Legge sui diritti dei locatari 2025 - Sfratti dopo il 1° maggio 2026

Legge sui diritti degli inquilini del 2025 (il “Legge”) entrerà in vigore il 1° maggio 2026. La legge concretizza l’impegno assunto da numerosi governi precedenti di creare un quadro giuridico più favorevole agli inquilini nel settore degli affitti privati. Questa legge ha suscitato reazioni contrastanti da parte dei proprietari e merita la loro attenzione, poiché introduce i cambiamenti più significativi nel settore degli affitti privati da molti decenni a questa parte. Probabilmente, il cambiamento più significativo è l’abolizione delle comunicazioni ai sensi della Sezione 21.  

Gli avvisi ai sensi della Sezione 21, comunemente noti come meccanismo di ‘sfratto senza colpa’, consentivano a un locatore privato di sfrattare un inquilino e richiedere il possesso dell’immobile senza che quest’ultimo avesse commesso alcuna violazione del contratto di locazione. Questo meccanismo per il recupero del possesso sta per cessare. Il presente articolo illustra le scadenze fondamentali per la notifica e l’utilizzo degli avvisi ai sensi della Sezione 21 ai fini del recupero del possesso, nonché le modifiche che la legge apporta ai motivi di recupero del possesso previsti dalla Sezione 8 dell’Housing Act 1998 (“il Legge sull'edilizia abitativa”) e le implicazioni pratiche della nuova legge.  

Scadenze principali previste dalla legge 

In base alla legge, il termine ultimo per la notifica di un avviso ai sensi della Sezione 21 è fissato alle ore 16:30 del 30 aprile 2026, il giorno precedente alla sua entrata in vigore. L’avviso ai sensi della Sezione 21 deve rispettare tutte le procedure standard di validità previste dalla Legge sulla deregolamentazione del 2025.  

Se un avviso ai sensi della Sezione 21 viene validamente notificato entro il 30 aprile 2026, il locatore potrà comunque presentare istanza al tribunale per ottenere un’ordinanza di sfratto fino al 31 luglio 2026. Tale termine non è prorogabile. Se il locatore non presenta istanza al tribunale per il recupero del possesso entro tale data, perde la possibilità di richiedere il recupero del possesso ai sensi dell’avviso ai sensi della Sezione 21. Le stesse scadenze si applicano agli avvisi ai sensi della Sezione 8 redatti secondo il ‘vecchio modello’. 

Infatti, se un locatore tenta di notificare un avviso ai sensi della Sezione 21 a partire dal 1° maggio 2026, rischia una sanzione da parte dell’autorità locale fino a 7.000 sterline.  

Nuova posizione a seguito dell'abolizione della Sezione 21  

Il 1° maggio 2026, a seguito dell’abolizione dello sfratto senza giusta causa ai sensi di un avviso ai sensi della sezione 21, un locatore potrà riottenere il possesso solo se notifica un avviso ai sensi della sezione 8, basandosi sui motivi di possesso specificati nell’Allegato 2 della Legge sull’edilizia abitativa. La distinzione tra motivi obbligatori e motivi procedurali rimane in vigore ai sensi della legge. Tuttavia, la legge modifica e aggiunge nuovi motivi per coprire situazioni quali la vendita dell’immobile, la sua riqualificazione e il trasferimento a viverci.  

È importante sottolineare che, a seguito dell’abolizione della Sezione 21, non esiste più una procedura “solo cartacea” che consenta al tribunale di concedere il possesso, e tutte le richieste devono essere sottoposte a un’udienza completa. Ciò significa che i motivi per la concessione del possesso devono essere dimostrati con prove chiare nel corso di un’udienza in tribunale.  

Aggiornamenti relativi ai motivi previsti dalla Sezione 8 della Legge sull’edilizia abitativa     

Di seguito è riportata una sintesi delle modifiche più significative apportate ai motivi di sfratto previsti dalla Legge sull’edilizia abitativa, nonché dei nuovi motivi introdotti dalla stessa legge.  

I locatori devono tenere presente che i nuovi motivi di preavviso previsti dalla Sezione 8, con disposizioni che richiedono che il preavviso non scada entro un determinato periodo dall’inizio del contratto di locazione (come il Motivo 1 e il Motivo 1A), continuano a essere calcolati a partire dalla data di inizio originaria del contratto di locazione. La legge non azzererà la data di inizio del contratto di locazione al 1° maggio 2026 al momento della sua entrata in vigore. Pertanto, un locatore potrebbe, in teoria, essere in grado di notificare un avviso ai sensi della Sezione 8 già dal primo giorno di validità dei nuovi motivi.  

Motivi obbligatori 

Motivo n. 1 – Occupazione da parte del proprietario o della sua famiglia 

Questo terreno è stato ampliato per facilitare il trasferimento del proprietario o della sua famiglia.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi (da notificare solo dopo l’ottavo mese dall’inizio del contratto di locazione). La data di scadenza del preavviso non può cadere nei primi 12 mesi del contratto di locazione in corso.  

• Requisiti: È necessario dimostrare che sussista una reale intenzione da parte del proprietario o di un familiare stretto di occupare l'immobile. 

Il locatore non può mettere sul mercato l’immobile per la locazione o per una licenza di occupazione (ad esempio, affitti a breve termine in stile Airbnb) per un periodo limitato di 12 mesi a decorrere dalla data più tardiva tra quella indicata nell’avviso per il possesso e la data del modulo di richiesta per avviare un procedimento volto ad ottenere il possesso libero dell’immobile. La sanzione prevista in caso di violazione è una multa inflitta dall’autorità locale fino a 7.000 sterline. 

Motivo 1A – Intenzione di vendere 

Si tratta di una novità introdotta dalla legge.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi (da notificare dopo l'ottavo mese dall'inizio del contratto di locazione). La data di scadenza del preavviso non può cadere nei primi 12 mesi del contratto di locazione in corso.  

• Requisiti: È necessario dimostrare che sussista una reale intenzione di vendere. 

Il locatore non può mettere sul mercato l’immobile per la locazione o per una licenza di occupazione (ad esempio, affitti a breve termine in stile Airbnb) per un periodo limitato di 12 mesi a decorrere dalla data più tardiva tra quella indicata nell’avviso per il possesso e la data del modulo di richiesta per avviare un procedimento volto ad ottenere il possesso libero dell’immobile. La sanzione prevista in caso di violazione è una multa inflitta dall’autorità locale fino a 7.000 sterline. 

Motivo 4A – Organizzazioni sanitarie per studenti (HMO) 

Si tratta di una novità introdotta dalla legge, pensata specificamente per gli alloggi condivisi (HMO) destinati esclusivamente agli studenti.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi, con scadenza il 1° giugno e il 30 settembre 2026 (in linea con i consueti periodi di ricambio degli alloggi per studenti). 

• Requisiti: Deve trattarsi di un alloggio in affitto (HMO) destinato a studenti a tempo pieno. Il locatore deve fornire agli attuali inquilini studenti una dichiarazione scritta in cui attesti di voler recuperare il possesso ai sensi del Motivo 4A e il fatto che gli inquilini soddisfacevano il ‘requisito di studente’ all’inizio del contratto di locazione. Il ‘test dello studente’ implica essenzialmente l’obbligo di frequentare un corso a tempo pieno presso un istituto riconosciuto.  

Per i contratti di locazione in essere, stipulati prima del 1° maggio 2026, data di entrata in vigore della legge, se un locatore possiede un immobile con inquilini studenti che soddisfacevano il ‘criterio dello studente’ al momento della stipula iniziale del contratto, il locatore potrà avvalersi del Motivo 4A purché notifichi la dichiarazione scritta entro il 31 maggio 2026. Ciò garantisce al locatore un periodo di un mese per preservare la possibilità di avvalersi del Motivo 4A in futuro per gli HMO esistenti. 

• Nota importante: Questo motivo non può essere invocato se il contratto di locazione è stato stipulato con più di 6 mesi di anticipo rispetto alla data in cui gli studenti locatari hanno diritto a trasferirsi nell'alloggio. 

Motivo n. 6 – Riqualificazione 

• Obbligo di notifica: 4 mesi (non applicabile nei primi 6 mesi dall'inizio del contratto di locazione). 

• Requisiti: I lavori di ristrutturazione non possono essere ragionevolmente eseguiti mentre l'inquilino occupa l'immobile. È necessario fornire prova dell'esecuzione dei lavori. 

Motivo 6B – Misure esecutive 

Si tratta di un nuovo fondamento giuridico introdotto dalla legge.  

• Obbligo di notifica: 4 mesi. 

• Requisiti: È necessario il possesso dell’immobile per poter eseguire i lavori richiesti dalle autorità preposte all’applicazione della legge. 

• Nota importante: Potrebbe essere dovuto un risarcimento al locatario. 

Motivo n. 7 – Decesso dell’inquilino 

• Obbligo di notifica: 2 mesi. 

• Requisiti: La locazione è stata trasferita per testamento o per successione ab intestato. L'occupante non soddisfa i criteri di successione previsti dalla legge. 

Motivo 7A – Comportamento antisociale grave 

• Obbligo di notifica: Immediato. 

• Requisiti: Prove di comportamenti criminali o gravemente antisociali. 

• Nota importante: Il tribunale non può emettere un'ordinanza prima che siano trascorsi 14 giorni dalla notifica. 

Motivo n. 8 – Gravi morosità nell’affitto 

• Obbligo di notifica: Sono 4 settimane. 

• Requisiti: Almeno 3 mesi di affitto arretrato (13 settimane se l’affitto è settimanale o quindicinale). 

• Nota importante: La legge modifica il motivo n. 8 in modo tale che gli arretrati di affitto debbano ammontare a tre mesi, anziché a due, sia al momento della notifica dell’avviso sia in occasione di qualsiasi udienza di sfratto. Il locatore non può avvalersi di tale motivo se il ritardo nel pagamento da parte del locatario è dovuto a ritardi nell’erogazione dell’Universal Credit.  

Motivi discrezionali 

Motivo n. 10 – Eventuali arretrati di affitto 

• Obbligo di notifica: 4 settimane. 

• Requisiti: Qualsiasi importo di arretrati. 

Motivo n. 11 – Ritardi persistenti nei pagamenti 

• Obbligo di notifica: 4 settimane. 

• Requisiti: Ritardi di pagamento ripetuti, anche se inferiori alla soglia prevista dal punto 8. 

Motivo n. 14 – Comportamento antisociale 

• Obbligo di notifica: Immediato. 

• Requisiti: Prove di comportamenti antisociali o di reati gravi commessi dall’inquilino o da una persona a lui collegata. 

• Nota importante: Il Tribunale non può emettere un'ordinanza prima che siano trascorsi 14 giorni dalla notifica. 

Preparativi per l'abolizione della Sezione 21 

È ora opportuno che i proprietari si informino sul quadro normativo della Sezione 8 e comprendano i requisiti probatori previsti per ciascun motivo ai sensi della Legge sull’edilizia abitativa.  

In pratica, i proprietari dovrebbero assicurarsi che siano in atto sistemi efficaci per valutare la situazione finanziaria di eventuali nuovi inquilini. In base alle modifiche apportate dalla legge ai motivi di sfratto previsti dalla legge sull’edilizia abitativa (Housing Act), il locatario dovrà accumulare quattro mesi di morosità prima che il locatore possa anche solo presentare una richiesta di sfratto. Questo cambiamento, unito ai ritardi già esistenti nel sistema giudiziario, rischia di allungare i tempi necessari per ottenere lo sfratto nei casi in cui i locatari siano in arretrato con il pagamento dell’affitto.  

La tenuta dei registri assumerà un’importanza sempre maggiore. Una documentazione accurata dei pagamenti dell’affitto, delle comunicazioni con gli inquilini, dei problemi di manutenzione e di qualsiasi comportamento rilevante ai fini dei motivi previsti dalla legge sarà fondamentale per sostenere una richiesta di restituzione dell’immobile. Come già illustrato, in sede di udienza saranno richieste prove decisive relative a tali motivi; non esiste infatti alcun meccanismo che consenta al tribunale di esaminare le questioni sulla base dei soli documenti.  

Discussione 

La motivazione generale addotta dal governo per l’abolizione delle notifiche ai sensi della Sezione 21 si fonda sulla convinzione che tale meccanismo consentisse ai proprietari di sfrattare gli inquilini senza fornire alcuna motivazione, il che a sua volta scoraggiava gli inquilini dal segnalare condizioni abitative al di sotto degli standard o dal contestare gli aumenti dell’affitto per timore di uno sfratto a titolo di ritorsione. Eliminando questa via per il recupero del possesso, la legge mira a garantire agli inquilini maggiore sicurezza e fiducia nell’affermare i propri diritti.  

I sostenitori della riforma accolgono con favore il passaggio a un quadro normativo più favorevole agli inquilini e la maggiore stabilità che esso offre. Essi sostengono che l’abolizione della Sezione 21 rappresenti una necessaria modernizzazione della legislazione in materia di alloggi, allineandola più strettamente alle realtà dell’affitto a lungo termine nel Regno Unito. Tuttavia, recenti commenti provenienti dal settore riflettono un certo timore tra i proprietari, che ora temono di non poter riottenere il possesso dei propri immobili con la stessa facilità di prima, anche in caso di morosità da parte dell’inquilino. 

La legge renderà probabilmente i proprietari più restii ad affittare a inquilini di cui non dispongano di prove concrete della loro situazione finanziaria. Ciò potrebbe indurre i proprietari a diventare più selettivi e, secondo quanto ampiamente riportato, molti di loro stanno vendendo i propri immobili, il che potrebbe privare il mercato degli affitti di alloggi di cui c’è grande bisogno.  

Non è chiaro, inoltre, se il sistema giudiziario sia pronto a gestire l’inevitabile aumento delle richieste di sfratto ai sensi della Sezione 8. Il sistema era già al limite delle proprie capacità con la procedura ‘accelerata’ di sfratto prevista dalla Sezione 21.   

Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker forniamo regolarmente consulenza personalizzata a proprietari e inquilini in materia di recupero del possesso e di avvisi ai sensi della Sezione 21 e della Sezione 8. Se desiderate approfondire la questione, vi preghiamo di contattare b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk