De Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder) (de “wet”) biedt in aanmerking komende commerciële huurders wettelijke huurduurzekerheid. Dit houdt in dat een zakelijke huurovereenkomst niet automatisch afloopt aan het einde van de contractuele looptijd. In plaats daarvan blijft deze van kracht op grond van wettelijke voortzetting, totdat deze overeenkomstig de wet wordt beëindigd.
Voor commerciële verhuurders die bij het aflopen van de overeenkomst of tijdens de wettelijke verlenging weer de beschikking over hun pand willen krijgen, zijn de juridische hindernissen groot. Verhuurders moeten met succes aantonen dat er sprake is van één of meer van de zeven strikte wettelijke gronden die zijn vastgelegd in Artikel 30, lid 1 van de wet.
Hieronder volgt een reeks vragen en antwoorden die is bedoeld voor eigenaren van commercieel vastgoed en vermogensbeheerders die te maken hebben met de complexiteit van het verzetten tegen de verlenging van de huurovereenkomst van een huurder.
Deel 1: Wettelijk kader en het instellen van het verzet
V1: Hoe kan een verhuurder zich op grond van de wet verzetten tegen de verlenging van een huurovereenkomst?
Een verhuurder kan op twee manieren bezwaar aantekenen:
- Kennisgeving op grond van artikel 25: De verhuurder betekent de huurder een vijandige kennisgeving op grond van Artikel 25 van de wet. In deze kennisgeving moet worden vermeld dat de verhuurder bezwaar maakt tegen het verlenen van een nieuwe huurovereenkomst en moeten de wettelijke gronden uit artikel 30, lid 1, waarop hij zich beroept, uitdrukkelijk worden aangegeven.
- Artikel 26: Tegenkennisgeving: Indien de huurder preventief een verzoek tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst indient op grond van Artikel 26, moet de verhuurder binnen een termijn van twee maanden van dienstverlening. In deze tegenmelding moeten de bezwaren worden vermeld en de wettelijke gronden worden gespecificeerd.
Het niet indienen van een tegenverklaring op grond van artikel 26 binnen de strikte termijn van twee maanden vormt een onherstelbare procedurefout. De verhuurder verliest dan het recht om zich tegen de verlenging te verzetten.
Vraag 2: Kan een verhuurder later nieuwe gronden voor verzet aanvoeren als de omstandigheden veranderen?
Nee. De gronden die in de kennisgeving op grond van artikel 25 of in de tegenkennisgeving op grond van artikel 26 zijn vermeld, staan “vast”. Een verhuurder kan zijn kennisgeving achteraf niet wijzigen of bewijs aanvoeren voor een grond die in eerste instantie niet uitdrukkelijk is genoemd.
Een verhuurder kan zich in zijn eerste kennisgeving echter tegelijkertijd op meerdere gronden beroepen. Het strategisch inzetten van alternatieve gronden is een gangbare praktijk om het risico op rechtszaken te beperken.
Vraag 3: Wie wordt beschouwd als de “bevoegde verhuurder” voor het betekenen van kennisgevingen?
Onder Artikel 44 Volgens de wet moet de kennisgeving worden betekend door de bekwame verhuurder. Dit hoeft niet per se de directe verhuurder van de huurder te zijn. Het moet de persoon of entiteit zijn die het volle eigendomsrecht of een hoger pachtrecht bezit met ten minste 14 maanden die nog niet zijn verlopen.
Als een directe verhuurder een huurovereenkomst heeft waarvan nog maar 6 maanden lopen, kan hij de kennisgeving op grond van artikel 25 niet betekenen; dat moet de bovenliggende verhuurder doen.
Deel 2: De zeven wettelijke gronden (artikel 30, lid 1)
De wettelijke gronden zijn onderverdeeld in discretionaire gronden (waarbij de rechter de belangen en het gedrag van de partijen tegen elkaar afweegt) en dwingende gronden (waarbij de rechter, indien de feiten worden bewezen, de nieuwe huurovereenkomst moet afwijzen).
Vraag 4: Hoe moeilijk is het om bezwaar te maken tegen een verlenging op grond van reden (a) — verwaarlozing?
Grond (a) is van toepassing wanneer aan de huurder geen nieuwe huurovereenkomst mag worden toegekend vanwege de staat waarin het pand verkeert, die het gevolg is van een schending van de onderhoudsverplichtingen van de huurder.
Dit is een discretionaire grond. De rechtbank beoordeelt of de verhuurder wezenlijke schade heeft geleden door het gebrek en of het waarschijnlijk is dat de huurder dit zal verhelpen. Indien de huurder tussen de datum van de kennisgeving en de zitting herstelwerkzaamheden verricht, kan de rechtbank heel goed haar discretionaire bevoegdheid in het voordeel van de huurder uitoefenen. Bijgevolg wordt grond (a) zelden met succes als op zichzelf staande grond aangevoerd.
Vraag 5: Leidt aanhoudende achterstallige betaling van de huur tot ontruiming op grond van punt (b)?
Grond (b) is gericht op het herhaaldelijk niet tijdig betalen van de huur. Net als grond (a) is ook deze bepaling discretionair.
De rechtbank kijkt naar het gedrag van de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Een eenmalige periode van financiële moeilijkheden is niet voldoende. De verhuurder moet aantonen dat er sprake is van een patroon van niet-nakoming. Zelfs dan kan de rechtbank, indien de huurder tegen de tijd van de zitting alle achterstallige betalingen heeft voldaan en aantoont dat hij in de toekomst financieel levensvatbaar is, verlichting verlenen en een nieuwe huurovereenkomst opleggen.
Vraag 6: Wat valt onder het toepassingsgebied van grond (c) — Overige inbreuken?
Grond (c) heeft betrekking op andere ernstige schendingen van de overeenkomst of enige andere reden die verband houdt met het gebruik of beheer van het pand door de huurder. Voorbeelden hiervan zijn:
- Onrechtmatige onderverhuur of overdracht.
- Overtreding van de gebruiksvoorwaarden (bijvoorbeeld het uitoefenen van een niet-toegestane bedrijfsactiviteit).
- Overlast of illegale activiteiten op het terrein.
De verhuurder moet aantonen dat de schending “aanzienlijk” is. De rechtbank zal beoordelen of het gedrag van de huurder hem of haar fundamenteel ongeschikt maakt om als huurder te blijven.
V7: Wat zijn de vereisten voor punt d) — Geschikte alternatieve huisvesting?
Onder Grond (d), biedt de verhuurder aan om alternatieve huisvesting voor de huurder te verstrekken of te regelen. Volgens de wettelijke drempel moet het alternatieve pand:
- Beschikbaar tegen voorwaarden die onder alle omstandigheden redelijk zijn.
- In wezen geschikt voor de zakelijke behoeften van de huurder (waaronder de goodwill, de indeling en de ruimtebehoeften).
- In staat om de operationele capaciteiten van de huurder in stand te houden.
Als de huurder een daadwerkelijk gelijkwaardige woning weigert, zal de rechter de verlenging van de huurovereenkomst afwijzen. De verhuurder is verantwoordelijk voor de redelijke verhuis- en herhuisvestingskosten van de huurder.
V8: Wanneer is artikel 8, onder e) — Onderverhuur en de regel “geheel versus deel” van toepassing?
Grond (e) Dit geldt wanneer de directe verhuurder een tussenhuurder is en het totaalbedrag van de huurinkomsten uit onderverhuur van delen van het onroerend goed aanzienlijk lager is dan de huur die de hoofdverhuurder zou kunnen ontvangen door het gebouw in zijn geheel te verhuren.
Deze bepaling is bedoeld om vooraanstaande verhuurders te beschermen tegen versnipperde onderverhuur, die de totale marktwaarde of het huurrendement van het onroerend goed drukt. Er wordt zelden een beroep op gedaan, maar het blijft een essentieel instrument in complexe, meerlagige commerciële structuren.
V9: Wat is de technische drempel voor categorie (f) — Herontwikkeling?
Grond (f) is de dwingende grond waarover het vaakst wordt geprocedeerd. De verhuurder moet aantonen dat hij van plan is het pand (of een aanzienlijk deel daarvan) te slopen, te herbouwen of er ingrijpende bouwwerkzaamheden aan uit te voeren, en dat hij dit redelijkerwijs niet kan doen zonder het pand in bezit te krijgen.
Om in het gelijk te worden gesteld, moet de verhuurder op de datum van de zitting aan een tweeledige toets voldoen:
- De objectieve toets: De verhuurder moet een oprecht, vastberaden en definitief voornemen hebben om de werkzaamheden uit te voeren. Dit blijkt uit bestuursbesluiten, gedetailleerde bouwtekeningen, een verkregen bouwvergunning (of een grote kans dat deze wordt verkregen) en bouwcontracten met een volledige kostenraming en beschikbare financiële middelen.
- De subjectieve test: De verhuurder moet van plan zijn de werkzaamheden uit te voeren, ongeacht de reactie van de huurder.
Naar aanleiding van de baanbrekende uitspraak van het Hooggerechtshof in S Franses Ltd tegen The Cavendish Hotel (London) Ltd, Het voornemen van de verhuurder mag niet afhankelijk zijn van de bereidheid van de huurder om het pand te verlaten. Indien de verhuurder een renovatieplan uitsluitend heeft opgesteld met het oog op de uitzetting van de huurder – werkzaamheden die hij anders niet zou uitvoeren – zal grond f) niet van toepassing zijn.
Vraag 10: Hoe kan een verhuurder grond (g) — het voornemen tot bewoning — aantonen?
Onder Aarde (g), moet de verhuurder van plan zijn het pand te gebruiken voor zijn eigen bedrijfsactiviteiten of als woonruimte.
Dit is een dwingende grond, maar er gelden strenge voorwaarden vijfjarige terugwerkingsregel (Artikel 30, lid 2). Een verhuurder kan zich niet beroepen op grond (g) indien zijn recht op het onroerend goed minder dan vijf jaar vóór de in de kennisgeving op grond van artikel 25 vermelde beëindigingsdatum is verworven of tot stand is gekomen. Dit voorkomt dat speculatieve kopers commerciële onroerende goederen kopen met de onmiddellijke bedoeling om zittende huurders uit te zetten ten behoeve van eigen gebruik.
Deel 3: Rechtszaken, bewijsvoering en strategische timing
Vraag 11: Op welk moment moet de verhuurder zijn bezwaarsgronden aantonen?
Het cruciale punt bij het aantonen van de oppositiegronden — met name de dwingende gronden zoals (f) en (g) — is de datum van de rechtszitting, en niet de datum waarop de kennisgeving is betekend.
Dit biedt een tactische mogelijkheid. Een verhuurder kan op grond van reden (f) een vijandige kennisgeving op basis van artikel 25 betekenen terwijl de bouwvergunning nog in behandeling is, mits hij redelijkerwijs mag verwachten dat hij tegen de tijd dat de zaak voor de rechter komt, over de bouwvergunning en definitieve bouwcontracten beschikt.
V12: Hoe voorkomen de partijen dat de huurovereenkomst tijdens een geschil voor onbepaalde tijd blijft lopen?
Zodra een kennisgeving is betekend, blijft de huurovereenkomst onder wettelijke bescherming van kracht totdat deze bij gerechtelijk bevel of bij overeenkomst wordt beëindigd. Hiervoor gelden echter wettelijke termijnen.
Elke partij moet bij de rechtbank een verzoek indienen om een uitspraak te verkrijgen vóór de wettelijke vervaldatum zoals vastgelegd in de kennisgeving op grond van artikel 25 of het verzoek op grond van artikel 26. Indien de termijn afloopt en er nog geen aanvraag is ingediend, kunnen de partijen schriftelijk overeenkomen de termijn te verlengen (krachtens Artikel 29B) zodat onderhandelingen of bouwvergunningaanvragen kunnen worden voortgezet zonder dat er voortijdige proceskosten ontstaan.
V13: Wat gebeurt er als een verhuurder een rechtsgrond vaststelt, maar vanwege een technische formaliteit geen bezit kan verkrijgen?
Indien een verhuurder met succes een bezwaarsgrond aantoont, moet de rechter het verzoek van de huurder om een nieuwe huurovereenkomst afwijzen en een bevel tot ontruiming uitvaardigen.
Indien de verhuurder er niet in slaagt de rechtbank te overtuigen (bijvoorbeeld door het niet nakomen van de Frans test onder de grond (f)), zal de rechtbank de toekenning van een nieuwe huurovereenkomst gelasten. De rechtbank zal vervolgens de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst vaststellen, waaronder de markthuur, de looptijd (tot een wettelijk maximum van 15 jaar) en eventuele wijzigingen in de bepalingen, op basis van het kader dat is vastgelegd in Artikelen 32 tot en met 35 van de wet.
Deel 4: Compensatie en tactische overwegingen
Vraag 14: Heeft een huurder recht op een financiële vergoeding als het bezwaar tegen de verlenging wordt toegewezen?
Ja, maar alleen op bepaalde gronden. Wettelijke schadevergoeding op grond van Artikel 37 is verschuldigd indien de verhuurder met succes bezwaar maakt tegen de verlenging uitsluitend op grond van “geen schuld”: Gronden (e), (f) en (g).
Er is geen schadevergoeding verschuldigd indien de verhuurder in het gelijk wordt gesteld op grond van “schuldig gedrag”: Grond (a), (b) of (c), of op grond van de alternatieve huisvesting (d).
| Begrondering waarop men zich baseert | Type | Is er een wettelijke vergoeding verschuldigd? |
| (a) Verwaarlozing | Storing | Geen |
| (b) Huurachterstanden | Storing | Geen |
| (c) Overige inbreuken | Storing | Geen |
| (d) Alternatieve huisvesting | Neutraal | Nee (de verhuurder betaalt de verhuiskosten rechtstreeks) |
| (e) Onderverhuur van afzonderlijke delen | Zonder schuld | Ja |
| (f) Herontwikkeling / Sloop | Zonder schuld | Ja |
| (g) Bewoning door de eigenaar | Zonder schuld | Ja |
Vraag 15: Hoe wordt de wettelijke schadevergoeding berekend?
De vergoeding wordt berekend op basis van de belastingwaard van de deelneming op de datum van de kennisgeving krachtens artikel 25 of de tegenkennisgeving krachtens artikel 26:
- Standaardtarief: Een bedrag dat gelijk is aan de belastbare waarde van het bedrijf.
- Verhoogd tarief (dubbele vergoeding): Indien de huurder (samen met eventuele voorgangers in hetzelfde bedrijf) het pand gedurende ten minste 14 jaar bij voortdurende aanhouding wordt de vergoeding vermenigvuldigd met het dubbele van de belastbare waarde.
V16: Kunnen de partijen via een overeenkomst afzien van de wettelijke schadevergoeding?
Artikel 38 van de wet beperkt de mogelijkheid om schadevergoeding uit te sluiten. Elke overeenkomst om de wettelijke schadevergoeding uit te sluiten of te verminderen is nietig, tenzij:
- De huurder heeft het pand voor zakelijke doeleinden in gebruik genomen sinds minder dan 5 jaar op de datum waarop het bedrijf wordt verlaten.
- De huurovereenkomst was, via de procedure van de formele kennisgeving en de wettelijke verklaring, reeds vóór de ondertekening op geldige wijze volledig “uitgesloten” van de wet van 1954.
V17: Welke strategische stappen moet een verhuurder 18 tot 24 maanden voor het aflopen van het contract nemen?
Om zich met succes te verzetten tegen de verlenging van een huurovereenkomst, moet een verhuurder ruim van tevoren een goed gecoördineerde strategie uitvoeren:
- Lease-audit: Ga na of de huurovereenkomst onder of buiten de werkingssfeer van de wet van 1954 valt. Beoordeel of de terugwerkingsregel van vijf jaar van toepassing is op grond (g). Controleer de bovenliggende eigendomsrechten om er zeker van te zijn dat de verhuurder voldoet aan de definitie van “bevoegde verhuurder” zoals vastgelegd in artikel 44.”
- Bewijs verzamelen: Voor de gronden (a)-(c) dient u alle tekortkomingen vast te leggen via overzichten van gebreken en formele achterstalligheidsregisters. Voor grond (f) dient u bouwkundig ingenieurs, architecten en ruimtelijke-ordingsadviseurs opdracht te geven een onweerlegbaar dossier van intenties samen te stellen.
- Financiële modellering: Houd bij de ontwikkelingsbeoordeling van het project rekening met de kosten van wettelijke schadevergoeding (enkelvoudige of dubbele belastbare waarde) en eventuele verzoeken om tussentijdse huur.
- Het tijdstip van de kennisgeving: Dien de kennisgeving op grond van artikel 25 precies 6 tot 12 maanden vóór de beoogde beëindigingsdatum in. Stem deze datum af op het verwachte tijdstip van het verkrijgen van bouwvergunningen en het uitschrijven van aanbestedingen voor de bouw, zodat deze bij een rechtszaak de toetsing door de rechter kan doorstaan.
David Burns
Senior procespartner
