Há muitas vantagens e atracções na compra de uma casa nova. Não só evita o tedioso drama de um vendedor com uma transação relacionada e uma longa cadeia, como também, de um modo geral, as propriedades construídas de raiz são mais eficientes em termos energéticos e requerem menos manutenção quando se muda. Todos os equipamentos e acessórios serão novos e os produtos essenciais da linha branca também estão incluídos, mas podem estar sujeitos a custos adicionais. Além disso, os promotores imobiliários podem oferecer alguns incentivos atractivos, tais como contribuições para o imposto de selo, pacotes de mobiliário e contribuições para taxas legais.
Comprar uma propriedade muito antes de estar concluída pode parecer estranho e arriscado, mas é possível que a propriedade aumente significativamente de valor depois de ter sido construída, porque estará a comprar a propriedade ao preço de mercado atual no momento da troca de contratos e não ao valor de mercado depois de estar concluída. Por conseguinte, quer esteja a comprar como investimento ou para ocupação própria, a compra fora do plano é muitas vezes uma opção viável e atractiva.
Existem muitas diferenças entre as aquisições de imóveis novos e as transacções de financiamento “normais”. Terá de garantir que o solicitador que instruir para atuar em seu nome é bem versado em transacções de novas construções e é capaz de reconhecer e guiá-lo através dos riscos e armadilhas inerentes que podem surgir frequentemente.
Taxas de reserva e prazos de troca
Normalmente, antes de retirar uma propriedade do mercado, os promotores exigem uma taxa de reserva - geralmente cerca de £2.000, mas pode variar consoante os promotores. Esta taxa de reserva será deduzida do depósito a pagar aos advogados do promotor aquando da troca de contratos. Como geralmente há uma grande procura de propriedades fora do plano, os promotores também impõem um prazo de troca - geralmente 21 ou 28 dias - que será a partir do dia em que o seu advogado recebe o pacote de contratos dos advogados do promotor. Por conseguinte, é imperativo que o seu advogado seja capaz de atuar rapidamente para garantir que pode cumprir este prazo e evitar falhar o prazo e arriscar a perda da taxa de reserva.
Depósitos e montantes de construção
A troca de contratos é o momento em que a transação se torna juridicamente vinculativa. Nesta fase, os promotores exigirão o pagamento de 10% do preço de compra aos seus advogados. Alguns promotores podem exigir depósitos adicionais ou pagamentos faseados para ajudar na construção do empreendimento, o que será especificado no contrato. Além disso, na maior parte das vezes, o contrato especificará que estas somas serão detidas como “agente”. Isto significa que, assim que os solicitadores do promotor receberem os fundos, poderão libertá-los para o promotor. Uma vez que a transação é juridicamente vinculativa e se realiza muito antes da conclusão, muitas coisas podem acontecer durante esse período de tempo. Por exemplo, os promotores podem tornar-se insolventes e entrar em liquidação. Por conseguinte, é importante que o seu solicitador compreenda os riscos e tome medidas para proteger a sua posição, especialmente em relação ao depósito que, no essencial, adiantou ao promotor.
Normalmente, o prestador da garantia de nova construção actuará como garantia de depósito se os promotores não conseguirem concluir a obra por estarem em liquidação ou por fraude. No entanto, o prestador da garantia para novas construções só garante normalmente um máximo de 10% do preço de compra ou £100.000 (o que for mais baixo). Por conseguinte, ao concordar em pagar depósitos ou montantes de construção adicionais, que não estão protegidos, deve considerar a dimensão e a reputação do promotor antes de concordar com eles.
Atribuições
Alguns investidores podem querer vender o benefício do contrato a outra pessoa antes de a propriedade estar concluída. Esta pode ser uma opção atractiva, uma vez que poderá retirar o lucro obtido na transação e o depósito original (e quaisquer montantes de construção pagos) até esse momento. Além disso, evita o pagamento do imposto de selo e das taxas de registo predial da HM Land Registry. No entanto, se for essa a sua intenção, é importante que o contrato o permita.
Como vendedor numa cessão, é importante ter em atenção que, só porque a transação foi concluída, não fica fora de cena. Se o seu comprador não conseguir concluir a transação, os promotores podem recorrer a si para concluir a transação e será responsável por quaisquer juros de mora e taxas de aviso. Em termos práticos, isto pode ser improvável, uma vez que o promotor apenas reterá o depósito pago e voltará a comercializar a propriedade. Como comprador, é difícil obter financiamento hipotecário numa cessão e muito poucos credores oferecem estas transacções. Por conseguinte, na maior parte das vezes, o comprador estará a financiar a compra em dinheiro, o que, obviamente, também restringe o mercado potencial para o qual o vendedor pode vender.
Crédito hipotecário
É bastante comum que o comprador proceda à troca sem o benefício de uma oferta de hipoteca. Isto deve-se ao facto de a data de conclusão ser muito próxima e as ofertas de hipoteca expirarem normalmente antes dessa data. A maioria das entidades financiadoras tem ofertas que permanecem válidas até 6 meses, pelo que seria prudente começar a candidatar-se nessa altura. O melhor é falar com o seu consultor financeiro, que o poderá aconselhar melhor.
Existe um elemento de risco, na medida em que se comprometeu com uma transação juridicamente vinculativa sem qualquer garantia de que terá o financiamento assegurado no momento da conclusão. É claro que as circunstâncias pessoais podem mudar e será importante falar com um consultor financeiro independente que poderá dar-lhe uma ideia da melhor forma de financiar a compra.
Assim que o promotor enviar o aviso de conclusão, terá de concluir a compra e garantir que tem uma oferta de hipoteca válida no momento da conclusão.
Conclusão com aviso prévio
Esta é a notificação que o advogado do promotor envia aos seus advogados a confirmar que a propriedade está pronta. Normalmente, o contrato estipula que terá cerca de 10 dias úteis para organizar os seus assuntos financeiros e para que o seu advogado efectue as pesquisas prévias necessárias para a conclusão do contrato.
Após a conclusão, terá de fornecer o saldo do preço de compra menos qualquer taxa de reserva, depósito e outros depósitos que tenha pago até à data. Nestas somas estão normalmente incluídas quaisquer taxas de inscrição (uma taxa para os solicitadores do promotor produzirem o contrato de arrendamento ou transferência final), uma primeira contribuição para a taxa de serviço e uma proporção da renda do solo atribuível ao seu período de propriedade.
Datas de paragem prolongada
Trata-se de uma data prevista no contrato para proteger tanto o comprador como o promotor. Por um lado, o promotor não pode garantir exatamente quando é que a propriedade estará concluída e, por outro lado, apenas pode dar uma estimativa da escala de tempo (data de conclusão legal antecipada) relativamente à data em que pensa que a propriedade estará pronta. O promotor depende de empreiteiros que podem não cumprir os prazos e as condições climatéricas do país também podem causar atrasos na construção. Por conseguinte, os promotores imobiliários deverão incluir esta data no contrato para se protegerem contra quaisquer atrasos imprevistos. Por outro lado, um comprador não vai querer ficar no limbo, preso a um contrato sem prazo para o promotor concluir a construção. Se os promotores estiverem a cumprir o Código do Consumidor para os Construtores de Habitação, a data limite do contrato será normalmente 12 meses a partir da data de conclusão legal prevista. Haverá pouca ou nenhuma margem para negociar a data limite no contrato pelas razões acima referidas, mas se o promotor não entregar o aviso de conclusão até essa data, terá a opção de rescindir o contrato e quaisquer depósitos e depósitos adicionais pagos ser-lhe-ão devolvidos.
Should you have any questions about this, or any matter in relation to new build property, please contact Berivan Erdogan at B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Atenção: Este artigo foi originalmente publicado no nosso anterior sítio Web e é fornecido apenas para fins de informação geral. Embora reflicta a situação jurídica no momento em que foi escrito, a lei pode ter mudado desde a sua publicação. Para obter aconselhamento atualizado e adaptado às suas circunstâncias, contacte a nossa equipa).
