Rendición de cuentas, transparencia y resolución de litigios en el marco de la Ley de Derechos de los Arrendatarios de 2025
La parte 3 de la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 establece dos nuevas instituciones transformadoras -una base de datos nacional de registro de propietarios y un sistema de Defensor del Pueblo vinculante- que remodelarán fundamentalmente la rendición de cuentas y la resolución de conflictos en el sector privado de alquiler.
Aunque gran parte de los comentarios en torno a la Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 se han centrado en la supresión del artículo 21 y la transición a los arrendamientos periódicos, la parte 3 de la Ley -que abarca los artículos 73 a 94- introduce cambios estructurales igualmente significativos. La creación de una base de datos nacional del Sector Privado de Alquiler (PRS) y de un Defensor del Propietario obligatorio profesionalizarán el sector y expondrán el incumplimiento hasta un grado sin precedentes. Este artículo explica lo que está por venir, cuándo, y lo que los propietarios deben hacer para prepararse.
Los dos pilares de la Parte 3
La Parte 3 se basa en dos mecanismos interdependientes, diseñados para funcionar en tándem. El registro en la base de datos será un requisito previo para acceder a determinados motivos de posesión de la Sección 8, lo que significa que los propietarios que no se registren pueden verse legalmente incapacitados para recuperar la posesión de sus propiedades, incluso cuando exista un motivo sustantivo. Por su parte, el Defensor del Pueblo ofrecerá una alternativa gratuita y jurídicamente vinculante a los procedimientos judiciales para resolver las quejas de los inquilinos.
Base de datos PRS (secciones 73-94)
Registro nacional de todos los propietarios privados y viviendas de alquiler en Inglaterra. Obligatorio para todos los arrendamientos garantizados y regulados, con un despliegue regional a partir de finales de 2026 y un registro nacional completo a partir de 2027.
La falta de registro conllevará sanciones económicas civiles y restringirá la capacidad del propietario para invocar determinados motivos de posesión del artículo 8.
Defensor del propietario (capítulo 2, parte 1)
Un nuevo sistema de recurso obligatorio para todos los propietarios privados, incluidos los que utilizan agentes de gestión. Ofrece a los inquilinos una vía gratuita e independiente para resolver sus quejas sin recurrir a los tribunales.
Las decisiones del Defensor del Pueblo son jurídicamente vinculantes para los propietarios. Se prevé que la afiliación sea obligatoria a partir de 2028.
Base de datos del sector privado de alquiler
S.73-94 El Gobierno ha descrito la base de datos PRS como una “ventanilla única” para propietarios, inquilinos y ayuntamientos. Servirá para tres propósitos distintos: permitir a los inquilinos tomar decisiones informadas antes de entrar en un contrato de arrendamiento; ayudar a los propietarios a entender y demostrar su cumplimiento legal; y equipar a las autoridades locales de vivienda con las herramientas para dirigir la acción contra los operadores incumplidores y deshonestos.
¿Qué información deben registrar los propietarios?
Los campos de datos precisos se confirmarán mediante legislación secundaria. No obstante, el Gobierno ha indicado que entre los requisitos mínimos figurarán los siguientes:
| Categoría | Información obligatoria |
| Datos del propietario | Nombre y apellidos, dirección en el Reino Unido a efectos de notificaciones, información de contacto de todos los propietarios comunes |
| Detalles de la propiedad | Dirección completa, tipo de propiedad (casa/piso/HMO), número de habitaciones, número de hogares y residentes, ocupación y estado amueblado |
| Seguridad y conformidad | Certificado actual de seguridad del gas, informe sobre el estado de la instalación eléctrica (EICR), clasificación y certificado EPC, detalles de la licencia HMO, si procede. |
| Información sobre el alquiler | Confirmación de que la propiedad se alquila en régimen de arrendamiento periódico garantizado; datos de cualquier agente de alquiler designado |
Nota para los propietarios
Uso de agentes Si utiliza un agente de alquiler para gestionar su propiedad, la obligación de registro puede cumplirse conjuntamente. Sin embargo, los agentes que comercializan una propiedad para un propietario que no está registrado se enfrentan a sanciones - lo que significa que su agente tiene un fuerte incentivo comercial para asegurar que su registro está en su lugar.
¿Cómo se utilizará la base de datos?
La base de datos no es una mera formalidad administrativa. Será parcialmente accesible al público, lo que permitirá a los posibles inquilinos comprobar la situación de registro de un propietario y revisar la información pertinente sobre el cumplimiento antes de comprometerse a un alquiler. Las autoridades locales de la vivienda dispondrán de una visión más completa, lo que les permitirá cotejar la base de datos con los registros de licencias e identificar proactivamente a los arrendadores incumplidores sin esperar a que se presente una denuncia.
El Gobierno ha confirmado que determinados motivos de posesión del artículo 8 sólo estarán disponibles para los propietarios registrados en la base de datos. Los propietarios no registrados que intenten ampararse en estos motivos corren el riesgo de que el tribunal desestime sus demandas de posesión. Esta vinculación hace que el registro deje de ser una mera obligación burocrática para convertirse en un paso esencial desde el punto de vista operativo para cualquier propietario que necesite recuperar la posesión de su propiedad.
Antes de la Parte 3
- No existe un registro nacional central de arrendadores privados o propiedades de alquiler en Inglaterra.
- La aplicación de la ley por parte de los ayuntamientos era reactiva y se veía limitada por su escasa visibilidad.
- Los inquilinos no disponían de ningún mecanismo fiable para verificar la situación de cumplimiento del propietario antes de alquilar.
Después de la 3ª parte
- Todos los propietarios de PRS y las propiedades visibles en una base de datos nacional en la que se pueden realizar búsquedas.
- Los ayuntamientos pueden actuar de forma proactiva y a gran escala contra los propietarios que no cumplen las normas o no están registrados.
- Los inquilinos pueden comprobar el estado del registro; la falta de registro está directamente vinculada a los derechos de posesión.
Gastos de registro y administración
Los arrendadores deberán pagar una tasa anual por propiedad para mantener su registro. El Gobierno ha indicado que se tratará de una tasa de recuperación de costes, cuyo importe exacto se confirmará antes del lanzamiento regional de 2026. Para los propietarios en cartera, esto representa un nuevo gasto recurrente que debe tenerse en cuenta en la planificación financiera. Los agentes de gestión pueden registrar y mantener registros en nombre de sus clientes, y se espera que muchos incorporen el cumplimiento de la base de datos en su oferta de servicios estándar.
Sociedades limitadas y comunidades de bienes
El Gobierno ha reconocido que los mecanismos de registro de las sociedades limitadas y los copropietarios aún se están ultimando mediante legislación derivada. Las orientaciones actuales sugieren que quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento será la parte registradora. Los arrendadores que posean propiedades dentro de una estructura corporativa deben buscar asesoramiento jurídico específico una vez que se publique la legislación secundaria. El equipo inmobiliario de Ronald Fletcher Baker LLP puede asesorarle sobre las implicaciones para su estructura particular.
Defensor del arrendador PRS
Por primera vez, todos los arrendadores privados de Inglaterra estarán obligados a pertenecer a un sistema formal de reparación: el PRS Landlord Ombudsman. De este modo, el sector del alquiler privado se alinea con el de la vivienda social y el de los agentes de la propiedad, que ya operan en el marco de los mecanismos obligatorios del Defensor del Pueblo. La obligación recae directamente en el propietario, con independencia de que recurra o no a un agente de la propiedad.
¿De qué pueden quejarse los inquilinos?
El Defensor del Pueblo aceptará reclamaciones de inquilinos potenciales, actuales y antiguos sobre una amplia gama de cuestiones, entre las que se incluyen el deterioro y los fallos de mantenimiento, los fallos de comunicación o los retrasos inaceptables en la respuesta a las solicitudes, las tasas o cargos ilegales, las malas prácticas de gestión y el incumplimiento de las obligaciones legales. El servicio será gratuito para los inquilinos, que no necesitarán representación legal, una decisión política deliberada para garantizar la accesibilidad independientemente de los medios de que dispongan.
El proceso del Defensor del Pueblo
- El inquilino presenta una queja al propietario
Antes de dirigirse al Defensor del Pueblo, los inquilinos deben plantear el problema directamente al propietario y darle una oportunidad razonable de resolverlo. Los propietarios deben asegurarse de mantener un procedimiento de reclamaciones claro y documentado, de modo que todos los problemas se traten y registren de forma que se demuestre un auténtico intento de resolución.
- Escalada al Defensor del Pueblo
Si el asunto sigue sin resolverse, el inquilino puede remitir gratuitamente su reclamación al Defensor del Pueblo. El Defensor del Pueblo investigará de forma independiente, solicitando pruebas a ambas partes. Se exigirá a los propietarios que se comprometan y faciliten documentación en los plazos especificados; no hacerlo constituye en sí mismo una infracción.
- Determinación y recursos
El Defensor del Pueblo puede exigir al propietario que tome o deje de tomar una medida concreta, que presente una disculpa o explicación formal por escrito y que conceda una compensación económica al inquilino. Todas las decisiones son jurídicamente vinculantes para el propietario.
- Incumplimiento y escalada
El incumplimiento de una decisión del Defensor del Pueblo puede dar lugar a la expulsión del sistema, lo que a su vez desencadena una acción coercitiva por parte de las autoridades locales. El Defensor del Pueblo también tiene la posibilidad de iniciar una mediación temprana a petición del propietario, lo que ofrece una vía de resolución menos contenciosa antes de llegar a una decisión formal.
Conexión con el Defensor del Pueblo
El Gobierno ha indicado que el actual Servicio del Defensor del Pueblo para la Vivienda -que actualmente supervisa las reclamaciones en materia de vivienda social- es el administrador más probable del nuevo sistema PRS, creando un único servicio de reparación que abarque tanto el alquiler social como el privado. Cuando la culpa recaiga tanto en un propietario como en un agente de alquiler, el Defensor del Pueblo PRS podrá llevar a cabo investigaciones conjuntas con los sistemas de compensación de agentes existentes y emitir decisiones conjuntas. El administrador será nombrado formalmente en 2026, antes de que sea obligatoria su adhesión en 2028.
Nota para las carteras bien gestionadas
El Defensor del Pueblo no es simplemente una herramienta de rendición de cuentas, sino que también beneficia a los propietarios responsables. Proporciona una alternativa más rápida y menos costosa a los procedimientos judiciales, permite una resolución temprana antes de que los conflictos se agraven y crea un mecanismo estructurado para demostrar que una reclamación se ha tramitado correctamente y de buena fe. Para los propietarios que ya mantienen altos niveles de gestión, el Defensor del Pueblo es un recurso operativo, no una amenaza.
Ejecución y sanciones económicas
Las autoridades locales en materia de vivienda han visto considerablemente reforzadas sus competencias de ejecución en virtud de la Parte 3 y de la Ley en su conjunto. Pueden imponerse sanciones económicas civiles por una serie de infracciones, con una escala claramente ascendente en caso de incumplimiento persistente o grave.
Baremo de sanciones civiles - Parte 3 Infracciones
Infracción inicial o leve
No inscribirse en la base de datos; no adherirse al sistema del Defensor del Pueblo
Hasta 7.000 libras
Infracción grave, persistente o reiterada
No inscripción continuada; incumplimiento de las decisiones del Defensor del Pueblo
Hasta 40.000 libras
Procesamiento penal
Alternativa a la sanción civil de 40.000 libras para las infracciones continuadas más graves
Multa ilimitada
Además de las sanciones civiles, los inquilinos y los ayuntamientos que actúan en su nombre pueden solicitar órdenes de devolución del alquiler a través del Tribunal de Primera Instancia. Estas órdenes obligan a los propietarios a devolver los alquileres percibidos durante un periodo de incumplimiento, normalmente hasta 12 meses de alquiler. En el caso de los arrendadores de cartera, este riesgo puede superar con creces las cifras de las sanciones civiles indicadas anteriormente.
Derechos de posesión en peligro
Los propietarios no registrados no podrán invocar determinados motivos de posesión del artículo 8. La consecuencia práctica es que el hecho de no registrarse en la base de datos PRS puede impedir que un propietario recupere legalmente la posesión de su propiedad, incluso cuando exista un motivo sustantivo válido. Podría decirse que este es el riesgo operativo más importante asociado al incumplimiento de la Parte 3, superior a las sanciones económicas en términos de impacto cotidiano sobre los propietarios.
Calendario de aplicación de la Parte 3
27 de diciembre de 2025 - En vigor
Potestad de investigación reforzada de las autoridades locales
Los consejos locales de vivienda obtuvieron nuevos poderes para inspeccionar propiedades, exigir documentos y acceder a datos de terceros. Estas capacidades de ejecución sustentan todo el régimen de la Parte 3 y ya se utilizan activamente.
Finales de 2026 - Comienza la Fase 2
Comienza la implantación regional de la base de datos del PRS
La base de datos se lanzará por fases a escala regional. Los propietarios de las regiones piloto serán los primeros en registrarse y empezar a pagar la cuota anual por propiedad. Los importes de las tasas anuales se confirmarán antes del lanzamiento.
2027 - Lanzamiento nacional completo
Registro obligatorio para todos los arrendadores PRS
El registro pasa a ser obligatorio en toda Inglaterra. A partir de ese momento, la no inscripción restringe directamente el acceso a determinados motivos de posesión de la Sección 8.
2028 - Defensor del Pueblo en directo
La afiliación al PRS Landlord Ombudsman se convierte en obligatoria
Todos los propietarios privados deberán adherirse al Defensor del Pueblo. El administrador (probablemente el Servicio del Defensor de la Vivienda) será nombrado en 2026 y se le dará tiempo para ampliar sus operaciones antes de que se imponga la afiliación obligatoria.
2035 - Norma de Viviendas Dignas
La Norma de Viviendas Dignas se amplía a las viviendas sociales de alquiler
Se trata de la fase final del programa normativo de la Ley. El Gobierno ha propuesto una fecha de aplicación de 2035. Se anima a los propietarios a empezar a abordar las posibles deficiencias - en particular la humedad, el moho y la categoría 1 HHSRS peligros - con suficiente antelación.
Medidas prácticas para los propietarios
Los plazos de la Parte 3 conceden a los propietarios más tiempo de preparación que las reformas de la Fase 1 del arrendamiento, pero ese margen debe aprovecharse de forma activa, no pasiva. Es aconsejable adoptar ahora las siguientes medidas.
Audite y organice su documentación de cumplimiento. La base de datos exigirá certificados de seguridad del gas, EICR, EPC y otros certificados relacionados para cada propiedad que alquile. Los que falten, hayan caducado o no se ajusten a las normas exigidas deben tramitarse con prontitud y no bajo presión de tiempo cuando se abran las ventanas de registro.
Establecer un procedimiento de quejas documentado. El Defensor del Pueblo exigirá pruebas de que los inquilinos le plantearon sus problemas antes de recurrir al sistema. Un proceso de reclamaciones claro y por escrito -y una práctica coherente de acusar recibo y responder a las comunicaciones por escrito- será su primera línea de defensa probatoria en cualquier investigación.
Revise su planificación financiera para absorber los nuevos costes. Las cuotas anuales de registro en la base de datos por propiedad y las cuotas de afiliación al Defensor del Pueblo representan nuevas obligaciones recurrentes. Ambas deberán tenerse en cuenta en los cálculos del rendimiento del alquiler.
Aclare las responsabilidades con su agente gestor. Las obligaciones de registro y afiliación al Defensor del Pueblo recaen directamente en el propietario, pero los agentes pueden cumplirlas en su nombre. Asegúrese de que su contrato de agencia especifica quién es responsable de mantener el registro y la afiliación, y de que su agente se prepara activamente para cumplir estos requisitos.
Solicite asesoramiento jurídico sobre la estructura específica de su cartera. Los arrendadores con estructuras de propiedad complejas (sociedades, copropiedades, fideicomisos) no deben suponer que el régimen general se les aplica sin reservas. La legislación secundaria aclarará la mecánica, y nuestro equipo de propiedad puede asesorar una vez publicado.
John Andrews
Director de Asuntos Corporativos y Comerciales
