Pocas instituciones han tenido un impacto mayor en el mercado inmobiliario del Reino Unido durante la última década que el denominado “Banco de mamá y papá”.
Ante el aumento de los precios inmobiliarios, los requisitos cada vez más exigentes en materia de entrada y las dificultades para hacer frente a los gastos, muchos compradores que adquieren su primera vivienda recurren a la ayuda económica de sus padres y otros familiares para dar el salto al mercado inmobiliario.
En innumerables transacciones, los fondos se transfieren con la mejor de las intenciones. Los padres quieren ayudar a sus hijos a comprarse una vivienda. Los hijos agradecen ese apoyo. Las relaciones son sólidas y nadie prevé que puedan surgir conflictos en el futuro.
Por desgracia, los litigios inmobiliarios suelen comenzar justo donde termina el optimismo.
Cuando las relaciones se rompen, se venden propiedades o cambian las dinámicas familiares, surgen preguntas que nadie se había planteado al principio:
- ¿El dinero era un regalo?
- ¿Era un préstamo?
- ¿Se pretendía crear una participación en la propiedad?
- ¿Debería devolverse?
- Y, si es así, ¿a quién?
Estas controversias son cada vez más habituales y suelen dar lugar a reclamaciones en virtud de la Ley de 1996 sobre fideicomisos inmobiliarios y el nombramiento de fideicomisarios (“TOLATA”). La legislación establece un mecanismo para resolver controversias relativas a los derechos sobre bienes inmuebles, pero no puede recrear conversaciones que nunca se documentaron debidamente.
Como consecuencia, lo que comienza como una contribución familiar puede acabar convirtiéndose en un litigio complejo y costoso, que requiera asesoramiento jurídico.
El problema empieza con buenas intenciones
La mayoría de los litigios sobre bienes familiares no surgen porque alguien tuviera la intención de generar incertidumbre jurídica.
Esto se debe a que las familias suelen dar prioridad a la confianza frente a la documentación.
Los padres pueden transferir 100.000 libras esterlinas para el pago de la entrada sin necesidad de solicitar ningún acuerdo por escrito.
Es posible que los hijos adultos den por hecho que nunca tendrán que devolver el dinero.
Es posible que las parejas que compran una vivienda juntas simplemente se sientan agradecidas de que la transacción pueda llevarse a cabo.
En ese momento, la documentación oficial puede parecer innecesaria.
Años más tarde, esa falta de documentación suele convertirse en el tema central.
El tribunal debe entonces determinar la naturaleza de la contribución de forma retrospectiva, a menudo cuando las relaciones ya se han deteriorado y los recuerdos han perdido fiabilidad.
¿Donación, préstamo o derecho de disfrute?
Desde el punto de vista procesal, las aportaciones familiares suelen clasificarse en tres categorías.
Regalos
El caso más sencillo es aquel en el que los fondos estaban destinados a constituir una donación a título gratuito.
En principio, la situación debería ser clara.
El contribuyente aporta el dinero y no conserva ningún derecho sobre el inmueble.
La dificultad surge cuando la supuesta donación nunca se ha documentado.
Los padres que, en un primer momento, describen una aportación como un regalo pueden argumentar más adelante que esperaban que se les devolviera el dinero. Del mismo modo, los beneficiarios pueden dar por sentado que una aportación era un regalo, a pesar de que las conversaciones sugirieran lo contrario.
A falta de pruebas claras, pueden surgir disputas muchos años después.
Préstamos
En otros casos, los familiares pretenden que se les devuelva la aportación.
Una vez más, el problema rara vez radica en el acuerdo en sí.
El problema es la falta de documentación.
Las entidades de crédito comerciales documentan meticulosamente las obligaciones de pago. Las familias suelen basarse en garantías verbales.
A continuación, surgen preguntas sobre:
- Fechas de amortización;
- Interés;
- Seguridad;
- Eventos desencadenantes;
- Derechos de ejecución.
La falta de claridad da pie a que surjan desacuerdos.
Derechos de disfrute
Las disputas más complejas suelen surgir cuando un aportante alega que los fondos estaban destinados a crear una participación en la propiedad.
Por ejemplo, los padres pueden aportar una parte considerable del precio de compra, al tiempo que esperan conservar una parte del valor de la vivienda.
No obstante, el inmueble puede estar inscrito únicamente a nombre de su hijo y de su pareja.
Cuando posteriormente se vende el inmueble o finaliza la relación, surgen reclamaciones contradictorias en cuanto a la propiedad y los derechos sobre el mismo.
Estas controversias suelen requerir un análisis detallado de la intención, las aportaciones y la conducta.
Ruptura sentimental: la tormenta perfecta
Muchas reclamaciones relacionadas con TOLATA surgen tras la ruptura de relaciones personales.
Una situación habitual es que los padres contribuyan a la compra de una vivienda en la que vivan su hijo y la pareja de este.
Mientras la relación se mantenga intacta, nadie pone en duda el acuerdo.
Sin embargo, una vez que la relación llega a su fin, la contribución económica suele ser objeto de un nuevo escrutinio.
Los padres pueden solicitar el reembolso.
El excónyuge puede impugnar su responsabilidad.
El niño puede verse envuelto en una disputa familiar.
Lo que comenzó como una ayuda económica puede convertirse rápidamente en un litigio con múltiples partes implicadas, en el que se entrecruzan los intereses y se contraponen las versiones de los hechos.
Por qué son importantes las pruebas
Al igual que en muchos litigios inmobiliarios, estas demandas se ganan o se pierden en función de las pruebas.
Los tribunales tendrán en cuenta:
- Registros de transferencias bancarias;
- Correos electrónicos y mensajes de texto;
- Correspondencia con los gestores inmobiliarios;
- Documentación hipotecaria;
- Declaraciones de los testigos;
- La conducta de las partes.
El problema es que los acuerdos familiares suelen ser informales.
Es posible que las conversaciones importantes tuvieran lugar años antes en torno a la mesa de la cocina, en lugar de en el despacho de un abogado.
Por lo tanto, los jueces se ven obligados con frecuencia a reconstruir las intenciones a partir de pruebas incompletas.
Esto rara vez es sencillo.
El coste de la incertidumbre
Uno de los aspectos más frustrantes de los litigios sobre bienes familiares es que el valor de la disputa puede verse considerablemente mermado por las costas judiciales.
Las partes se atrincheran.
Las posturas se endurecen.
Las emociones influyen en la toma de decisiones.
Mientras tanto, los gastos judiciales siguen aumentando.
Esto no es exclusivo de las reclamaciones relacionadas con TOLATA. Tanto los tribunales como los profesionales del sector reconocen desde hace tiempo que los litigios sobre propiedad a nivel nacional pueden llegar a ser desproporcionadamente costosos si las partes no colaboran de forma constructiva desde el principio.
Por ese motivo, el asesoramiento estratégico en una fase temprana suele ser de un valor incalculable.
Una evaluación realista de los puntos fuertes, los puntos débiles y las dificultades probatorias suele ayudar a las partes a resolver los litigios antes de que los costes se conviertan en la cuestión principal.
La importancia de la documentación temprana
La solución más eficaz sigue siendo la prevención.
Cuando los familiares aporten cantidades importantes para la compra de una vivienda, esta situación debe quedar claramente documentada desde el principio.
La documentación no tiene por qué ser complicada.
Lo importante es la claridad.
Las partes deberían tener en cuenta lo siguiente:
- Independientemente de si la aportación es una donación o un préstamo;
- Si se espera que se devuelva el importe;
- Si se pretende adquirir alguna participación en la propiedad;
- ¿Qué debería ocurrir si se vendiera la propiedad?;
- ¿Qué debería pasar si una relación se rompe?.
Abordar estas cuestiones antes de que finalice el proyecto puede suponer un ahorro considerable de tiempo y dinero, y evitar incertidumbres en el futuro.
Un ámbito de litigios en expansión
A medida que persisten las dificultades económicas y las compras con ayuda familiar se vuelven cada vez más habituales, es probable que aumenten las disputas relacionadas con las aportaciones de terceros.
Para los abogados especializados en litigios inmobiliarios, estas demandas plantean retos singulares.
A diferencia de los litigios mercantiles convencionales, suelen implicar una combinación de aspectos jurídicos, financieros y emocionales.
Las cuestiones jurídicas pueden ser complejas, pero el conflicto subyacente suele ser muy humano.
Una de las partes considera que se le ha tratado de forma injusta.
Otro cree que están defendiendo lo que les pertenece por derecho.
Corresponde al tribunal determinar cuál era la intención, a menudo muchos años después de que se produjeran los hechos en cuestión.
Conclusión
El «Banco de mamá y papá» se ha convertido en una de las fuentes más importantes de financiación inmobiliaria en la Gran Bretaña actual.
Para muchas familias, esa ayuda les permite acceder a la propiedad de una vivienda, algo que, de otro modo, les resultaría imposible.
Sin embargo, la ayuda económica sin una documentación clara conlleva riesgos.
La cuestión no es si los miembros de una familia deben ayudarse unos a otros. Más bien al contrario.
La cuestión es si se han tenido debidamente en cuenta las consecuencias jurídicas de dicha asistencia.
Desde el punto de vista procesal, las palabras más caras del Derecho inmobiliario suelen ser:
“Nunca pensamos que tendríamos que ponerlo por escrito”.”
Tanto si una aportación se concibe como una donación, un préstamo o una inversión, dejar las cosas claras desde el principio casi siempre sale más barato que tener que acudir a los tribunales al final.
En una época en la que los acuerdos informales sirven cada vez más de base para importantes transacciones inmobiliarias, dejar constancia de las intenciones ya no es simplemente una práctica sensata. A menudo marca la diferencia entre la certeza y una reclamación TOLATA impugnada años más tarde.
Saba Ahmed, abogada asociada de Ronald Fletcher Baker LLP, asesora a clientes en una amplia variedad de litigios inmobiliarios, entre los que se incluyen disputas sobre la titularidad y reclamaciones en virtud de la ley TOLATA. Si necesita asesoramiento sobre cualquiera de estos asuntos, póngase en contacto con Saba Ahmed por correo electrónico en saba.ahmed@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 020 3961 3118.
Saba Ahmed
Abogado asociado
