Nuestro artículo anterior se centró específicamente en la supresión de los ‘desahucios en virtud del artículo 21’ tras la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 (el “Ley”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and will continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.
Arrendamientos residenciales a corto plazo
Over the last 30 years, most short-term residencial tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”»). Estos tenían una duración determinada y fija (siendo muy habituales las renovaciones).
The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”»). Este cambio tiene carácter retroactivo. Esto significa que los AST celebrados antes del 1 de mayo de 2026 se convertirán automáticamente en APT. Esto implica que:
- Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and,
- No hay plazos fijos, y los inquilinos tienen libertad para rescindir el contrato de forma unilateral mediante un preaviso (por lo general, de dos meses).
Cláusulas de revisión del alquiler
A partir del 1 de mayo de 2026, salvo contadas excepciones, los arrendadores no podrán incluir cláusulas de revisión automática del alquiler y solo podrán aumentar el alquiler siguiendo el régimen establecido en artículo 13 de la Ley de Vivienda de 1988.
El régimen impone tres restricciones principales:
- La limitación de los aumentos de alquiler a uno solo por cada período de 12 meses, mediante la notificación prevista en el artículo 13;
- La obligación de notificar con al menos dos meses de antelación cualquier aumento del alquiler; y
- Ajustar cualquier aumento del alquiler al inicio del periodo de alquiler.
La ley también otorga al inquilino el derecho a impugnar un aumento del alquiler ante el Tribunal de Primera Instancia (“FTT”) por considerar que supera el valor de mercado. Cabe destacar que, en la actualidad, el FTT no puede fijar un alquiler superior al propuesto por el arrendador, incluso si dicho alquiler se considerara inferior al valor de mercado.
Es probable que esto dé lugar a un aumento de los recursos ante el Tribunal de Alquileres (FTT), ya que elimina un factor disuasorio anterior, a saber, que el FTT fijara un alquiler superior al propuesto por el arrendador.
Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).
Queda por ver cómo hará frente el FTT a este aumento de la demanda, teniendo en cuenta que ya está experimentando dificultades debido al retraso acumulado.
Pagos anticipados del alquiler
Pagos previos al alquiler
A partir del 1 de mayo de 2026, los arrendadores y sus agentes no podrán solicitar, fomentar ni aceptar ningún alquiler ni ninguna oferta de pago del mismo antes de que se haya formalizado el contrato de arrendamiento.
Pagos por adelantado una vez formalizado el contrato de alquiler
From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).
While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.
Prohibición de las «guerras de ofertas» en los alquileres
A partir del 1 de mayo de 2026, los propietarios y las agencias inmobiliarias deberán asegurarse de que en los anuncios de las viviendas que se ofrezcan en alquiler bajo un APT figure el importe del alquiler. Una vez fijado, los propietarios no podrán solicitar ni aceptar ofertas que superen el importe anunciado.
Por lo tanto, los inquilinos ya no pueden ofrecer más dinero para intentar conseguir el alquiler de una vivienda. Es posible que empecemos a ver anuncios de viviendas con un alquiler más elevado, con la intención de alquilarlas a un precio inferior y así atraer a inquilinos dispuestos a pagar alquileres más altos.
Viviendas de alquiler para estudiantes construidas expresamente para este fin
Los propietarios deben tener en cuenta que los contratos de alquiler formalizados para alojamientos destinados específicamente a estudiantes (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.
Los contratos de alquiler de viviendas sociales (PBSA) vigentes antes del 1 de mayo de 2026 pasaron a ser contratos de alquiler de vivienda de alquiler (APT). Existen motivos de desahucio modificados (motivo 4A) para rescindir dichos contratos.
Alquileres que no pertenecen a la PBSA
Los contratos de alquiler para estudiantes en viviendas que no sean PBSA, tanto si se celebraron antes como después del 1 de mayo de 2026, son APT y están sujetos al nuevo motivo de desahucio 4A, que ofrece a los propietarios de viviendas de ocupación múltiple una vía específica para recuperar la posesión durante el periodo comprendido entre el 1 de junio y el 30 de septiembre de cada año. Esto coincide con el final y el comienzo del curso académico.
Modificaciones en la información (por escrito) facilitada a los inquilinos
A partir del 1 de mayo de 2026, se deberá facilitar a los inquilinos la información prescrita antes de formalizar un contrato de alquiler (APT), que incluya los aspectos fundamentales de la Ley y declaraciones sobre las obligaciones del arrendador.
Prohibición de la discriminación en el alquiler
A partir del 1 de mayo de 2026, la ley prohíbe la discriminación directa o indirecta contra los inquilinos que tengan hijos o que perciban prestaciones sociales.
Próxima fase de cambios
La Ley de Awaab
The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies. Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.
La nueva base de datos de propietarios
A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.
It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.
Conclusiones
There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT.
En Ronald Fletcher Baker, estamos en una posición idónea para asesorar tanto a propietarios como a inquilinos que operan en este ámbito y que se enfrentan a los cambios que se están produciendo en el sector. Si tiene alguna duda o necesita asesoramiento, póngase en contacto con: B.Frost@rfblegal.co.uk y V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .
Ben Frost
Socio de Litigios
Vassilios Goulielmos
Abogado asociado
Teléfono:
02070 343425Correo electrónico
v.goulielmos@rfblegal.co.uk
