigente.
Cosa dovrebbe verificare un inquilino prima di firmare un nuovo contratto di locazione?
Se state stipulando un nuovo contratto di locazione commerciale, ci sono diverse domande che vale la pena porre.
1. Il contratto di locazione è protetto?
Verifica se si applicano le disposizioni in materia di garanzia del diritto di locazione previste dalla legge del 1954.
2. Il proprietario ti sta chiedendo di affidare l'incarico a terzi?
Se è così, cerca di capire esattamente a cosa stai rinunciando.
3. Quanto dura il contratto di locazione?
Un contratto di locazione di durata più breve, privo di clausola di rinnovo, può comportare un rischio molto diverso rispetto a un contratto di locazione più lungo e protetto.
4. È prevista una clausola di rescissione?
Una clausola di rescissione può garantire una certa flessibilità, ma è necessario comprenderne le condizioni.
5. Cosa succede alla fine del periodo di validità?
Non dare per scontato che la risposta sia ovvia.
Verifica se avrai diritto al rinnovo previsto dalla legge o se dovrai negoziare un contratto di locazione completamente nuovo.
E se ti trovassi già all'interno dei locali?
Se occupate già un locale commerciale, è opportuno verificare la situazione prima che il contratto di locazione giunga a scadenza.
È necessario verificare se:
- il contratto di locazione è protetto;
- il contratto di locazione è stato affidato a terzi;
- la durata contrattuale è scaduta;
- il contratto di locazione è proseguito dopo la scadenza;
- il locatore abbia notificato un avviso; oppure
- se lei stesso ha inviato una comunicazione.
La risposta può influire sulle opzioni a tua disposizione.
Può inoltre influire sui tempi di qualsiasi decisione di restare o trasferirsi.
Non fare affidamento esclusivamente sulla dicitura “protetto dalla legge del 1954”
I contratti di locazione commerciale possono essere complessi.
Non basta dare per scontato che un contratto di locazione sia tutelato solo perché qualcuno te lo dice.
Allo stesso modo, un inquilino non dovrebbe dare per scontato che tale tutela sia stata esclusa semplicemente perché il contratto di locazione contiene un riferimento alla legge del 1954.
Le circostanze in cui è esclusa la tutela del diritto di permanenza in locazione comportano specifici requisiti giuridici.
Il contratto di locazione e i relativi documenti devono essere esaminati con attenzione.
Perché la sicurezza del possesso è importante quando si negozia un contratto di locazione
La questione della tutela prevista dalla legge del 1954 può influire anche sulle trattative tra locatore e locatario.
Un locatario potrebbe essere disposto ad accettare condizioni commerciali diverse in cambio di una maggiore certezza.
Un locatore può avere motivi validi per volere un contratto di locazione senza garanzia di permanenza.
Le parti potrebbero quindi dover prendere in considerazione la questione nell’ambito di una più ampia trattativa commerciale.
Non dovrebbe essere considerata una clausola tecnica che si può semplicemente ignorare.
La domanda fondamentale per gli imprenditori
Se state stipulando o rinnovando un contratto di locazione commerciale, una delle prime domande da porsi dovrebbe essere:
Cosa succede alla scadenza del contratto?
Se il contratto di locazione è protetto, potresti godere di importanti diritti previsti dalla legge.
Se l'attività è stata affidata a terzi, la tua situazione potrebbe essere molto diversa.
Nessuna delle due opzioni è automaticamente giusta o sbagliata.
Un'azienda potrebbe preferire la certezza e la flessibilità di un contratto di locazione protetto.
In altre circostanze, un locatore può offrire condizioni commerciali più vantaggiose in cambio di un contratto di locazione senza garanzia di permanenza.
L'importante è comprendere le conseguenze prima di sottoscrivere il contratto di locazione.
Conclusione
La legge del 1954 sui rapporti tra locatori e locatari può garantire un’importante tutela ai locatari commerciali, ma tale tutela non dovrebbe mai essere data per scontata.
Un contratto di locazione protetto può garantire a un inquilino che ne abbia diritto la sicurezza del possesso dell'immobile e il potenziale diritto di cercare un nuovo contratto di locazione al termine del periodo contrattuale.
Tuttavia, la legge consente anche ai locatori di opporsi al rinnovo in determinate circostanze.
E laddove la tutela prevista dalla legge sia stata correttamente esclusa, la situazione del locatario può essere molto diversa.
Per gli imprenditori, il momento migliore per comprendere queste questioni è prima di firmare il contratto di locazione.
Se occupate già dei locali commerciali, vale la pena verificare attentamente la situazione con largo anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
Sapere se il proprio contratto di locazione è protetto, quali sono i propri diritti e quali azioni può intraprendere il locatore può fare una differenza significativa nella pianificazione della propria attività.
La lezione fondamentale è semplice: non aspettare che il contratto di locazione stia per scadere per scoprire quali sono i tuoi diritti.
Se avete bisogno di consigli o assistenza in merito a quanto sopra, non esitate a contattare Saba Ahmed, associata presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP, via e-mail all’indirizzo saba.ahmed@rfblegal.co.uk oppure chiamare il numero 020 3961 3118.
Saba Ahmed
Avvocato associato
