Riforma strutturale del settore degli affitti privati: ulteriori sviluppi ai sensi della Legge sui diritti degli inquilini del 2025

Il nostro precedente articolo si è concentrato in particolare sull’abolizione degli ‘sfratti ai sensi della sezione 21’ a seguito del Legge sui diritti degli inquilini del 2025 (il “Legge”) e le implicazioni in materia di possesso. Il presente articolo esamina le ulteriori riforme introdotte dalla legge e quelle che saranno attuate in futuro. Queste hanno modificato, e continueranno a modificare, il quadro normativo in cui operano locatori e locatari.  

Contratti di locazione residenziale a breve termine 

Negli ultimi 30 anni, la maggior parte dei contratti di locazione residenziale a breve termine era strutturata come un “Assured Shorthold Tenancy” (“AST”). Questi avevano una durata definita e fissa (con rinnovi molto frequenti).  

Le disposizioni della legge hanno abolito i contratti AST a partire dal 1° maggio 2026. Per impostazione predefinita, gli inquilini dispongono ora di un contratto di locazione periodico garantito (“APT”). Questa modifica ha effetto retroattivo. Ciò significa che i contratti AST stipulati prima del 1° maggio 2026 saranno automaticamente convertiti in APT. Ciò comporta che:  

• L'ottenimento del possesso dipende interamente dai motivi previsti dalla ‘sezione 8’ (dell’Housing Act del 1988, come modificato dalla presente legge); e, 

• Non sono previsti termini fissi e gli inquilini godono della facoltà unilaterale di recedere dal contratto con un preavviso (generalmente di 2 mesi).  

Clausole di revisione del canone di locazione 

A partire dal 1° maggio 2026, salvo rare eccezioni, i locatori non potranno prevedere clausole di adeguamento automatico del canone di locazione e potranno aumentare l'affitto solo attenendosi al regime previsto in articolo 13 della legge sull'edilizia abitativa del 1988.   

Il regime prevede tre vincoli principali: 

• La limitazione degli aumenti dell'affitto a una sola volta ogni 12 mesi mediante la notifica ai sensi dell'articolo 13; 

• L'obbligo di dare un preavviso di almeno due mesi per qualsiasi aumento dell'affitto; e  

• Allineamento di eventuali aumenti del canone di locazione all’inizio del periodo di locazione. 

La legge conferisce inoltre all'inquilino il diritto di contestare un aumento dell'affitto dinanzi al First-Tier Tribunal (“FTT”) in quanto superiore al valore di mercato. È significativo che il Tribunale fiscale (FTT) non possa ora stabilire un canone di locazione superiore a quello proposto dal locatore, anche qualora tale canone fosse ritenuto inferiore al valore di mercato.  

Ciò comporterà probabilmente un aumento del numero di ricorsi dinanzi al Tribunale per le controversie in materia di locazioni (FTT), poiché viene meno un precedente fattore deterrente, ovvero il fatto che l’FTT potesse fissare un canone di locazione superiore a quello proposto dal locatore.  

Considerato che, qualora il locatario presenti ricorso, l’affitto rivisto entri in vigore solo a partire dalla data in cui il FTT stabilisce l’importo dell’affitto, anziché dalla data specificata nell’avviso ai sensi della sezione 13, ciò incentiva ulteriormente i ricorsi da parte degli inquilini che desiderano prolungare il periodo in cui pagano l’affitto (precedente all’aumento).   

Resta da vedere come la FTT riuscirà a far fronte a questo aumento della domanda, dato che sta già affrontando difficoltà legate all’arretrato. 

Pagamenti anticipati del canone di locazione 

Pagamenti prima della stipula del contratto di locazione  

A partire dal 1° maggio 2026, i locatori e i loro agenti non potranno sollecitare, incoraggiare o accettare alcun canone di locazione né alcuna offerta di pagamento dello stesso prima della stipula del contratto di locazione.  

Pagamenti anticipati una volta stipulato il contratto di locazione 

A partire dal 1° maggio 2026, una volta stipulato il contratto di locazione, il locatore potrà richiedere un anticipo pari al massimo a un mese di affitto. L’anticipo massimo sull’affitto è di un mese (non sarà più possibile richiedere anticipi di 3 o 6 mesi).   

Sebbene i proprietari non possano chiedere né esigere il pagamento anticipato di più di un mese di affitto, gli inquilini possono legalmente scegliere di versare volontariamente l’affitto in anticipo dopo la firma del contratto.  

Divieto di "guerre di offerte" nel settore degli affitti 

A partire dal 1° maggio 2026, i proprietari e gli agenti immobiliari dovranno garantire che gli immobili proposti in affitto nell’ambito di un APT riportino l’importo del canone pubblicizzato. Una volta stabilito tale importo, i proprietari non potranno richiedere né accettare offerte superiori a quello pubblicizzato.  

Di conseguenza, gli inquilini non possono più offrire una somma maggiore nel tentativo di assicurarsi l'affitto di un immobile. Potremmo iniziare a notare che gli immobili vengono pubblicizzati con un canone di affitto più alto, proprio con l'intenzione di affittarli a un prezzo inferiore, in modo da attirare l'attenzione degli inquilini disposti a pagare canoni più elevati. 

Alloggi in affitto per studenti appositamente realizzati  

I proprietari devono tenere presente che i contratti di locazione stipulati per alloggi destinati specificatamente agli studenti (“PBSA”), stipulati dopo il 1° maggio 2026, non sono considerati APT. Si tratta di un’importante deroga. Si tratta invece di contratti di locazione di common law che possono scadere al termine di un periodo determinato. Tuttavia, una PBSA privata può beneficiare dell’esenzione solo se è pienamente registrata e conforme a un codice di condotta per la gestione degli alloggi approvato dal governo. Ciò include il Codice degli standard ANUK/Unipol.  

I contratti di locazione PBSA in essere prima del 1° maggio 2026 sono diventati APT. Esistono motivi di rescissione modificati (motivo 4A) per rescindere tali contratti.   

Affitti non PBSA  

I contratti di locazione per studenti relativi ad alloggi non PBSA, indipendentemente dal fatto che siano stati stipulati prima o dopo il 1° maggio 2026, sono APT e sono soggetti al nuovo motivo di recupero del possesso 4A, che offre ai proprietari di abitazioni a occupazione multipla un percorso mirato per recuperare il possesso nel periodo compreso tra il 1° giugno e il 30 settembre di ogni anno. Ciò coincide con la fine/l’inizio dell’anno accademico.   

Modifiche alle informazioni (scritte) fornite agli inquilini 

A partire dal 1° maggio 2026, prima della stipula di un contratto di locazione (APT), è necessario fornire agli inquilini le informazioni previste dalla legge, che includono gli aspetti fondamentali della legge stessa e le dichiarazioni relative agli obblighi del locatore.   

Divieto di discriminazione nell'ambito delle locazioni 

A partire dal 1° maggio 2026, la legge vieta qualsiasi forma di discriminazione, diretta o indiretta, nei confronti degli inquilini che hanno figli o che percepiscono prestazioni sociali.  

Prossima fase dei cambiamenti  

La legge di Awaab  

La legge prevede che la “Legge Awaab” si applichi ai contratti di locazione del settore privato.  La legge Awaab imporrà ai proprietari di intervenire per risolvere i rischi per la salute e la sicurezza segnalati (in particolare umidità e muffa) entro i limiti stabiliti. Le prime stime indicano l’attuazione nel 2027/2028, poiché ciò richiede l’adozione di normativa secondaria.   

Il nuovo database dei proprietari  

Il lancio di una nuova banca dati è previsto a partire dalla fine del 2026. Si prevede che avvenga in due fasi: nella prima i proprietari dovranno registrare i propri dati zona per zona, dopodiché il pubblico potrà accedervi.  

Si prevede che le informazioni destinate al pubblico includano, come minimo, i dati del proprietario, la tipologia dell’immobile, il numero di camere da letto, le informazioni relative alla sicurezza degli impianti a gas ed elettrici e la classe energetica.  

Conclusioni 

È opinione comune che il settore stia diventando sempre più “favorevole agli inquilini”. È significativo che gli inquilini abbiano ora maggiori incentivi a contestare l’affitto, soprattutto perché la data di riferimento a partire dalla quale è dovuto l’affitto maggiorato è quella in cui il FTT emette la propria decisione. Poiché le decisioni del FTT richiedono talvolta diversi mesi, l’inquilino beneficia inoltre di un canone più basso durante tale periodo. L’aumento del numero di casi potrebbe inoltre mettere a dura prova un FTT già oberato di lavoro. 

Noi di Ronald Fletcher Baker siamo nella posizione ideale per fornire consulenza sia ai proprietari che agli inquilini che operano in questo settore e che devono orientarsi tra i cambiamenti in atto. Per qualsiasi domanda o richiesta di consulenza, vi preghiamo di contattare:  B.Frost@rfblegal.co.uk e V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .