Reforma estructural del sector del alquiler privado: nuevos avances en el marco de la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025

Nuestro artículo anterior se centró específicamente en la supresión de los ‘desahucios en virtud del artículo 21’ tras la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 (el “Ley”) y las implicaciones en materia de tenencia. Este artículo analiza otras reformas introducidas por la Ley, así como aquellas cuya aplicación está prevista para el futuro. Estas reformas han modificado, y seguirán modificando, el marco en el que operan los arrendadores y los arrendatarios.  

Arrendamientos residenciales a corto plazo 

En los últimos 30 años, la mayoría de los contratos de alquiler residencial a corto plazo se han formalizado como “Assured Shorthold Tenancy» («AST”»). Estos tenían una duración determinada y fija (siendo muy habituales las renovaciones).  

Las disposiciones de la ley suprimieron los contratos de alquiler de duración determinada (AST) a partir del 1 de mayo de 2026. Por defecto, los inquilinos disponen ahora de un contrato de alquiler periódico garantizado (“APT”»). Este cambio tiene carácter retroactivo. Esto significa que los AST celebrados antes del 1 de mayo de 2026 se convertirán automáticamente en APT. Esto implica que:  

• La obtención de la posesión depende exclusivamente de los motivos previstos en el ‘artículo 8’ (de la Ley de Vivienda de 1988, modificada por la presente Ley); y, 

• No hay plazos fijos, y los inquilinos tienen libertad para rescindir el contrato de forma unilateral mediante un preaviso (por lo general, de dos meses).  

Cláusulas de revisión del alquiler 

A partir del 1 de mayo de 2026, salvo contadas excepciones, los arrendadores no podrán incluir cláusulas de revisión automática del alquiler y solo podrán aumentar el alquiler siguiendo el régimen establecido en artículo 13 de la Ley de Vivienda de 1988.   

El régimen impone tres restricciones principales: 

• La limitación de los aumentos de alquiler a uno solo por cada período de 12 meses, mediante la notificación prevista en el artículo 13; 

• La obligación de notificar con al menos dos meses de antelación cualquier aumento del alquiler; y  

• Ajustar cualquier aumento del alquiler al inicio del periodo de alquiler. 

La ley también otorga al inquilino el derecho a impugnar un aumento del alquiler ante el Tribunal de Primera Instancia (“FTT”) por considerar que supera el valor de mercado. Cabe destacar que, en la actualidad, el FTT no puede fijar un alquiler superior al propuesto por el arrendador, incluso si dicho alquiler se considerara inferior al valor de mercado.  

Es probable que esto dé lugar a un aumento de los recursos ante el Tribunal de Alquileres (FTT), ya que elimina un factor disuasorio anterior, a saber, que el FTT fijara un alquiler superior al propuesto por el arrendador.  

Dado que, cuando el inquilino presenta un recurso, el alquiler revisado solo entra en vigor a partir de la fecha en que el FTT fije el importe del alquiler, y no a partir de la fecha especificada en la notificación prevista en el artículo 13, esto supone un incentivo adicional para que los inquilinos que deseen prolongar el período en el que pagan su alquiler (antes del aumento) presenten impugnaciones.   

Queda por ver cómo hará frente el FTT a este aumento de la demanda, teniendo en cuenta que ya está experimentando dificultades debido al retraso acumulado. 

Pagos anticipados del alquiler 

Pagos previos al alquiler  

A partir del 1 de mayo de 2026, los arrendadores y sus agentes no podrán solicitar, fomentar ni aceptar ningún alquiler ni ninguna oferta de pago del mismo antes de que se haya formalizado el contrato de arrendamiento.  

Pagos por adelantado una vez formalizado el contrato de alquiler 

A partir del 1 de mayo de 2026, una vez formalizado el contrato de alquiler, el arrendador podrá solicitar como máximo un mes de alquiler por adelantado. El importe máximo del alquiler por adelantado es de un mes (ya no se podrá solicitar 3 ni 6 meses por adelantado).   

Aunque los propietarios no pueden pedir ni exigir el pago por adelantado de más de un mes de alquiler, los inquilinos pueden, legalmente, optar por pagar el alquiler por adelantado de forma voluntaria una vez firmado el contrato.  

Prohibición de las «guerras de ofertas» en los alquileres 

A partir del 1 de mayo de 2026, los propietarios y las agencias inmobiliarias deberán asegurarse de que en los anuncios de las viviendas que se ofrezcan en alquiler bajo un APT figure el importe del alquiler. Una vez fijado, los propietarios no podrán solicitar ni aceptar ofertas que superen el importe anunciado.  

Por lo tanto, los inquilinos ya no pueden ofrecer más dinero para intentar conseguir el alquiler de una vivienda. Es posible que empecemos a ver anuncios de viviendas con un alquiler más elevado, con la intención de alquilarlas a un precio inferior y así atraer a inquilinos dispuestos a pagar alquileres más altos. 

Viviendas de alquiler para estudiantes construidas expresamente para este fin  

Los propietarios deben tener en cuenta que los contratos de alquiler formalizados para alojamientos destinados específicamente a estudiantes (“PBSA”), a partir del 1 de mayo de 2026, no se considerarán APT. Se trata de una exención importante. En su lugar, se trata de arrendamientos de derecho común que pueden expirar tras un plazo determinado. No obstante, una PBSA privada solo podrá acogerse a la exención si está debidamente registrada y cumple con un código de buenas prácticas de gestión de viviendas aprobado por el Gobierno. Esto incluye el Código de Normas de ANUK/Unipol.  

Los contratos de alquiler de viviendas sociales (PBSA) vigentes antes del 1 de mayo de 2026 pasaron a ser contratos de alquiler de vivienda de alquiler (APT). Existen motivos de desahucio modificados (motivo 4A) para rescindir dichos contratos.   

Alquileres que no pertenecen a la PBSA  

Los contratos de alquiler para estudiantes en viviendas que no sean PBSA, tanto si se celebraron antes como después del 1 de mayo de 2026, son APT y están sujetos al nuevo motivo de desahucio 4A, que ofrece a los propietarios de viviendas de ocupación múltiple una vía específica para recuperar la posesión durante el periodo comprendido entre el 1 de junio y el 30 de septiembre de cada año. Esto coincide con el final y el comienzo del curso académico.   

Modificaciones en la información (por escrito) facilitada a los inquilinos 

A partir del 1 de mayo de 2026, se deberá facilitar a los inquilinos la información prescrita antes de formalizar un contrato de alquiler (APT), que incluya los aspectos fundamentales de la Ley y declaraciones sobre las obligaciones del arrendador.   

Prohibición de la discriminación en el alquiler 

A partir del 1 de mayo de 2026, la ley prohíbe la discriminación directa o indirecta contra los inquilinos que tengan hijos o que perciban prestaciones sociales.  

Próxima fase de cambios  

La Ley de Awaab  

La ley establece que la Ley de Awaab se aplicará a los contratos de alquiler del sector privado.  La Ley Awaab obligará a los propietarios a tomar medidas para subsanar los riesgos para la salud y la seguridad denunciados (en particular, la humedad y el moho) dentro de unos plazos establecidos. Las primeras estimaciones apuntan a su entrada en vigor en 2027/2028, ya que requiere legislación secundaria.   

La nueva base de datos de propietarios  

Está previsto que se ponga en marcha una nueva base de datos a partir de finales de 2026. Se ha planificado su puesta en marcha en dos fases. En la primera, los propietarios deberán registrar sus datos zona por zona y, posteriormente, se facilitará el acceso al público.  

Se prevé que, como mínimo, la información pública incluya los datos del arrendador, el tipo de inmueble, el número de dormitorios, información sobre la seguridad de las instalaciones de gas y electricidad, y la eficiencia energética.  

Conclusiones 

Existe un consenso generalizado en que el sector se está volviendo cada vez más “favorable para los inquilinos”. Es significativo que los inquilinos dispongan ahora de mayores incentivos para impugnar el alquiler, sobre todo porque la fecha relevante a partir de la cual se debe abonar cualquier aumento del alquiler es la fecha en que el FTT dicta su resolución. Dado que las resoluciones del FTT a veces tardan varios meses en dictarse, el inquilino también se beneficia de un alquiler más bajo durante ese periodo. El aumento del número de casos también puede suponer una carga adicional para un FTT que ya está desbordado. 

En Ronald Fletcher Baker, estamos en una posición idónea para asesorar tanto a propietarios como a inquilinos que operan en este ámbito y que se enfrentan a los cambios que se están produciendo en el sector. Si tiene alguna duda o necesita asesoramiento, póngase en contacto con:  B.Frost@rfblegal.co.uk y V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .