Strukturreform des privaten Mietwohnungssektors: Weitere Entwicklungen im Rahmen des Mieterschutzgesetzes von 2025

In unserem vorherigen Artikel ging es speziell um die Abschaffung der ‘Räumungen nach § 21’ im Anschluss an die Gesetz über die Rechte von Mietern von 2025 (die “Gesetz”) sowie die Auswirkungen auf das Besitzrecht. Dieser Artikel befasst sich mit weiteren Reformen, die durch das Gesetz eingeführt wurden, sowie mit solchen, deren Umsetzung noch aussteht. Diese haben die Rahmenbedingungen, unter denen Vermieter und Mieter agieren, verändert und werden dies auch weiterhin tun.  

Kurzfristige Wohnraummietverträge 

In den letzten 30 Jahren wurden die meisten kurzfristigen Wohnraummietverträge als “Assured Shorthold Tenancy“ („AST”). Diese hatten eine festgelegte, befristete Laufzeit (wobei Verlängerungen sehr häufig waren).  

Mit den Bestimmungen des Gesetzes wurden die ASTs zum 1. Mai 2026 abgeschafft. Standardmäßig verfügen Mieter nun über ein “Assured Periodic Tenancy“ („APT”). Diese Änderung gilt rückwirkend. Das bedeutet, dass ASTs, die vor dem 1. Mai 2026 abgeschlossen wurden, automatisch in einen APT umgewandelt werden. Daraus ergibt sich Folgendes:  

• Die Erlangung des Besitzes hängt ausschließlich von den in ‘§ 8’ (des Wohnungsgesetzes von 1988 in der durch das Gesetz geänderten Fassung) genannten Gründen ab; und, 

• Es gibt keine festen Laufzeiten; die Mieter haben die einseitige Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (in der Regel 2 Monate) zu kündigen.  

Klauseln zur Mietanpassung 

Ab dem 1. Mai 2026 dürfen Vermieter – von wenigen Ausnahmen abgesehen – keine Klauseln zur automatischen Mietanpassung mehr vorsehen und dürfen die Miete nur noch gemäß den Bestimmungen in § 13 des Wohnungsgesetzes von 1988.   

Das System sieht drei wesentliche Einschränkungen vor: 

• Die Beschränkung von Mieterhöhungen auf einmal innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten durch die Zustellung einer Mitteilung gemäß § 13; 

• Eine Kündigungsfrist von mindestens zwei Monaten für jede Mieterhöhung; und  

• Anpassung etwaiger Mieterhöhungen an den Beginn einer Mietperiode. 

Das Gesetz räumt einem Mieter zudem das Recht ein, eine Mieterhöhung vor dem First-Tier Tribunal anzufechten (“FTT”) mit der Begründung, dass diese über dem Marktwert liege. Bezeichnenderweise kann das FTT nun keine Miete festsetzen, die höher ist als die vom Vermieter vorgeschlagene, selbst wenn die vom Vermieter vorgeschlagene Miete als unter dem Marktwert liegend angesehen würde.  

Dies wird wahrscheinlich zu einer Zunahme der Klagen vor dem FTT führen – da damit eine bisherige Abschreckung wegfällt, nämlich dass das FTT eine höhere Miete festlegen würde als die vom Vermieter vorgeschlagene.  

Da bei Einlegung eines Widerspruchs durch den Mieter die angepasste Miete erst ab dem Datum in Kraft tritt, an dem das FTT die Höhe der Miete festlegt, und nicht ab dem in der Mitteilung gemäß § 13 angegebenen Datum, schafft dies einen zusätzlichen Anreiz für Einsprüche von Mietern, die den Zeitraum, in dem sie die (vor der Erhöhung geltende) Miete zahlen, verlängern möchten.   

Es bleibt abzuwarten, wie die FTT diese gestiegene Nachfrage bewältigen wird, da sie bereits jetzt mit einem Arbeitsrückstand zu kämpfen hat. 

Mietvorauszahlungen 

Zahlungen vor Mietbeginn  

Ab dem 1. Mai 2026 dürfen Vermieter und ihre Makler vor Abschluss eines Mietvertrags keine Miete einfordern, dazu auffordern oder annehmen sowie keine Zahlungsangebote dafür annehmen.  

Vorauszahlungen nach Abschluss des Mietvertrags 

Ab dem 1. Mai 2026 kann der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags höchstens eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Die maximale Vorauszahlung beträgt eine Monatsmiete (es dürfen nicht mehr 3 oder 6 Monatsmieten im Voraus verlangt werden).   

Zwar dürfen Vermieter nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen oder fordern, doch können Mieter nach Unterzeichnung des Vertrags rechtlich gesehen freiwillig eine Vorauszahlung leisten.  

Verbot von Bieterkriegen bei der Vermietung 

Ab dem 1. Mai 2026 müssen Vermieter und Makler sicherstellen, dass bei Immobilien, die im Rahmen eines APT zur Vermietung angeboten werden, ein Mietpreis angegeben ist. Sobald dieser feststeht, dürfen Vermieter keine Angebote einholen oder annehmen, die über dem angegebenen Betrag liegen.  

Daher können Mieter nicht mehr einfach mehr Geld bieten, um sich eine Mietwohnung zu sichern. Es könnte sein, dass Immobilien künftig mit einer höheren Miete ausgeschrieben werden, mit der Absicht, sie zu einem niedrigeren Preis zu vermieten, damit sich Mieter melden, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. 

Speziell für Studenten konzipierte Mietwohnungen  

Vermieter sollten sich bewusst sein, dass Mietverträge für eigens als Studentenunterkünfte errichtete Wohnungen (“PBSA”), die nach dem 1. Mai 2026 abgeschlossen werden, gelten nicht als APT. Dies ist eine wichtige Ausnahme. Es handelt sich stattdessen um Mietverhältnisse nach Gewohnheitsrecht, die nach Ablauf einer festgelegten Laufzeit enden können. Dennoch kommt eine private PBSA nur dann für die Ausnahmeregelung in Frage, wenn sie vollständig registriert ist und einen von der Regierung genehmigten Verhaltenskodex für die Wohnungsverwaltung einhält. Dazu gehört auch der ANUK/Unipol-Standards-Kodex.  

Bestehende PBSA-Mietverhältnisse, die bereits vor dem 1. Mai 2026 bestanden, wurden in APTs umgewandelt. Für deren Kündigung gelten geänderte Kündigungsgründe (Grund 4A).   

Vermietungen außerhalb der PBSA  

Studentenmietverhältnisse für Nicht-PBSA-Wohnungen, unabhängig davon, ob sie vor oder nach dem 1. Mai 2026 bestanden, sind APTs und unterliegen dem neuen Räumungsgrund 4A, der Vermietern von Mehrfamilienhäusern einen gezielten Weg zur Wiedererlangung des Besitzes im Zeitraum vom 1. Juni bis zum 30. September jedes Jahres bietet. Dies fällt mit dem Ende bzw. Beginn des akademischen Jahres zusammen.   

Änderungen an den (schriftlichen) Informationen für Mieter 

Ab dem 1. Mai 2026 müssen den Mietern vor Abschluss eines APT-Vertrags vorgeschriebene Informationen zur Verfügung gestellt werden, darunter die wesentlichen Aspekte des Gesetzes sowie Erläuterungen zu den Pflichten des Vermieters.   

Verbot der Diskriminierung bei der Vermietung 

Ab dem 1. Mai 2026 verbietet das Gesetz die direkte oder indirekte Diskriminierung von Mietern, die Kinder haben oder Sozialleistungen beziehen.  

Nächste Phase der Veränderungen  

Awaabs Gesetz  

Das Gesetz sieht vor, dass das Awaab-Gesetz für Mietverhältnisse im privaten Sektor gilt.  Das Awaab-Gesetz verpflichtet Vermieter, innerhalb festgelegter Fristen Maßnahmen zur Beseitigung gemeldeter Gesundheits- und Sicherheitsrisiken (insbesondere Feuchtigkeit und Schimmel) zu ergreifen. Die frühesten Schätzungen für die Umsetzung liegen bei 2027/2028, da hierfür Durchführungsvorschriften erforderlich sind.   

Die neue Vermieter-Datenbank  

Eine neue Datenbank soll ab Ende 2026 in Betrieb genommen werden. Die Einführung ist in zwei Phasen geplant. In der ersten Phase müssen Vermieter ihre Daten gebietsweise registrieren, anschließend wird der Öffentlichkeit Zugang gewährt.  

Es ist vorgesehen, dass die öffentlichen Informationen mindestens die Angaben zum Vermieter, die Art der Immobilie, die Anzahl der Schlafzimmer sowie Informationen zur Gas- und Elektrosicherheit und zur Energieeffizienz umfassen.  

Schlussfolgerungen 

Es herrscht allgemeiner Konsens darüber, dass die Branche zunehmend “mieterfreundlicher” wird. Bezeichnenderweise haben Mieter nun größere Anreize, die Miete anzufechten, zumal der maßgebliche Zeitpunkt, ab dem eine höhere Miete zu zahlen ist, der Tag ist, an dem das FTT eine Entscheidung trifft. Da Entscheidungen des FTT manchmal mehrere Monate in Anspruch nehmen, profitiert ein Mieter während dieses Zeitraums zudem von der niedrigeren Miete. Die steigende Zahl der Fälle könnte zudem das ohnehin schon ausgelastete FTT zusätzlich belasten. 

Wir bei Ronald Fletcher Baker sind bestens aufgestellt, um sowohl Vermieter als auch Mieter zu beraten, die in diesem Bereich tätig sind und sich in den sich wandelnden Rahmenbedingungen zurechtfinden müssen. Sollten Sie Fragen haben oder Beratung benötigen, wenden Sie sich bitte an:  B.Frost@rfblegal.co.uk und V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .